Airbnb 打款怎么记账：按租金总额还是按净打款额？

Airbnb 收入应该按净打款额记，还是按订单总额记？

一般来说，把房客为这次入住付给您的全部款项记为租金，把平台费用记为费用。租金收入是您因房产被使用或占用而收到的任何付款，所以不管平台有没有给您寄 1099-K 表，它都是收入（第 527 号出版物）。打款，是平台扣除自己的费用和退款之后剩下的那部分租金；只记打款，会同时漏掉收入和费用。

如果该房产同时是您自己的住所，且您当年出租 少于 15 天，租金一般完全不用申报，本文也不适用；见公平租金天数与自用。

两种记法下，一笔订单的利润是一样的。变化的是收入行、费用行，以及收入能否与平台报表和 1099-K 表对上。IRS 说明，这张表的 1a 栏是总额，不因费用或退款而减少，您可以从中扣除这些金额（收到 1099-K 表后怎么办；表格填报说明）。租客用租金支付您的某项账单时，道理相同：租金和账单都要计入收入，再扣除这笔账单（租金收入和费用）。下面列出的 IRS 资料没有提到订房平台的费用，所以按总额处理，依据的是这两条规则。

以下情况就不简单了：

• 打款已按净额入账一年或更久。
• 一笔存款对应多个房源或多位业主。
• 平台报表、1099-K 表和银行存款与账簿对不上。
• 出租房产在 LLC 名下，或有共同房东、共同业主分享资金。
• 您在多个州出租，或从未申报过住宿税。
• 您住在美国境外。

这时的问题已不是下个月的打款怎么记，而是要重述什么、以前的税表是否需要更改，以及如何建立每月核对机制——检查平台报表、账簿和银行三者是否一致。

请准备：按房源分列的平台交易记录、接收打款的银行账户对账单、所有 1099-K 表，以及任何住宿税申报表。

房客的总付款里有什么，哪些归我？

房客为这次入住付给您的全部款项都是租金。平台费用是另行入账的费用。必须转交的税款和必须退还的押金不是收入。

Schedule E 上没有专门列示平台费用的行，填报说明也没有说它该填在哪一行。填报说明把管理费和代理人佣金列为可扣除项目，所以可选的有佣金（第 8 行）、管理费（第 11 行）和其他（第 19 行，需列明）。请与报税人员选定一行，并每年一致使用（Schedule E；填报说明）。完整科目表见出租房产的会计科目表。

一笔订单怎么记，才能让收入、费用和存款对得上？

每笔打款记一张分录，把住宿夜数、清洁费和平台费用分行列出，使它们加起来等于存款。平台费用要单设费用科目，绝不要藏在净存款里。

请分设科目：夜数、清洁费和其他房客费用记收入；平台费用记费用；退款和抵扣冲减收入；代收待转交的住宿税和代管的房客押金记负债（负债就是在转交出去之前，您欠别人的钱）。

每一笔订单的分录，形式始终相同：

借方和贷方是同一张分录的两面，必须相等。银行行的金额要等于对账单上的存款。如果不相等，说明平台报表里有您还没入账的项目：退款、税款、被扣留的金额，或另一个房源。如果报表晚于存款到达，就先把存款放进过渡账户（临时存放资金的账户），等报表到了再处理。

如果平台预扣了联邦所得税（备用预扣税，表上第 4 栏），要单独入账：这是替表上所列的人缴纳的税款，不是平台费用，也不是租金的扣减。IRS 说明，应在您收到收入的那一年的税表上申报它（备用预扣税）。如果您没有向平台提供正确的税号，就会适用（表格填报说明）。

一笔存款对应多笔订单时，每笔订单各记一组分录，并标注各自的房源。Schedule E 为每处出租房产单设一栏（填报说明），所以房源标记能让您单独查看每处房产。每一行都写上订单号和入住日期。

房客支付的清洁费和我付给清洁工的钱，各记在哪里？

房客支付的清洁费是收入，清洁工的账单是费用。两项都按全额入账；互相抵销会隐藏收入，并使账簿无法与平台报表对上。

清洁工的账单记入清洁和维护（Schedule E 第 7 行）。付给清洁工或杂工的款项可能需要开 1099-NEC 表；见清洁工和杂工的税务表格。

一次入住涉及的住宿税和销售税怎么处理？

向房客征收、由您代收并缴给州或市的税款，不是您的收入。请记为负债，缴纳时再冲销。向您作为卖方征收、您再向买方收取的税款，则属于您的总收入。这两条规则都出自 IRS 的小企业指南（第 334 号出版物）。某项税款属于哪一种，取决于州和市的法律，请与报税人员确认。如果您把向您征收的税款记为收入，缴出去的金额一般是税费支出（Schedule E 第 16 行；填报说明）。

谁来代收、谁来申报，还取决于所在地，以及房客是通过什么渠道订房的。如果订房渠道自己代收并缴纳税款，这笔税款一般不会进入您的银行账户。渠道是否代收所有适用的税，因州和市而异，所以请把平台报表与您所在州或市的税务机关规定您必须代收的内容对照检查。IRS 提醒，1099-K 表可能包含不在您收款记录中的项目，例如销售税（第 334 号出版物）。下文把总额与这张表核对时，只扣除向房客征收、由您转交的税款；向您征收的税款仍留在总收入里。

如果必须自己代收并申报，见租金的销售税和入住税，其中也讲了清洁费和其他费用是否属于应税价格。如果您收了税却没有缴出去，州法律可能让您承担个人责任，并规定州政府可以核定的期限；销售款与打款对账给出了两个州的例子。如果您本应代收却没有收，见补缴未代收的销售税。

退款、取消订单、纠纷抵扣和赔偿款怎么入账？

给房客的退款或抵扣，会减少该订单的租金。请在该订单下单独记一行，日期为平台扣款的日期。即使平台把它从之后的打款中扣抵，也要这样做。1099-K 表上的总额不因退款而减少（表格填报说明），所以退款是这张表与您的收入之间的调节项。

• 取消订单后的部分退款：该订单的收入是房客付的钱减去退款。不要按全价入账再另记一笔损失。
• 您保留的取消费：一般在收到当年计为租金。IRS 把租客为解除租约而支付的款项，视为收到当年的租金，与会计方法无关（第 527 号出版物）。房客被您保留的取消费与此类似，但下面列出的 IRS 资料没有提到它。
• 房客投诉后的抵扣：如果从您的打款中扣除，按退款处理。如果平台就某项索赔付钱给您，先放进单独的科目，等弄清楚它补偿的是什么再处理。
• 赔偿款：因房客未遵守条款，您从押金中扣下的金额，在您扣下的那一年算作收入（第 527 号出版物）。下面列出的 IRS 资料没有涉及平台支付的赔偿款。请把这笔款项和维修费用分别记入各自的科目，让报税人员两项都能看到。押金的一般处理，见出租房账簿中的押金。
• 退款发生在付款之后的下一年：下面列出的 IRS 资料没有说明它该冲减哪一年。请标记出来，交给报税人员处理。

打款在年末之后才到账，这次入住算哪一年？

大多数个人采用收付实现制，租金在您实际收到或视同收到的那一年计入，与入住发生在哪一年无关。款项一旦提供给您支配，例如记入您的银行账户，就视同收到（第 527 号出版物），所以采用收付实现制的房东一般按银行入账日记录打款。采用权责发生制的纳税人一般在赚取租金时申报，因此以入住日期为准。例外是预收租金，即在所覆盖的期间之前收到的任何款项：不论会计方法，IRS 都要求在收到的那一年计入收入。

两个陷阱：

1. 表上的日期与银行日期不同。1099-K 表涵盖平台在日历年内向您结算的付款，而付款在平台提交转账指令时即视为结算（表格填报说明）。您的银行显示的是款项到账的那一天。12 月底发出的打款可能 1 月才到账，所以这张表和您的账簿可能把它放在不同的年度。请在核对时把它列为时间差项目。
2. 款项被扣留到入住时。如果您授权某人作为代理人替您收款，代理人收到款项时，就视为您收到了。收入如果受到重大限制，您对它的控制权受限，就不算视同收到（第 538 号出版物）。平台代管房客的付款，平台是否是您的代理人，以及平台的扣留是否属于重大限制，取决于平台的条款。下面列出的 IRS 资料没有明确这一点。请与报税人员确定处理方式，并每年一致使用。

如果打款在到达银行之前已经提供给您支配，请问报税人员以哪个日期为准。如果以较早的日期为准，就在那时对着平台过渡账户记入租金，存款到账时再冲销，并把未结余额带过年末。每一行都保留入住日期，这样您也可以按入住日期报告。

怎样把我的合计与平台年度报告、银行存款和 1099-K 表核对？

每月沿三个方向核对：平台报表对账簿，账簿对银行对账单，全年合计对平台寄来的税务表格。IRS 要求账簿能显示总收入，并有存款单等凭证支持（记录指引），还要求保存支持 Schedule E 的记录（填报说明）。

1. 按房源下载平台当月的交易记录。
2. 把平台的总额、费用、退款和税款，与您的收入、费用和退款科目比较。
3. 把每笔打款对应到一笔银行存款。每笔存款都应等于您记的分录。
4. 每一处差异都要有解释：时间差、之后才扣抵的退款、转交的税款、平台预扣的所得税、被退回的押金、房客另付给平台的费用（如果报表或表格包含它），或是另一个房源或账户。
5. 年末，从每张表的 1a 栏开始。扣除退款、向房客征收并已转交的税款、退回的押金、表中包含的房客另付给平台的费用，以及不属于您的钱，再调整时间差。剩下的金额应与您账簿中扣除退款后的租金一致。

用文字表示：全年存款等于退款前的租金，减去已扣抵的退款和平台费用；其余差额由时间差、代转交的税款、预扣的所得税和房客端的费用来解释。如果从已经扣过退款的租金出发，就等于把退款扣了两次。做完这些步骤后，表上的金额仍高于您的租金时，见1099-K 表显示的金额多于您的收入。没有这张表，租金仍然是收入；这张表只是用来检查您的账簿。任何销售平台的打款，见销售款与打款对账。

打款给共同房东或 LLC 账户，分录会不同吗？

只有一位所有人时，不会：有没有单一成员 LLC，分录都一样。联邦所得税上，单一成员的美国境内 LLC 一般不是独立实体，所以您按自己持有这处出租房产来报税，除非它选择按公司纳税（填报说明）。请把出租房产的账簿和银行账户与个人资金分开，存款才能对得上。

两位或更多所有人持有时，出租房产可能构成要报 1065 表的合伙企业。联合报税、双方都实质参与、并且直接（而不是通过 LLC）持有出租房产的配偶，可以改为选择成为合格联合经营（QJV），在 Schedule E 第 2 行勾选 QJV 框，就不必报 1065 表（第 527 号出版物；填报说明）。这时账簿要分别记录每位所有人的份额；适用哪一种，见共有出租房。表格会寄给平台账户上登记的姓名和税号。如果那不是报告这笔收入的人或实体，请向平台要求更正表（收到 1099-K 表后怎么办）。

您付费请来管理出租房产的共同房东，对您来说一般是管理成本。平台直接付钱给共同房东时，您收到的表格和您的租金可能不一致。共同房东指南讲了谁报什么：共同房东与物业经理。

房东该用 Schedule E 还是 Schedule C？

房地产租金一般填在 Schedule E，该表有度假或短期出租房产的类型代码（Schedule E）。如果您主要为房客的方便提供大量服务，例如定期清洁、更换床单或客房服务，则适用 Schedule C。供暖和照明、公共区域的清洁和垃圾收集不算大量服务（第 527 号出版物；填报说明）。这些资料没有说明房客入住之间的清洁是否算，所以这是需要报税人员判断的事实问题。住宿以外的收入，例如餐食或导游，要放进单独的收入科目，才能报在应该报的地方。表格选择和自雇税，见短租用 Schedule C 还是 Schedule E。

示例

这些示例仅为说明。所有金额均以美元计。

四晚的入住

房客支付 $1,720：四晚，每晚 $400，加 $120 清洁费。假设没有税款、退款，也没有房客另付给平台的费用。平台的房东费用是其中的 3%，即 $51.60，所以打款是 $1,668.40。

账簿显示租金 $1,720、房东费用 $51.60，银行存款 $1,668.40：

全年按净额入账

一位房东只记打款，显示收入 $41,000。平台的年度报告显示住宿收入 $43,000、费用 $2,000，没有退款、税款或房客端费用。账簿重述为收入 $43,000、费用 $2,000。其他成本之前的利润仍是 $41,000，但收入现在从报告的总额起算，也就是您与这张表比较的数字。如果更早的年度也按净额入账，每一年都要同样重述。旧税表是否需要更正，要请报税人员判断。

取消订单

房客订了 $1,500 的订单后取消，平台退款 $500。该订单房东的收入是 $1,000。账簿显示租金 $1,500，另有一行退款 $500，而不是收入 $1,500 再另记一笔损失。表格上可能仍显示 $1,500，因为它的总额不因退款而减少，所以这 $500 是调节项。

您的情况不同？

• 打款已按净额入账一年或更久，表格与存款对不上，您在多个州挂牌或通过 LLC 出租，或从未申报过住宿税：重述账簿、判断以前的税表是否需要更正，以及建立每月核对机制，全都取决于您的记录。见记账服务和补记出租房账簿。
• 1099-K 表显示的金额多于您的收入，或 IRS 通知说您的收入不一致：见租金收入的 1099-K 表。
• 您代收了住宿税或销售税，或可能欠缴：见租金的销售税和入住税和补缴未代收的销售税。
• 您为其他业主管理或做共同房东，或平台资金里有他们的钱：见共同房东与物业经理。
• 您与配偶或其他人共同持有出租房产：是报合伙企业税表还是各报一份 Schedule E，取决于谁持有、如何经营；见共有出租房。
• 每个房源各在一家 LLC 名下：见每处出租房一家 LLC。
• 您想知道电子表格、软件还是记账员更适合您的房源：见出租房记账：电子表格、软件还是记账员。
• 您自己使用该房产，或提供酒店式服务：见公平租金天数与自用和Schedule C 还是 Schedule E。
• 您住在美国境外，拥有一处美国房产：预扣的税款和需要申报的内容都不同；见非居民房东；如果您住在加拿大，另见加拿大人的美国出租房产。