Augusta 規則（14 天規則）：把自己的住宅租給公司

Augusta 規則有哪些要求？

房主把自己居住的住宅在一個稅務年度內出租不到 15 天，這筆租金不計入收入。第 280A(g) 條規定，這筆租金不計入總收入，也不允許因這項出租而扣除費用。Publication 527 補充說明，租金和租賃費用不須填入 Schedule E，抵押貸款利息和房地產稅仍照常填在 Schedule A。這項規定俗稱 Augusta 規則（Augusta rule）或 14 天規則。

要讓公司依這項規定租用您的住宅，須符合：

• 您把這處住宅當作居所使用。 出租天數不到 15 天時，第 280A(d) 條規定，您當年個人使用超過 14 天，這處房屋才算居所。主要居所符合這項測試；第二處住宅則須您個人使用超過 14 天才符合。
• 出租是真實的。 由另一個獨立的納稅人，而不是您本人，在約定的日期使用住宅並付款。
• 住宅全年出租合計不到 15 天。 租給任何人的每一天都要算，不只是租給公司的天數。
• 公司要扣除這筆租金，須是為業務使用、租金合理、確實付款並有記錄。 S 公司或合夥企業還須面對下一節的額外規則。

最需要先找專業人士處理的情況： 租金已經付了，或打算在年底前付，但沒有註明日期的協議、業務目的或費率記錄；或者 S 公司或合夥企業已經扣除了租金。這些記錄事後很難補。

還有哪些情況不單純。 法條只涉及房主這一方。公司的扣除額依據的是一般業務費用規則和具體事實，IRS 的出版物沒有規定日租金、計算方法或必備文件。下列情況需要專業判斷：住宅同時租給其他人、承租方是合夥企業或單一所有者 LLC，或者所有者的薪金偏低。本頁說明的是聯邦所得稅，州的規則可能不同。

要準備的資料： 實體的設立文件（有 S 公司選擇的話，也要附上）、住宅租給任何人的每一天的日曆、議程和會議記錄、本地會議場地的書面報價，以及每筆付款的銀行記錄。

我可以向自己的公司收取住宅租金嗎？

不是 S 公司的公司，在住宅用於公司業務且租金合理時，可以扣除這筆租金。第 162(a)(3) 條允許扣除為貿易或業務目的使用財產而付的租金，Publication 334 說明企業不能扣除不合理的租金。

S 公司或合夥企業還有一項額外規則。第 280A(a) 條不允許扣除個人或 S 公司作為居所使用的住宅單位的費用，而第 280A(f)(2) 條把股東個人使用住宅視同 S 公司自己使用。1120-S 表填表說明寫道：「不得扣除任何股東供個人使用的住宅單位的租金」（第 11 行）。1065 表填表說明對合夥人居住的住宅單位也有同樣的說法（第 13 行）。C 公司不受第 280A(a) 條約束，其1120 表填表說明的租金行也沒有這樣的句子。我們查閱的資料中，沒有一份說明 S 公司或合夥企業在出租日有業務使用，就可以解除這項限制。請把這類公司的扣除額視為尚無定論，申請扣除之前先與 CPA 一起審查。您依第 280A(g) 條享有的免稅待遇，不取決於公司能否扣除。

第 280A(g) 條不涉及公司，所以公司的扣除額並非自動成立。符合下列情況時，扣除額更站得住腳：

• 有業務目的。 有議程的董事會、股東會或規劃會議，屬於業務使用；家庭聚餐則不是。只有一位股東時，IRS 的資料沒有說明會議需要幾位出席者：議程、做出的決定和工作成果最重要，而只有您自己一人、沒有議程也沒有決議的會議，是最薄弱的情形。
• 租金合理。 見下文的租金一節。
• 活動不屬於個人或娛樂性質。 第 262 條不允許扣除個人、生活和家庭費用。第 274(a) 條不允許扣除一般被視為娛樂、消遣或休閒的活動，以及用於這類活動的設施的費用。
• 租金已支付，並按租金入帳。 見下文的付款一節。

哪些實體可以依 Augusta 規則租用住宅？

這項規則需要兩個各自獨立的納稅人：房主，以及付款的承租方。S 公司和 C 公司都是獨立的納稅人。合夥企業在向以局外人身份行事的合夥人付款時，被視為獨立（第 707(a)(1) 條），因此兩者都可以作為承租方。獨資經營者，或沒有選擇按公司課稅的單一所有者 LLC，則不行：那等於所有者付租金給所有者。

14 天上限怎麼算天數？

住宅在稅務年度內須出租不到 15 天，所以最多 14 天。第 280A(g) 條計算住宅實際出租的每一天，不論承租方是誰。租給公司、租給租屋平台上的房客、租給劇組或租給鄰居的天數，加總成這處住宅的同一個總數。

• 不足一天。 法條和 Publication 527 都沒有說明兩小時的會議怎麼算。穩妥的做法，是把有任何出租的每個日曆日算作一天。
• 不止一處住宅。 法條適用於住宅單位，所以每處住宅各自計算天數。

依 Augusta 規則，什麼樣的租金算合理？

租金與沒有關係的第三方對同樣空間和用途所收的費用相當時，才站得住腳。Publication 334 指出，付給關聯人的租金，如果等於您為使用同一財產付給陌生人的租金，就是合理的。Publication 527 在所有者這一方用同一個標準：公平的租金，一般是與您沒有關係的人願意支付的價格。IRS 的資料沒有規定日租金，所以這個數字屬於事實問題。

要證明這個數字有依據：

1. 向本地兩三家空間相當的場地，取得書面報價或公開價目表：容納人數、使用時段和服務相近。
2. 按公司實際使用的部分計價，例如會議時段使用的一個房間，而不是整天使用整棟房子。
3. 報價要註明日期，並與租賃協議一起保存。

租金不合理的警訊：

• 費率遠高於本地報價，或者為了一個房間的短時間會議，卻按整棟房子、整天來收費。
• 費率或天數的訂法，是為了把一個目標金額的現金轉給所有者，而不是依實際召開的會議而定。
• 薪金偏低，租金卻偏高。IRS 表示可以把付給股東兼雇員的款項，從非工資的分配重新歸類為工資。該頁面並未談到租金。見 S 公司所有者的薪金。

每個出租日的前後，應該有哪些記錄？

記錄應能證明：出租是事先規劃的，業務使用確實發生，租金也已支付。沒有哪項法條或 IRS 出版物要求必須是這些文件。但它們是 Publication 583 和第 6001 條所指的證據：能顯示付款金額並證明是業務支出的佐證文件，以及足以顯示是否欠稅的記錄。請保留到該年稅表的追溯期限（IRS 審查稅表的期限）屆滿為止：通常是稅表提交後 3 年，有些情況更長（Publication 583，Table 3）。

公司什麼時候必須付租金？

公司應在出租日所屬的稅務年度內付租金，並從公司帳戶以可追溯的方式付給所有者。這項延遲規則主要影響先扣除費用、後付款的公司（權責發生制）；採用現金收付制的公司，只能扣除已經付出的款項。第 267(a)(2) 條和 (e) 款可能使該公司欠付收入按收付實現制申報的所有者的租金，要推遲到所有者把它計入收入的那一年才能扣除；Publication 334 對於收到款項時才申報收入的關聯收款人，也說明了同樣的規則。由於所有者從不把 Augusta 租金申報為收入，沒有資料說明這項延遲規則是否適用於它。在使用當年付清是穩妥的做法，但沒有資料說這樣就能解決問題。預付的租金，只有適用於當年的部分才能扣除（Publication 334）。

公司要為 Augusta 租金提交 1099-MISC 表嗎？

公司在業務過程中，全年付給同一個人的租金達到 $2,000 或以上時，要在 1099-MISC 表的第 1 欄申報（IRS 填表說明）。法條規定，這個門檻適用於 2025 年之後付出的款項，按曆年計算，即使公司的稅務年度是財政年度也一樣（第 6041(a) 條）。IRS 填表說明的措辭是 2025 年之後開始的稅務年度；請依法條辦理。到 2025 年為止的款項，門檻是 $600，所以以前年度付的租金，可能需要提交按現行金額不需要的表格。填表說明指出，第 1 欄涵蓋所有類型的租金，並以辦公室空間的不動產租金為例。其中沒有點名出租住宅開會的情況，因此公司應把這筆款項視為租金。付給公司的款項一般免予申報，但這裡的收款人是所有者個人。法規把租金列為應申報的收入（26 CFR 1.6041-1(a)(1)）；法規和填表說明都沒有說明所有者依第 280A(g) 條排除的租金是否包括在內。IRS 的一份 revenue procedure 把另一種排除在外的款項視為不須申報（Rev. Proc. 2021-47，第 4.01 條），但沒有提到租金。在 CPA 確認之前，提交這張表可以避免漏報的罰款。這項罰款由公司承擔，每份表格和每份聲明各計一次（第 6721 條，第 6722 條）。

• 截止日期。 2026 年付出的租金，公司須在 2027 年 2 月 1 日 前把聲明提供給所有者，並在 2027 年 3 月 1 日 前以紙本、或在 2027 年 3 月 31 日 前以電子方式向 IRS 提交。通常的日期（1 月 31 日、2 月 28 日和 3 月 31 日）遇到週末或假日，順延到下一個營業日。全年各類資訊申報表合計提交 10 份或以上的公司，必須以電子方式提交（某些資訊申報表的一般填表說明）。
• 低於門檻。 除非公司依備用預扣稅規則預扣了聯邦所得稅（付款方在某些情況下扣下的稅款，例如收款人沒有提供納稅人識別號碼），否則不須提交 1099-MISC 表。不論如何，協議、記錄和付款證明都是必備的。
• 對所有者而言。 IRS 說明，它用這張表來判斷收款人是否正確申報了這筆款項。請把協議和天數計算，與稅務記錄一起保存，以說明稅表上為什麼沒有這筆金額。

如果我把住宅出租 15 天或以上，會怎樣？

住宅出租 15 天或以上時，全部租金都是收入，包括前 14 天的租金，所有者要把費用在出租和個人使用之間分攤。Publication 527 說明，要列入全部租金收入，並以 Schedule E 作為住宅出租的基本表格，而且淨虧損會限制部分費用的扣除。

如果您同時是公司的雇員，並在這些日子裡在住宅中工作，第 280A(c)(6) 條規定，業務使用和出租使用的例外不適用於與該次出租有關的項目。租金仍是收入，但這些天的費用扣除額可能損失。資料沒有說明這在開會日如何適用。

什麼是 Schedule E 上的自我租賃？

自我租賃，是指把您擁有的財產租給您擁有或經營的企業。租金須申報時（15 天或以上），基本表格是 Schedule E（Publication 527）。Publication 925 指出，如果您把財產租給自己實質參與的貿易或業務，該財產的淨租金收入視為非消極收入。這樣，來自其他活動的消極虧損就不能抵銷它。公司仍可依上述測試扣除合理的租金，所以同一筆錢，既可以是公司的扣除額，也可以是所有者的收入。天數的計算和費用的分攤，見公平租金天數與個人使用。

Augusta 規則常見的錯誤和審查風險有哪些？

缺少協議、費率沒有依據、租金未付、其他承租方的天數、個人活動，以及漏提交 1099-MISC 表，前文都已說明。下列錯誤是另外的：

如果公司的扣除額被否決，應稅收入就增加相應的金額，而且 Publication 334 不允許扣除不合理的租金。沒有資料說明 IRS 會如何另行處理這筆付款，所以要看具體事實。

範例

這些範例使用美元和整數，說明的是步驟，不代表某個費率。

在家中召開四次董事會

一位 S 公司的所有者住在自己的住宅裡（當年個人使用超過 14 天），在家中召開四次為期一天的董事會。公司向本地三家場地取得類似房間的書面報價，並在第一次會議之前簽訂協議，同意按這些報價訂出的日租金付款（這裡設為 US$600，是虛構的數字）。公司在 12 月以公司支票付了 US$2,400，這處住宅當年沒有其他出租。四天不到 15 天，所以所有者不把租金填入 Schedule E。如果公司的扣除額獲准（見上文的 S 公司規則），公司把 US$2,400 記為租金費用，以議程、會議記錄和報價作為佐證，而且總額高於申報門檻，要提交 1099-MISC 表（見上文關於免稅的問題）。IRS 是否接受這個金額，要看具體事實。

獨資經營者付租金給自己

一位獨資經營者擁有單一所有者 LLC，沒有選擇按公司課稅，她把 US$2,400 從業務帳戶轉到自己的個人帳戶，稱為租金。LLC 和她是同一個納稅人，所以沒有獨立的扣除額，也沒有租金收入。這筆轉帳在帳上是所有者提款。

租屋平台 10 天加公司 6 天

一位所有者住在自己的房子裡（當年個人使用超過 14 天），在租屋平台上出租 10 天，又租給她的 S 公司 6 天。合計 16 個出租日，達到 15 天或以上，所以第 280A(g) 條不適用。她要把兩位承租方付的全部租金填入 Schedule E，並把房子的費用在出租和個人使用之間分攤。S 公司能否扣除這筆租金，是上文所說的另一個問題。如果平台出租是 8 天，合計就是 14 天，免稅待遇涵蓋全部租金。如果她在這些日子裡也為公司在房子裡工作，第 280A(c)(6) 條可能禁止扣除部分費用。

您的情況不同嗎？

• 您已經讓公司付過租金，或打算在年底前付，但拿不出日期、業務目的和費率的記錄，或者您的 S 公司或合夥企業已經扣除了： 所有者的免稅待遇和公司的扣除額，都取決於這些記錄，而缺少的記錄事後很難補。您的實體是否適用、您能提供哪些日期和文件，以及已經付過的年度怎麼處理，這些問題請找公司稅務服務。
• 租金被記為所有者提款、分配或個人開支，或您的帳目落後了： 見 S 公司代付個人開支和記帳服務。
• 公司從未提交 1099-MISC 表，或 IRS 正在詢問您收到的那份表格上的租金： 見逾期的承包人與雇員稅表，並找公司稅務服務。
• 您是獨資經營者，或沒有做出選擇的單一所有者 LLC： 付租金給自己沒有稅務效果。如果您在家工作，見家庭辦公室扣除。
• 住宅也租給了別人，或您的天數接近或超過 15 天： 見公平租金天數與個人使用。
• 您想讓公司償還家庭辦公室、電話或汽車費用，或您的 S 公司薪金偏低或尚未設定： 見報銷所有者的開支和 S 公司所有者的薪金。