加拿大出租房维修：算当期费用还是资本性支出？

出租房的热泵或装修费用，可以一次全额扣除吗？

有时可以。只是把出租房恢复原状的费用，通常是当期费用，一般在发生当年扣除（收付实现制只在有限情形下允许；见租金明细表的费用栏目）。改善房产、更换单独资产，或让新买入的房产达到可出租状态的费用，属于资本性支出：不能当作维修扣除，而是通过资本成本折旧扣除（CCA）回收，速度取决于类别和第一年规则；某些热泵系统可能符合第一年全额申报的条件（见下文）（CRA：当期费用还是资本性支出；CRA：您可以扣除的出租费用）。

CRA 关于当期费用和资本性支出的页面没有点名热泵、炉子或屋顶。答案来自把它的测试套用到您的具体事实上，CRA 的所得税专题指引也说，没有任何单一准则能起决定作用（专题指引 S3-F4-C1，第 1.2 段）。就热泵而言，通常的分界点是：它是用同类设备做同样工作来替换坏掉的设备（偏向当期费用），还是增加了房产原来没有的功能（如制冷），或是实质上不同的系统（偏向资本性支出）。

以下情况就不简单了：

• 工程增加了房产原来没有的东西（如制冷），或用更好的材料替换磨损的材料。
• 一张发票里既有维修又有升级。
• 您最近才买入这处房产，工程使其达到可出租状态，或者做工程是为了出售。
• 一项大型工程已经在提交的税表上全额扣除。

请备齐逐项列明的发票，简短说明原来有什么、装了什么（前后对比），相关日期（购买、施工、首次出租、挂牌），以及您以前的 T776 表和 CCA 明细表。您自己的人工价值不能扣除（CRA：您可以扣除的出租费用）。

如果大型工程已经在提交的税表上全额扣除，或一张发票里混有维修和升级，费用拆分、仍可更改的年度和 CCA 明细表，通常需要专业人士审阅。

对短期出租（每次出租不足连续 90 天）、违反当地禁令或缺少必需的登记、执照或许可的出租房，不合规的天数不能扣除费用，当期费用和 CCA 都一样（《所得税法》第 67.7 条）；见出租房亏损与 CRA 核查。

CRA 如何判断出租房的某项费用是当期费用还是资本性支出？

CRA 提出四个问题。只有前三个问题得不出答案时，才用第四个问题（价值），而且价值本身不是决定性因素（CRA：当期费用还是资本性支出）。

CRA 自己举的例子：在木结构房子外加乙烯基壁板，以及把木台阶换成混凝土台阶，属于资本性支出；给外墙刷漆和修理木台阶，属于当期费用；冰箱是单独资产，所以是资本性支出；重新布线如果没有使房产超出原有状态，通常是当期费用。推迟的日常维护即使花了很大一笔钱，仍然是当期费用。

专题指引中的两点，对处理实际发票有帮助（专题指引 S3-F4-C1）：

• 维修往往会在技术或材料上带来一些改进。这本身并不使它成为资本性支出：把窗户换成隔热值更高的窗户，仍可能是当期费用（第 1.6 段）。
• 成本要对照整处房产的价值、以往的维修费用和年度利润来判断，并把更换后的东西与被更换的东西比较（第 1.7 和 1.9 段）。

更换炉子、热泵、屋顶或窗户，是维修还是资本成本？

两种都有可能，要看具体事实。CRA 的类别清单把供暖设备和空调设备（窗式空调除外）列为组成建筑物的部分，与电线和管道列在同一份清单里（CRA：折旧财产的类别）。

下表套用了 CRA 的测试；这些并非 CRA 的例子。

许多更换坏设备的情形介于两者之间。请保留承包商对什么坏了、装了什么以及原因的说明。

新电器或固定装置是当期费用还是资本性支出？

更换电器通常属于资本性支出：CRA 把为出租房购买的冰箱视为房产内的单独资产（CRA：当期费用还是资本性支出）。家具和电器一般列入第 8 类（CRA：折旧财产的类别）。

上门维修或更换零件，使您已有的电器恢复使用，属于维修，因为它只是恢复原状。建筑物内置的东西，如管道或电线，适用上一节关于建筑物组成部分的问题。

租客搬走之间我装修了浴室或厨房：现在能扣除什么？

让单元恢复到以前状态的工程偏向当期费用；升级偏向资本性支出。修补、重新刷漆，以及对磨损部件的同类更换，偏向当期费用。重新布局的大拆大改、更好的洁具或更高档的材料，偏向资本性支出，新电器也一样。

符合条件的残障相关改造，例如为行动不便的人改造浴室或门口，可以改在付款当年扣除（CRA：资本性支出——特殊情形）。

请承包商把这两类工程分行开票。租客换租之间一起做的、被推迟的小额维修，可以保持原有性质。专题指引说，一项大型维修工程可能是若干小工程的累积，每项如果在需要时及时做都是当期费用，推迟到以后做并不改变它们的性质（专题指引 S3-F4-C1，第 1.10 段）。

我买了一处旧房，出租前先整修：算当期费用还是资本性支出？

一般是资本性支出。修理您为使其适合使用而取得的旧财产，其费用属于资本性支出，即使同样的维修在您已经在出租的房产上是当期费用（CRA：当期费用还是资本性支出；专题指引 S3-F4-C1，第 1.11 段）。

出租开始运营后，日常维修又按四项测试判断。装修期间支付的利息、费用和房产税，适用另外的条件（CRA：资本性支出——特殊情形）；另见投资和出租房借款的利息扣除。请保留购买日期、开工和完工日期，以及第一位租客入住的日期。

为出售做准备而进行的维修，是当期费用还是资本性支出？

如果是预期出售或作为出售条件而进行的，属于资本性支出。如果无论如何您都会做这些维修，出售只是在维修期间或之后才谈成的，则是当期费用（CRA：当期费用还是资本性支出；专题指引 S3-F4-C1，第 1.12 段）。

时间就是证据。请保留早于任何挂牌或报价的工单、租客的要求和报价单。资本性支出在日后出售时也可能有影响；见出售出租房。

如果是资本性支出，我该怎么处理？

这笔成本要计入适当的 CCA 类别，并以 CCA 回收。CCA 是可选的：您可以申报从零到该类别最高额之间的任意金额（CRA：T4036 指南）。CCA 申报总额填在 T776 表的第 9936 行。

税率和类别来自 CRA：折旧财产的类别。某些热泵系统（空气源或地源）可能改为符合一个单独的清洁能源类别，即《所得税条例》附表 II 中的第 43.1 类；系统属于哪个类别取决于其类型和用途，所以建立明细表之前请先确认。如果符合，新的第 43.1 类财产可获得提高后的第一年扣除，最高可达全部成本，所以资本性支出并不总是意味着慢慢冲销（《所得税条例》第 1100(2) 款）。新增资产的第一年规则因取得日期而异，所以第一年金额和其余类别清单，请看 CCA 指南。考虑到出售时的追回，是否要申报 CCA，见出租房要不要申报 CCA。

给出租房周围做园林绿化，看起来可能是资本性支出，但在您付款的当年即可扣除（CRA：您可以扣除的出租费用）。

为什么 CCA 不能产生或增加出租亏损？

出租建筑物的 CCA 不能产生或增加出租亏损：条例把包含出租建筑物的类别可扣除的 CCA，限制在 CCA 之前的净租金收入之内。CRA 的出租指南直接这么说（CRA：T4036 指南；《所得税条例》第 1100(11) 款）。

您要先合并所有出租房的收入和亏损，即使它们属于不同类别。CRA 说，这一限制也适用于出租建筑物内使用的家具、固定装置和电器。指南自己的例子是：一位业主的三处出租房合计为净亏损，该业主不能为建筑物或电器申报任何 CCA（CRA：您可以申报多少 CCA）。只有您实际申报的 CCA 才会减少类别余额（该类别中尚未申报的成本），所以被限制挡住的金额会留在其中供以后年度使用（同一页面）；见 CCA 指南。

这就是标签重要的原因，也是它要看事实、而不是看对亏损有什么影响的原因。属于维修的工程可以产生亏损。同一工程如果属于资本性支出，一般就不行，因为它的 CCA 受该限制约束；某个具体类别是否受它约束，取决于类别和用途；对于清洁能源类别，可能改为适用第 1100(15) 款中类似的租赁财产限制。亏损年度和 CRA 核查，见出租房亏损与 CRA 核查。

一张发票里既有维修又有改良，该怎么拆分？

当一张发票里的当期部分和资本部分可以分清时，专题指引说有必要在两者之间作适当分摊。如果只有一小部分是资本性的，CRA 的做法是把整笔支出都视为当期费用（专题指引 S3-F4-C1，第 1.3 段）。

实际做法：

1. 请承包商开一张逐项列明各项目、各房间和各工种、并分开人工与材料的发票。
2. 用四项测试把每一行标为当期费用或资本性支出。
3. 把每一行资本性支出放入各自的 CCA 类别（建筑物的一部分、电器和清洁能源系统可能不同），当期费用行填在维修栏。费用栏目指南说明每项当期费用填在哪里。
4. 如果资本部分不止一小部分，就不要依赖“小部分”的做法把整张发票都扣除。

过去的税表把装修全额扣除了：怎么更正？

如果这笔费用属于资本性支出，更正的做法是重新分类，重建 CCA 明细表，然后判断哪些年度还能更改以及如何更改。不论是您自己还是报税人员作的分录，规则都一样。如果背后是报税人员的错误，请保留其工作底稿；其他人是否要承担费用，是本文不涉及的法律问题。

1. 列出每个项目和年度。 用四项测试和上面的分摊规则拆分每张发票。
2. 重建 CCA 明细表。 把资本成本加入其类别，并把正确的余额结转到以后每一份税表。
3. 避免重复扣除。 资本成本一般只能通过 CCA 回收，残障相关改造等特定扣除除外（专题指引 S3-F4-C1，第 1.1 段）。如果某个旧年度仍保留着全额扣除，同时又申报 CCA，就会重复扣除这笔成本，所以要把所有年度一并处理。
4. 查明哪些年度仍可更改。 对个人来说，CRA 重新核定的正常期限是首次评税通知之后 三年。此后只有在列明的情形下才能重新核定，包括因疏忽、不谨慎或故意不作为造成的虚假陈述（《所得税法》第 152 条）。旧的错误属于哪一边，是事实问题。如果已全额扣除的年度不能再更改，为本指南查阅的 CRA 页面没有说明这笔成本的 CCA 在以后年度该如何处理；更改任何以后年度的税表之前，请先与专业人士确定。
5. 更正怎么提交取决于年度。 CRA 的页面介绍了在线“更改我的税表”（仅限最近几个纳税年度；较早年度须邮寄）和 T1-ADJ 表：先等评税通知，附上整个金额的佐证，并与您当前的税表分开寄出（CRA：更正您的税表）。该页面没有讨论使应缴税款增加的更改，所以如果旧年度的税款会增加，提交前请先确定途径。
6. 问问自己自愿披露计划是否适用。 对于逾期至少 一年 的错误，自愿披露计划可能适用，但有条件（CRA：VDP 资格）。参见未申报收入与自愿披露。

因为 CCA 不能产生亏损，更正亏损年度通常会使该年度的收入增加。应缴税款可能带来利息或罚款。

示例

以下示例仅作说明，使用加元。

热泵替换坏掉的炉子

汉密尔顿的一位房东的燃气炉坏了。房东装了一台热泵，也为原来没有空调的单元带来了制冷。安装商的发票列明热泵 C$12,500，修理现有风道 C$1,500。

风道修理是恢复原有设施，所以偏向当期费用。热泵增加了该单元从未有过的制冷，使房产超出原有状态，所以偏向资本性支出：C$12,500 要计入一个 CCA 类别（建筑物的类别，或系统符合条件时的清洁能源类别）。同类的炉子更换则是更接近的问题；由测试和发票明细来决定。

租客搬走

业主支付 C$2,500 修补和重新刷漆，C$18,000 拆除重建浴室（新布局、更好的洁具），以及 C$1,200 买新冰箱。

修补和刷漆偏向当期费用。浴室单独判断，偏向资本性支出。冰箱是单独资产：资本性支出，第 8 类。因为承包商把三项工程分开开票，C$2,500 是当期费用，C$18,000 和 C$1,200 要分别计入建筑物类别和第 8 类的 CCA。

全额扣除的装修

第 1 年，一位业主在 C$18,000 的浴室装修之前，租金扣除其他费用后为 C$6,000。业主把装修当作维修扣除，申报了 C$12,000 的出租亏损。

第 2 年业主发现了错误。假设第 1 年仍可更改，没有其他出租房或调整，业主第 1 年没有申报 CCA。把装修更正为资本性支出后，第 1 年从 C$12,000 的亏损变为 C$6,000 的收入，增加了 C$18,000。收入限制使第 1 年的任何 CCA 最多把该收入减到零，而不能产生亏损。允许的金额取决于建筑物类别的期初余额、第一年规则和业主选择申报多少；无论哪种情况，C$18,000 都会计入该类别，第 2 年的税表以更正后的余额开始。

您的情况不同？

• 大型更换或装修已经在提交的税表上全额扣除，或一个工程既有维修又有升级： 费用拆分、年度（全额扣除的那一年可能已无法更改）和 CCA 明细表需要专业判断。请寻求个人报税服务，并带上发票、日期和您以前的税表。
• 您打算很快出售，或刚刚出售： 资本成本、CCA 和追回（以前申报的 CCA 在出售时加回收入）都会影响出售。参见出售出租房和出租房要不要申报 CCA。
• 您的出租房大多数年份显示亏损，或 CRA 已经来信： 参见出租房亏损与 CRA 核查和核查、审计与自愿披露。
• 您借钱支付了工程款： 利息适用自己的规则，见投资和出租房借款的利息扣除。
• 您住在加拿大境外，或出租房是共有的： 境外业主的预扣和申报不同，见非居民房东；共有人之间的收入和 CCA 分摊，见加拿大的租金收入。
• 您出租自己住房的一部分，或在魁北克报税： 成本分摊比例和省级明细表，见加拿大的租金收入。
• 出租房由公司持有： 公司有自己的规则；请先看控股和投资公司。
• 您想了解 CCA 的类别和税率： 请用资本成本折旧扣除指南。每项当期费用填在 T776 表的哪一行，请用租金明细表的费用栏目。