T776 表：出租物業要申報資本成本免稅額（CCA）嗎？

我應該為出租物業申報 CCA 嗎？

資本成本免稅額（CCA）是可選的：每年您可以申報從零到當年上限之間的任何金額（CRA T4036 指南）。這是一個取捨。申報會減少您現在的出租收入，也會降低建築物的稅務餘額，即未攤銷資本成本（UCC）。如果日後建築物的售價高於這個餘額，超出部分會作為追回加回您的收入；出售所得最多只算到建築物的資本成本（《所得稅法》第 13 條）。

出租物業在下列情況下，這個選擇就不簡單：

• 您可能在幾年內出售，或搬進該物業；
• 您在以往年度申報過 CCA，但沒有明細表顯示建築物的餘額；
• 出租的部分是您自住房的一部分；
• 您把自住房改為出租，或是通過贈與、繼承或配偶轉讓得到該物業，因為您計算 CCA 的起始成本可能不是購買價格，配偶或已故所有者以往申報的 CCA 也可能轉到您身上；
• 您今年的收入，與您預計出售那一年相比，異常偏低或偏高。

搬進去住是最棘手的情況。如果在搬入之前、1984 年以後的任何一年，您、您的配偶或同居伴侶，或為你們任何一方設立的信託，曾就該建築物申報過 CCA，那麼出租物業變成自住房時、用來推遲申報用途變更的選擇就不能作出（《所得稅法》第 45 條第 (3) 款和第 (4) 款）。搬入時會視為按公平市價出售：建築物價值（最多算到其資本成本）超出其餘額的部分產生追回，建築物和土地的任何利得也要申報（第 13(7)(a) 段）。見 把自住房改為出租。

決定前請先備齊：您如何、何時取得該物業（購買、贈與、繼承或用途變更）、顯示土地與建築物價款分攤的購買結算單、每份已提交的 T776 表上的 CCA 明細表、資本性改良的發票，以及您對該物業的打算。

出租建築物，我最多可以申報多少 CCA？

上限是一個比率乘以建築物的 UCC（第一年通常乘以成本的一半，若適用下面的激勵，則乘以更多），而且不得超過您申報 CCA 前的出租淨收入。土地永遠不符合條件。

對於購入的出租物業，建築物的資本成本包括它在購買費用中所佔的份額，按價格比例在土地和建築物之間分攤（CRA 範例）。如果您買下物業是為了自住、後來才開始出租，其 CCA 的資本成本一般是以下兩者中較低者：開始出租時的公平市價，或成本加上增值部分的一半（《所得稅法》第 13(7)(b) 條）。所有類別和土地分攤，見 資本成本免稅額。魁北克省居民還要為魁北克稅務局另行計算出租 CCA，用 TP-128-V 表。

CCA 會在 T776 表上造成或擴大出租虧損嗎？

不會。CCA 不能造成或增加出租虧損（CRA）。上限是您所有出租物業合計、申報 CCA 前並減去這些物業任何虧損後的收入（《所得稅條例》第 1100(11) 條）。

所以 CCA 可以把利潤降到零，但不能再往下。申報 CCA 前已經虧損的物業，不能申報 CCA，除非另一處出租物業的利潤能吸收這筆虧損；CRA 自己的範例中有三處物業，整體是淨虧損，所以不能申報 CCA。按揭利息、房產稅和其他出租費用會先減少淨租金，所以也會減少可用於 CCA 的空間。無法申報的 CCA 會留在建築物的 UCC 裡。如果您出租的是少於連續 90 天的短期住宿，在當地禁止出租、或缺少必要登記、執照或許可的那些日子，CCA 同樣不予允許；請在 T776 表的 Chart B 中計算（《所得稅法》第 67.7 條）。出租持續虧損的情況，見 出租虧損和 CRA 審查；各項費用填在哪一行，見 出租報表的費用行。

什麼是 CCA 追回？它與資本利得有何不同？

追回，是出售中把您以前扣除的 CCA 收回來的部分。它要在出售當年全額計入收入，而資本利得只有 50% 計入（《所得稅法》第 13 條；T4037）。

檢驗一次出售時，要從建築物的 UCC 中減去兩者中較低者：扣除銷售費用後的淨出售所得，或原始資本成本。如果類別餘額最後是負數，這個金額就是追回（T4037）。因此，自成一類的建築物若以不低於其資本成本的價格出售，兩者都會出現：等於已申報 CCA 的追回（政府補助或投資稅收抵免會使它增加，見 T4036），以及高於其調整後成本基礎部分的資本利得。

利得從調整後成本基礎起算，而不是從降低後的餘額起算，所以兩個金額不會重疊（T4037 範例）。自住房改為出租後，調整後成本基礎（用途變更日的公平市價，除非您作出了第 45(2) 條選擇）可能與用於 CCA 的資本成本不同，所以請兩個數字都保留。去世時，建築物視為在死亡前一刻按公平市價出售，所以追回落在最後一年稅表上；但如果它轉給配偶或同居伴侶、由其按建築物餘額承接，則除外（《所得稅法》第 70 條第 (5) 款和第 (6) 款）。完整的出售計算，見 出售出租物業。

如果我從不申報 CCA，出售時就不會被追回了嗎？

一般是的，因為追回來自降低了餘額的 CCA。未申報的 CCA 會留在 UCC 裡（CRA S3-F4-C1 專冊）。如果從未扣除過，餘額就等於建築物的成本，所以最多到該成本的淨出售所得不會讓它變成負數。高於成本的利得仍是資本利得。例外是從配偶或同居伴侶處、或在死亡時得到的建築物：即使您沒有申報，前所有者的 CCA 也視同已允許給您，並可能以追回的形式回來（《所得稅法》第 73(2) 條；第 70(5)(c) 條和第 (6)(e) 條）。

不申報時有三點要注意：

• 扣除被推遲。沒有被 CCA 抵銷的出租收入，要在那些年度課稅。被略過的金額，只能通過之後受比率限制的申報或終結損失回來。
• 任何一年的申報都算數。以往任何一年扣除的 CCA 都會降低餘額，並可能變成追回。在假定從未申報之前，請檢查每份已提交的 T776 表（A 區，以及申報額所在的第 9936 行）和任何轉讓記錄。
• 終結損失。如果建築物的售價低於其餘額，且類別中已無財產，差額就是終結損失，從出租收入中扣除，而不是資本損失（T4036；CRA：出售出租物業）。如果您或與您非公平交易關係的人擁有建築物下的土地，另一條規則會提高建築物的視同售價，所以終結損失可能小於差額（《所得稅法》第 13(21.1) 條）；見 出售出租物業。

出租建築物自成一個 CCA 類別時，有什麼變化？

自成一類的建築物，出售時單獨檢驗，所以會產生追回或終結損失，不會與其他建築物混在一起。1971 年以後取得、資本成本達到 $50,000 或以上的出租建築物，當您在同一類別中持有多於一處物業時，要放入單獨的類別（《所得稅條例》第 1101(1ac) 條；T4036）。另有例外（第 1101(1ad) 條）。

出售時：

對我自住房的一部分申報 CCA，會讓我失去主要居所免稅規定嗎？

出租的那一部分可能會。CRA 把您主要居所一部分的出租使用視為該部分的用途變更，除非以下三點全都成立：出租使用從屬於該物業作為住所的主要用途、物業沒有結構性改動，以及沒有就它申報 CCA（T4036；T4037；CRA 專冊 S1-F3-C2）。申報 CCA 就通不過第三點。

如果您之後才開始申報 CCA，出租的那一部分就視為在出租開始時按公平市價出售並重新買回。主要居所免稅規定通常會消除或減少這次視同出售的利得。日後出售時，價款要在自住部分和出租部分之間分攤：免稅規定可涵蓋自住部分，出租部分的利得要申報，已申報的 CCA 則作為收入追回（T4037）。

在出租開始那一年的稅表上，依第 45(2) 款作出的選擇，可以改為避免部分用途變更的視同出售（《所得稅法》第 45 條）；如何提交，包括逾期提交，見 把自住房改為出租。選擇有效期間不能申報 CCA，申報就會從當年第一天起取消這項選擇（T4036；專冊 S1-F3-C2）。見 出租地下室套房和 主要居所免稅規定。

如果現在不申報 CCA，以後可以再申報嗎？

可以，但很慢。略過的 CCA 會留在 UCC 裡，之後的年度可以使用（CRA S3-F4-C1 專冊）。但每年的上限只是比率乘以餘額，所以略過的 CCA 不會在之後某一年一次補上。下面第一個範例顯示了影響有多大。

要為已提交的年度補報 CCA，CRA 關於修改 CCA 申報的通告（日期為 1984 年）表示，只有在該年評稅的異議期限尚未屆滿時才接受修改後的申報，另有列明的例外（IC84-1）。依現行稅法，對個人而言，這個期限是以下兩者中較晚者：申報截止日後 一年，或評稅通知書寄出後 90 天（《所得稅法》第 165 條）。修改後的申報仍須遵守該年度出租淨收入的上限。對更早的年度，如果您在該年結束後 10 個曆年內申請，CRA 也可以應您的要求重新評估，但決定權在它（《所得稅法》第 152(4.2) 條）；較早的年度可能需要個別建議。

如何決定申報上限、少申報，還是不申報？

把現在扣除額的稅務價值，與日後追回的稅款相比較。如果建築物的售價不低於其原始成本，申報的每一塊錢都會在出售年度作為收入回來，所以申報主要是把收入從現在轉到出售年度。這能省多少或多花多少，取決於您在這兩年的稅率。

沒有哪一行能單獨決定這個問題，而且出租淨收入的上限本來就可能讓可申報的金額所剩無幾。CRA 不要求任何一年申報上限金額。

新建的專用出租住宅，有更快的 CCA 沖銷嗎？

可能有，但只適用於範圍很窄的一類新建築物。《所得稅條例》增加了一項免稅額，使自成一類的新建專用住宅出租建築物的總比率達到 10%，而 《2025 年預算實施法》（第 1 號）於 2026 年 3 月 26 日獲御准，並列入了它，但 CRA 的 T4036 指南仍把該比率稱為擬議（《所得稅條例》第 1100(1)(a.4) 條；第 1101(1ac.1) 條；T4036）。第 1104 條的定義要求以下全部條件：

• 位於加拿大的建築物或其一部分，有四個或以上住宅出租單位（至少四個設有私人廚房、浴室和起居區），或十個或以上單位。向旅客或度假人士提供的單位不是住宅出租單位，即使住宿 28 天或更久也一樣。
• 所有或絕大部分單位，以至少連續 28 天的期間出租或提供出租。
• 施工在 2024 年 4 月 15 日後、2031 年前 開始，或經大幅翻新用於出租的商業建築物，翻新在同一期間開始。
• 建築物在 2036 年前 可供使用。

單棟房屋、單一套房或單一共管公寓單位的出租，達不到單位數量的要求。CRA 表示，該比率不適用於現有住宅樓的翻新（CRA 類別說明）。

例子

這些範例使用取整的、僅作說明的加元金額。

新出租物業的第一年

一處卡加利出租物業以 C$400,000 購入，其中 C$100,000 分攤給土地。建築物成本 C$300,000，屬於第 1 類，比率 4%。按半年規則，第一年上限是 C$300,000 × 一半 × 4% = C$6,000。如果適用首年激勵，則是 C$300,000 × 1.5 × 4% = C$18,000。

申報 CCA 前的淨租金為 C$5,000，所以不論哪種算法，申報額都限制在 C$5,000，不能造成虧損。年底餘額為 C$295,000。

如果所有者什麼都不申報，餘額會保持在 C$300,000。下一年按比率計算的上限會是 C$12,000，而不是 C$11,800，所以略過的 C$5,000 只讓它增加 C$200。

五年後出售

假設建築物單獨在一個類別內，沒有新增項目，且淨租金足以支持每年的申報。第一年到第五年的申報額分別是 C$5,000、C$11,800、C$11,200、C$10,000 和 C$10,000，每年都不超過當年的上限（期初餘額的 4%）。餘額從 C$300,000 降到 C$295,000、C$283,200、C$272,000、C$262,000 和 C$252,000。CCA 合計 C$48,000。第六年，建築物以扣除銷售費用後 C$380,000 出售。

• 追回：餘額減去 C$380,000 與 C$300,000 成本兩者中較低者，剩下負 C$48,000。這 C$48,000 要全額計入收入。
• 資本利得：C$380,000 減去 C$300,000 調整後成本基礎，等於 C$80,000，其中一半 C$40,000 計入收入。
• 第六年增加的收入：C$88,000。

如果從未申報 CCA，餘額會是 C$300,000，沒有追回，只增加 C$40,000。但所有者在五年內的扣除也會少 C$48,000。

所有者自住房內的一間套房

一間地下室套房佔房屋樓面面積的 30%，所有者就建築物中套房的份額申報 CCA。申報 CCA 就不符合「不申報 CCA」這個條件，所以這間套房算作用途變更。日後出售時，價款中屬於套房的份額要單獨計算利得和追回，而免稅規定可以涵蓋所有者自住的部分。見 出租地下室套房。

您的情況不同？

• 您打算出售、搬進出租物業，或預期很快會有很不同的收入：這個選擇取決於您自己檔案中的數字：建築物的餘額、可能的追回，以及對自住房免稅規定的影響。請備齊上面列出的資料，並在提交作出這個選擇的稅表之前，取得個人報稅協助。
• 您多年申報了 CCA 但沒有明細表，或稅表缺失：餘額決定追回。請根據每份已提交的 T776 表和評稅通知書重建它；如果支持這些稅表的年度記錄也不見了，見記帳協助；缺失的稅表見補交未提交的稅表，並取得個人報稅協助。
• 出租的是您自住房內的套房或房間，或您正在搬出並把自住房出租：見出租地下室套房、把自住房改為出租和主要居所免稅規定。
• 修繕或改良有疑問：資本性成本會增加類別餘額；見修繕還是資本化。
• 您出租的是少於 90 天的短期住宿：當地的許可規定可能使不合規的日子不能申報 CCA；見短期出租收入。
• 由公司持有出租物業：出租虧損限制只對人壽保險公司，或全年主要業務是出租、開發或出售自有不動產的公司取消；其他公司仍受限制（《所得稅條例》第 1100(12) 條）；見公司持有的出租物業。
• 您與他人共同擁有出租物業，或您已經或將要出售：見共有出租物業和出售出租物業。
• 您住在加拿大境外，或正在遷入或遷出：居民身份會改變租金的課稅方式；見非居民房東，並取得跨境稅務協助。