Schedule E 公平出租天数与个人使用：14 天规则

Schedule E 第 2 行的公平出租天数是什么？

公平出租天数，是房产按公平租金出租的天数。个人使用天数，是您本人、家人、共有人，或付款低于公平价格的人使用房产的天数。Schedule E 第 2 行要求为每处出租房产填写这两个天数，而这两个天数决定三件互不相同的事：

如果没有人为个人目的使用过该房产，并且每个出租日都是按公平价格出租，就没有个人使用天数，也不需要按天数分摊：房产的全部费用都是出租费用。挂牌了但一直空着的天数，不计入上述任何一个天数。第 280A 条下的这些联邦规则适用于房屋、公寓、共管公寓、移动房屋、船只或类似的财产；州税表和地方住宿税有各自的规则。

如果入住是免费或打折的，有共有人使用过房产，有房屋互换，税表显示亏损，有多处房产，以前年度按粗略天数报了税，或者支付平台的 1099-K 表与您的入住晚数日历对不上，案情就不简单。统计之前，请准备好每一晚的日历，写明谁入住、付了多少钱，以及当年的费用合计。

向房客提供大量服务（例如客房服务）的房东，改报 Schedule C（Schedule E 填报说明）；见房东报 Schedule C 还是 Schedule E。

什么算个人使用天数？

房产被您或规则视同为您的人使用的任何一天，或一天中的一部分，就是个人使用天数（Schedule E 填报说明；第 527 号出版物）。

按这个定义，表亲或姻亲不属于“家人”，但任何人的打折或免费入住，仍然是个人使用。

哪些天数不算个人使用？

有两类天数除外：维修天数，以及（仅对住宅测试而言）长期出租前后的主要住宅天数（第 527 号出版物）。

• 维修和保养天数。基本上全天从事房产维修和保养（不是改良）的那一天，不算个人使用，即使家人当天在房产里休闲。
• 出租前后的主要住宅天数。房产按公平价格出租或为出租而持有的期间长达 连续 12 个月 或更长的，在这段期间之前或之后，您把它作为主要住宅居住的天数，不算个人使用。如果这样的期间较短，并以出售或交换结束，则只有期间之前的天数不计（第 280A(d)(4) 款）。

第二条规则不改变费用的分摊。您居住期间的费用仍然是个人费用，出租费用和折旧从房产转为出租用途的那天开始。

应该除以出租天数、挂牌天数，还是 365 天？

除以使用天数：出租天数加个人使用天数。房产可供出租但没有租出去的天数，不是出租天数，IRS 也不除以 365（第 527 号出版物；第 280A(e) 款）。第 527 号出版物及其工作表对每一项共同费用，包括房贷利息和房产税，都这样分摊。法条中的天数限制，不适用于无论房子是否出租都可以扣除的项目（第 280A(e)(2) 款），所以这两项费用可能有不同的分摊办法。本文采用 IRS 的方法。

例如，一处房产挂牌 120 天，其中 60 天租出，另外 30 天自己使用，出租份额是 90 天中的 60 天。不是挂牌 120 天中的 60 天，也不是 365 天中的 60 天。

有两种天数要特别注意：

• 按公平价格出租、但您也使用的一天。例如，租客让您在周末使用房产，也不退款。这一天对费用分摊来说是出租天数，对住宅测试来说是个人使用天数。
• 低于公平价格出租的一天。对两者来说都是个人使用天数。对下文的 15 天规则来说，它仍然是实际出租的一天。

房贷利息、税款、保险费、水电费和维修费怎么分摊？

对两种用途都有用的每项费用，按出租天数的份额分摊；只服务于一种用途的费用，归入那一种用途。无论房产是否按住宅使用，都是如此（Schedule E 填报说明；第 527 号出版物）。

如果您逐项扣除，房贷利息和房产税中属于个人的部分，可以填在 Schedule A，但受其限额约束。出租的第二处住房的房贷利息，只有在房产按住宅使用（定义见下一节）时才能在那里计入，而且只限您选择视为合格住房的那一处第二住房（第 936 号出版物）。其他费用中属于个人的部分不能扣除（第 415 号专题；第 527 号出版物）。

出租房什么时候算我的住宅？会有什么变化？

如果您的个人使用天数，超过房产按公平租金出租给他人的天数中 14 天 与 10% 两者之中的较大者，该房产就按住宅使用（第 280A(d) 款）。“按住宅使用”是针对您个人使用天数的税务术语，您不需要真的住在那里。只有当公平价格的出租天数超过 140 天时，百分比这一项才是更高的门槛。在这项测试中，您也使用过的那一天算个人使用，不算出租天数。

被动亏损规则、折旧以及维修还是改良的问题，见出租房税务。

我出租不到 15 天：租金要申报吗？

如果您把房产按住宅使用，就不需要。这样的话，您不申报租金，不扣除出租费用，也不在 Schedule E 上列示该房产。房贷利息、房产税和意外损失，按 Schedule A 的通常规则处理（Schedule E 填报说明；第 527 号出版物）。

适用这项豁免时，要把房子实际租给任何人的每一天都算上，不论价格，包括低于市价的付费入住，以及您也使用过的出租日（第 280A(g) 款）。这个合计可能比第 2 行的公平出租天数更多。工作表 5-1 问的是公平价格的天数，但法条说的是“实际出租”，以法条为准。

它既适用于主要住宅，也适用于第二住房：如果您住在这所房子里，又把它出租不到 15 天，您在那里的天数就是个人使用，所以第一个条件已经满足（第 280A(g) 款）。

这条规则要求两个条件同时满足。一处第二住房自用 10 天、出租 10 天，不按住宅使用，因为 10 不大于 14，所以租金要申报，费用要分摊。一处住宅自用 45 天，按公平价格出租 14 天，另有 1 天打折出租，共出租 15 天，所以租金要申报。

如果支付平台为这些款项报送了 1099-K 表，见核对 1099-K 表与您的租金。

我按住宅使用，并且出租了 15 天或更多：亏损最多能扣除多少？

报告全部租金。如果租金多于费用和折旧中属于出租的份额，就全部扣除，不必使用工作表。如果费用更多，运营成本和折旧只能把租金减到零，不能产生亏损，不允许扣除的部分结转到下一年（第 527 号出版物）。

按住宅使用的出租房不属于被动活动（第 925 号出版物）。挡住超出部分的是这项限制，而不是被动亏损规则，超出部分不能抵扣其他收入。如果出现净亏损，请使用第 527 号出版物中的工作表 5-1，它允许按以下顺序扣除费用：

1. 第一，全额扣除：直接的出租费用，例如中介费和广告费，以及（如果您逐项扣除）房贷利息、房产税和意外损失中属于出租的份额。通常只有联邦或州宣布的灾害造成的损失，才算个人意外损失（第 165(h) 款）。
2. 第二，最高到扣除第一组之后剩下的租金：运营成本，例如维修费、保险费和水电费。采用标准扣除额的申报人，把房贷利息和房产税中属于出租的份额放在这一组；逐项扣除的人，超出 Schedule A 限额的那部分，也放在这一组。
3. 第三，最高到扣除第二组之后剩下的部分：折旧，以及第一组中没有允许的意外损失。

任何不允许扣除的部分，结转到下一年的同一组，适用那一年的限额，即使那一年您没有把房产按住宅使用。

出租房间或房子的一部分，费用怎么分摊？

把出租的部分当作一处单独的房产。共同费用用任何合理的方法分摊，最常见的是按面积或房间数，只为出租部分发生的费用全部算出租费用（第 527 号出版物）。

上面的按天数分摊，只适用于出租的部分同时也有个人使用的情形。如果您全年出租一个房间，从不自己使用，就没有个人使用天数：共同费用按面积或房间数分摊，作为普通出租申报，在第 2 行填公平出租天数，个人使用天数为零。一间客房有些周末出租，有些周末自己使用，就有各自的出租天数和个人使用天数。一个经常供付费房客使用、而业主不当作住宅使用的房间，被视为类似酒店的空间，而不是住宅单元，所以按天数分摊和住宅限制不适用于它。

租给亲戚，或低于市价出租，算个人使用吗？

通常算：以低于公平租金的价格租给任何人的一天都是个人使用，不论是不是亲戚（第 527 号出版物）。上面的表格列出了唯一的家人例外。

公平租金一般是指没有关联的人会付的租金。租金大大低于附近类似的房产，就不算公平；请比较用途、面积、状况、家具配置和位置。另外，不以盈利为目的出租的，不属于 Schedule E 的出租：租金报在 Schedule 1（1040 表）第 8j 行，不能扣除任何出租费用。逐项扣除的人仍然可以在 Schedule A 上扣除房贷利息（主要住宅或第二住房）、房产税和意外损失（第 527 号出版物）。在您按住宅使用该房产的年度，适用第 280A 条，而不是这条规则（第 280A(f)(3) 款）。新开始的出租可以推迟确定是否盈利的问题：在第一年税表截止日期后 3 年内，或在收到 IRS 书面通知、拟不允许扣除之后 60 天内（以较早者为准），提交 5213 表。

示例

这些示例使用美元和整数。

湖边小木屋，家人免费入住

一间小木屋按公平价格出租 60 天。业主自用 20 天，一位兄弟姐妹免费住了 10 天，所以个人使用共 30 天。出租份额是 90 天中的 60 天，即三分之二。

全年费用为 US$12,000：房贷利息 4,500，房产税 1,500，水电、保险和维修 3,000，折旧 3,000。按 IRS 的方法，出租份额为 US$8,000：利息 3,000，税款 1,000，运营成本 2,000，折旧 2,000。利息和税款中另外的 US$2,000 属于个人，业主如果逐项扣除，填在 Schedule A。

个人使用 30 天，超过 14 天与 6 天（60 的 10%）中的较大者，所以小木屋按住宅使用。收到的租金为 US$6,000：

• 如果业主逐项扣除，首先允许扣除利息和税款 4,000，剩下 2,000 的租金。
• 运营成本 2,000 在这个余额之内。
• 折旧 2,000 今年不允许扣除，结转到以后。

Schedule E 显示租金 6,000、费用 6,000，所以既没有收入也没有亏损。如果采用标准扣除额，利息和税款移到第二组，这里的结果相同。

为音乐节出租的公寓

一套公寓在音乐节期间按公平价格出租 10 天，收入 US$4,000。业主自用 45 天。这超过 14 天与 1 天（10 的 10%）中的较大者，所以按住宅使用。出租不到 15 天，这 US$4,000 不申报，也不扣除出租费用。房贷利息和房产税按 Schedule A 的规则处理。

出租一年的原自住房

一位业主在第 1 年 3 月 31 日之前住在一所房子里，从第 1 年 4 月 1 日到第 2 年 3 月 31 日（12 个月）按公平价格出租，然后搬回来。

• 第 1 年：1 月至 3 月作为主要住宅的天数不算个人使用，因为出租连续 12 个月，所以这一年按普通出租处理。出租费用和折旧从 4 月 1 日开始，所以房贷利息、房产税和保险费等全年费用的十二分之九是出租费用。利息和税款中 1 月至 3 月的份额属于个人，业主如果逐项扣除，填在 Schedule A。折旧按房子在 4 月 1 日的公平市价与调整后计税基础中较低者计算（第 527 号出版物；见出租房税务）。
• 第 2 年：1 月至 3 月的出租按普通出租处理。搬回之后的天数不算个人使用。出租费用只包括这三个出租月份。

您的情况不同？

• 天数的统计决定了亏损，或以前年度按粗略天数报了税：合计的天数决定亏损和结转的金额，已报年度的天数统计有误，可能需要更正税表。见因费用错误更正税表，并获取个人税务服务。
• 您有共有人、多处房产，或房产由 LLC 持有：第 2 行为每处房产分别统计天数，共有人使用的天数对每位所有人都要计算。见共有出租房和LLC 名下的出租房，并获取个人税务服务协助统计天数。
• 您住在加拿大，并拥有这处房产：两国各要报什么、付款方可能对总租金预扣税款，以及净收入选择，见在美国拥有出租房的加拿大人，并获取跨境税务服务。
• 您没有日历，或账簿落后：根据订单、收款和银行对账单重建天数和费用。见补做出租房账簿、出租房记录和收据和记账服务。
• 1099-K 表显示的金额超过您赚到的租金，或与您的天数记录对不上：请按1099-K 表指南处理，并见按总额还是净额记录收款。如果合计仍然与订单对不上，获取记账服务。
• 您把自己的住房租给自己的公司几天：见Augusta 规则。
• 您想用出租亏损抵扣工资收入：见短租规则的记录。
• 您向房客提供服务：见房东报 Schedule C 还是 Schedule E。
• 您要出售曾出租的房子：见自住房出售免税额。
• 房客可能要缴销售税或住宿税：见租金的销售税。