美国卖房资本收益税：2/5 年免税额规则

在美国卖房要交资本收益税吗？

满足下面三项条件且不属于下面两种禁止情形时，您出售自住房的收益最高可排除 $250,000，已婚联合报税夫妻为 $500,000（26 U.S.C. 121；第 523 号出版物）。收益等于售价减去卖房费用和您的调整后计税基础，计税基础一般是买价加改建支出，再减去折旧。粉刷、修漏水这类日常维护不算改建。

有两种情形自动不适用：5 年内通过 1031 同类财产互换取得的房子，以及适用弃籍税的卖家（第 523 号出版物）。出售自住房的亏损不能扣除。美国税法没有年龄限制，也不要求再买一套房，间隔满 2 年后可以再次使用这项排除（26 U.S.C. 121(a) 和 (b)(3)）。

如果房子曾出租或用于经营、不到 2 年就卖、夫妻没有都住过、产权在 LLC 或信托名下，或者发生在离婚或配偶去世之后，卖房就不简单了。这些情况可能让一部分收益需要交税。

请准备好：购房和卖房的过户结算单、改建支出的收据、搬进搬出的日期、您已申报的折旧，以及收到的 1099-S 表。

超过免税额的收益要交多少税？

持有房产超过一年后出售，应税收益属于长期资本收益，按收入不同适用 0%、15% 或 20% 的税率；来自折旧的收益最高按 25% 征税（第 409 号专题）。当修正后调整总收入超过 $200,000（联合报税为 $250,000）时，应税收益还可能被征收 3.8% 的净投资收入税；已排除的收益不征此税（IRS）。

“5 年内住满 2 年”规则怎么计算？

5 年从卖房日往前推算，每项 2 年的测试需满 24 个整月或 730 天，可以分多段累加（26 CFR 1.121-1(c)）。卖房日是 1099-S 表第 1 栏的日期；没有这张表时，取产权转移日与买方开始承担所有权风险和享有收益日中较早的一天（第 523 号出版物）。

• 拥有和居住的时间不必重叠。 买房之前您作为租客住在这套房子里的年数，只要拥有和居住两项测试都在这 5 年内满足，就计入居住时间（26 CFR 1.121-1(c)；第 701 号专题）。
• 短期离开算居住。 度假或季节性离开仍算住在那里，即使期间把房子租了出去。按法规自己的例子，在国外休假一整年则不算。
• 住在护理机构的时间可以算。 如果房主丧失自理能力，且在这 5 年中已在该房住满至少 12 个月，那么住在州政府许可的护理机构（如养老院）期间，视为仍住在该房（26 U.S.C. 121(d)(7)）。
• 被替换的房子可以算。 如果之前的房子被毁或被征收，您通过买下这套房子递延了那笔收益，那么在之前房子里住的时间可以计入（26 U.S.C. 121(d)(5)）。
• 部分产权持有人视同您本人。 您被视为所有人的授予人信托，或税务上被忽略的单一所有人实体，视同您本人（26 CFR 1.121-1(c)(3)）。其他实体请看LLC 名下的房子。

房子出租过，“5 年内住满 2 年”规则下还能排除多少？

在您最后一天住进该房之后、5 年期内的出租，不会减少免税额。但从 2009 年 1 月 1 日 起，您、您的配偶或前配偶都没有把它当自住房居住的时间（出租或其他用途）会减少免税额，前提是这段时间发生在你们任何一方最后一天居住之前，无论是在搬进之前，还是在两段居住之间：这部分对应的收益仍要交税（26 U.S.C. 121(b)(5)）。搬出超过 3 年才卖，您在这 5 年中已不满 2 年居住，会失去全额免税；部分免税需要有工作、健康或不可预见的原因（见下文）。

应税比例等于：从 2009 年 1 月 1 日 起，你们双方都没有居住、且发生在任何一方最后居住日之前的天数，除以您拥有该房的总天数（第 523 号出版物，Worksheet 3）。相当于折旧金额的收益先单独拿出来，另行征税。

1997 年 5 月 6 日 之后各期的折旧永远不能排除，无论您是否已经扣除过，只要本可以扣除就算（26 U.S.C. 121(d)(6)；第 523 号出版物）。房主出租多年却从没计提折旧，这笔金额仍要交税。折旧、折旧追回和互换的细节，请看出租房税务。

房子住了不到 2 年就卖，可以部分免税吗？

卖家没有满足 2 年的测试，或在上次排除收益后 2 年内又卖房，只要卖房的主要原因是工作调动、健康或不可预见事件，仍可排除一部分收益（26 U.S.C. 121(c)）。这一事件可以发生在您、您的配偶、共同所有人，或任何把该房作为住所居住的人身上（第 523 号出版物）。每一项安全港都要求，工作变动或事件发生时您拥有并居住在该房中。

不在这些安全港之内时，必须用事实证明该事件是主要原因。有利的因素包括：事件发生在您拥有并居住期间、买房时无法合理预见，并且发生在卖房前不久（26 CFR 1.121-3）。想住更大的房子、加薪或房价上涨都不算，只对一般健康有益的搬家也不算健康原因。

部分免税额等于完整限额乘以一个分数：分子是您拥有的时间、居住的时间（两者都限于这 5 年内）和距上次排除收益的时间三者中最短的一个，分母是 24 个月或 730 天（26 CFR 1.121-3(g)）。联合报税但不符合联合测试时，按这个方法分别算出每位配偶的金额，再相加。

已婚联合报税的卖房免税额：谁能享受联合限额？

已婚夫妻联合报税，只有在任一方满足拥有测试、双方都满足居住测试、且双方在 2 年内都没有就其他房产排除过收益时，才能享受最高 $500,000（26 U.S.C. 121(b)(2)）。否则，夫妻的限额等于每人按未婚身份各自能得到的金额之和，且每人都视为与另一方拥有该房的时间一样长。

如果一方是非居民外国人，联合报税需要选择将该配偶视为美国居民；请看配偶是非居民的报税。

配偶分开或丧偶时的规则（26 U.S.C. 121(d)；26 CFR 1.121-4）：

• 分居或离婚： 根据离婚或分居文件，配偶或前配偶获准继续住在该房中的，房主视同也住在那里。
• 从配偶或前配偶处取得的房子： 您可以计入对方拥有该房的时间，但居住测试必须由您自己满足。
• 丧偶： 未再婚的存世配偶可以计入已故配偶的拥有和居住时间；如果在配偶去世后 2 年内卖房，且去世前夕联合测试已经满足，可以使用联合限额。

我有两套房：哪一套算我的自住房？

一个人同一时间只有一套自住房，只有这一套符合条件（第 523 号出版物）。住在两套房里时，一年中住得最久的那套通常就是自住房（26 CFR 1.121-1(b)(2)）。

其他事实也指向同一方向：您的税表、驾照、汽车和选民登记上的地址；您工作、开户和收信的地点；以及您家人住在哪里。不同年份轮流住的两套房可以先后符合条件，但 2 年的回溯期会阻止您在 2 年内对两套房都排除收益。未通过测试的房子，收益要交税，还可能计入净投资收入税。

我住在双拼房（duplex）的一户，或房子有一部分用于经营：收益怎么分？

关键在于经营或出租的空间是在您的居住区域内，还是一个独立单元（26 CFR 1.121-1(e)）。

拆分售价和计税基础的方法，与您拆分折旧时一致；如果从没计提过折旧，则按建筑面积拆分（第 523 号出版物）。

军人或外交人员：5 年期可以延长吗？

可以。美国军队成员、外交人员、情报系统雇员，或在国外服务的和平队雇员或志愿者，在本人或配偶处于合格的官方长期任职期间，可以选择暂停计算这 5 年期，最长 10 年（26 U.S.C. 121(d)(9) 和 (12)）。

合格的官方长期任职，是指接到超过 90 天或期限不定的命令，工作地点距住房至少 50 英里，或根据政府命令住在政府提供的住所里（第 701 号专题）。这项选择一次只适用于一处房产，可以随时撤销；做法是提交卖房当年的税表并排除收益（第 523 号出版物）。

最近两年用过免税额，或房子是通过 1031 互换取得的：还能排除收益吗？

这两种情形都可能挡住免税。卖家在本次卖房前 2 年内已就其他房产排除过收益的，不能再次排除，除非有工作、健康或不可预见的原因，可以部分排除（26 U.S.C. 121(b)(3)）。

通过 1031 互换取得的房子，在互换后 5 年内出售，不能使用这项排除。计税基础来自做过互换的人的情况同样适用，例如收到这套房子的子女（26 U.S.C. 121(d)(10)；第 523 号出版物）。互换的细节请看出租房税务。

房子是赠与、亲属过户或配偶去世后取得的：计税基础是多少，哪些年份可以计入？

计税基础取决于您取得房子的方式，可以计入的年份取决于是谁给的（第 523 号出版物）。

第 523 号出版物只对配偶、前配偶或已故配偶计入前任所有人的时间；房子来自父母或遗产时，在依赖前任所有人的年数之前，请先让专业人士核对。把子女加到产权上属于赠与；请看赠与税申报。继承人或遗嘱执行人出售父母的房子，请看遗产与最终税表。

收到卖房的 1099-S 表：必须申报吗？

必须。收到 1099-S 表，就要把这次出售填入 8949 表和 Schedule D，即使全部收益都已排除（第 701 号专题）。没有 1099-S 表时，只有在部分收益需要交税，或者您选择现在就纳税、把免税额留给以后的一次卖房时才需要申报（第 523 号出版物）。这项选择可以在税表截止日（不含延期）后 3 年内作出或撤销（26 CFR 1.121-4(g)）。

1. 在 8949 表上，按没有任何排除的情况填写售价和计税基础；房子持有超过一年的，填在第二部分。
2. 在 (f) 栏填代码 H，在 (g) 栏把排除的收益填为负数。如果 1099-S 表上没有包含卖房费用，把它们加到这个负数里，并填代码 EH（8949 表填报说明）。
3. 来自折旧的收益，以及任何独立的经营或出租部分的收益，填在 4797 表上。
4. 有 1099-S 表的亏损也要申报，使用代码 L，使净额为零（Schedule D 填报说明）。

如果买房时用了免税抵押债券的贷款或抵押贷款抵免证书，即使收益已排除，也可能需要在 8828 表上追回。请保存购房和改建的记录，直到卖房当年税表截止日后 3 年（第 523 号出版物）。

示例

以下示例仅供说明，使用美元。为方便取整，卖房费用省略不计。

搬走后出租

一位单身房主以 US$300,000 买下一套房子，在里面住了五年。之后她搬走并出租三年，期间扣除了 US$20,000 的折旧，最后以 US$520,000 卖出。

• 第 1 至 5 年：自住房。
• 第 6 至 8 年：出租；卖房前的 5 年包含她最后居住的 2 年。
• 出售：调整后计税基础是 US$280,000（US$300,000 减 US$20,000），收益为 US$240,000。

出租发生在她搬走之后，所以不会减少免税额。相当于折旧的 US$20,000 要交税；其余 US$220,000 低于 US$250,000 的限额，可以排除。

工作调动，14 个月后卖房

一位单身房主原来的工作地点离家 10 英里，住在家里时换到 300 英里外的新工作，拥有并居住满 14 个月后卖房，收益为 US$40,000。这次工作调动符合 50 英里安全港。部分免税额是 US$250,000 的 14/24，约 US$145,800，所以全部 US$40,000 收益都可以排除。

结婚后有两套房

夫妻二人婚前各有一套自己住的房子。他们搬进她的房子，他则在自己仍满足最近 5 年中住满 2 年的条件时卖掉自己的房子，收益为 US$180,000。在二人的联合税表上，他这套房子的限额是 US$250,000，而不是 US$500,000：她从没住过那里，而且一起搬家不属于工作、健康或不可预见的原因，所以她的那部分为零。他的 US$180,000 收益全部排除。

您的情况不同？

• 房子出租过、用于经营或在信托名下： 应税收益与免税收益的拆分需要完整的计算表；请寻求个人税务协助。
• 收益超过您的限额，或您是在离婚或配偶去世后卖房： 请让个人税务协助核对限额和计税基础，并用季度预估税安排缴款。
• 房产只做过出租，或您正在做 1031 互换： 请看出租房税务。
• 房子在 LLC 名下： 请看LLC 名下的出租房。
• 房子在美国境外，或涉及汇率变动： 请看境外房产。
• 您住在加拿大，正在出售美国房产： 请看加拿大居民出售美国房地产。
• 您是加拿大居民，正在出售加拿大的房子： 请看加拿大的主要住宅免税。
• 您作为遗嘱执行人或继承人，正在出售父母的房子： 请看遗产与最终税表。
• 房子所在的州您已不再居住： 请看非居民州税表门槛。
• 您要把房子赠与他人，或把子女加到产权上： 请看赠与税申报。