加拿大出租物業維修：當期支出還是資本成本？

出租物業換熱泵或翻新，可以全額沖銷或扣除嗎？

視情況而定。只是讓出租物業恢復原狀的成本，通常屬於當期支出，一般在發生的當年扣除（只有在有限的情況下才可以採用現金收付制，請見租金報表支出行）。改善物業、更換獨立資產，或讓新買的物業達到可出租狀態的成本，屬於資本成本：不能當作維修費扣除，須通過資本成本免稅額（CCA）收回，進度取決於類別和第一年規則；部分熱泵系統可能符合第一年全額申報的條件（見下文）（CRA：當期支出或資本支出；CRA：您可以扣除的租金支出）。

CRA 關於當期支出和資本支出的網頁沒有提到熱泵、暖氣爐或屋頂。答案要靠把它的測試套用到您的具體情況，而且 CRA 的所得稅釋義指出，沒有任何單一準則可以決定結果（釋義 S3-F4-C1，第 1.2 段）。就熱泵而言，通常的分水嶺是：它是用同類設備取代壞掉的設備、做同樣的工作（偏向當期支出），還是增加了物業原本沒有的功能（例如製冷），或是完全不同的系統（偏向資本成本）。

出現以下情況時，案件就不簡單了：

• 工程增加了物業原本沒有的東西（例如製冷），或用更好的材料取代了磨損的材料。
• 同一張發票混合了維修和升級。
• 您最近才買下物業，工程讓它達到可出租的狀態，或者工程是為了出售而做。
• 已在提交的稅表上全額扣除了一項大型工程。

請準備好逐項列明的發票、一份簡短的前後對照說明（原本有什麼、裝了什麼）、日期（購買、施工、首次出租、任何刊登日期），以及您以前的 T776 表和 CCA 明細表。您不能扣除自己勞動的價值（CRA：您可以扣除的租金支出）。

如果已在提交的稅表上全額扣除了一項大型工程，或同一張發票混合了維修和升級，費用的拆分、仍可更改的年度和 CCA 明細表，通常需要專業人士審核。

短期出租（每次連續出租不足 90 天）、違反當地禁令的出租，或沒有辦理所需登記、執照或許可的出租，在不合規的那些天，各項扣除都會喪失，當期支出和 CCA 都一樣（《所得稅法》第 67.7 條）；請見租金虧損與 CRA 審查。

CRA 如何判斷出租物業的某項成本是當期支出還是資本成本？

CRA 提出四個問題。只有前三個問題無法確定答案時，才用第四個，也就是價值，而價值本身不是決定性因素（CRA：當期支出或資本支出）。

CRA 自己舉的例子：在木屋外加裝乙烯基壁板，以及把木階梯換成混凝土階梯，屬於資本支出；外牆油漆和修理木階梯屬於當期支出；冰箱是獨立資產，所以屬於資本支出；重新佈線只要沒有使物業改善到超出原狀，通常屬於當期支出。為拖延已久的日常保養而花的大筆費用，仍是當期支出。

釋義中有兩點，對處理實際發票有幫助（釋義 S3-F4-C1）：

• 維修往往會在技術或材料上有一些改進。這本身不會使它變成資本支出：把窗戶換成隔熱值更高的窗戶，仍可能屬於當期支出（第 1.6 段）。
• 成本是對照整個物業的價值、過去的維修成本和每年的利潤來判斷的，並且把更換件與被取代的物件相比較（第 1.7 和 1.9 段）。

更換暖氣爐、熱泵、屋頂或窗戶，是維修還是資本成本？

兩種都有可能，要看具體情況。CRA 的類別清單把暖氣設備和空調設備（窗式空調除外）列為構成建築物的部件，與電線、水管同在一個清單中（CRA：可折舊財產的類別）。

下表是套用 CRA 的測試得出的；這些不是 CRA 的例子。

許多設備損壞的案例介於兩者之間。請保留承包人對什麼壞了、裝了什麼以及原因的說明。

新家電或固定裝置是當期支出還是資本成本？

更換家電一般屬於資本成本：CRA 把為出租物業購買的冰箱視為物業內的獨立資產（CRA：當期支出或資本支出）。家具和家電一般屬於第 8 類（CRA：可折舊財產的類別）。

上門維修或換一個零件，使您已有的家電恢復使用，屬於維修，因為只是恢復原狀。內建於建築物的項目（例如水管或電線），按上一節中建築物部件的問題處理。

租客搬走後，我翻新了浴室或廚房：現在能扣除什麼？

讓單位恢復到先前狀態的工程偏向當期支出；升級偏向資本成本。修補、重新油漆，以及同類更換磨損的部件，偏向當期支出。重新規劃格局、換上更好的設備或更高級材料的全面翻新偏向資本成本，新家電也一樣。

符合條件的與殘障相關的改建，例如為行動不便的人改造浴室或門口，可以改為在付款當年扣除（CRA：資本支出，特殊情況）。

請承包人把這兩類工程分行開列。在租客空檔期一併完成的、原先延後的小型維修，可以保持其原有性質。釋義指出，一項大型維修工程可能是多項較小工程的累積，如果每項都在需要時完成，本來都屬於當期支出，而推遲到後來才做，並不改變它們的性質（釋義 S3-F4-C1，第 1.10 段）。

我買了一棟舊物業，出租前先整修：屬於當期支出還是資本成本？

一般屬於資本成本。為使您取得的舊物業達到適合使用的狀態而花的維修費用是資本支出，即使同樣的維修在您已經出租的物業上屬於當期支出（CRA：當期支出或資本支出；釋義 S3-F4-C1，第 1.11 段）。

出租開始之後，日常維修再次按四項測試判斷。翻新期間支付的利息、費用和物業稅，適用另外的條件（CRA：資本支出，特殊情況）；另請見投資和出租物業的借款利息。請保留購買日期、工程開始和結束的日期，以及第一位租客入住的日期。

為出售物業而做的維修，是當期支出還是資本成本？

如果是預期出售而做，或是作為出售的條件而做，屬於資本成本。如果不管出售與否您本來就會做這些維修，而出售只是在維修期間或之後才談妥，則屬於當期支出（CRA：當期支出或資本支出；釋義 S3-F4-C1，第 1.12 段）。

時間先後就是證明。請保留早於任何刊登或出價的工作單、租客的要求和報價單。資本成本在日後出售時也可能有影響，請見出售出租物業。

如果屬於資本成本，該怎麼處理？

這筆成本要加入正確的 CCA 類別，並通過 CCA 收回。CCA 是可選的：您可以申報從零到該類別上限之間的任何金額（CRA：T4036 指南）。CCA 申報總額填在 T776 表的第 9936 行。

稅率和類別出自 CRA：可折舊財產的類別。部分熱泵系統（空氣源或地源）可能改為符合單獨的清潔能源類別，即《所得稅條例》 Schedule II 中的第 43.1 類；系統屬於哪一類，取決於它的類型和用途，所以建立明細表之前請先確認。如果符合，新增的第 43.1 類財產可享有提高後的第一年免稅額，最高可達全部成本，所以資本成本不一定等於緩慢的沖銷（《所得稅條例》第 1100(2) 款）。新增財產的第一年規則依取得日期而不同，所以第一年的金額和其餘類別清單，請見 CCA 指南。考慮到出售時的追回，到底要不要申報，請見出租物業要不要申報 CCA。

出租物業周圍的園藝美化看起來像資本支出，但可以在付款當年扣除（CRA：您可以扣除的租金支出）。

為什麼 CCA 不能產生或增加租金虧損？

出租建築物的 CCA 不能產生或增加租金虧損：《條例》把包含出租建築物的類別所能扣除的 CCA，限制在 CCA 之前的租金淨收入以內。CRA 的租金指南對此有明確說明（CRA：T4036 指南；《所得稅條例》第 1100(11) 款）。

您要先把所有出租物業的收入和虧損合併計算，即使它們屬於不同的類別。CRA 表示，這項限制同樣適用於出租建築物內使用的家具、固定裝置和家電。指南自己的例子是：某所有者的三處出租物業合計為淨虧損，該所有者不能就建築物或家電申報任何 CCA（CRA：您可以申報多少 CCA）。只有您實際申報的 CCA 才會減少類別餘額（該類別中尚未申報的成本），所以被限制擋下的金額會留在其中，供以後年度使用（同一頁面）；請見 CCA 指南。

這就是分類為什麼重要，也是為什麼要依事實來判斷，而不是看對虧損的影響。屬於維修的工程可以產生虧損。同一項工程如果屬於資本成本，一般就不能，因為它的 CCA 受該限制約束；某一類別是否受其約束，取決於類別和用途；對於清潔能源類別，可能改為適用第 1100(15) 款中類似的租賃財產限制。虧損年度和 CRA 審查，請見租金虧損與 CRA 審查。

同一張發票混合了維修和改善，應該怎麼拆分？

同一張發票的當期部分和資本部分能夠區分時，釋義指出必須在兩者之間作出適當的分攤。如果只有很小一部分屬於資本成本，CRA 的做法是把全部支出視為當期支出（釋義 S3-F4-C1，第 1.3 段）。

實際做法：

1. 請承包人開一張逐項列明的發票，載明每個項目、房間和工種，並區分人工和材料。
2. 用四項測試把每一行標為當期或資本。
3. 把每一行資本成本放入各自的 CCA 類別（建築物部件、家電和清潔能源系統可能不同），把當期支出放在維修行。每項當期成本填在哪裡，見支出行指南。
4. 如果資本部分不止一小部分，就不要依賴「小額部分」的做法把整張發票全部扣除。

過去幾年的稅表把一項翻新工程全額扣除了：該怎麼更正？

如果這筆成本屬於資本成本，更正方法是重新分類、重建 CCA 明細表，然後弄清楚哪些年度仍可更改以及如何更改。不論分錄是您還是報稅員做的，規則都一樣。如果是報稅員的錯誤造成的，請保留他們的工作底稿；其他人是否要承擔費用，是本頁不涵蓋的法律問題。

1. 列出每項工程和年度。用四項測試和上述分攤規則拆分每張發票。
2. 重建 CCA 明細表。把資本成本加入其類別，並把正確的餘額帶入以後每一年的稅表。
3. 避免重複扣除。資本成本一般只能通過 CCA 收回，與殘障相關的改建等特定扣除除外（釋義 S3-F4-C1，第 1.1 段）。如果舊年度保留了全額扣除，同時又申報 CCA，這筆成本就被扣除了兩次，所以要把所有年度一併處理。
4. 確認哪些年度仍可更改。對個人而言，CRA 重新評估的正常期限，是自首次評稅通知書發出起 三年。期限過後，只有在列明的情況下才能重新評估，包括因疏忽、不謹慎或故意違約而造成的失實陳述（《所得稅法》第 152 條）。舊的錯誤屬於哪一側，是事實問題。如果全額扣除的那一年已經不能再更改，編寫本指南時所查閱的 CRA 網頁，並沒有說明該成本的 CCA 在以後年度該如何處理；更改任何以後年度的稅表之前，請先與專業人士商定。
5. 更正如何提交，取決於年度。CRA 的網頁介紹了線上「更改我的稅表」（僅限最近的稅務年度；較早的年度須郵寄）和 T1-ADJ 表：等待評稅通知書，附上整筆金額的證明文件，並與您目前的稅表分開寄出（CRA：更改您的稅表）。它沒有討論會使應繳稅款增加的更改，所以對於稅額會增加的舊年度，提交之前請先確定提交途徑。
6. 考慮自願披露計劃是否適用。自願披露計劃可以適用於逾期至少 一年 的錯誤，並附有條件（CRA：VDP 資格條件）。請見未申報收入與自願披露。

由於 CCA 不能產生虧損，更正虧損年度通常會使該年度的收入增加。應繳稅款可能附帶利息或罰款。

舉例

這些例子僅作說明，以加元計。

熱泵取代壞掉的暖氣爐

漢密爾頓的一位房東，天然氣暖氣爐壞了。房東裝了一台熱泵，同時也為一個原本沒有空調的單位提供製冷。安裝商的發票列明熱泵 C$12,500，修理原有風管 C$1,500。

修理風管是恢復原狀，所以偏向當期支出。熱泵增加了該單位從未有過的製冷功能，使物業改善到超出原狀，所以偏向資本成本：C$12,500 要放入某個 CCA 類別（建築物所屬的類別，或系統符合條件時的清潔能源類別）。如果只是同類更換暖氣爐，問題會更接近邊界，要由測試和發票細節來決定。

租客搬走

一位所有者花 C$2,500 修補並重新油漆，花 C$18,000 拆掉浴室並重新規劃格局、換上更好的設備，另花 C$1,200 買了一台新冰箱。

修補和重新油漆偏向當期支出。浴室單獨判斷，偏向資本成本。冰箱是獨立資產：屬於資本成本，第 8 類。因為承包人把三項工程分開開單，C$2,500 可作為當期支出，C$18,000 和 C$1,200 則分別加入建築物所屬類別和第 8 類的 CCA。

全額扣除的翻新工程

第 1 年，一位所有者在扣除 C$18,000 的浴室翻新之前，租金減去其他支出為 C$6,000。所有者把翻新當作維修扣除，並申報了 C$12,000 的租金虧損。

第 2 年，所有者發現了這個錯誤。假設第 1 年仍可更改，沒有其他出租物業或調整，且所有者在第 1 年沒有申報 CCA。把翻新更正為資本成本後，第 1 年從 C$12,000 的虧損變為 C$6,000 的收入，增加了 C$18,000。收入限制使第 1 年任何 CCA 都只能把該收入減到零，不能產生虧損。允許的金額取決於建築物類別的期初餘額、第一年規則，以及所有者選擇申報多少；無論如何，C$18,000 都會加入該類別，第 2 年的稅表以更正後的餘額開始。

您的情況不同嗎？

• 已在提交的稅表上全額扣除了大型更換或翻新工程，或同一項工程混合了維修和升級：費用的拆分、年度（全額扣除的那一年可能已不能更改）和 CCA 明細表需要專業判斷。請尋求個人報稅協助，並帶上發票、日期和以前的稅表。
• 您打算很快出售，或剛剛賣掉：資本成本、CCA 和追回（以前申報的 CCA，在出售時要加回收入）都會影響出售結果。請見出售出租物業和出租物業要不要申報 CCA。
• 您的出租物業大多數年份都顯示虧損，或 CRA 已經來函：請見租金虧損與 CRA 審查和覆核、審查與自願披露。
• 您借錢支付了這項工程：利息有自己的規則，請見投資和出租物業的借款利息。
• 您住在加拿大境外，或出租物業是共同擁有：境外所有者的預扣和申報有所不同，請見非居民房東；共同擁有人如何分攤收入和 CCA，請見加拿大的租金收入。
• 您出租自己住宅的一部分，或在魁北克省報稅：成本的分攤比例和省級明細表，請見加拿大的租金收入。
• 出租物業由公司持有：公司有自己的規則，請先看控股公司和投資公司。
• 您想了解 CCA 的類別和稅率：請使用資本成本免稅額指南。每項當期成本填在 T776 表的哪一行，請見租金報表支出行。