每套出租房一家 LLC：账目、银行账户与税表怎么处理

每家出租房 LLC 都要单独提交税表吗？

只有一个所有人、没有选择按公司纳税的 LLC，不需要单独提交联邦所得税表。IRS 把它视为被忽略实体（所得税上被忽略的实体），所以租金和费用都填在所有人的 1040 表上（IRS：单一成员 LLC）。有两个或以上所有人的 LLC，除非另有选择，否则按合伙企业处理，提交 1065 表（IRS：LLC 按公司或合伙企业报税；26 CFR 301.7701-3）。

联邦所得税并不要求每套出租房一家 LLC：一家被忽略的 LLC 可以持有多套出租房，每套在 Schedule E 上占一栏。是否要用 LLC，是州法律、贷款机构和成本的问题，见LLC 持有出租房。

夫妻是仅有的两个所有人，并以共同财产方式持有 LLC 的，可以把它视为被忽略实体，也可以视为合伙企业，IRS 两种都接受；以后改变，视同转换。在其他州，夫妻双方持有的 LLC 按合伙企业报税（IRS：单一成员 LLC）。见夫妻和家庭 LLC。

出现以下情况时，情形就不简单了：

• 账目或账户已经混在一起。一个账户付了几家 LLC 的账单，或者 LLC 之间、LLC 与您之间的资金往来没有记录。必须先理清这些转账，每份税表才会正确。
• 报税人员为每家 LLC 都报价一份税表。哪些 LLC 要报税，取决于所有人和选择，而不是房子的数量。
• 加入了第二个所有人。一人所有的 LLC 从有第二个成员的那天起就是合伙企业（26 CFR 301.7701-3(f)）：它的出租房要填在 1065 表的 8825 表上，而不是第一个所有人 Schedule E 第一部分的某一栏。如果没有提交过 1065 表，见示例之前的最后一节。
• 一位所有人退出，只剩一位所有人。只剩一个成员时，LLC 再次被忽略（26 CFR 301.7701-3(f)）。合伙企业一般要提交最终的 1065 表，截止日期为 合伙企业终止当月之后第 3 个月的第 15 天（IRS：1065 表填报说明；26 CFR 1.708-1），此后所有人在 Schedule E 上申报出租房。见合伙人退出的记账。
• 控股 LLC 持有各家出租房 LLC。如果控股 LLC 按合伙企业纳税，单独持有每家出租房 LLC，且这些 LLC 都没有选择按公司纳税，那么出租房 LLC 是它的分部，一份 1065 表就可以涵盖所有房产（IRS：单一成员 LLC）。有其他所有人或已选择按公司纳税的出租房 LLC，则适用各自的规则。
• 某家 LLC 提交了 8832 表或 2553 表。那么它提交公司税表，默认规则不再适用（IRS：2553 表填报说明）。8832 表的选择自表上所写日期起生效，可以是提交前最多 75 天 到提交后最多 12 个月 之间。每位所有人，或经授权的高管、经理或成员要在表上签字，LLC 的财产视为当天转入新公司，所以账目需要在那天截账（26 CFR 301.7701-3(c) 和 (g)）。2553 表的截止日期是首次适用年度开始后 2 个月零 15 天。
• 州政府要求更多。被 IRS 忽略的 LLC，仍可能要缴州费用或提交州税表（见下文）。

请先准备：载明所有人加入或退出日期的经营协议、EIN 通知、任何 8832 表或 2553 表、每家 LLC 的银行和房贷对账单，以及最近的税表。完整清单见下面的年末一节。

单一成员的出租房 LLC 如何填在 Schedule E 上？

三家各有一套出租房的 LLC，和一家有三套出租房的 LLC，在 Schedule E 上看起来一样：每套出租房在第一部分占单独一栏，A、B 或 C。Schedule E 列的是房产，而不是 LLC（IRS：Schedule E 填报说明）。一页可列三套房产；更多的房产要附加页。

房产地址填在第 1a 行，租金填在第 3 行，各项费用填在该房产那一栏。

如果 LLC 向租客提供大量服务，例如定期清洁或更换床上用品，这笔收入可能应改填在 Schedule C 上（IRS：第 527 号出版物）。见出租房税务。

被动亏损限制适用于所有人的税表，而不是 LLC 的税表。某年不允许扣除的出租房亏损，向后结转，直到用完，或者该项活动的全部权益在完全应税的出售中卖给无关联方为止（IRS：8582 表填报说明），所以按房产（或按您归并在一起的出租活动）保存记录，可以看出每笔结转属于哪里。

出租房 LLC 有两个或以上所有人时，有什么不同？

LLC 要提交 1065 表，并向每位所有人提供 Schedule K-1（显示该所有人所占收入和扣除份额的表），即使只有一套房，除非当年没有收入，也没有可视为扣除或抵免的支出（IRS：1065 表填报说明；IRS：第 527 号出版物）。

普通的出租房地产填在 8825 表（合伙企业的出租房地产表）上，而不是 1065 表第 1 页。8825 表每套房产占一栏，即使 LLC 在被动亏损上把几栋楼视为一项活动（IRS：8825 表填报说明）。其净结果填入 Schedule K 第 2 行和每份 K-1 的第 2 框。填报说明不视为出租活动的项目（例如平均入住七天或更短，或提供大量个人服务的短期入住），属于贸易或经营，改在第 1 页和每份 K-1 的第 1 框申报（IRS：1065 表填报说明）；见出租房税务。然后每位所有人在自己税表的 Schedule E 第二部分申报 K-1（IRS：Schedule E 填报说明）。

罚款按当年任何时候曾是所有人的每个人计算。计税基础、风险金额和被动亏损限制，由所有人而不是 LLC 对各自份额适用（IRS：1065 表填报说明；IRS：Schedule E 填报说明）。

税表本身的内容，见合伙企业如何纳税。没有 LLC、共同分享出租房的所有人，见共有出租房：用 Schedule E 还是合伙企业税表。

每家 LLC 都需要单独的账目，还是一个账套里每套房一个类别？

自行提交税表的 LLC，需要能独立成立的记录。对 IRS 忽略的单一所有人 LLC，每家 LLC 一套单独的账目，是让每一栏保持清楚的较简单做法；这是实务做法，不是税法规则。

第 583 号出版物指出，拥有多项业务的所有人，必须为每项业务保存完整而单独的账目和记录，同时接受任何能清楚显示收入和支出的系统。出租房在税务上并不总是贸易或经营（IRS：Schedule E 填报说明），但无论如何都需要按房产拆分：Schedule E 和 8825 表都是每套房产一栏。

检验标准是，每家 LLC 能否不依赖其他 LLC，自己提供损益表、资产负债表和银行对账。电子表格如果每一行都写明 LLC 和房产，也能做到同样的拆分；见出租房记账用电子表格还是软件。账目本身见每家公司单独的账目和出租房的会计科目表。

每家 LLC 都需要单独的银行账户吗？

税法要求的是能清楚显示收入和支出的记录，而不是特定的账户设置。第 583 号出版物建议把企业的钱放在与个人资金分开的企业账户里，并把每笔存款注明是企业收入、个人资金还是贷款。

合伙企业性质 LLC 的记录，必须支持其税表上的每个项目（IRS：1065 表填报说明），当收款和账单只能追溯到该 LLC 时，这最容易做到。让账目出问题的，是一个账户付几家 LLC 的账单：这类付款通常都要逐笔分类为贷款、出资或分配。责任保护是州法律问题，本页不涉及。什么时候值得分开账户，以及如何把租金与个人资金分开，见每套出租房一个单独的银行账户。

每家出租房 LLC 都需要自己的 EIN 吗？

不一定。在联邦层面，被 IRS 忽略的一人所有 LLC，只有在有员工或需要缴某些消费税时才需要 EIN。否则在所得税上使用所有人的社会保障号码或 EIN（IRS：单一成员 LLC）。银行或州政府可能仍要求有 EIN，此时 LLC 可以申请。被忽略的 LLC 在 W-9 表上，要填所有人的号码，而不是 LLC 的号码。

按合伙企业纳税的 LLC，用自己的 EIN 提交 1065 表，EIN 通过 SS-4 表申请，并勾选合伙企业（IRS：SS-4 表填报说明）。已有自己 EIN 的被忽略 LLC，增加所有人成为合伙企业时，保留原来的 EIN；如果从来没有，则必须申请（26 CFR 301.6109-1(h)）。所有人变动但没有终止合伙企业的，不需要新的 EIN（IRS：何时需要新的 EIN）。

怎样把每套房产的租金、房贷、维修和折旧分开？

每笔交易都记在它所属的那一套房产上，这样 Schedule E 或 8825 表的每一栏，都由它自己的合计数填写（IRS：Schedule E 填报说明）。

第 12 行用于支付给银行或其他金融机构的利息；收款方不是金融机构，或没有收到 1098 表时，用第 13 行（IRS：Schedule E 填报说明）。贷款机构收到公司支付的利息时，不必提交 1098 表（IRS：1098 表填报说明），所以 LLC 的贷款可能没有这张表。利息跟随借款的用途，而不是跟随用哪套房产做担保（26 CFR 1.163-8T）。

涉及多套房产的账单（例如一份保险单），通常按合理的依据在各房产之间分摊，并将分摊方法与账单一并保存。

如果贷款是用您个人名义借的，而房产由 LLC 持有，请把贷款文件和贷款机构对账单与该房产放在一起，并注明实际由谁付款。用您自己的钱付款，是您投入 LLC 或借给 LLC 的钱；从 LLC 账户付款，不会因为贷款上是您的名字就变成出资。对于有其他所有人的 LLC，谁可以扣除这笔利息，要问报税人员。

账目怎样反映一家 LLC 替另一家 LLC 付账单，或我个人代付？

账单记在拥有该房产的 LLC 名下，付款人则记为两套账目之间的资金往来：贷款，或出资加分配。

• 一家 LLC 替另一家 LLC 付账单。拥有该房产的 LLC 记录费用，并记一笔欠付款方的应付款。付款方记录一笔对方欠它的款项。如果同一个所有人持有两家 LLC，也不打算偿还，账目显示付款方作了分配，另一家 LLC 收到了出资。
• 您个人替 LLC 付账单。LLC 的账目显示您投入的资金，或您提供的贷款。一人所有的 LLC，费用只在该房产那一栏扣除一次。对于合伙企业性质的 LLC，所有人个人为 LLC 垫付的费用能否扣除，取决于合伙协议以及出租房是否属于贸易或经营（IRS：Schedule E 填报说明）；把它记为所有人投入或借出的钱，并在所有人的税表上扣除之前先问报税人员。
• LLC 替您付个人账单。记为提款，而不是出租房费用（IRS：第 583 号出版物）。

同一个所有人持有两家 LLC 且都没有选择按公司纳税时，两者都在所有人的税表上申报，所以维修费仍然落在被维修房产的 Schedule E 那一栏。LLC 的所有人不同时，这笔付款是在这些所有人之间转移资金。请把它记录为书面贷款；如果不打算偿还，其税务处理要问报税人员。具体做法见每家公司单独的账目、LLC 权益账户和合伙人资本账户。

哪些州费用和报告，每家 LLC 都要重复缴交？

收取 LLC 费用或要求年度报告的州，是针对每家 LLC，而不是针对其所有人。例如，加州向在该州设立或经营的每家 LLC 征收 $800 的年度税，即使 LLC 没有任何经营也一样，直到它被注销为止。三家 LLC 就是三笔费用（加州特许经营税局）。

对被 IRS 忽略的 LLC，州政府也可能要求提交年度报告或自己的税表，这取决于 LLC 在哪里设立、在哪里经营。见各州 LLC 年度费用和报告和加州最低税和 LLC 费用。

每家 LLC 年末应该给报税人员什么？

每家 LLC 一个文件夹，内含以下内容：

• 经营协议及所有修订，显示谁拥有多少，以及所有人何时加入或退出。
• EIN 通知，以及任何 8832 表或 2553 表和 IRS 的回函。
• 每个银行账户和贷款的年末对账单，如果贷款机构开具了 1098 表，也一并提供。
• 按房产列示的租金记录，以及物业经理的任何报表。
• 房产税账单、保险账单，以及注明是维修还是改良的维修发票。
• 当年任何购买、出售或再融资的交割清单，以及上一份税表的折旧明细表。
• LLC 之间或与所有人之间每笔转账的带日期清单，注明金额和原因。
• 最近的税表：所有人的 Schedule E，或 LLC 的 1065 表连同 K-1 和资本账户。
• 州年度报告和费用通知。

账目一团乱，或者从未提交 1065 表，怎么办？

先判断哪些 LLC 是独立的纳税人，再根据每家 LLC 自己的对账单重建它的账目。重建后的账目会显示缺了哪些税表。

1. 对每家 LLC，根据经营协议、修订和任何 K-1，按日期列出所有人，并注明任何 8832 表或 2553 表。这些决定每一年的分类，也就决定哪些 LLC 本应提交 1065 表。
2. 收集所有银行和贷款对账单，并把每笔交易归入其房产或贷款所属的那家 LLC。
3. 把在 LLC 之间、或 LLC 与所有人之间往来的资金，重新分类为贷款、出资和分配。
4. 在编制任何税表之前，先把每个账户与对账单核对。

本应提交却从未提交的 1065 表，可能适用上述每位所有人每月的罚款，金额按该税表到期那一年规定的标准。IRS 可以因合理理由免除，不超过 10 名合伙人 的小型合伙企业，也可能依据税务程序 84-35 获得豁免（IRS：CP162C 通知）。部分行政减免，取决于是否在 之前三年 内按时提交同一份税表（IRS：行政罚款减免）。如果加入了第二个所有人，而申报方式从未改变，此后各年在 Schedule E 上的申报可能有误。某一年有第二个所有人加入或退出、找不到 8832 表或 2553 表、或数字对不上，这些都是报税人员的审核可能改变应提交哪些税表的情形。见合伙企业逾期报税罚款减免、逾期报税罚款、处理企业与个人资金混用和补齐出租房账目。

示例

以下为说明用的美元整数。

三家单一所有人的 LLC，每家一套出租房

一位业主持有三家 LLC，每家有一套长期出租房，每年租金 $24,000。三家都没有选择按公司纳税，所以没有任何一家 LLC 提交联邦所得税表。业主的 Schedule E 有 A、B、C 三栏，每栏租金都是 $24,000。业主保留三套记录，使每套房产的房贷利息和折旧留在各自那一栏。银行、贷款机构或州政府仍可能要求这三家 LLC 各有 EIN 或年度报告。

两位兄弟姐妹，一套出租房，60/40 分成

两位兄弟姐妹通过一家没有选择按公司纳税的 LLC 持有一套长期出租房，按 60/40 分享利润。租金 $30,000，费用 $12,000，净租金收入 $18,000。该 LLC 按日历年度，于 3 月 15 日前提交 1065 表，附 8825 表和两份 K-1。第 2 框显示一人 $10,800，另一人 $7,200，各自在个人税表的 Schedule E 第二部分申报该金额。

一家 LLC 替另一家 LLC 付屋顶维修费

LLC A 用 A 的账户为 LLC B 的房产支付了 $3,000 的屋顶维修费。B 记录这笔 $3,000 维修费，并欠 A $3,000；A 记录一笔别人欠它的 $3,000。如果同一个业主持有两家 LLC，且都没有选择按公司纳税，这笔维修费仍落在 Schedule E 上 B 的那一栏。如果 A 始终没有收回这笔钱，账目显示 A 向业主分配了 $3,000，业主又向 B 出资了 $3,000。把维修费记在 A 名下，会放错栏。

您的情况不同？

• 各家 LLC 的账目或账户已经混在一起，或一个账户付了几家 LLC 的账单：在编制税表之前，过去的转账通常需要分类为贷款、出资和分配。请找记账服务，并见处理企业与个人资金混用。
• 某家 LLC 有第二个所有人，却从未提交 1065 表：资本账户可能需要重建。请找记账服务，并见重建合伙企业资本账户。
• 报税人员为每家 LLC 都报价一份税表，您不知道哪些是必需的：由所有权日期和选择逐家 LLC 决定。见您的企业要提交哪些税表，并请找记账服务，在年末之前把账目分开。
• 您和配偶共同拥有 LLC：见夫妻和家庭 LLC。
• 您与他人共有出租房，还没有 LLC：见共有出租房：用 Schedule E 还是合伙企业税表。
• 多年的出租房账目落后：见补齐出租房账目。
• 某家 LLC 选择了 S 公司身份：见S 公司选择之后的账目。
• 有所有人住在美国境外：见非居民房东。