Augusta 规则（14 天规则）：把住宅租给自己的公司

Augusta 规则有哪些要求？

房主把自己居住的住宅在一个纳税年度内出租不足 15 天，租金不计入收入。第 280A(g) 条规定，这笔租金不计入总收入，也不因这次出租而允许任何扣除。第 527 号出版物补充说明，租金和出租开支不在 Schedule E 上申报，而房贷利息和房产税仍照常在 Schedule A 上申报。人们把它称为 Augusta 规则或 14 天规则。

要让公司按这种方式租用您的住宅，需要满足：

• 您把这处房子当作住宅使用。 在出租不足 15 天的情况下，如果您一年中个人使用该房超过 14 天，第 280A(d) 条就把它视为住宅。主要住所符合这项测试。第二套住宅只有在您个人使用超过 14 天时才符合。
• 出租是真实的。 房子在约定的日期由另一个纳税人（不是您本人）使用并付费。
• 住宅全年出租合计不足 15 天。 租给任何人的每一天都要计算，不只是租给公司的天数。
• 要让公司扣除租金，用途必须是营业用途，租金合理，并有付款和记录。 S 公司或合伙企业还要面对下一节的额外规定。

最需要先找专业人士的情形： 租金已经付了，或打算在年末前支付，却没有注明日期的协议、营业目的或租金标准的记录；或者 S 公司或合伙企业已经扣除了租金。这些记录事后很难补建。

还有哪些情况不简单。 法条只涉及房主一方。公司的扣除依据的是一般营业开支规则和事实，没有任何 IRS 出版物规定每日租金标准、计算方法或必备文件。在以下情况需要专业判断：住宅还租给了别人，承租人是合伙企业或单一所有人 LLC，或所有人的工资很低。本文介绍的是联邦所得税；各州规则可能不同。

需要收集的资料： 实体的设立文件（如有 S 公司选择，也包括在内）、住宅租给任何人的每一天的日历、会议议程和会议纪要、本地会议场地的书面报价，以及每笔付款的银行记录。

我能向自己的公司收取住宅租金吗？

不是 S 公司的公司，在住宅用于公司营业且租金合理时，可以扣除租用您住宅的租金。第 162(a)(3) 条允许扣除为贸易或营业目的使用的财产的租金，第 334 号出版物指出，企业不能扣除不合理的租金。

S 公司或合伙企业要面对额外规定。第 280A(a) 条不允许扣除由个人或 S 公司作为住宅使用的居住单元的费用，第 280A(f)(2) 条把股东对住宅的个人使用视为 S 公司自己的使用。1120-S 表填报说明写道：“不得扣除股东因个人用途占用的居住单元的租金”（第 11 行）。1065 表填报说明对合伙人占用的居住单元有同样的说法（第 13 行）。C 公司不在第 280A(a) 条的范围内，其1120 表填报说明在租金一行没有这样的句子。所查阅的来源中，没有一份说明在出租当天用于营业就能解除 S 公司或合伙企业的这项限制。对这类公司的扣除，应视为尚无定论，在申报前先请 CPA 复核。您自己根据第 280A(g) 条享有的免税，并不取决于这一点。

第 280A(g) 条没有涉及公司，所以公司的扣除不是自动成立的。在以下情况下比较站得住脚：

• 有营业目的。 有议程的董事会会议、股东会议或规划会议属于营业使用。家庭聚餐则不是。只有一位股东时，没有任何 IRS 来源说明会议需要多少人参加：重点在于议程、作出的决定和工作成果，而只有您一个人、没有议程也没有决定的会议是最薄弱的情形。
• 租金合理。 见下面的租金一节。
• 活动不属于个人或娱乐性质。 第 262 条不允许扣除个人、生活和家庭开支。第 274(a) 条不允许扣除通常被视为娱乐、消遣或休闲的活动，以及用于该活动的设施。
• 租金已经支付，并作为租金入账。 见下面的付款一节。

哪些实体可以按 Augusta 规则租用住宅？

这项规则需要两个独立的纳税人：房主，以及付租金的承租人。S 公司和 C 公司都是独立的纳税人。合伙企业在向以局外人身份行事的合伙人付款时，被视为独立的纳税人（第 707(a)(1) 条），所以两者都可以作为承租人。独资经营，或未选择按公司纳税的单一所有人 LLC 则不可以：所有人等于是向自己付租金。

14 天上限怎么算天数？

住宅必须在纳税年度内出租不足 15 天，所以最多 14 天。第 280A(g) 条计算的是住宅实际出租的每一天，无论承租人是谁。租给公司、租给租赁平台上的房客、租给剧组或租给邻居的天数，要合并为这处住宅的一个总数。

• 不足一天的情况。 法条和第 527 号出版物都没有说明两小时的会议怎么算。稳妥的做法是，只要有任何出租，就把那个日历日算作一天。
• 不止一处住宅。 法条适用于每一个居住单元，所以每处住宅各算各的。

按 Augusta 规则，多少租金算合理？

租金如果与无关联的第三方对同样的空间和用途所收的价格一致，就站得住脚。第 334 号出版物指出，付给关联人的租金，如果等于您为使用同样的财产而付给陌生人的租金，就是合理的。第 527 号出版物在所有人一方用的是同一把尺子：公平的租金价格通常是与您无关联的人愿意支付的价格。没有任何 IRS 来源规定每日租金标准，所以这个数字取决于事实。

要支撑这个数字：

1. 向本地两三家空间相当的场地索取书面报价或公布的价目表：容纳人数、时段和服务都要相近。
2. 按公司实际使用的部分定价，例如会议时段使用的一个房间，而不是整日使用整栋房子。
3. 给报价注明日期，并与租赁协议一起保存。

租金不合理的警示信号：

• 租金远高于本地报价，或者为在一个房间里开的短会，按整栋房子、整日来收费。
• 租金或天数是为了把一笔目标金额转给所有人而定的，而不是依据实际召开的会议。
• 工资很低、租金却很高。IRS 表示可以重新定性，把付给股东员工的非工资分配改为工资。该页面没有涉及租金。请看S 公司所有人工资。

每个出租日的前后应该有哪些记录？

记录应能证明：出租是事先计划的，营业使用确实发生，租金已经支付。没有任何法条或 IRS 出版物要求具备这些具体文件。它们是第 583 号出版物和第 6001 条所指向的证据：能证明支付金额及其属于营业开支的佐证文件，以及足以说明是否欠税的记录。要保留到该税表的时效期间届满为止（即 IRS 审计该税表的期限）：通常是税表提交后 3 年，某些情形更长（第 583 号出版物，表 3）。

公司什么时候必须付租金？

公司应在出租日所在的纳税年度内付租金，并通过从公司账户转给所有人、可追溯的方式支付。延迟规则主要影响先扣除后付款的公司（权责发生制）；采用收付实现制的公司，只扣除已经付出的金额。对于欠按收款时申报收入的所有人的租金，第 267(a)(2) 和 (e) 条可能把公司的扣除推迟到所有人把它计入收入的那一年，第 334 号出版物对按收款时申报收入的关联收款人也有同样的规定。由于所有人从不把 Augusta 租金作为收入申报，没有来源说明这项延迟规则是否适用于它。在使用当年内付清是稳妥的做法，但没有来源说这样就能解决问题。预付的租金，只有适用于当年的部分才能扣除（第 334 号出版物）。

公司要为 Augusta 租金提交 1099-MISC 表吗？

公司在经营过程中，一年内向同一个人支付的租金达到 $2,000 或以上时，要在 1099-MISC 表的第 1 栏申报（IRS 填报说明）。法条规定，这一门槛适用于 2025 年以后的付款，按日历年度计算，包括采用财政年度的公司（第 6041(a) 条）。IRS 填报说明写的是 2025 年以后开始的纳税年度；请以法条为准。2025 年及以前的付款，门槛是 $600，所以早年付的租金，可能需要寄出按现行数字不再需要的表格。填报说明指出，第 1 栏涵盖所有类型的租金，并以为办公空间支付的房地产租金作为例子。它们没有提到为开会而出租的住宅，所以公司应把这笔付款视为租金。付给公司的款项通常免于申报，但这里的收款人是作为个人的所有人。法规把租金列为应申报的收入（26 CFR 1.6041-1(a)(1)）；法规和填报说明都没有说明所有人根据第 280A(g) 条免税的租金是否在其中。IRS 的一份税务程序把另一类免税款项视为无需申报（税务程序 2021-47，第 4.01 节），但没有提到租金。在 CPA 确认之前，提交表格可以避免漏报表格的罚款。这项罚款由公司承担，每份表格、每份报表各算一次（第 6721 条，第 6722 条）。

• 截止日期。 对于 2026 年支付的租金，公司须在 2027 年 2 月 1 日 前向所有人提供报表，并在 2027 年 3 月 1 日 前以纸质方式、或在 2027 年 3 月 31 日 前以电子方式向 IRS 提交。通常的日期（1 月 31 日、2 月 28 日和 3 月 31 日）遇到周末或假日，顺延到下一个工作日。全年提交各类信息申报表共 10 份或以上的公司，必须以电子方式提交（某些信息申报表的一般填报说明）。
• 低于门槛时。 不需要提交 1099-MISC 表，除非公司按备用预扣规则预扣了联邦所得税（付款方在某些情况下扣留的税款，例如收款人没有提供税号时）。无论哪种情况，协议、记录和付款证明都是必需的。
• 对所有人而言。 IRS 表示，它使用这份表格来判断收款人是否正确申报了这笔款项。请把协议和天数记录与税务记录一起保存，用来说明为什么这笔金额不在税表上。

如果我把住宅出租 15 天或以上怎么办？

住宅出租 15 天或以上时，全部租金都是收入，包括前 14 天的租金，所有人要把开支在出租用途和个人用途之间分摊。第 527 号出版物说，要计入全部租金收入，并指出 Schedule E 是住宅出租的基本表格，还说明净亏损会限制某些开支的扣除。

如果您同时也是公司的员工，并在这些日子里在住宅内工作，第 280A(c)(6) 条规定，营业使用和出租使用的例外不适用于与该次出租相关的项目。租金仍然是收入，但这些日子的开支扣除可能丧失。这些来源没有说明这如何适用于开会的日子。

Schedule E 上的自我出租是什么？

自我出租是指把您拥有的房产租给您拥有或经营的企业。租金需要申报时（15 天或以上），Schedule E 是基本表格（第 527 号出版物）。第 925 号出版物指出，如果您把房产租给您实质参与的贸易或营业，来自该房产的净租金收入视为非被动收入。这样一来，来自其他活动的被动亏损就不能抵销它。公司仍可按上述测试扣除合理租金，所以同一笔钱既可以是公司的扣除，也可以是所有人的收入。关于天数的计算和开支的分摊，请看公平租金天数与个人使用。

Augusta 规则常见的错误和审计风险有哪些？

缺少协议、租金标准没有依据、租金没有支付、其他承租人的天数、个人活动，以及漏提交 1099-MISC 表，上文都已涉及。以下是进一步的情形：

如果公司的扣除被否决，其应税收入就会按这笔金额增加，而第 334 号出版物不允许扣除不合理的租金。没有来源说明 IRS 会如何改而处理这笔付款，所以这取决于事实。

示例

这些示例使用美元和整数。它们说明的是步骤，不是租金标准。

在家里开四次董事会

一位住在这处住宅里的 S 公司所有人（当年个人使用超过 14 天），在家里召开了四次为期一天的董事会。公司向本地三家场地索取了类似房间的书面报价，并在第一次会议前签署的协议中，同意按这些报价定出的每日租金付款（这里假设为 US$600，是虚构的数字）。公司在 12 月用公司支票付了 US$2,400，当年这处住宅没有其他出租。四天不足 15 天，所以所有人不在 Schedule E 上列报租金。如果公司的扣除获准（见上面的 S 公司规则），公司把 US$2,400 作为租金开支入账，用议程、会议纪要和报价来支持，并且由于总额高于申报门槛，要提交 1099-MISC 表（见上面关于免税的问题）。IRS 是否接受这个金额，取决于事实。

独资经营者给自己付租金

一位拥有单一所有人 LLC、且未选择按公司纳税的独资经营者，把 US$2,400 从生意账户转到自己的个人账户，并称之为租金。该 LLC 和她是同一个纳税人，所以没有单独的扣除，也没有租金收入。这笔转账在账簿里是所有人提款。

平台出租 10 天，加公司租用 6 天

一位住在自己房子里的所有人（当年个人使用超过 14 天），在租赁平台上出租了 10 天，又租给自己的 S 公司 6 天。共计 16 个出租日，达到 15 天或以上，所以第 280A(g) 条不适用。她要在 Schedule E 上申报两位承租人的全部租金，并把房子的开支在出租用途和个人用途之间分摊。S 公司能否扣除租金，是上面另一个单独的问题。如果平台出租是 8 天，合计就是 14 天，免税就涵盖全部租金。如果她在这些日子里还为公司在家里工作，第 280A(c)(6) 条可能禁止扣除某些开支。

您的情况不同？

• 您已经通过公司付过租金，或打算在年末前付，却无法证明日期、营业目的和租金标准；或者您的 S 公司或合伙企业已经扣除了： 所有人的免税和公司的扣除都依赖这些记录，缺失的记录事后很难补回。您的实体是否适用、您能提供哪些日期和文件，以及已经付过的年度怎么处理，都是需要公司报税帮助解决的问题。
• 租金被记作所有人提款、分配或个人开支，或者您的账目落后了： 请看S 公司支付个人开支和记账帮助。
• 公司从未提交 1099-MISC 表，或者 IRS 在询问您收到的那份表格上的租金： 请看逾期提交承包商和员工税务表格，并寻求公司报税帮助。
• 您是独资经营者，或未作选择的单一所有人 LLC： 付给自己的租金没有任何税务效果。如果您在家工作，请看家庭办公室扣除。
• 住宅还租给了别人，或者您的天数接近或超过 15 天： 请看公平租金天数与个人使用。
• 您希望公司偿还家庭办公室、电话或汽车开支，或者您的 S 公司工资偏低或尚未确定： 请看报销所有人开支和S 公司所有人工资。