美国租金怎样征税？可以扣哪些费用？

租金应税吗？在哪里申报？

美国公民或税务居民外国人的美国物业租金一般应税，通常每个物业的收入和费用报在 Schedule E 第一部分，即使租客用财产或服务代替现金付款。普通 Schedule E 租金一般不缴自雇税（IRS：Publication 527）。

下文短期住宅出租例外以外，没有营利目的的租金报 Schedule 1。经营租赁费用不可扣，但合格房贷利息、房地产税及意外损失仍可能在 Schedule A 逐项扣除（IRS：Publication 527）。

大多数个人收到租金时申报。预收租金收到就计入，包括租约最后一个月付款。可退押金未扣留前不是租金；指定为最后租金的押金是预收租金。租客替您付账，作为租金报告；账单是合格租赁费用时扣除（IRS：Publication 527）。

可以扣哪些租赁费用？

物业持作出租期间，一般可扣为赚租金的成本。房贷本金和物业买价不是当期费用（IRS：Publication 527）。

类别来自 IRS Publication 527。为以后保障付的保险，按保障期间分摊。房贷点数及某些成交费用也须单独处理；保留贷款和成交结算单。保留发票及出租、空置和自用天数记录（IRS：Publication 527）。

物业可供出租后，一般维护费通常可扣，包括仍持作出租的空置期。折旧可继续，但没收到的租金不能扣（IRS：Publication 527）。

工程是维修还是改良？

让出租物业正常运作的维修，一般当期可扣。提升、恢复物业或改为新用途的改良，一般加入计税基础并折旧（IRS：Publication 527）。

事实重要：修复购买时已有缺陷，可能是改良。IRS 有形财产规则也提供日常维护安全港及两种年度选择，均须在及时提交、包括延期的原始税表附声明。小额选择可扣每张发票或每项最高 $2,500、且账上也作为费用的项目。小纳税人选择除其他条件外，涵盖未调整计税基础不超过 $100万 的建筑，且当年维修及改良总额不超过基础的 2% 或 $10,000 中较低者。分开维修和改良发票，才能准确算基础及以后出售收益（IRS：Publication 527）。

出租物业怎样折旧？

折旧将出租建筑成本分摊到税务回收期间。土地不能折旧；物业准备好并可出租时开始，即使首名租客之后才入住（IRS：Publication 527）。

一般联邦方法下，住宅出租建筑及结构改良，用月中惯例在 27.5 年内折旧。家电及家具回收期间不同。以前自住房转出租，折旧基础一般为转换日调整后基础与公平市价中较低者，不包括土地（IRS：Publication 527；IRS：Publication 946）。

2025 年 1 月 19 日之后取得并投入使用的某些短寿命合格财产，可首年联邦扣除 100%，除非选择不适用；住宅建筑本身不符合。资格依资产和取得日期。选择不适用涵盖整类财产，须在投入使用年度按时提交、包括延期的税表附声明（IRS：Publication 946）。已申报或本可申报折旧，出售时都减少基础，所以保留逐年折旧表（IRS：Publication 527）。

租赁亏损能抵我的工资吗？

通常租赁亏损属于被动亏损，不能直接抵工资。积极参与的房东可能有有限例外；否则亏损结转，用于抵被动收入或合格出售（IRS：Publication 925；IRS：Form 8582 填报说明）。

积极参与一般要求夫妻全年按价值持有至少 10%，并作重要管理决定，例如批准租客或维修。特殊额度随修正后调整总收入高于起点的金额，按 50% 减少（IRS：Publication 925）。

夫妻分开报、年内任何时候同住，不能用特殊额度。风险承担规则先于被动亏损规则，所以贷款和所有权细节可能进一步限亏损。非被动租赁业务还可能适用超额经营亏损限额（IRS：Publication 527；IRS：Publication 925）。

什么算房地产专业人士身份？

联邦房地产专业人士身份须同时满足：所有经营活动个人服务中，超过一半在实质参与的房地产业务；且当年这些房地产业务超过 750 小时。只有身份不能释放全部租赁亏损：还须实质参与租赁，或选择把全部出租房地产合成一个活动，并满足其测试。原始税表附声明作选择；之后符合身份年度持续受约束，除非事实重大改变，可能有逾期补救。合格房地产专业人士也填 Schedule E 第 43 行（IRS：Publication 925；IRS：Schedule E 填报说明）。实质参与是独立工作测试，例如该活动超过 500 小时，或超过 100 小时 且不比任何其他人少。也有其他测试（IRS：Publication 925）。

共同税表中，一位配偶须独自满足两个身份测试，不能合并双方工时。配偶工作可计入租赁实质参与，但不能计入另一方房地产专业人士工时。房地产业务员工工作，只有拥有或视为拥有雇主超过 5% 才计入身份测试。保留附日期、说明工作及物业的工时记录；投资人时间及合并选择也可能改变结果（IRS：Publication 925）。

短租有什么变化？

住客平均停留不超过 7 天，在被动亏损规则下不算租赁活动；平均不超过 30 天且有显著个人服务，也可能不属该规则。产生的亏损能否抵工资，取决于上述实质参与测试及其他亏损限制（IRS：Publication 925）。

被动亏损测试本身不会把收入移到 Schedule C。主要为了住客方便提供大量服务，例如入住期间经常清洁或换床单，一般用 Schedule C 申报，可能产生自雇税。基本水电、垃圾收集及公共区域清洁，本身不算大量服务（IRS：Publication 527）。记录每次入住和服务。地方住宿税，与这个联邦所得税问题不同。

自己使用物业，或出租住宅一部分呢？

自用改变扣除计算。共用成本分出租和自用；只用于出租房间或单元的成本，一般可归到该出租部分（IRS：Publication 527）。

家人使用或低于市场租金，可能算自用，除非家人付公平租金并用作主要住宅。少于 15 天规则只适用于作住宅使用的住房，不适用于每种短租。自住房房间，可用合理面积或房间数量法分共用成本（IRS：Publication 527）。

租金要缴净投资收入税吗？

修正后调整总收入超过申报身份门槛，净租金可能另缴 3.8% 净投资收入税。税对净投资收入与超门槛收入中较小者适用（IRS：NIIT 问答）。

房地产专业人士身份本身不免租金的该税：租赁还须是实质参与的经营业务。安全港要求每年该租赁活动超过 500 小时，或过去 10 年中任意 5 年如此，就作该处理。租赁出售收益也可能是净投资收入（IRS：Form 8960 填报说明）。

租金符合合格营业收入扣除吗？

租赁是经营业务时，租金可能符合合格营业收入扣除。租给共同控制的业务也可能符合。通常按合格营业收入最高 20% 计算，但合格主动业务可能有最低扣除。只有 Schedule E 申报或房地产专业身份，不能确定资格（IRS：合格营业收入扣除）。

IRS 租赁安全港可为此扣除确认经营业务处理。要求单独账簿、服务记录，每个依赖年度在及时原始税表附声明。经营体年限少于 4 年，每年须至少 250 小时 租赁服务；较久经营体须最近 5 年中的 3 年满足工时。业主或承包商工作可计入，投资检查及出行不计（IRS：税务程序公告 2019-38）。

按上述自用规则作为住宅的物业、三净租约物业，或租给共同控制业务的物业，不能用此安全港。但租赁仍可能按其他 QBI 规则符合（IRS：税务程序公告 2019-38）。

出售出租物业要缴什么税？

出售收益一般从售价减出售费用和调整后计税基础开始。改良增加基础；已扣或可扣折旧减少基础，即使以前税表漏扣。以前自住房转出租时已贬值，出售可扣亏损可能改用转换时较低公平市价，再调整之后变化（IRS：Publication 527；IRS：Publication 544）。

长期持有建筑收益中归属于折旧的部分，可能是未追回第 1250 条收益，最高税率 25%；其他收益处理可能不同。向无关联买家完全应税出售全部租赁活动，一般释放挂起被动亏损。合格投资或经营房地产同类交换，可改为递延收益；递延交换须 45 天内指定替代财产，180 天内或包含延期的税表截止日中较早日期前取得（IRS：Topic 409；IRS：Form 8582 填报说明；IRS：同类交换；IRS：Publication 544）。算出售前保留买卖成交单、改良收据和折旧表。

出租物业曾是主要住宅，出售前 5 年中至少 24 个月拥有并作为主要住宅居住，部分收益仍可能符合住宅出售排除。1997 年 5 月 6 日 后允许或可允许的出租折旧不能排除，某些不合格使用期间也会限制排除（IRS：Publication 523）。

州对租金的税务处理不同吗？

州规则可改变亏损及折旧计算。例如加州即使纳税人符合联邦房地产专业身份，仍将租赁收入和亏损视为被动，也不跟随联邦额外折旧（加州 FTB：租赁；加州 FTB：Publication 1001）。

检查物业所在州及居住州的申报要求和调整。规则不同时，保留单独联邦和州折旧记录。

例子

以下为美元示例。单身房东收租 $30,000，付可扣经营成本 $20,000，有正确计算折旧 $30,000。租赁显示亏损 $20,000。假设房东积极参与，修正后调整总收入 $120,000，无其他被动收入或限制。

特殊亏损额度从 $25,000 开始，按超过 $100,000 的 $20,000 收入的一半减额，剩 $15,000。房东可用 $15,000 抵其他收入，余下 $5,000 结转。同一物业按自用规则是住宅时，计算会改变（IRS：Publication 925；IRS：Publication 527）。

您的情况不同？

所有权、居住国及亏损类型，可以改变申报路径。报税前收租约、租金记录、收据、成交单、折旧表及出租和自用日历。

• 可能把物业放到 LLC：请看LLC 持有出租物业。
• 夫妻通过 LLC 持有出租物业：请看夫妻及家庭 LLC 申报。
• 加拿大居民有美国出租物业：请看加拿大人持有美国出租物业。
• 非税务居民外国人有美国出租物业：可能适用不同预扣、选择和 Form 1040-NR 规则（IRS：非税务居民外国人及美国房地产）。
• 物业在美国以外：请看海外物业。
• 亏损来自经营而非租赁：请看经营亏损。
• 有大量挂起亏损、混合自用或出售：带上述记录寻求报税帮助。