房東的 1099-NEC 表：清潔人員、維修工與共同房東

我要為出租房源的清潔人員或維修工寄 1099 表嗎？

美國房東或短租房東，一般須為一個曆年內因服務而獲付 $2,000 或以上的每位清潔人員、維修工或共同房東提交 1099-NEC 表，前提是這些付款發生在出租業務的過程中（IRS 填表說明；26 U.S.C. 6041）。一般須同時符合以下四個條件：

1. 您付款的對象不是您的雇員。
2. 這筆付款是為您的貿易或業務過程中的服務而付。
3. 收款人是個人、合夥企業或遺產，或在某些情況下是公司，例如為法律服務付款的律師事務所。
4. 您在年內向該收款人付款達到或超過門檻，除非您預扣了備用預扣稅，這種情況下任何金額都須提交表格。

如果清潔人員實際上是您的雇員，就不適用 1099-NEC 表；工資要列在 W-2 表。

下列情況，出租個案就不簡單了：不清楚出租活動是否屬於業務、多處房產或多家 LLC 共用同樣的工作人員、共同房東或管理人收取訂房款項、工作人員沒有 W-9 表或沒有社會安全號碼、前幾年從未提交，或工作人員看起來像雇員。下文逐項說明。

請先準備：每位收款人的姓名、地址和已簽署的 W-9 表；發票；每筆付款的日期、方式和金額；以及每位收款人全年的總額。為您個人持有的所有出租房產工作的清潔人員，算是一位收款人，所以要把各房產的付款加總。稅務上被忽略的單一成員 LLC，以其所有者的名字和號碼提交，而按合夥企業或公司課稅的 LLC 有自己的號碼（一般填表說明）。分屬不同 LLC 的出租房產，付款是否合併計算，取決於各自如何課稅，所以提交前要先確定；見每處出租房產一家 LLC 的帳目。

擁有出租房產，算是 1099 所稱的貿易或業務嗎？

這要看具體事實，而 IRS 填表說明和 Publication 527 對一兩處出租房產並未給出定論。1099-NEC 表只適用於在貿易或業務過程中所做的付款。個人付款無須申報，而一個人如果「為獲取收益或利潤而經營」（operate for gain or profit），就屬於從事貿易或業務（IRS 填表說明；26 CFR 1.6041-1(b)）。這些資料來源補充了以下幾點：

• 不確定性已被承認。IRS 在另一個情境下（合資格營業收入扣除），承認對部分出租房產所有者而言並不確定。該安全港只適用於該項扣除，因此不能決定 1099 的問題（Rev. Proc. 2019-38）。
• 實質性服務。主要為房客的方便而提供實質性服務，例如定期清潔、更換床單或客房服務，一般意味著個人所有者要在 Schedule C 而不是 Schedule E 申報，合夥企業則提交 1065 表。暖氣和照明、公共區域清潔和垃圾收集，不屬於實質性服務（Publication 527）。這是關於使用哪種稅表的規定；它本身不能決定 1099 的問題。
• 您的稅表會問到。Schedule E 第 I 部分的 A 行問您是否做過須提交 1099 表的付款，B 行問您是否已提交或將要提交。A 行的說明指出，一般而言，向不是您雇員的人支付達到門檻的服務費，就必須提交 1099-NEC 表，而且沒有提到營業測試。2025 年版仍印著舊的 $600 數字（Schedule E；填表說明）。

不確定的房東，應每年寫下這些付款為何、或為何不是在出租業務過程中所付，把這份說明與當年的記錄放在一起，並記住稅表自己的填表說明傾向於在達到門檻時提交。出租活動若以常規方式經營，例如有多處房產、提供親力親為的服務或使用實體，在決定無須提交任何表格之前，應請專業人士確認。

1099-NEC 表的門檻是多少，哪些付款計入？

門檻是一個曆年內向一位收款人支付 $2,000，剛好付這個金額的收款人也要收到表格（26 U.S.C. 6041）。預扣了備用預扣稅的付款人，任何金額都須提交（IRS）。較舊的表格和文章顯示 $600，那是較早付款年度的金額。法規規定，2026 年之後的曆年，金額按通膨調整，所以每個申報季都要查看當年的數字（26 U.S.C. 6041(h)）。

每筆付款按您付款的年度計算，而不是工作或發票所屬的年度（26 CFR 1.6041-1）。填表說明只提到差旅費的報銷，所以您為工作人員墊付用品款時，請保留收據並確認處理方式（IRS 填表說明）。

哪些收款人不需要 1099-NEC 表？

按公司課稅的收款人、商品銷售方、雇員，以及未達門檻的收款人，一般都不需要（IRS 填表說明）。收款人 W-9 表第 3a 行顯示該收款人如何課稅。

付款方式是支票、現金、銀行轉帳、刷卡還是支付應用程式，有影響嗎？

有，因為它決定由誰申報。信用卡付款和透過第三方支付網路的付款，由處理商在 1099-K 表上申報，付款人不須為這些付款提交 1099-NEC 表（IRS 填表說明；26 CFR 1.6041-1(a)(1)(iv)）。法規在這方面不理會該網路自己的申報最低額，所以小額的網路付款，仍然不由您申報。

• 支票、現金和銀行轉帳：由您申報。如果某個網路只是處理銀行對銀行的付款，且沒有與賣方達成透過它收款的協議，就不是第三方支付網路（26 CFR 1.6050W-1，Example 3）。
• 支付應用程式：一筆付款是否屬於網路交易，取決於該應用程式如何結算。請記錄每筆付款的結算方式。只有確認是支付卡或第三方網路交易時，才可把這筆付款排除在外，即使處理商沒有出具 1099-K 表。直接轉帳以及任何無法確認屬於上述情況的付款，包括標註為個人轉帳或贈與的款項，都要計入。

現金付款而沒有收據或稅務識別號碼的情況，見用現金支付分包商。訂房平台寄給您的 1099-K 表，見訂房撥款：總額還是淨額。

怎麼向清潔人員索取 W-9 表，他們拒絕怎麼辦？

在第一次付款之前就索取 W-9 表。IRS 建議向美國收款人索取，收款人把它交給您，而不是交給 IRS（一般填表說明；W-9 表）。它提供表格所需的法定名稱、稅務分類和號碼。收款人如果沒有提供正確的號碼，每次未提供會被處以 $50 的罰款，除非有合理原因。沒有社會安全號碼的工作人員仍然可以提供號碼：沒有資格取得 SSN 的居民外國人，在 W-9 表上使用個人納稅人識別號碼（ITIN）（W-9 表）。

如果收款人拒絕，或根本不提供號碼：

1. 再以書面索取，並保留副本。這與預扣是兩回事。IRS 期望關係開始時先提出一次索取，之後每年最多再提出兩次，以證明對缺少的號碼有合理原因（Publication 1586）。
2. 必須預扣 24% 的備用預扣稅：對象是未獲豁免、卻不提供號碼的收款人，等待催告並不會延後預扣。對服務費而言，預扣從使全年總額達到門檻的那筆付款開始；如果前一年您就須為該收款人提交表格或預扣，則從第一筆付款開始（26 U.S.C. 3406(b)(6)）。如果您沒有依規定預扣，可能要承擔未收取的稅款（索取方填表說明）。這時不論金額多少都須提交表格，號碼留空，預扣金額列在聯邦預扣稅欄（第 4 欄）（Topic 307）。

開始日期、存款、945 表和通知，見向承包人收集稅務識別號碼。

1099-NEC 表要填什麼，何時截止，寄到哪裡？

1099-NEC 表須在付款年度之後的 1 月 31 日 前寄給 IRS 和收款人；如遇週末或假日，則順延到下一個營業日。對本稅務年度所做的付款，截止日期是 2027 年 2 月 1 日（IRS 填表說明）。

表上要填寫您作為付款人的資料、W-9 表上的收款人姓名、地址和號碼、非雇員報酬欄中為服務所付的總額（第 1a 欄，包括服務附帶的零件和材料），以及第 4 欄中的備用預扣稅。如果您把房客自願給的小費轉給工作人員，這筆款項仍留在第 1a 欄，同時也顯示在現金小費欄（1b），並在第 1c 欄填寫財政部小費職業代碼（IRS 填表說明）。獨資經營者以個人姓名列示，企業名稱填在第二行。稅務上被忽略的單一成員 LLC，以其所有者的姓名和號碼申報，使用這種 LLC 的付款人也是如此（一般填表說明）。

• 電子提交可使用免費的 IRS IRIS 納稅人入口網站，需要傳輸控制碼（Transmitter Control Code），所以要提早申請。一年內提交 10 份或以上任何類型的資訊申報表時，就必須電子提交，1099 表、W-2 表和類似表格合併計算。
• 少於 10 份：可以使用紙本，須附 1096 表和 IRS 印製的副本 A。從 IRS 網站列印的副本 A 不能提交（IRS）。
• 州：表格上的州欄位，對 IRS 而言是選填。請向您所在州的稅務機關詢問，是否需要一份副本（IRS 填表說明）。

逾期或錯誤的表格，每份都要罰款，IRS 副本和收款人副本分開計罰。30 天內更正的，罰款為 $60；到 8 月 1 日更正的，為 $130；此後更正或從未提交的，為 $340。故意漠視者，罰款為 $690 或金額的 10% 中的較高者，且沒有年度上限。合理原因可能免除或減輕罰款（IRS 罰款頁面；2027 年到期表格的金額見 Rev. Proc. 2025-32）。遺漏的年度和通知，見逾期的 1099 表和 W-2 表。

共同房東按訂房金額的百分比收費，或物業經理雇用維修工：由誰提交表格？

由付款的人提交。用您的錢雇用並支付承包人的管理人，一般就是付款的人。

• 您付費的共同房東。共同房東為您管理房源和房客，並收取訂房金額的一定份額。服務佣金要列在 1099-NEC 表，所以訂房金額的百分比和其他費用一樣，都是服務費（IRS 填表說明）。如果年內的費用達到門檻，就要提交，除非共同房東是公司，公司一般可免。
• 共同房東或管理人自行扣留的份額。如果對方收取訂房款項，並先扣下自己的費用再把餘款轉給您，這筆費用仍可能是您須申報的付款。法規中最接近的例子是文學經紀人從客戶的款項中扣除佣金；在該例子中，是客戶來申報這筆佣金（26 CFR 1.6041-1(e)(5)，Example 6）。法規沒有談到出租房源的共同房東，IRS 填表說明也沒有說明，平台直接付款給共同房東時由誰申報，所以這種情況尚無定論。請以書面向共同房東索取其 W-9 表和年底所扣費用的明細，並請專業人士確認由誰提交。
• 雇用並支付維修工的管理人。出租代理人如果用業主的租金雇用並支付維修工，就是在履行管理或監督職責，須就這些付款承擔申報責任（26 CFR 1.6041-1(e)，Example 5）。只是依您的指示開支票的人，不這樣處理，所以一般由您提交。當不止一人符合條件時，實際付款給承包人的人提交，除非他們書面約定由另一位符合條件的人提交。
• 租金和管理人的費用。向您的管理人支付租金的房客，無須就此提交任何表格。管理人在代您收取的租金達到門檻時，以 1099-MISC 表申報，一般是扣除其費用和所付維修費之前的總租金（IRS 填表說明；26 CFR 1.6041-1(f)）。管理人自己的費用適用一般規則，所以按公司課稅的管理人，一般無須您提交表格。

請以書面詢問管理人，由誰為它所付的承包人開具表格，並索取年底清單。如果您為其他業主管理房產或擔任共同房東，見共同房東和物業經理的業主資金。

我的清潔人員會不會是 W-2 表的雇員，而不是 1099 的承包人？

會，如果事實指向這一點。1099-NEC 表不會讓一位工作人員變成承包人。IRS 衡量三組事實，沒有任何單一事實能夠決定（IRS）。

如果工作人員是雇員，您不提交 1099-NEC 表；您要做工資核算並提交 W-2 表。判斷錯誤可能導致僱傭稅（IRS）。測試方法、成本和各州規定，見可能屬於雇員的工作人員。

我要保存哪些記錄，才能證明付款並扣除這筆費用？

請保存能顯示付款對象、事由、金額、時間和方式的記錄。IRS 不要求特定格式；它期望記錄能支持您在稅表上申報的內容（記錄保存；Schedule E 填表說明）。

1099 檔案以外的出租記錄，見出租物業的記錄和收據。清潔費和維修費在稅表上的位置，見出租物業稅務。

舉例

這些例子僅供說明。所有金額均以美元計。

以支票付款的清潔人員

奧斯汀的一位房東，全年以支票付給一位清潔人員 US$6,200，涵蓋她個人擁有的兩處房產。她在第一次付款時索取了 W-9 表，並保存每次服務的發票。如果出租活動是以經營方式進行，總額超過門檻，她就提交一份 1099-NEC 表，在第 1a 欄填 US$6,200，並在截止日期前把一份副本寄給清潔人員。如果 W-9 表顯示對方是公司，她一般無須提交任何表格。

按百分比付費的共同房東

一位房東以銀行轉帳，向共同房東支付 US$80,000 訂房金額的 15%，也就是 US$12,000 的服務費。銀行轉帳不是信用卡或支付網路的付款，所以房東要申報。如果出租活動是以經營方式進行，且共同房東是個人、合夥企業或按這兩者之一課稅的 LLC，一般須提交 US$12,000 的 1099-NEC 表。如果 W-9 表顯示是公司，則無須提交。

支付應用程式

一位房東同一年內，透過支付應用程式付給清潔人員 US$3,000，以支票付 US$2,500。假設房東已確認，透過應用程式的付款是為服務而做的第三方網路交易，所以由處理商按 1099-K 表規則處理，不計入總額。如果它們是個人轉帳，就要計入，總額就是 US$5,500。如果出租活動是以經營方式進行，光是支票就已超過門檻，所以一般須提交 US$2,500 的表格。房東保存所有款項的發票和付款記錄。

您的情況不同嗎？

• 您為多處房產或多個實體的清潔人員、維修工或共同房東付款、沒有 W-9 表存檔、共同房東或平台先扣下費用才付款給您，或由管理人雇用承包人而您不知道誰來申報：必須根據您的銀行和付款記錄，建立總額、收款人類型和缺少的號碼。這屬於記帳工作，最好在截止日期之前完成。出租活動是否算業務，是稅務問題，在決定無須提交任何表格之前，請與 CPA 一起確定。
• 前幾年的表格從未寄出，或 IRS 寄來了罰款通知：見逾期的 1099 表和 W-2 表。根據銀行記錄重建每個遺漏年度的總額，屬於補做記帳的工作。
• 收款人拒絕提供 W-9 表，或您付現金而沒有號碼：見向承包人收集稅務識別號碼和用現金支付分包商。
• 清潔人員按您的時間工作，並使用您的用品：見可能屬於雇員的工作人員。
• 承包人在美國境外：W-9 表證明的是美國身份，所以見向境外承包人付款。
• 每處出租房產都放在各自的 LLC：見每處出租房產一家 LLC 的帳目。
• 您想了解適用於任何業務的 1099-NEC 表一般規則，或某項費用屬於維修還是改良：見哪些承包人要拿到稅表和出租房產的維修或改良。