非居民房東：加拿大租金、NR6 表與第 216 條申報

非居民需要為加拿大物業的租金繳納加拿大稅嗎？

需要。支付給非居民個人的加拿大不動產租金，一般要繳納第 XIII 部分稅款，稅率為租金總額的 25%，並且是在扣除房貸利息、維修或其他費用之前計算。只要匯繳的金額正確，通常這就是該筆租金最終的加拿大稅款。您也可以作出第 216 條選擇，改為按淨出租收入計算加拿大稅款。

適用規則取決於稅務居民身份，而不是國籍，也不是租金存入哪個帳戶。若您的加拿大居民身份不確定，請先看加拿大稅務居民身份。稅收協定若條款適用，可以降低稅率，但不要假設租金一定符合條件；CRA 表示，只有在適用時才能採用較低的協定稅率。

誰負責預扣稅款？CRA 何時收到？

收款方式取決於誰收取租金。若由加拿大代理人替您收租，代理人要預扣並匯繳稅款；若個人直接向您租用有人居住的住宅，而且沒有代理人，您就必須自行匯繳。該個人租客不需要預扣稅款（《所得稅法》第 215 條；CRA：T4061）。

請參閱 CRA 的申報規定及第 215 條。漏繳稅款可能產生利息和罰款。請保留租約、每月租金流水帳、匯繳記錄及代理協議，以便核對已向 CRA 繳付的款項。

若住宅租客直接向您付款，而您沒有加拿大代理人，請透過您的 CRA 帳戶開立獨立的非居民稅務帳戶，或聯絡 CRA 取得帳號。收到租金時，請透過該帳戶匯繳第 XIII 部分稅款。CRA 列出了網上付款的選項；沒有加拿大銀行帳戶的所有者，可以使用電匯（CRA：T4061）。

NR6 表可以把預扣稅降為按淨租金計算嗎？

可以，但必須有加拿大代理人，並獲得 CRA 的書面批准。您和代理人要共同簽署並提交 NR6 表，估算該年度的租金和費用。獲批准後，代理人可以改為預扣支付出租費用後所剩租金的 25%，而不是租金總額。淨額預扣的計算不包括 CCA；您可以在第 216 條稅表上申報 CCA（NR6 表說明）。

每年請在 1 月 1 日之前，或首筆租金到期之前，提交新的 NR6 表。在 CRA 書面批准之前，代理人必須按租金總額預扣。CRA 可以接受較遲提交的 NR6 表，但淨額預扣最早的生效日期，是 CRA 收到該表當月的第一天；之前已按總額預扣的部分不變（CRA：租金預扣）。

獲批准的 NR6 也要求您提交第 216 條稅表，即使出租出現虧損，或預計沒有退稅也一樣。若您錯過申報截止日期，或沒有在繳款截止日期前繳稅，代理人可能要補繳按租金總額預扣的稅款與已匯繳金額之間的差額，另加利息（《所得稅法》第 216 條）。

使用 NR6 表需要加拿大的物業管理公司嗎？

您需要的是加拿大居民代理人，但代理人不必是物業管理公司。代理人必須代表您收取加拿大租金，並與您共同簽署 NR6 的承諾。若您沒有加拿大代理人，直接收取住宅租金，仍然可以提交第 216 條稅表，但無法採用 NR6 的淨額預扣方式；您要自行匯繳按租金總額計算的稅款（CRA：T4144；CRA：T4061）。

什麼是第 216 條稅表？何時到期？

第 216 條稅表是就您的加拿大出租收入單獨提交的加拿大稅表，即 T1159 表。它以按淨出租收入計算的稅款，取代按租金總額計算的最終稅款。這項選擇涵蓋該年度您所有的加拿大出租物業，而不只是費用最高的那一處（CRA：T4144）。

T1159 表涵蓋您身為非居民期間收到的租金。其他加拿大收入，例如僱傭收入或營業收入，可能需要另行提交稅表（CRA：T4144）。

這些截止日期依據第 216 條及 CRA 的 T4144 指南。請就出租年度使用 T1159 表。若您沒有資格取得 SIN，也沒有加拿大稅務編號，請隨稅表附上 T1261 表，申請 ITN。若您已申請 SIN 但尚未收到，請按時申報並附上說明；CRA 會指定 TTN。請按您居住的國家郵寄稅表（CRA：第 216 條郵寄地址）：

即使缺少 NR4 或收據，也請按時申報，並附上說明所缺資料的備註（CRA：T4144）。

可以申報哪些費用和 CCA？

在第 216 條稅表上，可以扣除符合一般出租規則、並與賺取加拿大租金有關的出租成本。T776 表有助計算淨收入；請隨 T1159 表附上租金收入及費用報表。

CRA 的出租指南區分當期成本與資本成本，並指出 CCA 不能製造或增加出租虧損。現在申報的 CCA，在出售物業時可能被回收，所以請保留土地與建築物的購買價分攤、改良費用，以及以往的 CCA 記錄。關於選擇與類別，請見資本成本免稅額。第 216 條稅表上的虧損，不能用來抵銷另一份加拿大稅表，也不能結轉到其他年度（CRA：T4144）。

第 216 條的稅款怎樣計算？何時有退稅？

T1159 表從加拿大租金總額開始，減去允許的費用和任何 CCA，再按所得的應稅收入計算聯邦稅。其聯邦稅的計算包括非居民附加稅，取代一般的省或地區稅。稅表會抵免您的 NR4 第 17 欄所列的第 XIII 部分稅款；若該抵免超過最終稅款，CRA 可能退還超出的部分（CRA：填寫稅表）。

NR6 只改變年內的預扣。最終的第 216 條稅款，可能高於或低於已匯繳的金額，取決於允許的費用和 CCA。第 216 條稅表不能使用基本個人免稅額（《所得稅法》第 216 條）。請不要把按淨租金預扣的稅款當成最終稅款。

如果出租物業與配偶或家人共同擁有，要怎樣處理？

每位非居民共同擁有人，各自申報自己所占的租金和費用份額。僅與配偶共同擁有，並不會自動形成合夥企業。擁有份額、誰收取租金，以及是否確實存在合夥企業，對 NR4 的申報和任何 NR6 承諾都很重要（CRA：T4036）。

合夥企業的每位非居民成員，都必須加入 NR6 的承諾；每位根據第 216 條申報的人，各自提交自己的稅表（CRA：T4144）。請把產權及擁有權記錄與租金流水帳一併保存。共同擁有人如何分攤收入和費用，請見租金收入。

什麼是 NR4 憑證？在國外要怎樣使用？

NR4 記錄已支付或記入的加拿大租金總額，以及已預扣的第 XIII 部分稅款。加拿大的付款人或代理人會把它交給您，並在出租年度之後的 3 月最後一天前，提交 NR4 資訊申報表。若您沒有加拿大代理人，直接匯繳住宅租金的稅款，請不要自己給自己開立 NR4。請透過 CRA 帳戶中非居民預扣稅部分的「Submit Documents」，以書面申請 NR4 形式文件（pro forma），或將申請郵寄給位於 Sudbury Tax Centre 的 CRA 非居民預扣稅部門（Non-Resident Withholding Section）（CRA：T4061）。

在 T1159 表上申請退還已預扣的稅款時，請附上 NR4 的副本。請把它和 CRA 的評稅通知保存好，供您在居住國報稅時使用。加拿大稅款能否取得抵免或扣除，以及適用什麼貨幣換算，由您居住的國家決定；只憑 NR4 不能決定結果。若要申報美國稅表，請見境外物業。

若您在魁北克出租符合資格的住宅，並且 12 月 31 日有已付或應付的租金，您還必須向魁北克稅務局提交 RL-31 憑證，並在下一年 2 月最後一天之前，把 RL-31.CS 交給租客（魁北克稅務局（Revenu Québec）：RL-31 義務）。

如果沒有預扣稅款，或以往的第 216 條稅表漏報，要怎麼辦？

在提交逾期稅表之前，請先重建租金、費用、匯繳款項、NR6 批准及申報歷史的記錄。未繳的第 XIII 部分稅款可能導致評稅、利息和罰款；若 NR6 獲批准後才逾期申報，情況尤其嚴重，因為 CRA 可能按租金總額向代理人評稅（CRA：T4144）。

CRA 對部分第 216 條稅表設有一次性的逾期申報政策。若 CRA 已就第 XIII 部分的義務通知過您、已展開合規行動，或已批准您的 NR6，這項政策就不適用。申報之前，需要先審查您是否符合資格，以及補正預扣與稅表的先後次序。關於更全面的披露程序，請見審查、審計與自願披露。

您還需要繳納空置住房稅嗎？

聯邦空置住房稅（Underused Housing Tax）2025 年或之後的年度，不需要提交稅表或繳稅。2022 至 2024 年度，凡您是受影響的所有者，聯邦的義務仍然適用（CRA：UHT 更新）；即使豁免令稅款歸零，漏報稅表仍可能被罰款（CRA：UHT 申報）。省及地方的空置稅另有規定。

範例

以下為加元示例。一位非居民擁有一套加拿大公寓。年租金為 C$24,000。年內支付的可扣除營運費用為 C$9,000，所以扣除 CCA 之前的淨租金為 C$15,000。

沒有 NR6 批准時，按租金總額預扣為 C$24,000 的 25%，即 C$6,000。獲批准 NR6 並有加拿大代理人時，按淨租金預扣為 C$15,000 的 25%，即 C$3,750。使用 NR6 之後，所有者必須在下一年的 6 月 30 日之前提交第 216 條稅表。稅表會計算實際稅款；只有匯繳金額超過實際稅款時，才有退稅。

您的情況不同嗎？

• 您最近離開了加拿大，但保留了房屋：離境當年另有規定。請見離開加拿大。
• 您正在出售或已經出售出租物業：出售的申報、預扣及可能的 CCA 回收，需要另行審查。請見非居民出售加拿大物業。
• 您正在考慮申報 CCA：建築物成本、土地分攤及以往的申報，都會改變計算結果。請見資本成本免稅額。
• 您經營短期住宿：提供的服務可能令該收入屬於營業收入，而不是租金，並且可能適用 GST/HST 或費用限制。請見住宅物業的 GST/HST，並尋求稅務申報協助。
• 您有多位所有者、沒有預扣稅款、有新的 NR6 或有漏報的年度：擁有權、代理人責任及截止日期，需要綜合審查。請準備租約、租金和費用記錄、NR4 憑證、NR6 批准文件、含土地分攤的購買成本，以及以往的 CCA 附表，用於稅務申報。