美國賣房資本利得稅：5 年內住滿 2 年免稅規則

賣房要繳資本利得稅嗎？

符合下列三項測試，且沒有下列兩種禁止情形時，您出售主要住所的收益最多可排除 $250,000，已婚聯合申報為 $500,000（26 U.S.C. 121；Publication 523）。收益是售價減去出售費用和調整後計稅基礎。計稅基礎一般是購入價，加上改良支出，減去折舊。粉刷、修漏水等維護費用不算改良支出。

有兩種情形自動不得適用：5 年內透過 1031 交換取得的房屋，以及須繳離境稅的賣方（Publication 523）。出售主要住所的損失不可扣除。法律沒有年齡限制，也不要求再買另一套房，2 年期滿後可以再次使用免稅額（26 U.S.C. 121(a) 和 (b)(3)）。

如果房子曾出租或用於經營，出售時持有不滿 2 年，夫妻沒有都住過，產權登記在 LLC 或信託名下，或是在離婚、配偶過世之後出售，賣房就不單純。這些情形可能使一部分收益須課稅。

請準備好購入和出售時的結算文件、改良支出的收據、搬進和搬出的日期、您已申報的折舊，以及收到的 1099-S 表。

超過免稅額的收益要繳什麼稅？

持有超過 超過 1 年 的房屋，須課稅的收益屬於長期資本利得，依收入適用 0%、15% 或 20% 的稅率；折舊對應的收益最高按 25% 課稅（Topic 409）。修正後調整總收入超過 $200,000（聯合申報為 $250,000）時，須課稅的收益還可能適用 3.8% 的淨投資所得稅；已排除的收益則不適用（IRS）。

「5 年內住滿 2 年」如何計算？

5 年從出售日往前推算；每項 2 年測試須滿 24 個整月或 730 天，可由多段時間加總（26 CFR 1.121-1(c)）。出售日以 1099-S 表第 1 欄的日期為準；沒有該表時，以產權移轉日和買方承擔所有權負擔與利益之日中較早者為準（Publication 523）。

• 所有權和居住不必同時。 如果在 5 年內兩項測試都達標，您購屋前以租客身份在該房屋居住的年數，可計入居住測試（26 CFR 1.121-1(c)；Topic 701）。
• 短期離開仍算居住。 度假或季節性離開，即使期間房子出租，也算住在那裡的時間。但依法規本身的例子，長達一年的境外休假不算。
• 住進照護機構的時間可計入。 屋主若已無法自理，且在 5 年內在該房屋住滿至少 12 個月，則住在州政府核准的照護機構（如療養院）期間，視為仍住在該房屋（26 U.S.C. 121(d)(7)）。
• 被取代的房屋可計入。 如果先前的房屋被毀或被徵收，而您購買這套房屋延後了該筆收益的納稅，則先前房屋的居住時間可計入（26 U.S.C. 121(d)(5)）。
• 部分登記產權的主體視同您本人。 您被視為擁有的授予人信託，或稅務上被忽略的單一所有者實體，視同您本人（26 CFR 1.121-1(c)(3)）。其他類型的實體，請見房屋登記在 LLC 名下。

房子出租過，「5 年內住滿 2 年」規則下還能排除多少？

在您最後一天居住之後、5 年期間內的出租，不會減少免稅額。但從 2009 年 1 月 1 日 起，您和您的配偶或前配偶都沒有把房屋當作主要住所的出租或其他用途期間，如果發生在任一人最後一天居住之前，無論是搬入之前還是兩段居住之間，該期間對應比例的收益仍須課稅（26 U.S.C. 121(b)(5)）。搬出超過 3 年才出售，則 5 年內已住不滿 2 年，無法享有全額免稅；要排除部分收益，須有工作、健康或不可預見的原因（見下文）。

須課稅的比例，是從 2009 年 1 月 1 日 起、您和配偶都沒有居住、且發生在任一人最後居住日之前的天數，除以您擁有該房屋的總天數（Publication 523，Worksheet 3）。與折舊金額相等的收益先剔除，另行課稅。

1997 年 5 月 6 日 之後各期的折舊，一律不得排除；無論您是否已申報折舊，只要本可申報，都要計入（26 U.S.C. 121(d)(6)；Publication 523）。房主出租多年但從未提列折舊，這部分金額仍須課稅。折舊、追回細節和交換，請見出租房產稅務。

持有不滿 2 年就賣房，可以排除部分收益嗎？

賣方若未通過 2 年測試，或距上次已排除收益的出售不足 2 年，只要出售的主要原因是工作調動、健康或不可預見事件，仍可排除部分收益（26 U.S.C. 121(c)）。這些事件可以發生在您、您的配偶、共同所有人，或其他把該房屋當作住所的人身上（Publication 523）。每項安全港規則都要求工作變動或事件發生在您擁有並居住該房屋期間。

不在這些安全港之內時，須以事實證明該事件是主要原因。有利的因素包括：事件發生在您擁有並居住期間，購屋時無法合理預見，且發生在出售前不久（26 CFR 1.121-3）。想換更大的房子、加薪或房價上漲都不符合資格；只對一般健康有益的搬家也不算健康原因。

部分免稅額等於完整上限乘以一個分數。分子是下列三者中最短的一個：您擁有的時間和您居住的時間（兩者都限於這 5 年內），以及距上次已排除收益的出售的時間；分母是 24 個月或 730 天（26 CFR 1.121-3(g)）。聯合申報但未通過聯合測試時，須分別計算每位配偶的金額再加總。

已婚聯合申報的賣房免稅額：誰能享有聯合金額？

已婚夫婦聯合申報，只有同時符合下列條件，才可排除最多 $500,000：任一配偶符合所有權測試，雙方都符合居住測試，且雙方在 2 年內都沒有就其他住所的收益申請免稅（26 U.S.C. 121(b)(2)）。否則，夫婦的上限是假設兩人未婚時各自可得金額之和，並且每人都視為擁有該房屋的時間與任一配偶擁有的時間一樣長。

如果一方配偶是非居民外國人，聯合申報須選擇把該配偶視為美國居民；請見配偶是非居民時的美國報稅。

配偶分開或配偶過世時的規定（26 U.S.C. 121(d)；26 CFR 1.121-4）：

• 分居或離婚。 依離婚或分居文件，配偶或前配偶獲准繼續居住在該房屋時，屋主同樣視為居住在該房屋。
• 從配偶或前配偶取得的房屋。 您可計入對方擁有該房屋的時間，但居住測試須由您自己達標。
• 存活配偶。 未再婚的存活配偶可計入已故配偶的所有權和居住時間；如果房屋在配偶過世後 2 年內出售，且在過世前夫婦已符合聯合測試，則可適用聯合金額。

我有兩套房，哪一套算主要住所？

一個人同一時間只有一個主要住所，也只有該房屋符合資格（Publication 523）。住在兩套房子時，一年中住得最久的那一套，通常是主要住所（26 CFR 1.121-1(b)(2)）。

其他事實也指向同一方向：稅表、駕照、汽車登記和選民登記上的地址；您工作、開戶和收信的地方；以及家人居住的地方。不同年份輪流居住的房屋可以依序符合資格，但 2 年回溯期規則使您不能在 2 年內就兩套房都排除收益。未通過測試的房屋，其收益須課稅，並可能計入淨投資所得稅。

我住在雙拼住宅的其中一戶，或部分房屋用於經營，收益如何分攤？

結果取決於經營或出租的空間是在您的居住範圍之內，還是獨立的單位（26 CFR 1.121-1(e)）。

售價和計稅基礎的分攤方式，與您分攤折舊時的方式相同；如果從未提列折舊，則按樓地板面積分攤（Publication 523）。

軍人或外交人員：五年期間可以延長嗎？

可以。現役軍人、外交人員、情報界雇員，以及在海外服務的和平工作團雇員或志願者，在本人或配偶執行合格的官方長期任務期間，可以選擇暫停計算 5 年期間，最長 10 年（26 U.S.C. 121(d)(9) 和 (12)）。

合格的官方長期任務，是指超過 90 天或期限不定的派令，且駐地距離住所至少 50 英里，或依政府派令住在政府提供的住所（Topic 701）。這項選擇一次只適用於一處房產，可隨時撤銷；方法是提交出售年度的稅表並排除該筆收益（Publication 523）。

最近兩年用過免稅額，或房子來自 1031 交換，還能排除收益嗎？

兩種情形都可能使您無法排除。賣方在本次出售前 2 年內已就另一套房排除過收益，就不能再次排除，除非因工作、健康或不可預見的原因而可排除部分收益（26 U.S.C. 121(b)(3)）。

透過 1031 交換取得的房屋，如果在該交換後 5 年內出售，就不能使用免稅額。計稅基礎來自進行交換者的人也受同樣限制，例如獲贈該房屋的子女（26 U.S.C. 121(d)(10)；Publication 523）。關於交換，請見出租房產稅務。

房子是贈與、親屬過戶或配偶過世後取得的，計稅基礎和年數怎麼算？

計稅基礎取決於您如何取得房屋，可計入的年數則取決於贈與人是誰（Publication 523）。

Publication 523 只在配偶、前配偶或已故配偶的情形下，才計入前任所有人的時間；房屋來自父母或遺產時，在依賴前任所有人的年數之前，請先請人核對計算。把子女加到產權上屬於贈與，請見贈與稅申報。繼承人或遺囑執行人出售父母的房屋，請見遺產與最後一年稅表。

我收到賣房的 1099-S 表，一定要申報嗎？

要。收到 1099-S 表，即使收益全部排除，這筆出售也要填入 8949 表和 Schedule D（Topic 701）。沒有收到 1099-S 表時，只有在部分收益須課稅，或您選擇現在就繳稅、把免稅額留給以後的出售時，才需要申報（Publication 523）。這項選擇可以在稅表到期日（不含延期）後 3 年內作出或撤銷（26 CFR 1.121-4(g)）。

1. 在 8949 表上，按沒有任何排除的情況填寫售價和計稅基礎；若房屋持有超過一年，請填第 II 部分。
2. 在 (f) 欄填代碼 H，並在 (g) 欄以負數填入已排除的收益。如果 1099-S 表上沒有包含出售費用，請把費用加到該負數中，並填代碼 EH（8949 表填表說明）。
3. 折舊對應的收益，以及任何獨立的經營或出租部分的收益，請填入 4797 表。
4. 有 1099-S 表的損失仍須申報，填代碼 L，使淨額為零（Schedule D 填表說明）。

若購屋時使用免稅抵押債券的貸款或抵押貸款抵免證書，即使收益已排除，也可能須在 8828 表上追回。購屋和改良支出的記錄，請保留到出售年度稅表到期日後 3 年（Publication 523）。

舉例

以下例子僅作說明，以美元計。為了讓數字整齊，未計入出售費用。

搬出後出租

一位單身屋主以 US$300,000 購屋，自住五年。之後她搬出並出租三年，期間申報了 US$20,000 的折舊，最後以 US$520,000 賣出。

• 第 1 至 5 年：主要住所。
• 第 6 至 8 年：出租；出售前的 5 年包括她最後居住的 2 年。
• 出售：調整後計稅基礎為 US$280,000（US$300,000 減 US$20,000），收益為 US$240,000。

出租發生在她搬出之後，因此不減少免稅額。與折舊相等的 US$20,000 須課稅；其餘 US$220,000 低於 US$250,000 的上限，可以排除。

14 個月後因工作搬家

一位單身屋主的工作地點離家 10 英里，她在住進該房屋期間換了一份距離 300 英里的新工作，在擁有並居住滿 14 個月後賣房，收益為 US$40,000。這次工作搬家符合 50 英里安全港。部分上限是 US$250,000 的 14/24，約 US$145,800，因此 US$40,000 的收益全部排除。

結婚後有兩套房

夫妻各自在婚前擁有並居住一套房。他們搬進她的房子，他則出售自己的房子，此時他在最近 5 年中仍住滿 2 年，收益為 US$180,000。在兩人的聯合稅表上，他那套房子的上限是 US$250,000，而不是 US$500,000：她從未住在那裡，而且兩人同住不屬於工作、健康或不可預見的原因，因此她的份額為零。他的 US$180,000 收益全部排除。

您的情況不同嗎？

• 房子曾出租、用於經營或登記在信託名下： 須課稅與可排除的收益如何分攤，需要用完整的工作表計算；請尋求個人報稅協助。
• 收益超過您的上限，或在離婚或配偶過世後出售： 請透過個人報稅協助核對上限和計稅基礎，並用每季預估稅款安排付款。
• 房產只用於出租，或您正在做 1031 交換： 請見出租房產稅務。
• 房屋登記在 LLC 名下： 請見LLC 名下的出租房產。
• 房屋在美國境外，或涉及貨幣兌換變動： 請見境外房產。
• 您住在加拿大，要出售美國房產： 請見加拿大居民出售美國房地產。
• 您是加拿大居民，要出售加拿大的房屋： 請見加拿大主要居所免稅規定。
• 您以遺囑執行人或繼承人身份出售父母的房屋： 請見遺產與最後一年稅表。
• 房屋位於您已不再居住的州： 請見非居民州稅表申報門檻。
• 您要贈與房屋，或把子女加到產權上： 請見贈與稅申報。