出租房维修还是改良：热水器、屋顶和地板怎么处理

更换出租房的热水器、屋顶或地板，是可以扣除的维修，还是要资本化的改良？

第 527 号出版物把热水器、新屋顶、地板和满铺地毯列为改良。改良要资本化，也就是计入房产成本，并在多年内通过折旧扣除。只是让房产保持通常有效运转状态的工作属于维修，付款当年即可扣除（Schedule E 填报说明）。安全港选择仍可能让改良在当年扣除。

按顺序提出这几个问题。这是更换磨损零件或修补之类的维修吗？如果看起来是改良，发票金额是否在 $2,500 以内？当年该楼宇的工程总额是否在小型纳税人限额以内？是否属于日常维护？如果都不符合，就要计提折旧。

情况不简单时。一年内同一栋楼有多项工程；一项工程被拆成几张发票；维修混在翻新工程里；风暴、火灾或水灾之后的工程；多栋楼或涉及合伙企业；以前年度没有资产清单，也没有提交过选择。小额安全港和小型纳税人安全港都是在税表上作出的选择，所以须在报税前决定，延期期间也包括在内。

需要准备的资料。逐项列明的发票（零件、人工、安装）；每项物品可投入使用的日期；更换内容和范围的照片与记录；楼宇的购买价或其他计税基础记录（不含土地），以及以前已资本化的改良；以前年度的折旧明细表。

IRS 如何区分维修与改良？

支出如果属于改善、恢复或改变用途，就是改良（条例）；让房产保持正常使用状态的其他工作则是维修。对楼宇而言，这项测试分别适用于建筑结构和每个建筑系统：给排水、电气、供暖和制冷、电梯、自动扶梯、消防和报警、燃气输送以及安保（IRS 有形财产规则）。

条例没有界定“重大”；IRS 表示应根据您的具体事实作出合理判断（IRS 有形财产规则）。

更换热水器是维修还是改良？

第 527 号出版物把热水器列为改良，所以更换整台设备，起点是资本化。用同类零件更换磨损的零件，一般属于维修性质的工作。条例举出管道、排水管、阀门、水槽、浴缸和马桶作为给排水系统的例子，没有提到热水器，所以第 527 号出版物的清单是 IRS 公布的起点。

这笔费用是否仍可扣除，取决于下文的安全港，或条例中关于更换建筑系统主要组成部分的测试。该测试没有热水器的例子：三台暖气炉中更换一台不算恢复，但更换为整栋楼整个系统制冷的那台唯一的冷水机组，则算恢复（条例）。

新屋顶或屋顶修补是维修还是改良？

修补屋顶的一小块是维修。第 946 号出版物说，彻底更换屋顶，新屋顶就是改良，属于对楼宇的恢复，要计提折旧。条例把整个屋顶既视为楼宇的主要组成部分，也视为重要结构部分；条例的例子更换了屋面板、保温层和涂层。

条例中的例子都是商业楼宇。只把磨损的防水膜换成同类防水膜，不算恢复；另一个例子对为止住漏水而更换磨损屋面瓦的情况，也假定为同样结论。住宅的坡屋顶可能落在任何一边，取决于更换了多少以及为什么更换。

新地板是改良吗？只更换损坏的一小块呢？

第 527 号出版物把地板和满铺地毯列为改良。根据条例，楼宇所有地板合在一起是一个主要组成部分，只更换其中一小部分不算恢复。在条例的酒店示例中，更换大堂地板（不到建筑面积的十分之一）不算恢复，而更换所有公共区域的地板（约占五分之二）则算。条例没有规定百分比。地毯在出租房中属于五年期资产，不是结构组成部分（第 527 号出版物），所以这项地板测试最适合硬木、瓷砖等固定地面材料。

改善按磨损或损坏之前的状况来测试，所以换成与旧地板相当的材料，比提高档次更不容易算改善。材料会改变折旧类别，下文会讲。

适用哪种安全港：按发票、按楼宇，还是按重复发生？

有三种安全港，可以让原本须资本化的工程得以扣除。它们可以在同一年使用，而且在小额安全港和日常维护安全港之下的金额，仍计入小型纳税人安全港的楼宇总额（条例）。

可以适用小额安全港扣除吗？

如果房东每年作出选择，并在账簿中把该金额计为费用，金额在 $2,500 以内的发票或物品可以扣除，不必资本化。这一限额适用于没有适用财务报表（例如经审计的财务报表）的房东（条例；IRS 提高限额的通知）。

• 按发票或物品。同一张发票上的运费和安装费计入成本。
• 选择与账簿。在按时提交的原始税表（含延期）上附一份年度声明，涵盖当年所有符合条件的金额，且不能撤销；合伙企业为自己作出选择。该金额还必须按年初已有的一贯政策，在账簿中计为费用（IRS 常见问题）。声明的措辞，以及漏作选择时怎么办，请看小额购置：费用化还是资本化。
• 超过限额。这张发票要按维修还是改良的测试来判断，并不会自动资本化。
• 拆分发票。有一条反滥用规则，针对为了低于限额而把通常作为一个整体购买的财产拆开开具的发票。

什么是小型纳税人安全港？工程大年会怎样失去它？

这项安全港让房东可以把一栋楼一年内的所有维修、维护和改良一并扣除，前提是当年总额不超过该楼宇未调整计税基础的 2% 与 $10,000 中较低者。如果总额超过，该楼宇当年就整体失去这项安全港，而不只是超出的部分（条例）。

• 收入。前三个年度的年均总收入不超过 $1,000 万。租金计入总收入。
• 楼宇规模。未调整计税基础不超过 $100 万：指不考虑折旧的楼宇计税基础，不含土地。通常是成本加上以前已资本化的改良，但赠与或继承取得的房产起始计税基础不同（条例）。土地与楼宇如何划分，请看账簿中的交割结算单。
• 全部都算。维修、维护和改良都计入，包括适用小额或日常维护规则的金额。每栋楼单独测试。
• 选择。在按时提交的原始税表上附一份声明，标题为“Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers”，写明姓名、地址、纳税人识别号码和每栋楼的说明。选择不能撤销。合伙企业为自己作出选择。漏作选择，补救的余地很窄，条例把它交给 IRS 的延期规则处理，所以请随税表一起作出选择。

什么是日常维护？哪些算日常维护？

日常维护是指让楼宇或其某个系统保持通常有效运转状态的重复性工作，而且所有人在楼宇或系统投入使用时，就合理预期在 10 年 内会做不止一次。它不需要作选择，也不包括改善（条例；IRS 有形财产规则）。

检查、清洁、测试，以及用同类零件更换磨损零件，都可能符合条件。在条例的示例中，预计每四年需要更换的扶手符合条件，预计可用 18 至 20 年的台阶则不符合。一次性更换整个屋顶或热水器，很少符合这项测试。由前任所有人的使用造成的工作，或为了让被忽视的房产恢复使用而做的工作，不属于日常维护。

如果维修是在较大的翻新工程中进行的，也必须资本化吗？

如果这项维修直接使改良受益，或因改良而进行，就必须资本化；如果这项维修与改良无关，即使同时进行，也不必资本化（条例）。对正在更换的那部分屋顶做的修补，属于屋顶工程。同一周在另一个房间修好的漏水水龙头则不是。有逐项列明的发票，就能在工程互不相关时把各项费用分别归类。

如果资本化，怎么计提折旧，从什么时候开始？

资本化的改良作为一项单独的资产，按其所改良的财产的回收期计提折旧（第 527 号出版物）。下表列出通常适用的通用折旧制度（General Depreciation System）期限。替代折旧制度的期限更长；已选择不适用业务利息限制的房地产业务所持有的住宅不动产，必须采用替代折旧制度（第 946 号出版物）；此时折旧明细表必须依照该选择编制。

地板和瓷砖之类的固定地面覆盖物，属于楼宇的结构组成部分（第 946 号出版物）。第 527 号出版物把热水器列在给排水项目下，并把暖气炉和水管归入楼宇，但它也把炉灶和冰箱列为五年期电器，并没有说热水器属于哪一类。资产类别决定回收期，所以应当在报第一年的税之前确定。

• 开始时间。折旧从改良投入使用之日和楼宇投入使用之日两者中较晚的一天开始。财产准备就绪、可以使用时，即使没有使用，也算投入使用。对于楼宇改良，第一年只计算实际使用的月数。
• 特别折旧扣除。地毯和电器等五年期资产，如果符合 4562 表填报说明中的购置日期和投入使用日期要求，第一年可以适用 100% 的额外折旧（4562 表称之为特别折旧扣除），除非所有人对该类别选择不适用。合格财产的回收期为 20 年或更短，所以住宅出租楼宇的改良不符合条件。具体规则请看设备在第一年全额扣除。
• 旧部分。楼宇计税基础中包含的原有屋顶或地板，在更换之后仍继续计提折旧，除非所有人作出部分处置选择：在旧部分被处置当年按时提交的原始税表（含延期）上申报损失，即使新部分是日后才安装的。该选择只有经 IRS 同意才能撤销。确认损失也会使更换成为资本化的恢复。已完全报废、单独资本化的以前的改良，不作选择也会停止折旧；意外损失的处置另有规则（条例）。

维修和折旧填在税表的哪里？需要保存什么？

在 Schedule E 上，维修填在第 14 行，折旧填在第 18 行。对当年投入使用的财产申请折旧时，要附上 4562 表（Schedule E 填报说明）。小额项目填在第 19 行（第 527 号出版物）。合伙企业在 8825 表上申报出租房地产，折旧填在第 14 行（8825 表填报说明）。安全港选择是附在税表上的声明，不是表格上的勾选框。

第 527 号出版物要求把维修和改良分开，并保留准确的记录，因为改良成本是计算折旧和出售房产时所必需的。请保存文章开头列出的资料、一份资产清单（成本、日期、类别），以及每份选择声明的副本。现金支付、没有发票的维修，请看出租房记录和收据。

示例

以下示例适用联邦规则和美元，数字仅作说明。假定房东都没有适用财务报表。每笔小额扣除都假定已按时作出选择，并且年初已有在账簿中把低于 US$2,500 的购置计为费用的政策，且已照此执行。平均总收入远低于小型纳税人的限额。

俄亥俄州出租房的热水器

一位房东花 US$1,150 更换热水器。该房东当年作出了小额安全港选择，并在账簿中把该金额计为费用，所以在这些事实下，这笔费用可以扣除。另一位房东同样的工程花了 US$3,400，没有作选择，也没有其他安全港可用。按照第 527 号出版物的清单，这笔费用是改良，要计提折旧。

双拼住宅的屋顶

一栋双拼住宅的楼宇计税基础为 US$220,000。小型纳税人限额是 2%（US$4,400）与 US$10,000 中较低者，即 US$4,400。一项 US$800 的门廊台阶维修单独看在限额以内。同一年里更换整个屋顶花了 US$14,000，使工程总额约为 US$14,800，超过限额，所以这栋楼失去安全港。在这些事实下，屋顶属于恢复：要资本化并按 27.5 年折旧，第一年之后每年约 US$509。与屋顶无关的 US$800 台阶维修，仍然是维修。

换租客的一年

两套独栋出租房在同一年换租客。第一套中，一间卧室的复合地板在一张发票上花了 US$2,300。它在每张发票的限额以内，所以有小额安全港选择，可以扣除。第二套中，US$6,800 的硬木地板铺满整套房子。它超过限额，而且涵盖该楼宇大部分地板，除非当年该楼宇的工程符合小型纳税人限额，否则很可能要资本化，并与楼宇一起计提折旧。仅仅为了低于限额而把它拆成小额发票，可能受到质疑。

您的情况不同？

• 有多处出租房，或翻新的大年，但没有资产清单，也没有提交过选择：当年的工程必须逐栋楼、逐张发票整理，而选择只能在税表上作出。以前年度可能也需要更正。税表方面，请看个人报税协助；在每笔工程付款时记账，请看记账服务。
• 以前年度全部按维修扣除，或全部资本化：怎么纠正，取决于有多少份税表采用了这种处理方式。提交过一份税表，通常还不算会计方法（26 CFR 1.446-1），所以更正税表可能就能解决。如果多份税表重复这样处理，就可能成为一种方法，那时要改变就需要 IRS 同意，通常通过 3115 表，而不是更正税表（IRS 有形财产规则）。关于折旧，第 946 号出版物把界线划在连续两份或更多份税表。请看漏报的折旧、重建折旧明细表、补做出租房账目和个人报税协助。
• 工程是在风暴、火灾、水灾或保险理赔之后进行的：如果已因损失调整了计税基础，修复损坏就要作为恢复资本化。与房产调整后计税基础挂钩的特别限额，只限制按该意外损失规则资本化的成本；更换整个屋顶则超过该限额也仍须资本化（条例）。请看个人报税协助。
• 出租房还没有租客：请看第一位租客之前的出租房费用。
• 您自己住在楼宇的一部分，或自己使用出租房：整栋楼的费用中，只有出租部分的份额可以计入（第 527 号出版物）。请看公平租金天数和个人使用。
• 出租房由合伙企业持有，或由按合伙企业征税的 LLC 持有：由合伙企业作出选择，并在 8825 表上申报；请看LLC 按出租房分别记账。
• 您是非居民所有人，例如在美国有出租房的加拿大人：税表和报税规则不同。请看非居民房东和在美国有出租房的加拿大人。
• 您要出售出租房：请看折旧追回和账簿中的交割结算单。
• 购买的是商业设备，不是出租房：请看设备在第一年全额扣除。
• 您想了解出租房的整体情况：请看出租房税务。