家庭办公室扣除：简化方法还是 8829 表

我是自雇人士，能申请家庭办公室扣除吗？

如果您住宅的一部分经常且专用于自雇业务，并且该空间同时是您的主要营业场所、您当面接待客户的场所或一栋独立建筑，您就可能符合条件（第 587 号出版物；第 509 号专题）。IRS 把这称为住宅的营业用途。两种计算方式适用同样的测试：简化方法按每平方英尺的固定费率计算，8829 表按住宅的实际费用计算。您可以每年重新选择。“住宅”可以是独立屋、公寓或共管公寓，也包括院内的附属建筑，例如独立工作室。

哪些情况不简单：该空间同时被家人、客人或 W-2 工作使用；业务利润很少或亏损，因为收入限额会削减扣除额；业务在年内开始、结束或搬迁，只有符合条件的那段时间可以计入；您使用了不止一处住宅；或者您打算出售住宅，或之前的税表没有申报办公室。

请准备：办公室和整个住宅的面积（平方英尺）、房租或房贷对账单和住宅的各项账单、该空间开始符合条件的日期、自有住宅的购房资料，以及去年的税表。

如果我既有 W-2 工作又有 1099 收入，可以扣除家庭办公室吗？

如果您的自雇工作通过了上述测试，就可以为自雇工作扣除家庭办公室。在联邦税表上，W-2 工作不会为同一空间增加扣除；您所在州的规定可能不同。IRS 流程图和8829 表填报说明排除了以员工身份使用的空间的扣除，26 U.S.C. 67(h) 则规定，2017 年之后的每个年度，杂项逐项扣除（包括员工未获报销的费用）均不得扣除。第 529 号出版物列出了少数仍可扣除的特定群体，例如武装部队预备役人员和符合条件的表演艺术家。

• 副业要单独测试。第 587 号出版物说，一个办公室可以服务于多项贸易或业务，每项分别测试，但不能用于与贸易或业务无关的活动。它没有说明同一房间里的 W-2 工作如何影响专用性。一个房间同时用于两份工作，是需要在申报前根据事实确认的问题。
• 只有副业的收入计入限额。限额按 Schedule C 上业务本身的收入计算，不按您的 W-2 工资计算。
• 勾选了“法定员工”框的 W-2 要在 Schedule C 上申报（Schedule C 填报说明）。第 587 号出版物没有说明员工限制是否适用于这种情况，申报前请先确认。

如果 W-2 来自您自己的 S 公司，公司可以改为报销住房费用：见报销所有人费用。

家人或客人也使用的房间还能算吗？

您同时用于家人或客人的房间不符合条件，因为该区域有任何个人使用，都不符合专用性测试（第 587 号出版物）。

较小的区域也可以符合条件，只要能明确区分并仅用于业务，例如大房间里划定的办公桌区域。餐桌不行，家人或客人也使用的客房或书房也不行。专用性规则只有两种例外，各有各的条件：当住宅是业务唯一的固定场所时，用来存放您销售的存货或产品样品；以及家庭托儿（见家庭托儿与时间—空间百分比）。

如果该空间不符合条件，业务用的家具和设备仍可折旧或费用化，与该空间是否符合条件无关（第 587 号出版物）。电话或网络账单是另一种分摊：见混合用途费用。

简化方法怎么算？我要放弃什么？

简化方法是用办公室的平方英尺数乘以 $5，最多计入 300 平方英尺，所以在收入限额之前最多允许 $1,500（税务程序 2013-13；Schedule C 填报说明）。它免去了计算和证明实际费用的工作。

1. 量出办公室面积（不超过上限），乘以费率。
2. 把结果与收入限额（业务来自该空间的收入，下文说明）相比，取较小者。
3. 填在 Schedule C 第 30 行，并在额外填写栏里填上住宅和办公室的平方英尺数。该住宅不需要提交 8829 表。

上限涵盖您在该住宅内所有符合条件的自有业务，您的选择适用于所有这些业务。与您同住、且有自己符合条件业务的其他人，另行作出选择，各有各的上限；同样的平方英尺不能重复计算，所以共用空间要合理划分。一年中有两处住宅时，只能对其中一处使用该方法（第 587 号出版物）。

如果该空间只在一年中的部分时间符合条件，或办公室面积有变化，面积按 12 个月取平均，符合条件的使用天数少于 15 天的月份按零计算（第 587 号出版物）。

采用该方法要放弃：

• 实际住宅费用，例如房租、水电、保险和维修。与住宅无关的业务费用，例如用品和设备，仍然可以扣除。
• 住宅折旧（把住宅成本分多年扣除）。当年按零处理。
• 房贷利息和房产税的业务份额。这两项仍属个人费用，只有逐项扣除（在 Schedule A 上列出各项扣除，而不是采用标准扣除额）时才有用。
• 被收入限额削减的任何金额。不能向后结转。

8829 表怎么用：包括哪些费用，百分比怎么算？

8829 表扣除住宅实际费用中属于业务的份额。业务百分比是办公室面积除以住宅总面积，或者在各房间面积大致相等时，采用其他合理方法，例如使用的房间数除以房间总数（第 587 号出版物）。第 36 行的合计数转入 Schedule C 第 30 行（8829 表填报说明）。

• 部分年度使用：只有该空间符合条件的那段时间内发生的费用才计入。
• 房主的折旧：房主扣除的是建筑物业务部分的折旧，不含土地，按调整后计税基础与开始业务使用时的价值两者中较小者计算；住宅新投入业务使用的，按 39 年 直线法折旧。此前已用于业务的住宅，沿用以前采用的方法（第 587 号出版物）。
• 房贷利息和房产税：逐项扣除的人要把业务份额从 Schedule A 移到 8829 表。采用标准扣除额时，业务份额只能通过 8829 表扣除（填报说明）。

每处用于业务的住宅各提交一份 8829 表。如果该住宅服务于不止一项业务，要按合理的方法把第 36 行的金额分给各项业务（8829 表填报说明）。

简化方法和 8829 表：哪个更好？可以换吗？

没有哪种方法总是更好，所以申报前两种都算一遍。无论哪种，扣除额都会降低 Schedule C 利润，所得税和自雇税都以这个利润为基础（Schedule C 填报说明）。您可以逐年更换，无需 IRS 同意（税务程序 2013-13）。

办公室面积不超过 300 平方英尺 时的快速测试：用住宅一年的费用（自有住宅再加折旧）除以住宅总平方英尺。如果结果大于 $5，在收入限额之前，8829 表算出的金额更大。逐项扣除的人可以在测试中不计房贷利息和房产税，因为简化方法让它们留在 Schedule A 上。8829 表把它们的业务份额转到 Schedule C，还能降低自雇税，所以不计入会低估 8829 表的金额。办公室更大时，由于有上限，8829 表更可能金额更大。

在按时提交的原始税表上使用简化方法，就是作出了选择，且该年度不可撤销，所以要在报税前决定。采用简化方法的年度不会降低住宅的计税基础（出售时用来计算收益的成本）；如果回到 8829 表，折旧会按 IRS 表中该住宅投入使用年度的数据恢复（第 587 号出版物）。

我的业务收入会限制扣除吗？什么可以结转？

两种方法下，家庭办公室扣除都受业务收入的限制。简化方法的金额，以及 8829 表下仅因办公室而发生的费用（房租、水电、保险、维修、折旧），都不能超过住宅营业用途产生的总收入减去业务其他费用后的金额（26 U.S.C. 280A(c)(5)；第 587 号出版物）。在 Schedule C 上，起点是扣除家庭办公室之前的利润，即第 29 行。

• 简化方法：被限额削减的金额作废。更早的 8829 表年度的结转额不能在简化方法年度使用，要等到您下次使用 8829 表的年度（Schedule C 填报说明）。
• 8829 表：被削减的金额结转到您下次使用实际费用的年度，并受该年度限额约束，无论您是否仍住在同一住宅（8829 表填报说明）。

8829 表按固定顺序适用限额。逐项扣除的人，房贷利息和房产税的业务份额最先允许扣除，即使超过业务收入也可以，因为没有办公室也能扣除。其次是运营费用，最后是折旧，所以折旧最有可能被推到以后年度。采用标准扣除额时，这两项费用属于限额可以削减的运营费用。如果业务收入有一部分不是来自您的住宅，只有来自家庭办公室的那部分才计入。

我是租房，有什么不同吗？

租房不改变谁符合条件：租房者与房主适用同样的测试（第 587 号出版物）。只是金额不同：

• 8829 表：您所付房租（第 19 行）的业务百分比，加上其他间接费用，例如水电和租客保险。租房者没有建筑物折旧。
• 简化方法：费率乘以面积。房租不另行扣除。

房租往往是最大的住宅费用，所以值得做一做方法比较中的快速测试。

住宅账单是填全额还是只填业务份额？

在 8829 表上填写账单的全额，不要只填业务份额。表格会取整个住宅共同发生的费用的全额，并自己套用业务百分比。仅用于办公室的费用按全额填入。如果某张账单的业务份额与办公室百分比不同，只填业务部分（8829 表填报说明）。简化方法不用住宅账单，只用平方英尺数据。

所以账簿需要完整的账单和面积数据，不能按月估一个业务份额。账户设置请见与 Schedule C 对应的会计科目表。

家庭办公室要保留哪些记录？

记录必须显示住宅中用于业务的部分；您经常且专用地把它作为主要营业场所或会见客户的场所；以及业务部分的费用和折旧。不要求特定的记录方式。请保留已兑现的支票、收据和其他付款凭证（第 587 号出版物）。

如果您拥有住宅，请把购房和改造记录以及 8829 表副本保存得比通常期限长得多，因为出售时折旧和计税基础会再次起作用。关于记录保存多久和全年记账方法，请见自雇人士的记录保存。

出售我扣除过办公室费用的住宅会怎样？

住宅内的办公室不会把出售拆成住宅部分和业务部分，但相当于 1997 年 5 月 6 日 之后折旧额的那部分收益不能免税（第 523 号出版物；第 587 号出版物）。这部分收益最高可按 25% 的税率征税（第 409 号专题）。

• 其余收益如果满足所有权和使用测试，最多可免税 $250,000（部分联合申报人为 $500,000）：见住宅出售免税额。
• 采用简化方法的年度没有折旧，所以不会增加应税金额。
• 在 8829 表上不扣折旧，也避免不了计税基础的下调。住宅的计税基础会按您本可扣除的折旧下调，即使您没有申报。对于不能免税的那部分收益，当记录显示实际扣除的折旧少于允许的折旧时，第 587 号出版物采用实际扣除的折旧。出售前请先弄清这一点。
• 独立建筑，例如工作室、车库或谷仓，出售时可以视为单独的财产，其收益可能不适用免税额：见住宅出售免税额。

示例

这些示例仅作说明。所有金额均为美元。

租房的自由职业设计师

一位设计师租住一套 1,600 平方英尺的住宅，其中 200 平方英尺的房间只用于工作。当年房租、水电和保险合计 US$20,000，她的利润远高于下面两个金额。

• 简化方法：200 × US$5 = US$1,000。
• 8829 表：200 ÷ 1,600 = 12.5%，12.5% × US$20,000 = US$2,500。

她每平方英尺的年费用是 US$12.50，高于 US$5，所以 8829 表的金额更大。但它还需要账单和面积数据。

有 W-2 工作和副业的程序员

一位程序员在一套 1,500 平方英尺的住宅里，用一间 150 平方英尺的房间专门经营副业，房租和水电合计 US$12,000。副业在扣除办公室之前赚了 US$600。W-2 工资不计入限额。

• 简化方法：150 × US$5 = US$750，但收入限额只允许 US$600。另外的 US$150 作废。
• 8829 表：10% × US$12,000 = US$1,200。限额今年只允许 US$600，另有 US$600 结转到下次使用 8829 表的年度。

三年后出售的房主

一位房主使用 8829 表三年，办公室扣除了 US$2,400 的折旧。住宅出售的收益为 US$150,000，房主是单身申报人，满足所有权和使用测试。免税额涵盖其余的 US$147,600，但这 US$2,400 仍要缴税。

您的情况不同？

• 您的空间是混合用途，例如厨房餐桌或客房，或者您在同一个房间里做两份工作：是否有任何部分符合条件取决于事实，而采用哪种方法取决于答案。选择之前，请先获取个人税务帮助。
• 您既有 W-2 收入又有 1099 收入，而且副业利润相对住宅费用很小：限额决定现在能计入多少、能结转多少。请与个人税务帮助一起复核，另请见其他合法降低经营税的方法。
• 之前的税表没有申报办公室：简化方法要在按时提交的原始税表上选择，而税务程序 2013-13 没有规定事后选择的办法，所以更正税表通常意味着采用 8829 表。每个年度各有退税期限：一般为自提交税表起 3 年，或自付款起 2 年，以较晚者为准。见因经营费用错误更正税表，并获取个人税务帮助。
• 您打算很快出售住宅：办公室折旧和任何独立建筑会改变收益。挂牌前请见住宅出售免税额，并获取个人税务帮助。
• 您拥有 S 公司或是合伙人：S 公司可以报销所有人的住房费用：见报销所有人费用。合伙人只有在合伙协议要求其自付时，才可以扣除合伙企业费用中未获报销的部分，包括家庭办公室费用；为此，第 587 号出版物中的一份工作表取代 8829 表。
• 您把自己的住宅出租给自己的 S 公司开会：见 Augusta 规则。
• 您经营家庭托儿：时间—空间百分比的算法不同：见家庭托儿账簿。
• 您担心扣除会被质疑：见 IRS 会质疑的 Schedule C 费用。