居家辦公室扣除額：簡化法與 8829 表怎麼選

我是自僱人士，符合居家辦公室扣除額的資格嗎？

如果您住宅的某部分空間定期且專用於自僱業務，並且符合下列任一情況，就可能符合資格：該空間是您的主要營業場所、您當面會見客戶的地點，或是一棟獨立建築（Publication 587；Tax Topic 509）。IRS 稱之為住宅的業務用途。兩種計算方式適用相同的測試：簡化法按每平方英尺固定費率計算，8829 表則按住宅的實際費用計算。您每年都可以重新選擇。這裡的「住宅」可以是獨立屋、公寓或共管公寓，也包括院內的建築，例如獨立工作室。

哪些情況不單純：該空間同時供家人、客人或 W-2 工作使用；業務利潤很少或虧損，因為收入上限可能削減扣除額；業務在年內開始、結束或搬遷，只有符合條件的那段期間才能計入；您使用了不止一處住宅；或您打算出售住宅，或以前的稅表沒有列報辦公室。

請準備：辦公室和整個住宅的面積（平方英尺）、租金或房貸對帳單和住宅的各項帳單、該空間開始符合資格的日期、自有住宅的購屋文件，以及去年的稅表。

我同時有 W-2 工作和 1099 收入，可以扣除居家辦公室費用嗎？

如果您的自僱工作通過上述測試，就可以為這項工作扣除居家辦公室費用。在美國聯邦稅表上，同一空間不會因為 W-2 工作而增加扣除額；各州的規定可能不同。IRS 流程圖和 8829 表填表說明明確排除了以雇員身份使用的空間；26 U.S.C. 67(h) 則規定 2017 年以後的每一年都不得扣除雜項分項扣除額，其中包括雇員未獲報銷的費用。Publication 529 列出了少數仍可扣除的特定群體，例如武裝部隊預備役人員和合資格的表演藝術家。

• 副業按其自身單獨測試。Publication 587 指出，一間辦公室可以服務於多個行業或業務，並分別測試，但不能服務於與行業或業務無關的活動。該文件沒有說明，同一房間內的 W-2 工作如何影響專用測試。如果同一房間兩份工作都用，這是事實問題，請在申報扣除前先弄清楚。
• 只有副業的收入才計入上限。上限依據的是 Schedule C 上該業務自身的收入，不包括您的 W-2 工資。
• 勾選了「法定雇員」（Statutory employee）欄的 W-2 表，要在 Schedule C 上申報（Schedule C 填表說明）。Publication 587 沒有說明對這種情況是否適用雇員的限制，請在申報扣除前先確認。

如果 W-2 表來自您自己的 S 公司，公司也可以改為報銷居家費用，請見報銷所有者費用。

家人或客人也使用的房間還能算嗎？

如果房間同時供家人或客人使用，就不符合資格，因為該區域只要有任何個人用途，就通不過專用測試（Publication 587）。

較小的區域只要能明確劃分，並且只用於業務，也可以符合資格，例如大房間裡劃定的辦公桌區。餐桌不行，家人或客人也使用的客房或書房也不行。專用規則只有兩種用途例外，且各有條件：一是住宅為業務唯一固定場所時，存放您銷售的存貨或產品樣品；二是家庭託兒（請見家庭託兒和時間與空間比例）。

即使該空間不符合資格，業務用的家具和設備仍可折舊或列為費用，無論空間是否符合資格都一樣（Publication 587）。電話或網路帳單是另一種劃分，請見混合用途費用。

簡化法怎麼算？我要放棄什麼？

簡化法用辦公室的面積乘以 $5，面積最多按 300 平方英尺 計算，所以在適用收入上限之前，最多可扣除 $1,500（Revenue Procedure 2013-13；Schedule C 填表說明）。這個方法省去了計算和證明實際費用的工作。

1. 測量辦公室面積（不超過上限），再乘以費率。
2. 把結果與收入上限（該業務在這個空間賺到的收入，下文說明）相比，取較小者。
3. 填在 Schedule C 第 30 行，並在額外的填寫欄位中註明住宅和辦公室的面積（平方英尺）。這處住宅不用提交 8829 表。

這個上限涵蓋您在該住宅內所有符合資格的自己的業務，您的選擇適用於全部業務。與您同住、有自己符合資格的業務的人，要另外做選擇，也有另外的上限；同一平方英尺不能重複計算，所以共用空間要合理劃分。年內有兩處住宅時，簡化法只能用於其中一處（Publication 587）。

如果該空間只在一年中的一部分時間符合資格，或辦公室面積有變化，面積要按 12 個月平均計算，符合資格的使用天數不足 15 天的月份按零計算（Publication 587）。

簡化法要放棄的是：

• 住宅的實際費用，例如租金、水電費、保險和維修。與住宅無關的業務費用，例如用品和設備，仍然可以扣除。
• 住宅折舊（把住宅的成本分多年扣除）。當年的折舊視為零。
• 房貸利息和不動產稅的業務份額。這兩項仍屬個人費用，只有在您列舉扣除（在 Schedule A 上列出各項扣除，而不用標準扣除額）時才有用。
• 被收入上限削減的任何金額。這部分不能結轉。

8829 表怎麼用？哪些費用可以算，百分比怎麼算？

8829 表扣除的是住宅實際費用中屬於業務的份額。業務百分比等於辦公室面積除以住宅總面積；各房間大小相近時，也可以用其他合理方法，例如用於業務的房間數除以房間總數（Publication 587）。第 36 行的合計金額填入 Schedule C 第 30 行（8829 表填表說明）。

• 部分年度使用：只有空間符合資格的那段時間內的費用才能計入。
• 屋主的折舊：屋主扣除的是住宅建築物中業務使用部分的折舊，不含土地。計算基礎是調整後計稅基礎與開始用於業務時的價值兩者中較小者；新開始用於業務的住宅，按直線法在 39 年 內折舊。早年已用於業務的住宅，沿用之前的方法（Publication 587）。
• 房貸利息和不動產稅：列舉扣除的人，要把業務份額從 Schedule A 移到 8829 表上。採用標準扣除額時，業務份額只能透過 8829 表扣除（填表說明）。

每處用於業務的住宅各提交一份 8829 表。如果該住宅用於不止一項業務，要把第 36 行的金額按合理方法分配給各項業務（8829 表填表說明）。

簡化法和 8829 表哪個更好？可以換嗎？

沒有哪種方法每次都更划算，所以申報前兩種都要算一算。無論用哪種方法，扣除額都會降低 Schedule C 的利潤，所得稅和自僱稅都是以這個利潤為基礎計算的（Schedule C 填表說明）。您可以逐年更換，不需要經過 IRS 同意（Revenue Procedure 2013-13）。

辦公室面積在 300 平方英尺 以內時，有個快速測試：把住宅全年的費用（自有住宅再加折舊）除以住宅總面積（平方英尺）。如果結果高於 $5，那麼在適用收入上限之前，8829 表的金額較大。列舉扣除的人在測試時可以不計房貸利息和不動產稅，因為簡化法會把它們留在 Schedule A 上。8829 表則把它們的業務份額移到 Schedule C，那裡還能降低自僱稅，所以不計入會低估 8829 表的金額。辦公室面積較大時，因為有上限，8829 表的金額更可能較大。

在按時提交的原始稅表上採用簡化法，就是做出了選擇，而且該年度不可撤銷，所以提交前要先決定。採用簡化法的年度不會降低住宅的計稅基礎（出售時用來計算利得的成本）；如果您回頭使用 8829 表，折舊會按 IRS 表中該住宅投入使用年度對應的數值重新開始計算（Publication 587）。

居家辦公室扣除額受我的業務收入限制嗎？超出的部分怎麼結轉？

無論用哪種方法，居家辦公室扣除額都受您的業務收入限制。簡化法的金額，以及 8829 表中只因辦公室才產生的費用（租金、水電費、保險、維修、折舊），不得超過住宅業務用途的總收入減去該業務其他費用後的餘額（26 U.S.C. 280A(c)(5)；Publication 587）。在 Schedule C 上，起點是扣除居家辦公室費用之前的利潤，即第 29 行。

• 簡化法：被上限削減的金額就損失掉了。以前 8829 表年度的結轉額，不能在採用簡化法的年度使用，要等到您下一次使用 8829 表的年度（Schedule C 填表說明）。
• 8829 表：被削減的金額結轉到您下一次使用實際費用的年度，並受該年度上限的限制，不論您是否仍住在同一處住宅（8829 表填表說明）。

8829 表按固定順序適用上限。列舉扣除者的房貸利息和不動產稅業務份額最先允許扣除，即使超過業務收入也可以，因為沒有辦公室也能扣除。接下來是營運費用，最後是折舊，所以折舊最可能被推遲到以後年度。採用標準扣除額時，這兩項費用屬於可被上限削減的營運費用。如果業務收入有一部分來自住宅以外的地方，只有在居家辦公室賺到的部分才計入。

我是租房的，有什麼不同嗎？

租房不影響誰有資格：租客與屋主適用相同的測試（Publication 587）。只是金額的算法不同：

• 8829 表：您所付租金（第 19 行）的業務百分比，加上其他間接費用，例如水電費和租客保險。租客沒有建築物折舊。
• 簡化法：費率乘以面積。租金不另外扣除。

租金往往是住宅費用中最大的一項，所以值得做方法比較中的快速測試。

我要填整份住宅帳單，還是只填業務份額？

在 8829 表上要填整份住宅帳單，而不是只填業務份額。整個住宅運作的費用按全額填入，業務百分比由表格自行套用。只與辦公室有關的費用按全額填入。如果某份帳單的業務份額與辦公室百分比不同，只填業務部分（8829 表填表說明）。簡化法不用住宅帳單，只用面積數字。

所以帳簿需要完整的帳單和測量結果，而不是每月估算一個業務份額。帳目設置請見對應 Schedule C 的會計科目表。

居家辦公室需要保留哪些記錄？

記錄必須能顯示住宅中用於業務的部分；您定期且專用於該部分，作為主要營業場所或會見客戶；以及業務部分的費用和折舊。並沒有規定要用哪種系統。請保留已兌現的支票、收據和其他付款證明（Publication 587）。

如果是自有住宅，請把住宅的購買和改良記錄，以及 8829 表的副本，保存得比一般期限長得多，因為出售時折舊和計稅基礎會再次用到。記錄要保存多久以及全年的記錄方法，請見自僱人士的記錄保存。

出售曾扣除辦公室費用的住宅，會怎麼樣？

住宅內的辦公室不會把出售分成住宅部分和業務部分，但相當於 1997 年 5 月 6 日 之後折舊的那部分利得不能排除（Publication 523；Publication 587）。這部分最高可能按 25% 課稅（Topic 409）。

• 利得的其餘部分如果符合所有權和居住使用測試，最多可排除 $250,000（特定聯合申報者為 $500,000），請見出售住宅免稅額。
• 採用簡化法的年度沒有折舊，所以不會增加應稅金額。
• 在 8829 表上不申報折舊，並不能避免降低計稅基礎。住宅的計稅基礎，要減去您本可扣除的折舊，即使您沒有申報。對於不能排除的那部分利得，如果記錄顯示實際扣除的折舊少於可扣除的折舊，Publication 587 採用實際扣除的折舊。出售前請先弄清楚這一點。
• 獨立建築，例如工作室、車庫或穀倉，出售時可能被視為單獨的財產，其利得可能不符合免稅額資格，請見出售住宅免稅額。

舉例

以下舉例僅作說明，所示金額均以美元計。

租房的自由接案設計師

一位設計師租了一處 1,600 平方英尺的住宅，其中一間 200 平方英尺的房間只用於工作。全年租金、水電費和保險共 US$20,000，她的利潤遠高於下面兩種算法的金額。

• 簡化法：200 × US$5 = US$1,000。
• 8829 表：200 ÷ 1,600 = 12.5%，12.5% × US$20,000 = US$2,500。

她每平方英尺的全年費用是 US$12.50，高於 US$5，所以 8829 表的金額較大。不過這種算法還需要帳單和測量結果。

有 W-2 工作和副業的開發人員

一位開發人員在一處 1,500 平方英尺、租金和水電費共 US$12,000 的住宅中，用一間 150 平方英尺的房間只做副業。副業在扣除辦公室費用之前的收入是 US$600。W-2 工資不計入上限。

• 簡化法：150 × US$5 = US$750，但收入上限只允許 US$600，另外的 US$150 就損失掉了。
• 8829 表：10% × US$12,000 = US$1,200。今年上限只允許 US$600，另外 US$600 結轉到下次使用 8829 表的年度。

三年後出售住宅的屋主

一位屋主使用 8829 表三年，辦公室折舊共扣除了 US$2,400。住宅出售的利得為 US$150,000，這位屋主是單身申報者，符合所有權和居住使用測試。雖然免稅額涵蓋其餘的 US$147,600，但這 US$2,400 仍要課稅。

您的情況不一樣嗎？

• 您的空間是混合用途，例如餐桌或客房，或者您在同一房間做兩份工作：是否有任何部分符合資格，取決於具體事實，而該用哪種方法又取決於這個答案。選擇之前，請先尋求個人稅務協助。
• 您有 W-2 工資和 1099 收入，而且副業利潤相對於住宅費用很少：上限決定了現在能算多少、以及能結轉多少。請與個人稅務協助一起檢視，也請見其他合法降低業務稅負的方法。
• 以前的稅表沒有列報辦公室：簡化法要在按時提交的原始稅表上選擇，Revenue Procedure 2013-13 沒有說明事後選擇的方法，所以更正稅表一般要用 8829 表。每個年度各有退稅期限：一般是自提交日起 3 年，或自付款日起 2 年，以較晚者為準。請見更正稅表以處理業務費用錯誤，並尋求個人稅務協助。
• 您打算近期出售住宅：辦公室折舊和任何獨立建築都會改變利得。掛牌前請見出售住宅免稅額，並尋求個人稅務協助。
• 您擁有 S 公司，或是合夥人：S 公司可以報銷所有者的居家費用，請見報銷所有者費用。合夥人只有在合夥協議要求自行負擔這些費用時，才可能扣除未獲合夥企業報銷的費用，包括居家辦公室費用；為此，Publication 587 中的一份工作表取代 8829 表。
• 您把住宅出租給自己的 S 公司開會：請見 Augusta 規則。
• 您經營家庭託兒：時間與空間比例的算法不同，請見家庭託兒帳目。
• 您擔心扣除額會受到質疑：請見 IRS 會質疑的 Schedule C 費用。