加拿大租金收入報稅：申報、費用與虧損

地下套房、房間或室友的租金需要申報嗎？

套房或房間的租金一般須申報，即使該房間位於您自己的住所內。室友如果只是付少量款項分擔家居維修或食品開支，可能屬於費用分攤安排：這筆款項不用申報，您也不能扣除租金費用。重點在於安排的實質和目的，而不是您給這筆款項取什麼名稱（CRA：租金收入）。

如果您收租是為了賺取收入，請保存租金記錄，以及與出租空間有關的費用記錄。費用分攤安排不能產生租金虧損（CRA：租金收入）。

如何在 T776 表上申報租金收入？

淨租金收入與您的其他個人收入合併，按聯邦及省或地區的一般稅率課稅；租金沒有單獨的固定稅率（CRA：租金收入；CRA：個人所得稅稅率）。請用 T776 表計算租金收入或虧損，再把金額填入個人稅表。CRA 要求提交租金收入和費用的報表，也接受其他財務報表，但鼓勵使用 T776 表（CRA：填寫 T776 表）。

通常應在租金賺取時申報租金，在費用發生時申報費用，即使款項稍後才收付。只有在現金制算出的淨額與應計制幾乎相同時，CRA 才允許使用現金制。請保存租約、租金記錄、發票和收據；除非被要求，否則不要隨稅表寄出（CRA：租金收入）。

如果您提交魁北克稅表，以唯一業主或共有人身份賺取租金的個人，還須提交 TP-128-V 表。對於魁北克境內、在 12 月 31 日已付或應付租金的合資格住宅，房東必須提交 RL-31 憑證，並在次年 2 月的最後一天前把租客副本寄出。

哪些租金費用可以扣除？

您一般可以扣除為賺取租金而發生的合理費用，並以出租使用的部分為限。按揭供款需要分開處理：為購買或改善出租物業而借款所付的利息可能可以扣除，償還的本金則不可以（CRA：租金收入）。

興建或大型翻新可能會改變利息和物業稅的處理方式。請把這些費用分開記錄，以便審查（CRA：租金收入）。

維修費可以馬上扣除，還是屬於資本性支出？

把物業恢復到現有狀況的維修，通常是經常性支出。帶來持久改善、或使物業比以前更好的工程，通常屬於資本性支出；其費用一般計入資本成本，而不是一次扣除（CRA：經常性支出或資本性支出）。

工程的目的和物業的狀況，比帳單金額的大小更重要。資本成本如何分年扣除，請參閱資本成本免稅額。

出租自住房屋的一部分時，費用如何分攤？

對於共用的家居費用，只能扣除與賺取租金合理相關的部分。CRA 允許按樓面面積或房間數目分攤；對於共用的廚房或客廳，可以考慮誰能使用，或租客在什麼時間使用（CRA：租金收入）。

如果房間一年中只有一部分時間出租，共同的全年費用也應只按出租期間計算。請保存日期，以及樓面面積或房間數目的計算（CRA：共享經濟）。

專門為出租空間而發生的費用，例如該房間的廣告費，全數計入租金費用。保險、物業稅和水電煤等整個房屋的費用，則要分攤。在 T776 表上填寫費用總額，並把個人部分單獨列出；請保留您的量度資料和計算方法（CRA：租金收入）。如果出租部分住所會改變該物業在稅務上的用途，您可以簽署第 45(2) 款選擇，並隨當年稅表提交，以延遲視同出售；選擇生效期間不能申請 CCA。請參閱把自住房屋改為出租和主要居所豁免（CRA：資本利得）。

共有人或配偶如何一起申報租金？

共有人一般按各自的擁有權比例申報租金收入或虧損，除非擁有權改變，否則分配比例應保持一致。共同擁有一項投資物業，本身並不會使業主成為合夥企業（CRA：所有權；CRA：租金收入）。

每位共有人須填寫 T776 表的適用部分。一般的共有物業，每人在第 12599 行申報整項物業的租金總額，然後在第 12600 行只申報自己應占的淨收入或虧損。開具 T5013 憑證的合夥企業，則依照 T776 表的另一套說明處理（CRA：租金收入；CRA：所有權）。

如果把配偶或子女加入了房產名下，單憑業權登記，可能無法決定誰要為租金繳稅。請參閱把物業轉讓給家人。

短期出租收入如何課稅？什麼時候屬於營業收入？

短期住宿收入須申報。提供空間和基本服務，通常產生的是物業租金收入；如果另外提供餐食、清潔或保安等服務，則可能屬於營業收入，應填在 T2125 表而不是 T776 表（CRA：租金收入或營業收入）。營業收入還可能需要繳納 CPP 或 QPP 供款；在魁北克，還要繳 QPIP 保費（CRA：開始工作；魁北克稅務局：自僱人士的供款和保費）。

對於以少於連續 90 天的住宿期出租的住宅物業，請檢查省和市政府對許可、登記、牌照和准證的要求。如果經營方式違反這些規定，在作為短期出租的期間，聯邦政府會按違規的天數比例，不允許扣除其他本來符合條件的費用。收入仍須申報。請保存牌照記錄和日期（《所得稅法》第 67.7 條；CRA：短期出租扣除）。住宿的銷售稅請參閱住宅物業的 GST/HST。

租金虧損可以減少工資的應繳稅款嗎？

如果費用是為賺取租金收入而發生，合資格的租金虧損一般可以抵扣其他收入，包括工資。費用分攤安排不是以賺取收入為目的的出租業務，而資本成本免稅額也不能產生或增加租金虧損（CRA：租金收入）。

對於空置土地，利息和物業稅不能產生或增加租金虧損，也不能用來減少其他收入（CRA：租金收入）。

請保存所收租金、廣告、租約和費用的證據。經常性的虧損、個人使用或給家人的折扣，都可能改變該虧損能否獲得允許（CRA：租金收入）。

把房子低於市價租給家人，可以申報虧損嗎？

如果您虧損的原因，是向親屬或熟人收取的租金低於向無關租客收取的租金，則不允許申報租金虧損。為食品或日常維修而付的少量家庭分擔款，屬於費用分攤：不要當作租金申報，也不要申請租金費用（CRA：租金收入）。

如果親屬付的租金與其他租客相同，而您預期能夠賺取利潤，情況可能不同。請記錄可比較的租金、租約和實際付款；CRA 表示，在這種情況下可以申報虧損（CRA：租金收入）。

有租金收入就必須分期繳稅嗎？

如果其他收入的預扣稅太少，租金收入可能導致需要分期繳稅。對於 CRA 的分期繳稅，請把您 CRA 稅表上的應繳淨稅額（而不是租金總額）與適用門檻比較。當年的測試，以及前兩年中任何一年的相同測試，必須同時符合（CRA：誰須分期繳納稅款）。

這些是 CRA 為本頁所涉稅務年度公布的門檻（CRA：誰須分期繳納稅款）。魁北克居民還可能需要根據魁北克應繳所得稅淨額，另行繳納省的分期稅款；請參閱魁北克稅務局：分期繳款。CRA 的提醒只是請您計算一下，並不證明當年會超過門檻。

例子

以下用加幣舉例：一名業主全年出租一個獨立的地下套房，租金為 C$18,000。套房占房屋樓面面積的四分之一。整個房屋的物業稅、保險、水電煤和合資格按揭利息合共 C$12,000，所以出租的份額是 C$3,000。另有一項 C$1,000 的維修，只與套房有關。在 T776 表上，費用總額為 C$13,000，個人部分為 C$9,000，可扣除費用為 C$4,000。淨租金為 C$18,000 減 C$4,000，即 C$14,000。業主保存樓面面積的計算和收據。日後的改善工程或個人用途的再融資，需要另行處理。

情況不同嗎？

• 第一個出租年度、混合使用的住所、多個單位或短期住宿：請為稅務申報準備租約、租金和平台記錄、物業稅和保險帳單、按揭利息結單、收據、樓面面積計算和當地牌照。
• 您購買了設備或改善了建築物：請參閱資本成本免稅額。您出售了出租物業：請參閱出售出租物業。
• 您搬出後把原來的住所出租：請參閱把自住房屋改為出租。您只出租了住所的一部分：出售前請先查看主要居所豁免。
• 物業在加拿大境外：請參閱加拿大境外的物業；如果是美國物業，請參閱擁有美國出租物業的加拿大人。您現在居住在加拿大境外：請參閱非居民房東。
• 您把家人加入業權或租給家人：請參閱把物業轉讓給家人。您透過公司持有出租物業：請參閱控股公司和投資公司。
• CRA 查詢您的虧損：請參閱審查、審計與自願披露。您在過往稅表漏報了租金：請參閱未申報收入和自願披露。您正在考慮是否需要協助：請參閱何時需要稅務會計師。