出租物業虧損：CRA 審查會問什麼、要留哪些記錄

租金虧損可以減少我的其他收入嗎？連年虧損會有問題嗎？

出租物業若屬於收入來源，且相關費用可以扣除，租金虧損可以減少您的其他收入。租金費用多於租金總收入，就是租金虧損（CRA T4036 指南）。《所得稅法》規定，計算您當年的收入時，要減去來自財產的虧損（第 3 條）。T776 表的淨結果填在稅表的第 12600 行，虧損則放在括號內（CRA：填寫 T776 表）。如果虧損大於您當年的其他收入，用不完的部分就是非資本損失，可以向前結轉 3 個稅務年度，或向後結轉 20 個稅務年度（第 111 條）。因此，更改其中一個虧損年度，可能牽動其他年度。

連續幾年虧損並不被禁止，但光憑多年虧損，也不能判定出租物業是否屬於收入來源。T4036 指南提醒，如果租金費用長期多於租金收入，虧損可能不獲允許，但沒有說明幾年或什麼比例。CRA 的稽查手冊會問，這項活動是「以謀利為目的，還是個人活動」；若帶有個人成分，例如出租的是自己住所的一部分，則會問經營方式是否夠商業化。主要為了製造稅務虧損而進行的活動，即使看起來商業化，也不通過（CRA：稽查手冊第 27 章）。請保留您為此付出努力的證據：所要求的租金、刊登的廣告，以及尋找租客的各項步驟。

若有以下任何一種情況，這個個案就不簡單：

• 已經收到 CRA 來函，或來函涉及不止一個年度。
• 您認識的親友或其他人，以低於陌生人會付的租金向您承租。
• 您出租自己住所的一部分，或一年中有一段時間自己使用出租單位。
• 您以出租物業作抵押借款，並把部分款項用在其他地方。
• 您按晚出租，而所在市政府要求登記、領牌照或許可。
• 您有多個年度的虧損，而早年的記錄不全或已遺失。

請備齊下表所列的記錄，以及您劃分自用部分與出租部分費用的方法。如果已經收到來函，回覆前請先讀下面「收到 CRA 來函」一節。本頁的規則是聯邦（CRA）規則；如果您提交魁北克稅表，請看最後一節。

出租物業的現金流為負，能減少我的所得稅嗎？

現金流為負，只有一部分是稅務上的虧損。只有可扣除的費用才算數，所以出租物業可能讓銀行帳戶不斷流出現金，在 T776 表上卻仍顯示盈利。房貸本金的還款不能扣除（T4036）。資本費用是帶來長期收益的支出，一般要以資本成本免稅額（CCA）分數年扣除，而不是在當年全額扣除（T4036；CRA：當期費用或資本費用）；請看當期費用或資本費用。

只有為賺取收入而發生的費用，才可以扣除（T4036）。真正的虧損只會按它所抵銷的收入，減少相應的稅款；花出去的錢無論如何都已經沒有了。每一項費用該填在 T776 表的哪一行，請看出租物業費用各行說明。

租金虧損會讓 CRA 審查的機會增加嗎？

CRA 公布的原因沒有提到租金虧損，但它的清單以「例如」開頭，並不完整，該頁面也沒有保證虧損就安全。CRA 表示，稅表可能因多種原因被選中審查，包括資料與第三方來源不符、申報的扣除或抵免類型、合規記錄和隨機抽選（CRA：稅表如何被選中審查）。被選中審查，並不等於稅務稽查（CRA：審查您的稅表）。

在任何審查中，CRA 都可以要求提供文件佐證您的申報（CRA：審查類型）。租金虧損是一個背後有多項扣除支撐的虧損數字，所以不論觸發原因是什麼，都要準備一套能回應文件要求的檔案。

CRA 會就租金虧損要求什麼？哪些記錄能證明虧損是真實的？

CRA 可以要求提供佐證每一項申報的文件。它要求的不只是正式收據，還可能包括已兌現的支票或銀行對帳單（CRA：稅表如何被選中審查）。T4036 指南要求您詳細記錄租金收入和費用，並且不要隨稅表一併寄出。

發票顯示買了什麼，銀行對帳單顯示已經付款。兩者都要保留。T4036 和 T776 表都要求您填入每項費用中用於個人用途的部分，T4036 以面積或房間數衡量出租的房間。對於只租出一部分時間的房間，其年度共同費用，CRA 說要採用合理的基準：例子是以全年暖氣費用乘以該房間占總面積的比例，再乘以出租時間占全年的比例（CRA：共享經濟）。所查閱的頁面沒有為其他部分時間自用的情況（例如度假小屋）提供公式，所以請保留日曆記錄，並能說明您採用的劃分方法；請看加拿大的租金收入。

如果我拿不出某項記錄怎麼辦？

如果您沒有收據或其他文件佐證，CRA 可能不允許某項費用的全部或一部分（T4036）。來函要求您提供已經不存在的文件時，CRA 的回覆頁面說要附上書面說明（CRA：回覆 CRA）。該頁面沒有說明可以用說明代替記錄。

請在收到來函之前，先向貸款機構、銀行和供應商索取副本。如果有多年的租金和費用沒有任何文件，補救的方法之一是根據銀行和信用卡對帳單重建帳目；請看根據銀行對帳單重建帳簿。重建的帳目不是原始文件，所以請在書面說明中註明哪些記錄是重建的。

CRA 不允許哪些租金虧損？

在以下情況，CRA 不允許租金虧損，或可能拒絕（T4036；T776 表填表說明）：

CCA 和不合規的短期出租，在下面各有專節說明。對於租金低於市價的情況，T4036 只說不可申報租金虧損，沒有說明您實際收到的租金如何申報，也沒有說明哪些費用可以抵銷這筆租金，所以具體安排的事實很重要。

CCA 能讓小額盈利變成虧損嗎？

不能。您不可以用 CCA 製造或擴大租金虧損（T4036）。CCA 可以用完盈利，但不能讓結果低於零。如果您有多個出租物業，要先計算所有物業合計的淨收入或淨虧損，即使它們屬於不同類別，然後才申報 CCA。

CCA 也是可選的：您不必在任何一年申報最高金額。終結損失的處理則不同：如果終結損失大於您的租金收入，可以產生租金虧損（T776；T4036）。至於是否要申報 CCA，請看出租物業該不該申報 CCA和資本成本免稅額。

違反當地牌照規定的短期出租，會失去扣除嗎？

會，在不合規的那些天會失去。根據《所得稅法》第 67.7 條，凡屬不合規金額的部分，都不可扣除。CRA 表示該規則適用於 2023 年之後的稅務年度（CRA：短期出租扣除項目）。該條只否定扣除，不會把租金從收入中剔除。

短期出租，是指在加拿大的住宅物業或其任何一部分（例如一個房間），出租或提供出租的期間少於連續 90 天。如果省或市政府不允許在該地點出租，或要求登記、領牌照或許可，而出租沒有符合所有要求，就屬於不合規（第 67.7 條）。

被否定的金額是 A × B ÷ C：

• A： 該短期出租原本可以扣除的所有金額的總和，包括 CCA（T4036）。
• B： 當年該物業屬於不合規短期出租的天數。
• C： 當年屬於短期出租的天數，即出租或提供出租的天數，而不只是實際訂出的晚數。

整個期間都不合規的出租，會失去所有這些扣除。中途變為合規的出租，則按不合規天數的比例失去扣除。僅限 2024 稅務年度：位於要求登記、領牌照或許可地區的出租，只要在 12 月 31 日之前符合所有要求，整年都視為合規。第 (4) 款允許 CRA 無視一般的時間限制，重新評估任何年度來適用這條規則。短期出租是在 T776 表申報，還是作為經營收入申報，是另一個問題；請看短期出租收入：T776 表還是經營收入。

出租記錄要保留多久？

租金記錄須自其所屬稅務年度結束起保留 六年（T4036）。《所得稅法》從記錄及其憑證所屬的最後一個稅務年度的年底起算（第 230(4) 條）。

仍然持有的物業，其記錄要保留更久。CRA 的通告說明，保留期由記錄最後一次可能進入所得稅計算的稅務年度決定，而不是記錄產生的那一年，並以支持資本財產成本的記錄為例（IC78-10R5）。因此，購買和資本性改善的記錄，要保留到最後一個可能影響 CCA 或出售的稅務年度之後 六年。

在某些情況下，《所得稅法》規定了更長的期限（第 230 條）：

• 沒有提交稅表的年度：自提交稅表之日起 六年。
• 有異議或上訴：保留到可以上訴的期限屆滿，或上訴結束為止。

CRA 的記錄要求通知和電子記錄各有自己的規則；請看企業記錄要保留多久。由於第 67.7(4) 條允許 CRA 為不合規的短期出租重新評估任何年度，請把該出租的牌照、登記和許可記錄以及您的日曆記錄，保留超過 六年。

收到 CRA 來函，我應該先做什麼？

請先看來函要求什麼、涉及哪些年度，以及回覆期限。CRA 會以電話或書面方式聯絡您或您的授權代表（CRA：回覆 CRA）。然後：

1. 確認這是審查（review）還是稽查（audit）。如果是稽查，或來函涉及多個年度，請看該怎麼做、要寄什麼。
2. 列出來函質疑的每個年度和金額，並從上表找出每一項對應的記錄。
3. 在來函規定的時限內，寄到來函上的地址回覆，或透過 CRA 帳戶網上提交掃描文件。
4. 如果是審查函，需要更多時間時，請致電來函底部的電話。CRA 的回覆頁面涵蓋的是審查項目，不包括稽查。
5. 如果缺少某項記錄，請附上書面說明，或致電來函底部的電話解釋。

您可以透過個人「我的帳戶」（My Account）或 AUT-01 表，授權代表替您辦理（CRA：審查您的稅表）。CRA 最多可以追溯到幾年前重新評估，請看CRA 可以追溯多少年重新評估。

如果 CRA 不允許某些費用，而我不同意怎麼辦？

您可以提交異議通知書，期限為稅表提交到期日後 1 年，或評稅通知書日期後 90 天，以較晚者為準（CRA：P148）。P148 把虧損確定排除在一年期限的選項之外：確定虧損的通知書，期限是自通知書日期起 90 天，所以請看清楚您收到的是哪一種通知書。如何提交異議、對追收有什麼影響，以及稅務法院上訴，請看該怎麼做、要寄什麼。上表所列的記錄，就是異議的依據。

舉例

這些例子僅作說明。所有金額均以加元計。

帳面上虧損的公寓

渥太華的一個公寓單位，年租金為 C$26,400。費用包括房貸利息 C$17,000、房產稅 C$4,200、公寓管理費 C$5,400、保險 C$900，以及修復單位的維修費 C$4,000，合計 C$31,500。扣除 CCA 之前的結果是虧損 C$5,100，在第 12600 行以括號顯示，並從業主的其他收入中減除。租約、租金存款記錄、房貸對帳單和發票支持每一行金額，所以收到文件要求時，可以逐行回覆。CCA 不能增加虧損。如果業主還償還了 C$8,000 的房貸本金，現金支出是 C$39,500，而租金只有 C$26,400，現金缺口為 C$13,100，但稅務虧損仍然是 C$5,100。

如果租金是 C$32,000，費用不變，結果就是盈利 C$500。CCA 可以把它減到零，但不能減到零以下。

地下室套房租給外甥

房東向外甥收取每月 C$600 的地下室套房租金，同一套房租給陌生人可收 C$1,500。套房每月的持有成本是 C$1,300，所以帳面上每月虧損 C$700。由於租金低於陌生人會付的金額，T4036 說不可申報租金虧損。它沒有說明這 C$600 如何申報，也沒有說明哪些費用可以抵銷它，所以租約、房源廣告和可比較的租金，就是顯示這項安排實際情況的記錄。

沒有取得所需登記的出租房間

屋主在平台上出租一個房間，共 120 晚，每晚 C$150，合計 C$18,000，每次入住都少於連續 90 天。所在市政府要求登記，而她沒有登記。該房間的費用是 C$6,000，且該房間只在這 120 天提供出租。每一天都不合規，所以 B 等於 C，整筆 C$6,000 都被否定：C$6,000 × 120 ÷ 120。全部 C$18,000 仍然是收入，所以她申報的租金淨收入是 C$18,000。

如果她在這 120 天中的 60 天之後才完成登記，被否定的金額就是 C$6,000 × 60 ÷ 120 = C$3,000，淨收入是 C$15,000。

您的情況不同嗎？

• 已收到 CRA 來函，或涉及不止一個年度： 您寄出的內容可能影響來函所列的每一個年度，而對於不合規的短期出租，CRA 可以重新評估任何年度。哪些年度和金額有風險、要寄什麼、向誰寄，回覆之前應先與稅務專業人士商定；請看該怎麼做、要寄什麼和個人稅表。
• 早年的記錄不全或已遺失： 請在回覆期限之前要求延期，然後根據銀行和信用卡對帳單重建租金帳簿；請看根據銀行對帳單重建帳簿和記帳服務。
• 親友以低於市價的租金承租，或您再融資後把部分款項用於個人用途： 事實決定哪些可以扣除；請看出租物業與投資的利息扣除和個人稅表。
• 您與他人共同擁有出租物業： 請看共同擁有出租物業的申報。
• 租金或收入沒有列入稅表： 請看未申報收入與自願披露。
• 您透過網路平台出租： 請看向 CRA 申報的平台資料。
• 出租物業由公司持有： 規則不同；請看出租物業控股公司的帳簿和公司稅表。
• 您住在加拿大境外： 請看非居民房東。
• 您提交魁北克稅表： 以上規則屬聯邦規則。魁北克稅表由 Revenu Québec 另行評稅，並有自己的稽查和異議程序；請看該怎麼做、要寄什麼，魁北克的租金明細表則請看加拿大的租金收入。
• 租金如何課稅，或 T776 表的基本知識： 請看加拿大的租金收入。