加拿大出售出租物業：資本利得、折舊回收與虧損

出租物業的收益有多少要課稅？

對於把出租物業作為資本財產持有的加拿大居民，資本利得的 50% 須計入應稅收入。這是計入比率，不是您實際繳納的稅率；實際稅額取決於您的其他收入以及所在省或地區。擬議中提高的計入比率已被取消，《所得稅法》仍把比率定為二分之一（CRA 確認）。

同一棟建築物可以同時產生資本利得和 CCA 回收。兩者計算的金額不同：一個是超出建築物資本成本的增值，另一個是沖回以前已扣除的 CCA。CRA 的資本利得指南說明這兩項計算。如果持有時間很短就出售，則可能改為適用物業轉售規則。

如何計算資本利得？

用出售收入減去物業的調整後成本基礎和出售費用。土地和建築物要分開計算，這樣才能同時算出建築物的 CCA 結果（CRA：計算資本利得）。

不要從收益中減去按揭餘額。清還貸款只會改變您在交易完成時收到的現金，不會改變物業的調整後成本基礎。請保存購買和出售結單或轉讓估值記錄、改善工程發票，以及佣金和律師費帳單。CRA 的租金指南說明了購買費用和出售費用。為出售作準備、或作為出售條件而進行的維修，一般屬於資本性支出；即使不出售也會進行的一般維修，則可能仍屬經常性支出（CRA：經常性支出或資本性支出）。

什麼是 CCA 回收？如何課稅？

未折舊資本成本（UCC）是建築物所屬 CCA 類別在以往扣除和其他調整後剩下的稅務餘額。當分攤給建築物的淨收入超過這個餘額時，就可能產生回收。回收金額須在出售當年全數加入租金收入，即使買家稍後才付款（CRA：T4037）。

對於建築物的 CCA 類別，從 UCC 中減去建築物淨收入與其資本成本中較小的一個。類別餘額為負數即是回收；如果餘額為正數而該類別已無任何財產，則可能是終止損失。建築物超出資本成本的收益另行計算。1971 年後取得的出租建築物，如果不含土地的建築成本至少為 $50,000，一般有自己的 CCA 類別。另有例外情況，所以在把出售視為結清該類別之前，請先查看以往的 CCA 明細表（CRA：T4036；《所得稅條例》第 1101 條）。CCA 類別和以往的申請，請參閱資本成本免稅額。

如何在土地和建築物之間分攤售價？

購買價、售價和相關費用，要以有依據的方法分攤。土地不能折舊；建築物的分攤額，既決定 CCA 回收或終止損失，也決定各部分的資本利得。如果合約沒有劃分價款，CRA 以市政府的估價作為例子。如果估價合理反映價值，把購買價乘以土地在購買日估價中所占的比例，就是土地成本；餘下的是建築物成本。再用出售日的比例，分攤售價和出售費用。如果翻新使估價不可靠，可能需要請專業人士估價。

不要只為了減少回收而選擇某種分攤方式。如果建築物的收入低於其成本額和資本成本，《所得稅法》第 13(21.1) 款可以視同另一種建築物和土地的分攤，特別是土地已增值的情況。請把合約、市政府估價和任何評估報告，與您的 CCA 記錄一起保存。

如果我虧本出售出租物業會怎樣？

土地的虧損可能是資本損失；可折舊建築物的虧損則不是。如果建築物所屬 CCA 類別的 UCC 餘額為正數，而且該類別已沒有任何財產，建築物可能產生終止損失（CRA：出售出租物業；CRA：T4036）。

土地的資本損失一般只能抵銷資本利得，不能抵銷工資或租金收入。未用完的淨資本損失，一般可以向前結轉到前三個稅務年度，或向後結轉到以後的年度（CRA：申報收益和損失）。終止損失一般會減少租金收入，並可能產生租金虧損。如果土地同時有收益，在申請終止損失之前，要先適用建築物收入的特別規則（CRA：T4036）。如果出售給關聯人士，而您或關聯人士在 30 天後仍擁有或可以重新取得該建築物，損失可能被延遲確認（《所得稅法》第 13(21.2) 款）。

如果買家分期付款，我可以把收益分攤到幾年嗎？

對於年度結束後才應付的出售收入，您可以申請資本利得準備金。對於一般的出租物業，這項準備金最多可以把資本利得分攤到五個稅務年度，但不能分攤 CCA 回收（CRA：資本利得準備金；《所得稅法》第 40 條）。

準備金受未付收入和法定的年度上限雙重限制。在買家付清最後一筆款項之前，您可能已須申報部分收益；準備金不能把全部收益遞延到那個時候。您要先計算全部收益，用 T2017 表申請準備金，在下一年把上一年的準備金加回，再計算新的準備金。如果您在規定時間不再是加拿大居民，或把物業賣給您控制的公司，一般不能申請（CRA：資本利得準備金）。請保存買賣合約和付款時間表。

買入另一項出租物業可以遞延稅款嗎？

自願出售一般出租物業後再買入另一項出租物業，本身不會遞延收益或回收。主要用於賺取租金的財產，一般不屬於「前營業財產」規則的範圍。租給關聯人士、主要用於非租賃業務的建築物，如果符合替代財產和選擇的條件，則可能符合資格（CRA：替代財產解釋；《所得稅法》第 248 條）。

非自願處置，例如財產被毀或被徵收，可以符合資格。對個人來說，替代財產一般須在收入成為應收款後的第二個稅務年度結束前取得；符合條件的自願出售，則須在下一個稅務年度結束前取得。業主須在取得替代財產那一年的稅表上作出選擇；如果替代發生在另一年，須附上一封信。有效的選擇可以遞延收益和 CCA 回收（CRA：替代財產解釋）。

一大筆收益會觸發替代最低稅嗎？

會。一大筆應稅資本利得可能需要另行計算替代最低稅；結果取決於您整份稅表，而不只是出租物業的出售。CRA 把應稅資本利得列為需要檢查的情況之一，並使用 T691 表。準備金、其他收益、損失、扣除和抵免，都可能改變結果。

魁北克居民還可能需要用 TP-776.42-V 表計算省的最低稅。在同意延期付款或規劃出售收入的用途之前，請兩項計算都檢查一遍。

如何在稅表上申報出售？

資本財產的處置須在 Schedule 3 申報，即使結果是虧損。CCA 回收或終止損失，則按建築物的 CCA 明細表在 T776 表申報；每位共有人申報各自的份額（CRA：填寫 Schedule 3；CRA：T4036）。

即使沒有應稅收益，CRA 也要求就資本財產的處置提交稅表。魁北克的 Schedule G 和 TP-128-V 涵蓋魁北克另行提交的稅表。提交之前，請把每位共有人的份額與出售結單和以往的 CCA 明細表核對一致。

例子

以下用加幣舉例。一名個人以 C$400,000 買入一項出租物業，其中 C$100,000 分攤給土地，C$300,000 分攤給建築物。其後 C$40,000 的資本性改善，使建築物的成本增加到 C$340,000。他申請了 C$50,000 的 CCA，剩下 C$290,000 的 UCC。假設沒有其他購買費用，建築物所屬類別也沒有其他資產。

物業以 C$600,000 售出：土地 C$180,000，建築物 C$420,000。C$20,000 的出售費用，其中 C$6,000 分攤給土地，C$14,000 分攤給建築物。

資本利得合計為 C$140,000，其中 C$70,000 計入收入。就 CCA 而言，從 C$290,000 的 UCC 中減去建築物淨收入 C$406,000 與建築物資本成本 C$340,000 中較小的一個。C$50,000 的負餘額就是回收，須全數計入租金收入。因此，在其他扣除或損失之前，共有 C$120,000 計入這名個人的收入。這是計入的收入，不是稅單金額。

情況不同嗎？

• 該物業曾是您的住所，或您曾搬進去住：視同出售或選擇可能改變成本基礎；請參閱把自住房屋改為出租和主要居所豁免。
• 您持有該物業不足連續 365 天：物業轉售規則可能取代資本利得的處理方式。
• 您是非居民，或物業在加拿大境外：請參閱非居民出售加拿大物業、加拿大境外的物業或加拿大人出售美國房地產。
• 物業是新建或經過大幅翻新：成交之前，請先查看住宅物業的 GST/HST。
• 出租物業由公司持有：請參閱控股公司和投資公司。
• 出租物業由合夥企業持有：合夥企業把收益分配給合夥人；請透過稅務申報查閱其報表。
• 您漏報了較早的一次出售：請參閱未申報收入和自願披露。
• 出售涉及大額收益、可能的終止損失、賣方融資或個人使用的年度：請為稅務申報準備好買賣雙方的成交結單、以往的 CCA 明細表、改善工程發票、估價，以及律師費和佣金帳單。