房东的 1099-NEC 表：保洁员、维修工与共同房东

我需要给出租房的保洁员或维修工开 1099 表吗？

房东或短租房东在出租经营过程中付款的，一般要为一个日历年度内因服务而付给每位保洁员、维修工或共同房东 $2,000 或以上的款项提交 1099-NEC 表（IRS 填报说明；26 U.S.C. 6041）。一般须同时满足以下四个条件：

1. 您付款的对象不是您的员工。
2. 这笔付款是为您的贸易或经营活动中的服务而付的。
3. 收款人是个人、合伙企业或遗产，或者在某些情况下是公司，例如因法律服务而获得付款的律师事务所。
4. 您在这一年里付给该收款人的款项达到门槛或更高；如果您预扣了备用预扣税，则不论金额多少都要提交表格。

如果保洁员实际上是您的员工，就不适用 1099-NEC 表；工资要填在 W-2 表上。

出租房的情况在以下情形下就不简单：不清楚这处出租是否算经营，几处房产或几家 LLC 共用同一批工人，共同房东或管理公司代收订房款，工人没有 W-9 表或没有社会保障号码，以前年度从未提交，或工人看起来像员工。下文逐一说明。

请先准备：每位收款人的姓名、地址和签署的 W-9 表；发票；每笔付款的日期、方式和金额；以及每位收款人的全年合计。一位为您个人名下所有出租房服务的保洁员只算一位收款人，所以要把各处房产的付款加在一起。税务上被忽略的单一成员 LLC 以其所有人的名字和号码申报，而按合伙企业或公司纳税的 LLC 有自己的号码（总填报说明）。各自在不同 LLC 里的出租房，付款能否合并计算，取决于每家 LLC 是怎么纳税的，所以提交之前要先弄清楚；见每处出租房一家 LLC 的账簿。

拥有出租房算不算 1099 意义上的贸易或经营？

这要看事实，对于一两处出租房，IRS 的填报说明和第 527 号出版物都没有给出定论。1099-NEC 表只适用于在贸易或经营过程中所作的付款。个人付款不需要申报，而一个人只要“为收益或利润而经营”，就属于从事贸易或经营（IRS 填报说明；26 CFR 1.6041-1(b)）。这些来源补充了以下几点：

• 承认存在不确定性。在另一个场合，也就是合格经营收入扣除中，IRS 称部分出租房业主的情况并不确定。该安全港只适用于那项扣除，所以不能决定 1099 的问题（税务程序 2019-38）。
• 实质性服务。主要为方便租客而提供实质性服务，例如定期保洁、更换床单或客房服务，一般意味着个人业主要在 Schedule C 而不是 Schedule E 上申报，合伙企业则要提交 1065 表。供暖和照明、公共区域的清洁和垃圾收集不算实质性服务（第 527 号出版物）。这是关于使用哪种税表的规则；它本身不能决定 1099 的问题。
• 您的税表会问。Schedule E 第 I 部分的 A 行问您是否作过需要提交 1099 表的付款，B 行问您是否已提交或将要提交这些表。A 行的填报说明说，一般而言，只要因服务付给非员工至少达到门槛的款项，就必须提交 1099-NEC 表，而且没有提到经营测试。2025 年版仍印着旧的 $600 数字（Schedule E；填报说明）。

拿不准的房东，每年都应写下这些付款是否发生在出租经营过程中以及原因，把这份说明与当年的记录一起保存，并记住税表自己的填报说明倾向于达到门槛就提交。如果出租房是按常规方式运营的，比如有多处房产、亲自提供服务，或设有实体，那就应请专业人士确认，再决定是否无需提交表格。

1099-NEC 表的门槛是多少？哪些款项计入？

门槛是一个日历年度内付给同一收款人 $2,000，正好付了这个数目的收款人也要拿到表格（26 U.S.C. 6041）。预扣了备用预扣税的付款方，不论金额多少都要提交（IRS）。较旧的表格和文章显示的是 $600，那是以前付款年度的金额。法定金额会对 2026 年之后的日历年度按通胀调整，所以每个申报季都要查看当前的数字（26 U.S.C. 6041(h)）。

每笔付款按您付款的那一年计算，而不是按工作或发票所在的年度计算（26 CFR 1.6041-1）。填报说明在报销方面只提到差旅，所以当您偿还工人垫付的用品款时，请保留收据，并确认其处理方式（IRS 填报说明）。

哪些收款人不需要 1099-NEC 表？

按公司纳税的收款人、商品销售方、员工，以及低于门槛的收款人，一般不需要（IRS 填报说明）。收款人的 W-9 表第 3a 行显示了该收款人是怎么纳税的。

我是用支票、现金、银行转账、银行卡还是支付应用付款，有区别吗？

有区别，因为它决定谁来申报。银行卡付款和通过第三方支付网络的付款，由处理商在 1099-K 表上申报，付款的人不需要为这些款项提交 1099-NEC 表（IRS 填报说明；26 CFR 1.6041-1(a)(1)(iv)）。出于这一目的，条例不考虑网络自己的申报最低额，所以小额的网络付款仍然不由您申报。

• 支票、现金和银行转账：由您申报。只是处理银行之间付款的网络，如果与卖家之间没有接受通过它付款的协议，就不是第三方支付网络（26 CFR 1.6050W-1，例 3）。
• 支付应用：一笔付款是不是网络交易，取决于该应用如何结算。要记录每笔付款是怎么结算的。只有确定它是银行卡或第三方网络交易时，才把它排除在外，即使处理商不开具 1099-K 表也一样。直接转账，以及任何您无法确认已被涵盖的付款，包括标注为个人转账或赠与的付款，都要计入。

关于没有收据或税号的现金，见以现金支付分包商。预订平台寄给您的 1099-K 表，见预订平台结算款：总额还是净额。

我怎么向保洁员要 W-9 表？如果对方拒绝怎么办？

在第一次付款之前就要 W-9 表。IRS 建议向美国的收款人索取，收款人把它交给您，而不是交给 IRS（总填报说明；W-9 表）。它提供表格需要的法定名称、税务分类和号码。收款人如果没有提供正确的号码，每次都要被罚款 $50，除非有合理理由。没有社会保障号码的工人仍然可以提供号码：没有资格取得社会保障号码的居民外国人，可以在 W-9 表上使用个人纳税识别号码（ITIN）（W-9 表）。

如果收款人拒绝，或根本不提供号码：

1. 书面再要一次，并保留副本。这与预扣是两回事。IRS 期望您在关系开始时作一次最初的索取，每年再最多索取两次，以证明对号码缺失有合理理由（第 1586 号出版物）。
2. 必须预扣 24% 的备用预扣税：收款人不属于豁免而又不提供号码的，付给他的款项都要预扣，等待提醒不会推迟预扣。对于服务费，从使该年度合计达到门槛的那笔付款开始，或者如果上一年度您必须为该收款人提交表格或预扣，则从第一笔付款开始（26 U.S.C. 3406(b)(6)）。如果您没有按规定预扣，可能要承担未收取的税款（索取方填报说明）。这时表格不论金额多少都要提交，号码留空，预扣的税款填在已预扣联邦税栏（第 4 栏）（第 307 号专题）。

开始日期、存缴、945 表和通知，见向承包商收集税号。

1099-NEC 表上填什么？什么时候到期？交给谁？

1099-NEC 表要在付款年度之后的 1 月 31 日 前交给 IRS 和收款人；如果这一天是周末或节假日，则顺延到下一个工作日。对于本纳税年度的付款，日期是 2027 年 2 月 1 日（IRS 填报说明）。

表格上要显示您作为付款方、收款人在 W-9 表上的姓名、地址和号码、非员工报酬栏中因服务而付款的总额（第 1a 栏，包括作为服务附带部分的零件和材料），以及第 4 栏中的任何备用预扣税。如果您把客人自愿给的小费转交给工人，它仍留在第 1a 栏，同时也显示在现金小费栏（1b）中，并在第 1c 栏填写财政部小费职业代码（IRS 填报说明）。独资经营者以本人姓名列示，企业名称填在第二行。税务上被忽略的单一成员 LLC 以其所有人的姓名和号码申报，付款方使用这种 LLC 时也一样（总填报说明）。

• 电子申报：通过免费的 IRS IRIS 纳税人门户，它需要传送控制码，所以要尽早申请。一年中提交 10 份或以上任何类型的信息申报表时，必须电子申报，1099、W-2 和类似表格合并计算。
• 少于 10 份：允许用纸质申报，使用 1096 表和 IRS 印制的 A 联。从 IRS 网站打印的 A 联不能提交（IRS）。
• 州：表格上的州栏对 IRS 来说是选填的。请询问您所在州的税务机关是否要一份副本（IRS 填报说明）。

迟交或有错的表格，每份都要罚款，IRS 联和收款人联分别计算。在 30 天内更正的，罚款是 $60；到 8 月 1 日更正的是 $130；之后更正或从未提交的是 $340。故意无视规定的，罚款为 $690 或金额的 10% 中较高者，没有年度上限。合理理由可能免除或减轻罚款（IRS 罚款页面；2027 年到期表格的金额见税务程序 2025-32）。对于漏报的年度和通知，见迟交的 1099 表和 W-2 表。

共同房东按订房款抽取百分比，或我的物业管理公司雇用维修工：谁来提交？

付款的人提交。用您的钱雇用并支付承包商费用的管理公司，一般就是付款的人。

• 您付钱的共同房东。共同房东替您管理房源和客人，从订房款中拿一部分。服务的佣金要填在 1099-NEC 表上，所以订房款的百分比和其他费用一样（IRS 填报说明）。如果全年费用达到门槛，就要提交，除非共同房东是公司，公司一般免于申报。
• 共同房东或管理公司自己留下的份额。如果它代收订房款并先扣下自己的费用，再把剩下的钱转给您，这笔费用仍可能是您要申报的付款。条例中最接近的例子是文学经纪人从客户的钱中扣除佣金；在那里，是客户来申报这笔佣金（26 CFR 1.6041-1(e)(5)，例 6）。条例没有涉及出租房的共同房东，IRS 的填报说明也没有说明平台直接向共同房东付款时由谁申报，所以这种情况尚无定论。请书面向共同房东要它的 W-9 表和它所留费用的年终明细，并请专业人士确认由谁提交。
• 雇用并支付维修工的管理公司。出租代理从业主的租金中雇用并支付维修工，是在履行管理或监督职责，对这些付款负有申报责任（26 CFR 1.6041-1(e)，例 5）。只是按您的指示开支票的人不这样对待，所以您一般要自己提交。当不止一人符合条件时，实际向承包商付款的人提交，除非他们书面约定由另一位符合条件的人提交。
• 租金和管理公司的费用。向您的管理公司付租金的租客，不需要为此提交任何表格。租金达到门槛时，管理公司用 1099-MISC 表申报它为您代收的租金，一般是扣除它的费用和它支付的维修费之前的总租金（IRS 填报说明；26 CFR 1.6041-1(f)）。管理公司自己的费用适用通常的规则，所以按公司纳税的管理公司，一般不需要您开表格。

请书面询问管理公司，它所付的承包商由谁开表格，并要求一份年终明细清单。如果您替其他业主管理房源或做共同房东，见共同房东和物业管理公司代管的业主资金。

我的保洁员会不会是 W-2 员工，而不是 1099 承包商？

会，如果事实指向这一点。开了 1099-NEC 表，并不会让工人变成承包商。IRS 综合三组事实来判断，没有单一事实可以决定（IRS）。

如果工人是员工，您就不提交 1099-NEC 表；您要办理工资发放并提交 W-2 表。判断错误可能带来雇佣税（IRS）。相关测试、成本和州规则，见可能是员工的工人。

我要保存哪些记录，才能证明这笔付款并扣除它？

保留能说明付给谁、做什么、多少钱、什么时候、怎么付的记录。IRS 没有要求特定格式；它期望的是能支持您在税表上所报内容的记录（记录保存；Schedule E 填报说明）。

1099 档案之外的出租房记录，见出租房的记录和收据。保洁和维修费用在税表上落在哪里，见出租房税务。

示例

这些示例是示意性的。所有金额均为美元。

用支票付款的保洁员

奥斯汀的一位房东全年用支票向一位保洁员付了 US$6,200，涉及她个人拥有的两处房产。她在第一次付款时就要了 W-9 表，并为每次上门保存了发票。如果这处出租房是作为经营来运作的，总额高于门槛，所以她要提交一份 1099-NEC 表，在第 1a 栏显示 US$6,200，并在截止日期前把一份副本寄给保洁员。如果 W-9 表显示的是公司，她一般不需要提交任何表格。

按百分比付款的共同房东

一位房东按订房款 US$80,000 的 15% 通过银行转账向共同房东付款，也就是 US$12,000 的服务费。银行转账不是银行卡或支付网络的付款，所以房东要申报。如果出租房是作为经营来运作的，而共同房东是个人、合伙企业，或按这两者之一纳税的 LLC，一般要开一份 US$12,000 的 1099-NEC 表。如果 W-9 表显示是公司，就不需要。

支付应用

一位房东同一年里通过支付应用向保洁员付了 US$3,000，又用支票付了 US$2,500。假设房东已确认这些应用付款是为服务而付的第三方网络交易，所以处理商的 1099-K 表规则涵盖了它们，不计入总额。如果它们是个人转账，就要计入，总额就是 US$5,500。如果出租房是作为经营来运作的，仅支票就已高于门槛，所以一般要开一份 US$2,500 的表格。房东要保存所有款项的发票和付款记录。

您的情况不同？

• 您在多处房产或多个实体上向保洁员、维修工或共同房东付款，手头没有 W-9 表，共同房东或平台先扣下费用再付给您，或者由管理公司雇用承包商而您不知道谁来申报：合计金额、收款人类型和缺失的号码，都要从您的银行和支付记录中整理出来。这是记账工作，最好在截止日期之前完成。出租房算不算经营，是一个税务问题，在您决定无需提交任何表格之前，要先与 CPA 弄清楚。
• 以前年度的表格从未发出，或 IRS 寄来了罚款通知：见迟交的 1099 表和 W-2 表。根据银行记录重建每个漏报年度的合计，是补账工作。
• 收款人拒绝提供 W-9 表，或您付了现金而没有号码：见向承包商收集税号和以现金支付分包商。
• 保洁员按您的时间工作并使用您的用品：见可能是员工的工人。
• 承包商在美国境外：W-9 表证明的是美国身份，所以见向境外承包商付款。
• 每处出租房各在一家 LLC 中：见每处出租房一家 LLC 的账簿。
• 您想了解适用于任何企业的 1099-NEC 一般规则，或某项成本是维修还是改良：见哪些承包商要拿到税表和出租房的维修还是改良。