Schedule E 公平租金天數與個人使用天數：14 天規則

Schedule E 第 2 行的公平租金天數是什麼？

公平租金天數，是房產按公平租金出租的天數。個人使用天數，是您、您的家人、共同所有人，或支付低於公平價格的人使用房產的天數。Schedule E 第 2 行要求為每處出租房產填寫這兩個天數，而這兩個天數決定三件各不相同的事：

如果沒有人把房產用於個人用途，而且每個出租日都按公平價格出租，就沒有個人使用天數，也不用按天數分攤：所有費用都是出租開支。已刊登但空置的天數，不計入上述任何一項。以下聯邦規則出自第 280A 條，涵蓋房屋、公寓、共管公寓、活動房屋、船隻或類似的財產；州稅表和地方住宿稅則適用各自的規則。

出現下列情況，案子就不單純：入住是免費或打折的、共同所有人也使用了房產、有房屋交換、稅表顯示虧損、有多處房產、以前年度按粗略天數申報，或支付平台的 1099-K 表與您的入住晚數日曆不符。計算之前，請備齊每個晚上的日曆、住客是誰和付了多少，以及全年的費用合計。

向房客提供重大服務（例如客房打掃）的房東，要改報 Schedule C（Schedule E 填表說明）；請見房東該報 Schedule C 還是 Schedule E。

什麼算個人使用天數？

任何一天或一天中的部分時間，由您或規則視同您的人使用該房產，就是個人使用天數（Schedule E 填表說明；Publication 527）。

表兄弟姐妹或姻親，在這個定義下不屬於「家人」，但任何人享受折扣或免費入住，仍然算個人使用。

哪些天數不算個人使用？

有兩種天數不計入：維修天數，以及（僅針對住所測試）長期出租前後作為主要住所的天數（Publication 527）。

• 維修和保養的天數。基本上整天都在修理和保養（不是改良）房產的日子，不算個人使用，即使當天有家人在那裡休閒。
• 出租前後作為主要住所的天數。在房產按公平價格出租或持有待租的期間達 連續 12 個月 或以上時，您在這期間之前或之後把它作為主要住所居住的天數，不算個人使用。在較短的出租期間以出售或交換結束的情況下，只有出租之前的天數不計入（第 280A(d)(4) 條）。

第二條規則不改變費用的分攤。您居住期間的費用仍屬個人費用，出租開支和折舊則從房產改為出租使用的當天開始。

我該用出租天數、刊登天數還是 365 天來除？

用使用天數來除：出租天數加個人使用天數。房產可供出租但未租出的天數不是出租天數，IRS 也不用 365 天來除（Publication 527；第 280A(e) 條）。Publication 527 及其工作表，把每一項共同費用都按這個方式分攤，包括房貸利息和房地產稅。法規的天數限制，不適用於無論房屋是否出租都可以扣除的項目（第 280A(e)(2) 條），所以這兩項費用也許可以用另一種方式分攤。本頁採用 IRS 的方法。

舉例來說，一處房產刊登了 120 天，其中出租 60 天，另有 30 天個人使用，出租比例就是 90 天中的 60 天。不是 120 個刊登天數中的 60 天，也不是 365 天中的 60 天。

有兩種天數要特別留意：

• 按公平價格出租、您自己也使用的一天。例如，租客讓您在週末使用房產，也不退款。對費用分攤來說，這是出租天數，但對住所測試來說，這是個人使用天數。
• 低於公平價格出租的一天。對兩者都算個人使用天數。對下文的 15 天規則，它仍然是出租天數。

房貸利息、稅款、保險、水電和維修，要怎樣分攤？

同時用於兩種用途的每項費用，按出租天數所佔的比例分攤；只用於其中一種用途的費用，歸入該用途。無論房產是否被視為住所，這項規則都適用（Schedule E 填表說明；Publication 527）。

如果您採用列舉扣除，房貸利息和房地產稅中屬於個人的部分，可以填在 Schedule A，但要受該表限額的約束。出租的第二套住宅的房貸利息，只有在房產被視為住所（見下節的定義）時，才可以在那裡計入，而且只限您選擇視為合格住宅的那一套第二套住宅（Publication 936）。其他費用中屬於個人的部分，不可以扣除（Topic no. 415；Publication 527）。

出租房什麼時候被視為我的住所？有什麼改變？

您的個人使用天數超過房產按公平租金出租給他人的天數的 14 天 或 10%（取較高者）時，房產就被視為住所（第 280A(d) 條）。「被視為住所」是個人使用天數的稅務術語，您不一定要住在那裡。只有在公平價格的出租天數超過 140 天之後，百分比那一端才是較高的門檻。進行這項測試時，您也使用過的一天，算個人使用天數，不算出租天數。

消極損失規則、折舊以及維修還是改良的問題，請見出租房產稅務。

我出租不到 15 天：租金要申報嗎？

如果您把房產作為住所使用，就不用。這種情況下，您不申報租金，不扣除出租開支，也不在 Schedule E 上列出該房產。房貸利息、房地產稅和意外損失，仍依 Schedule A 的一般規則處理（Schedule E 填表說明；Publication 527）。

適用這項豁免時，要計算房屋實際出租給任何人、任何價格的每一天，包括低於市價的付費入住，以及您也使用過的出租日（第 280A(g) 條）。這個總數可能比第 2 行的公平租金天數高。Worksheet 5-1 問的是公平價格的天數，但法規寫的是「實際出租」，並以法規為準。

這項豁免涵蓋主要住所，也涵蓋第二套住宅：如果您住在這棟房子裡，並把它出租不到 15 天，您自己住在那裡的天數就是個人使用，所以第一個條件成立（第 280A(g) 條）。

這項規則需要兩個條件同時成立。一處第二套住宅，自用 10 天、出租 10 天，不被視為住所，因為 10 不超過 14，所以租金要申報，費用要分攤。一處住宅自用 45 天，按公平價格出租 14 天，另有 1 天打折出租，總共出租了 15 天，所以租金要申報。

如果支付平台把這些款項報在 1099-K 表上，請見用租金核對 1099-K 表。

我把房產作為住所使用，並出租 15 天或以上：虧損最多可以扣除多少？

租金要全部申報。如果租金高於出租比例的費用和折舊，就全部扣除，不用填工作表。如果費用較高，營運成本和折舊只能把租金減到零，不能形成虧損，不被允許的金額結轉到下一年（Publication 527）。

住所的出租不屬於消極活動（Publication 925）。擋住超出部分的是這項限制，不是消極損失規則，超出部分也不能抵減其他收入。如果出現淨虧損，請使用 Publication 527 的 Worksheet 5-1，它允許的費用順序如下：

1. 第一，全額扣除：直接出租成本，例如中介費和廣告費，以及（如果您採用列舉扣除）出租比例的房貸利息、房地產稅和意外損失。一般只有聯邦或州宣布的災害所造成的損失，才算個人意外損失（第 165(h) 條）。
2. 第二，最多扣到第一組之後剩餘的租金：營運成本，例如維修、保險和水電。採用標準扣除額的申報人，把出租比例的房貸利息和房地產稅放在這一組，列舉扣除的人超出 Schedule A 限額的部分也放在這裡。
3. 第三，最多扣到第二組之後剩餘的金額：折舊，以及第一組不允許的意外損失。

任何不被允許的金額，都結轉到下一年的同一組，受該年度限額的約束，即使您那一年沒有把房產作為住所使用。

我出租房間或房子的一部分，費用要怎樣分攤？

把出租的部分當作單獨的房產。共同費用用任何合理的方法分攤，最常見的是按面積或房間數，只為出租部分而發生的費用則全部算作出租開支（Publication 527）。

上述按天數分攤的方法，只適用於出租的部分同時也有個人使用的情況。如果您全年出租一個房間，自己從不使用，就沒有個人使用天數：共同費用按面積或房間數分攤，按一般出租申報，第 2 行填公平租金天數，個人使用天數為零。一間客房，有些週末出租，有些週末自己使用，就有自己的出租天數和個人使用天數。如果房間經常供付費房客使用，而所有者不作為住所使用，就視為類似旅館的空間，不是住宅單位，按天數分攤和住所的限制都不適用於它。

出租給親戚，或租金低於市價，算個人使用嗎？

通常算：以低於公平租金的價格出租給任何人的一天，都是個人使用，無論對方是不是親戚（Publication 527）。上表列出了唯一的家人例外。

公平租金，一般是沒有關係的人會付的價格。租金大大低於附近類似的房產，就不算公平；請比較用途、面積、狀況、傢俱和地點。另外，不是為了營利而經營的出租，不是 Schedule E 的出租：租金要報在 Schedule 1（1040 表）第 8j 行，不可以扣除出租費用。列舉扣除的人，仍可以在 Schedule A 扣除房貸利息（主要住所或第二套住宅）、房地產稅和意外損失（Publication 527）。在您把房產作為住所使用的年度，適用的是第 280A 條，不是這項規則（第 280A(f)(3) 條）。新的出租，可以在第一年稅表到期日之後 3 年內，或收到 IRS 書面通知、提議不允許扣除之後 60 天內（以較早者為準），提交 5213 表，延後認定是否營利的問題。

舉例

這些例子使用美元和整數，僅供說明。

湖邊小木屋，家人免費入住

一間小木屋按公平價格出租 60 天。所有者自用 20 天，兄弟姐妹免費住 10 天，所以個人使用是 30 天。出租比例是 90 天中的 60 天，即三分之二。

全年費用為 US$12,000：房貸利息 4,500、房產稅 1,500、水電、保險和維修 3,000，以及折舊 3,000。依 IRS 方法，出租比例的費用是 US$8,000：利息 3,000、稅款 1,000、營運成本 2,000 和折舊 2,000。其餘 US$2,000 的利息和稅款屬於個人，如果所有者採用列舉扣除，可填在 Schedule A。

30 天的個人使用，超過 14 天與 6 天（60 天的 10%）中較高的那一個，所以這間小木屋被視為住所。收到的租金是 US$6,000：

• 如果所有者採用列舉扣除，利息和稅款 4,000 先予允許，剩下租金 2,000。
• 營運成本 2,000 在剩下的租金之內。
• 折舊 2,000 今年不被允許，結轉到下一年。

Schedule E 顯示租金 6,000 和費用 6,000，所以既無收入也無虧損。若採用標準扣除額，利息和稅款移到第二組，這裡的結果相同。

節慶期間出租的公寓

一間公寓在節慶期間按公平價格出租 10 天，收入 US$4,000。所有者自用 45 天，這比 14 天與 1 天（10 天的 10%）中較高的那一個還多，所以被視為住所。因為出租不到 15 天，這 US$4,000 不申報，也不扣除任何出租開支。房貸利息和房產稅依 Schedule A 的規則處理。

出租一年的原自住房屋

一位所有者在第 1 年 3 月 31 日之前住在一棟房子裡，從第 1 年 4 月 1 日至第 2 年 3 月 31 日（12 個月）按公平價格出租，然後搬回去住。

• 第 1 年：1 月到 3 月作為主要住所的天數不算個人使用，因為出租連續 12 個月，所以這一年是一般出租。出租開支和折舊從 4 月 1 日開始，所以房貸利息、房產稅和保險等年度費用的十二分之九，算作出租開支。利息和稅款中 1 月到 3 月的部分屬於個人，如果所有者採用列舉扣除，可填在 Schedule A。折舊按 4 月 1 日房屋的公平市價與調整後計稅基礎兩者中較低者計算（Publication 527；請見出租房產稅務）。
• 第 2 年：1 月到 3 月的出租是一般出租。搬回去之後的天數不算個人使用。出租開支只涵蓋三個出租月份。

您的情況不同嗎？

• 天數的計算會影響虧損，或以前年度按粗略天數申報：天數合計決定虧損和結轉的金額，已提交年度的天數有誤，可能需要提交更正稅表。請見因支出錯誤而更正稅表，並洽個人稅務服務。
• 您有共同所有人、多處房產，或由 LLC 持有房產：第 2 行為每處房產分別填寫天數，共同所有人使用的天數，會算在每位所有者身上。請見共同持有的出租和LLC 持有的出租房產，並洽個人稅務服務協助計算天數。
• 您住在加拿大，並擁有這處房產：兩國各要提交什麼、付款人可能對租金總額適用的預扣，以及淨收入選擇，請見在美國擁有出租房產的加拿大人，並洽跨境稅務服務。
• 您沒有日曆，或帳簿落後：請用訂房記錄、平台收款和銀行對帳單重建天數和費用。請見補做出租房產的帳、出租房產的記錄與收據和記帳服務。
• 1099-K 表顯示的金額比您賺的租金多，或與您的天數記錄不符：請按 1099-K 表指南處理，並見如何按總額或淨額記錄平台收款。如果合計金額仍然與您的訂房對不上，請洽記帳服務。
• 您把自己的房子出租給自己的公司幾天：請見 Augusta 規則。
• 您想用出租虧損抵減工資收入：請見短租規則的記錄。
• 您向房客提供服務：請見房東該報 Schedule C 還是 Schedule E。
• 您要出售曾經出租的房屋：請見出售房屋的免稅額。
• 房客可能要繳銷售稅或住宿稅：請見房租的銷售稅。