T776 租金支出：每項費用填在哪一行

每項租金支出填在 T776 表的哪一行？

每項租金支出，按其性質填在第 4 部分中對應名稱的那一行，只填一次。CRA 的可扣除租金支出清單和 T776 表共列出十三行。

資本性購置不填在這些行上。表格另在新增資產區域列出它們（設備、建築物和土地），可折舊的部分再申請資本成本免稅額（CCA）；土地沒有 CCA。以上是 CRA 已發佈的最新版表格中的聯邦 T776 行；請核對您提交那一年的表格。CRA 的頁面沒有列明除雪、清潔或除蟲。為賺取租金而支出、但不屬於以上任何一行的成本，填在第 9270 行。魁北克省的所有者還要提交 Revenu Québec 的 TP-128-V 表，它有自己的版式，所以每項費用要分別對應到各自的行。

如果您擁有不止一處房產、房產的一部分是自住（一個房間、一個套房、短租）、按揭曾經再融資、某項維修可能屬於升級、公寓管理處收取了特別費用、個人和出租的資金共用一個帳戶，或者以前年度的稅表從未提交，情況就不簡單。提交前先處理好這些行；請見文末的「您的情況不一樣？」。分配行之前，先準備好銀行和按揭對帳單、公寓管理處的對帳單、物業稅單、保險單、發票和租約。

房東可以扣除公寓管理費嗎？填在哪一行？

公寓管理費填在第 9270 行「其他費用」，限於您分攤的公共區域維護、維修、保養和其他當期費用的部分（CRA：可扣除的租金支出；T4036）。CRA 還表示，一般從租金收入中扣除的費用也適用於公寓單位，所以表中的其他行同樣適用。

CRA 的租金頁面沒有談到儲備基金供款或特別攤派。T4036 提到解釋公告 IT-304，公寓可作進一步參考，但 CRA 已把它存檔，不再更新。本頁對這兩者都不提供處理方式。如果公寓管理處的對帳單上有這類費用，請保留說明款項用途的通知書，並閱讀維修或資本性支出；無法歸類的費用，請尋求個人報稅協助。

出租房產的按揭還款中，哪一部分可以扣除？

為購買或改善出租房產而借款的利息可以扣除，填在第 8710 行。每期還款中的本金部分不可扣除（T4036）。為支付其他租金支出而借款的利息，也可能符合扣除條件，取決於款項的用途（《所得稅法》第 20(1)(c) 段）。請根據貸款機構的對帳單或攤還表拆分每期還款，把本金記為貸款還款，而不是費用。建築物建造、翻新或改建期間的利息、物業稅和相關費用，可能須計入其成本，當期可扣除的金額以該建築物的租金收入為限（CRA：建造軟成本；《所得稅法》第 18(3.1) 款和第 20(29) 款）。

• 再融資：如果資金用於個人用途，多出來的利息不可扣除。如果您為了取得用於經營或其他投資的資金而再融資，CRA 表示，您或許可以在稅表的其他地方申請該筆利息，而不是在 T776 表上。請見租賃房產借款利息。
• 貸款費用：安排按揭的費用（申請費、估價費、手續費和保險費、擔保費、經紀費或介紹費，以及融資的律師費）填在第 8710 行，並在 5 年內分期扣除，與貸款期限無關。如果您提前還清貸款，剩餘的費用可能可以在當時扣除，但《所得稅法》不包括作為一系列借款或其他交易及還款一部分的還款，所以申請餘額之前，請核對再融資或替代貸款的情況（第 20(1)(e) 段）。
• 一次性利息：為利息一次付清的款項，或為降低按揭利率而支付的費用，不能在付款當年全額扣除，而是在貸款原定期限的剩餘期間內分攤。
• 付給租客的押金利息同樣填在第 8710 行。

物業稅、保險和水電費填在哪裡？按哪幾個月算？

各自填在各自的行，而且只算與該期間有關的部分（CRA：可扣除的租金支出）。

物業管理、收租、法律和會計費用填在哪裡？

費用填在它所支付的服務對應的行（CRA：可扣除的租金支出）。

CRA 把介紹費列在廣告費下，把尋找租客的代理人列在管理費下，卻沒有說明尋找租客的費用適用哪一種。如果一張發票兩者都適用，請問您的報稅員用哪一行。CRA 在不止一處描述報稅員的費用，而同一筆費用只能申請一次；請見出租房產稅表的會計師費用。

維修費可以扣除，還是屬於資本性支出？

小型維修和保養的人工與材料費填在第 8960 行。性質屬於資本性的維修不能扣除，但您可以申請 CCA（T4036）。CRA 的當期支出與資本性支出判斷標準要看：這項工程是否帶來持久的利益，是否恢復或改善了房產，是否替換了一個部件或一項獨立資產。

CRA 的例子：修理木台階，或粉刷木屋外牆，屬於當期支出。在木屋上加裝乙烯基外牆板、用混凝土台階取代木台階，以及為出租房購買冰箱，屬於資本性支出。為把購入的二手房產修到適合使用的狀態而做的維修，以及為出售而做的維修或作為出售條件的維修，也屬於資本性支出，即使同樣的工程在其他情況下屬於當期支出。需要時沒有做、後來補做而產生的一大筆普通維護帳單，仍然是維護費用。

資本性項目列在表格的設備（區域 B）、建築物（區域 C）或土地（區域 F）區域，不列在第 4 部分。完整的判斷標準，請見維修或資本性支出；申請免稅額，請見出租房產是否申請 CCA。

哪些租金支出不能申請？

有幾種看起來像租金支出的費用不可扣除，無論您填在哪一行（T4036）。

汽車和差旅費。只有一處出租房產時，為收租而產生的汽車費用屬於個人開支。只有同時符合以下三項條件，第 9281 行才允許一處房產的車輛費用：這是您唯一的出租房產，且位於您居住地區附近；您自己做部分或全部維修；車輛要載運工具和材料到房產。如果您有兩處或更多出租房產，位於遠離您主要居所的不同地點，為收租、監督維修和管理房產而產生的合理車輛費用可以扣除，但須有收據。請記錄出租用途的行駛公里數和全年總公里數；如果車輛同時用於個人用途，只有為賺取收入而支付的那部分費用可以扣除，而且乘用車的利息有上限。CRA 對第 9200 行的差旅費適用相同的要求（CRA：可扣除的租金支出）。

部分屬於個人的費用怎麼填？

把全額填在「總支出」欄，把個人部分填在「個人部分」欄。個人部分一欄的合計填在第 9949 行，可扣除的支出等於總額減去第 9949 行，再減去第 9366 行（T776 表；T4036）。

• 出租自住房屋的一部分：共同費用，例如物業稅和保險，按平方米或按出租的房間數分攤。CRA 表示，只與出租房間有關的支出，例如這些房間的維修和保養，可以全額扣除，沒有個人部分。
• 一年中只有部分時間出租的空間：CRA 為短租撰寫的共享經濟頁面，給出了一個合理的出租比例算法：可供出租的空間面積除以房屋總面積，再乘以全年出租天數所占的比例，再乘以費用。其餘費用填為個人部分（CRA：共享經濟）。
• 沒有合理的盈利預期：出租您房產一部分的支出不能申請。
• 短租：表格新增短租欄（第 9365 行）和用於不合規支出金額的 Chart A（第 9366 行），這部分不能扣除。請見 Airbnb 屬於租金收入還是經營收入和短租的 GST/HST。
• 自住房屋內的套房：請見套房支出的分攤。
• 共同所有人：第 9949 行填所有共同所有人的個人部分合計。請見共同擁有的出租房產。

租金和費用該記在哪個期間？

大多數情況下，租金記在賺取的期間，無論何時收到；費用記在發生的期間，無論何時支付（T4036）。這叫權責發生制。只有在年底幾乎沒有應收款項和未付費用，而且用權責發生制算出的淨租金收入或虧損與現金收付制幾乎相同時，CRA 才允許用現金收付制，即收到租金時才算收入，付款時才算費用。

為取消租約而付給租客的款項，不能一次全部扣除：CRA 按租約剩餘的天數分攤，所以請保留租約和解約協議。還有兩個陷阱。在權責發生制下，預付的費用要在您受益的年度內申請。庭院綠化只能在付款當年扣除，即使採用權責發生制也一樣（CRA：可扣除的租金支出）。關於租金，請見租金收入如何課稅。

怎樣設置試算表或帳簿，讓每筆交易都帶有 T776 行？

每筆交易入帳時就標上 T776 行，這樣年底的合計只是加總，不必重新整理。無論用試算表還是會計軟體，都請為上表的每一行建立一列或一個科目。

請把租金放在同一張表上，記在第 8141 行（租金總收入），每處房產、每個租金期間各一列，這樣權責發生制下年底已賺取但未收到的租金也會計入。請在備註裡寫明收款日期，並把每張收據與其租金列配對，這樣租金不會重複計算，試算表也能與銀行對上。按房產和 T776 行加總「金額」的摘要，就是您要抄到表格上的資料。按揭還款要記成兩列：利息填第 8710 行，本金記入貸款餘額，不填費用行。出租帳戶的銀行手續費歸入第 8710 行，這一行的名稱是「利息和銀行手續費」；CRA 的頁面沒有再提供更詳細的說明。如果可能，用單獨的帳戶支付租金支出，年底就少一些「個人還是出租」的判斷。更廣泛的問題，請見自己記帳還是請記帳員。

要保存哪些資料？保存多久？

請保存發票、收據、合約、租約，以及每一列背後的證明文件。不要與稅表一起寄出。一般須從相關稅務年度結束起保存 六年（T4036）。《所得稅法》訂有相同的規定。

保存期間可能晚一些開始或延長：稅表逾期提交、異議或上訴尚未結案，以及購買、改善或出售房產的記錄，CRA 表示這些要無限期保存（CRA：記錄要保存多久）。具體日期，請見業務記錄要保存多久。

舉例

以下例子僅供說明，以加元計。

一套出租的公寓

一套公寓年租金為 C$24,000。貸款機構的年底對帳單顯示，每期還款 C$2,100（每月），全年共 C$25,200，其中利息 C$16,200，本金 C$9,000。利息填在第 8710 行；C$9,000 的本金是貸款還款，不是費用。每月 C$450 的公寓管理費，全年 C$5,400，作為公共區域的當期費用，填在第 9270 行。利息隨餘額下降而減少，所以請用貸款機構的對帳單，不要平均分成十二份。

物業稅、保險、一次維修和一個新爐灶

物業稅 C$3,600 填第 9180 行，保險 C$900 填第 8690 行，水管工上門維修 C$1,200 填第 8960 行：第 4 部分合計 C$5,700。一個價值 C$4,000 的新爐灶是獨立資產，與 CRA 的冰箱例子相同。它屬於資本性支出，要填在 CCA 設備區域，不填第 4 部分的行。

十個房間租出三個

一位所有者把房屋 10 個房間中的 3 個出租。全屋的物業稅和保險合計 C$6,000，全額填在「總額」欄；10 個房間中的 7 個，即 C$4,200，填在「個人部分」欄。第 9949 行就是 C$4,200，可扣除的支出為 C$1,800。

您的情況不一樣？

• 第一次填 T776 表、試算表把個人和出租資金混在一起，或報稅員的合計數與銀行記錄不符：這些情況都要在提交前逐行處理。請見個人報稅和記帳。
• 當年有公寓特別攤派、儲備基金收費或大額維修：CRA 的頁面並沒有涵蓋每一種情況。請先看維修或資本性支出，再針對每一項不確定的費用尋求個人報稅協助。
• 您出租自住房屋中的房間或套房，或提供短租：請見套房支出的分攤和 Airbnb 屬於租金收入還是經營收入。
• 您與別人共同擁有出租房產，或由您的公司持有：請見共同擁有的出租房產或出租房產控股公司的帳簿。
• 您的出租房產出現虧損，或再融資或信用額度為其中一部分提供了資金：請見租金虧損與 CRA 審查和租賃房產借款利息。
• 您住在加拿大境外，並出租加拿大的房產：租金一般會被預扣稅款，並適用不同的申報規定。請見非居民房東和跨境稅務協助。
• 以前年度的租金或帳簿缺失：請見補交未提交的稅表和用銀行對帳單重建帳簿，並尋求記帳協助。