Kredi başvurusunda serbest çalışan geliri nasıl kanıtlanır

Kredi veren neyi doğrulamaya çalışıyor ve ne istemelisiniz?

Kredi veren, başvurunuzda dayanabileceği geliri belirlemeye çalışır. Tablo veya yazı hazırlatmak için birine ödeme yapmadan önce kredi verenin yazılı kontrol listesini isteyin: gereken dönemleri, kişisel ve işletme beyannamelerini isteyip istemediğini, tablonun bitiş tarihini ve bir CPA'nin imzalamasını beklediği ifadenin tam metnini.

Konut teminatlı kapsama giren tüketici kredilerinde federal kurallar, kredi verenin güncel veya makul biçimde beklenen geliri ya da varlıkları dikkate almasını ve dayandığı tutarları makul ölçüde güvenilir üçüncü taraf kayıtlarıyla doğrulamasını şart koşar. Verilmiş vergi beyannameleri, IRS transkriptleri, ücret formları ve mali kuruluş kayıtları izin verilen örnekler arasındadır. Bu kural her kredi veren için tek bir belge listesi belirlemez, CPA yazısı şart koşmaz ve her işletme kredisi veya kira başvurusu için geçerli değildir. Konut özkaynak kredi limitlerini kapsamaz; bazı ters ipotek, köprü, inşaat ve konut programı kredilerini de geri ödeme kontrollerinin dışında tutar. Federal kanun ayrıca kurumların, uygun basitleştirilmiş yeniden finansmanları gelir doğrulamasından muaf tutmasına izin verir.

ABD'de her işletme türünde gelir hangi vergi beyannamelerinde görünür?

Kredi verene verilmiş beyannameyi ve işletme sonucunu sizin gelirinize bağlayan ekleri verin. Şirket genelindeki kâr, otomatik olarak sahibin geliri değildir.

Bir bireyin sahip olduğu yok sayılan tek üyeli LLC faaliyetini bunun yerine Schedule E veya Schedule F'de bildirebilir; şirket olarak vergilendirilen bir LLC ilgili şirket beyannamesini kullanır (IRS). Diğer K-1 kalemleri sahibin beyannamesinde başka yerlerde de görünebilir (Schedule E talimatları).

Eşler eyalet hukukuna göre kurulmuş bir tüzel kişi dışında bir işletmenin tek sahibiyse, ikisi de fiilen katılıyorsa ve ortak beyanname veriyorsa, ayrı Schedule C veya Schedule F ekli Form 1040 üzerinde nitelikli ortak girişim uygulamasını seçebilirler; bu beyannameyi vermenin ötesinde ayrı bir seçim formu veya son tarih yoktur. Kredi verene bu ekleri verin; bu girişim için Form 1065 veya K-1 yoktur. Eşlerin topluluk malı olarak sahip olduğu nitelikli bir LLC ise bunun yerine eşlerden birinin Schedule C'sinde bildirilebilir. Bu yollar, sahiplerin beyanı nasıl verdiğine bağlıdır (Schedule C talimatları, IRS Publication 541).

Kredi verenin istediği tüm sayfaları ve ekleri ekleyin. Bir beyanname düzeltildiyse kredi verene söyleyin ve düzeltme beyannamesini mi yoksa sonraki hesap değişikliklerini yansıtan bir transkripti mi istediğini sorun; IRS vergi beyannamesi transkripti genellikle sonradan yapılan değişiklikleri değil, asıl beyannameyi gösterir (IRS transkript rehberi).

Kredi veren ne zaman güncel kâr ve zarar tablosu veya bilanço ister?

Kredi veren, son verilen beyanname güncel işletme faaliyetini artık yansıtmadığında ya da gelirinizin arkasındaki işletmeyi incelemek istediğinde güncel tablolar isteyebilir. Hangi ayların dahil edileceğini ve tabloların ne kadar güncel olması gerektiğini sorun; federal doğrulama kuralında tek bir dönemi herkes için geçerli kılan bir tarih yoktur (12 CFR 1026.43).

Kâr ve zarar tablosu, bir dönemdeki gelir ve giderleri gösterir. Bilanço ise tek bir tarihteki varlıkları, borçları ve sahip özkaynağını gösterir (IRS Publication 583). Bunları eksiksiz kayıtlardan siz hazırlayabilir ya da bir muhasebe sorumlusuna veya muhasebeciye hazırlatabilirsiniz. Kredi veren kendi dosyası için daha sıkı bir koşul koyabilir. Kapsama giren bir konut kredisi için bağımsız doğrulama gerekiyorsa kendi hazırladığınız bir tablo, üçüncü taraf kayıtlarıyla desteklenmeli olabilir; düzenleme, üçüncü taraf kaydını tüketicinin hazırladığı belgeden ayrı tanımlar.

Kâr ve zarar tablosu banka kayıtlarıyla ve verilmiş beyannamelerle nasıl uyuşmalı?

Tablo açıkça etiketlenmiş bir dönemi kapsamalı ve kayıtlı işlemleri kanıta kadar izlemelidir. Her işletme hesabını mutabık hale getirin, sonra mevduatlar, satışlar, nakit çekimleri ve vergilendirilebilir kâr arasındaki farkları açıklayın; bu tutarlar farklı sorulara yanıt verir.

IRS'ye göre işletme kayıtları, satış faturaları, mevduat kayıtları, gider faturaları ve ödeme kanıtlarıyla desteklenmiş brüt geliri ve indirimleri göstermelidir. Kredi verene sunulmaya hazır kayıtlar için:

1. Banka ve kart hesap özetlerini özet tarihine kadar mutabık hale getirin. Satışları ve giderleri faturalar, makbuzlar ve ödeme kayıtlarıyla eşleştirin.
2. Hesaplar arası transferleri, sahip katkılarını veya çekimlerini ve alınan kredi tutarlarını veya geri ödemelerini etiketleyin. Bir transferi satışa ya da bir çekimi işletme giderine dönüştürmeyin.
3. Son tamamlanan yılın kayıtlarını verilmiş beyannameyle karşılaştırın. Vergi amortismanı, kapanış kayıtları veya farklı bir muhasebe yöntemi gibi farklar için kısa bir açıklama saklayın. IRS, nakit ve tahakkuk yöntemlerinin gelir ve giderleri farklı zamanlarda kaydettiğini açıklar.
4. Tabloyu sessizce bir beyannameyle uyuşacak şekilde değiştirmek yerine sonraki düzeltmeleri belirtin. Kredi verenin elindeki önceki kopya farklıysa düzeltilmiş dönemi ve bir açıklamayı kredi verene gönderin.

Kayıtlar bir tabloyu destekleyemeyecek kadar gerideyse gecikmiş muhasebe kayıtlarını tamamlama rehberine bakın.

Kâr ve zarar tablosunu bir CPA imzalamak zorunda mı?

Federal ipotek doğrulama kuralında genel bir CPA imzası şartı yoktur. Kredi veren yine de kendi şartları gereği CPA'nin hazırladığı bir tablo, imzalı bir yazı veya resmi bir muhasebe hizmeti isteyebilir. İş yaptırmadan önce bu şartı yazılı olarak alın.

Tek başına bir imza, kredi verene CPA'nin rakamları derleyip derlemediğini, inceleyip incelemediğini, denetleyip denetlemediğini veya yalnızca işletmenin verdiği rakamları iletip iletmediğini söylemez. Kredi veren bir görüş ya da başka bir güvence istiyorsa hangi düzeyde bir işi kabul edeceğini sorun. Texas kurulunun rehberi, CPA'leri, yalnızca vergi işi yaptıktan sonra bunu destekleyecek prosedürler olmadan onay (attestation) ifadesi kullanmamaları konusunda uyarır. Bu rehber Texas'taki CPA'lere yöneliktir; geçerli eyalet kuralları ve mesleki standartlar başka yerlerde farklı olabilir.

Bir CPA yazısı neyi doğrulayabilir?

CPA, izninizle gerçekten yaptığı işten veya gerçekten gördüğü kayıtlardan sınırlı olguları doğrulayabilir. Bir CPA'nin yazı düzenleyip düzenlemeyeceği ve yazının ifadesi, hizmet sözleşmesine, kanıta, eyalet kurallarına ve kredi verenin talebine bağlıdır.

Texas kurulunun rehberi, yalnızca vergi işi yapan bir CPA'nin ya resmi bir onay için gereken prosedürleri uygulayabileceğini ya da açıkça güvence vermeyen bir yazı düzenleyebileceğini söyler. Ödeme gücüne veya borçları karşılama kabiliyetine dair güvence verilmemesi konusunda uyarır. California kurulu da müşteri onayına, üçüncü taraf sorumluluğuna ve onay hizmeti olmadan onay tarzında bir yazı verme riskine dikkat çeker. İki eyalet kurulu da ülke genelinde geçerli bir yazı şablonu oluşturmaz. Bir yazı gelecekteki geliri, ödeme gücünü, kredi onayını veya ödeme performansını garanti etmemelidir.

Kredi veren neden IRS transkripti veya Form 4506-C ister?

IRS transkripti, kredi verenin aldığı vergi bilgilerini IRS kayıtlarıyla karşılaştırmasını sağlar. IRS Income Verification Express Service kapsamında kredi veren, bir IRS hesabı üzerinden veya faksla Form 4506-C talebi gönderir. IRS kayıtları yalnızca siz talebi onayladıktan sonra gönderir. İmzalamadan önce formda yazılı IVES katılımcısını ve kredi vereni, transkript türünü, vergi dönemlerini ve mükellef bilgilerini kontrol edin. İşletme talebi için kabul edilen unvana sahip yetkili bir imzacı gerekir; IRS, Form 4506-C formunu imzadan sonra 120 gün içinde almalıdır.

Form 1040 transkriptiniz için IRS Individual Online Account hesabınızı kullanın, postayla isteyin veya Form 4506-T ile başvurun. Ortaklık veya şirket transkripti için uygunsanız işletme vergi hesabını, Form 4506-T'yi veya IRS işletme ve özel vergi hattını kullanın (IRS işletme transkripti rehberi). İşletme beyannamesi transkripti ekli açıklamaları göstermez; bu yüzden kredi verenin istediği K-1'i ayrıca gönderin. Bireysel transkript rehberi, beyanname transkriptinin asıl Form 1040 ve eklerindeki çoğu kalemi, hesap transkriptinin ise sonraki değişiklikleri gösterdiğini söyler. Ücret ve gelir transkripti IRS'nin aldığı bilgi bildirimlerini gösterir ve eksik olabilir. Kredi verenin hangi türü kabul edeceğini sorun; kendi kopyanızı göndermek onun doğrulama sürecinin yerini tutmayabilir.

Kredi veren ücretleri mi, işletme kârını mı, yoksa ikisini birden mi sayar?

Belgelenen hangi tutarları kullanacağını yalnızca kredi veren söyleyebilir. Her gelir kalemini ayrı gösterin ve programının bunları nasıl ele aldığını sorun; özellikle ücret ve aktarmalı vergilendirilen (pass-through) kâr aynı işletmeden geliyorsa.

Şahıs işletmesi sahibi için Schedule C kârı, kişisel hesaba aktarılan paradan farklıdır. Ortaklık dağıtımı, ortağın gelirden dağıtılabilir payını belirlemez; K-1'deki garantili ödemeleri bu paydan ayrı gösterin (IRS Publication 541). Bir S şirketi hissedarının Form W-2'de ücreti ve Schedule K-1'de gelir payı olabilir; dağıtım bunların hiçbiriyle aynı şey değildir (IRS Publication 525). S şirketinizden ücret alıyorsanız kredi verenin güncel ücretleri doğrulamak için son bordro belgelerini de isteyip istemediğini sorun (12 CFR 1026.43). Bir C şirketinin dağıtılmamış kârı ayrı şirket mükellefine aittir; sahip bunun yerine ücretlerini veya temettülerini belgeleyebilir (IRS). Şirket kârını, K-1 gelirini, ücretleri ve nakit çekimlerini desteklenmeyen tek bir toplamda birleştirmekten kaçının.

Sahip transferlerinin nasıl kaydedileceği için LLC'den kendinize ödeme yapmak rehberine bakın. S şirketi maaşı sorusu için S şirketi sahibi maaşı rehberine bakın.

Gelirim düştüyse veya işletme yeni kurulduysa ne olur?

Değişikliği hangi kayıtların gösterdiğini kredi verene söyleyin ve kredi programının hangi alternatif kanıtı kabul ettiğini sorun. Güncel kâr ve zarar tablosu, yakın tarihli banka kayıtları, sözleşmeler ve işletmenin ne zaman başladığına dair bir açıklama olguları belgelemeye yardımcı olabilir; ancak bunlar önceki beyannamelerin var olmasını sağlamaz ve kredi verenin öngörülen geliri kullanacağını garanti etmez.

Konut teminatlı kapsama giren krediler için federal kural, kredi verenin güncel veya makul biçimde beklenen geliri dikkate almasını ve dayandığı tutarları doğrulamasını ister. İki yıllık beyanname için genel bir şart getirmez ve kredi vereni bir düşüşü yok saymaya yönlendirmez. Federal kanun, ipotek kredisi verenin belgelenmiş mevsimlik veya düzensiz küçük işletme gelirini dikkate almasına izin verir. Kontrol listesi sağlayamayacağınız beyannameleri istiyorsa CPA yazısı istemeden önce kredi verenin yazılı istisna sürecini sorun.

Son tarihten önce muhasebeciye ne göndermelisiniz?

Muhasebeciye kredi verenin tam talebini ve son tarihini gönderin. Muhasebeci bilgileri kredi verenle paylaşacaksa hangi yazılı iznin gerektiğini sorun ve alıcıyı ve açıklanacak bilgileri belirtin (IRS, Texas kurulunun rehberi). Muhasebecinin ayrıca bir tablonun veya yazının dayandığı kayıtlara ve istenen ifadenin desteklenebilir olup olmadığına karar vermek için zamana ihtiyacı vardır.

• Kredi verenin kontrol listesi veya yazı formu, iletişim bilgileri, gereken dönemler, tablo tarihi ve teslim son tarihi.
• Verilmiş kişisel ve işletme beyannameleri ekleriyle birlikte, mevcut transkriptler ve varsa düzeltme beyannameleri.
• Güncel muhasebe kayıtları ve her işletme hesabı için mutabık banka ve kart hesap özetleri.
• Satış kayıtları, faturalar, makbuzlar, bordro kayıtları, kredi hesap özetleri ve büyük transferlerin açıklamaları.
• Yazı işletmenin hukuki yapısını veya sizin sahipliğinizi ele alacaksa kuruluş veya sahiplik kayıtları.
• Değişen geliri, eksik kayıtları ve kredi verene daha önce gönderilmiş tabloyu belirten bir not.

Muhasebeciden son tarihe kadar hangi hizmetin tamamlanabileceğini belirtmesini isteyin. Yalnızca kayıtların tutulmasında yardım istiyorsanız kendi muhasebe kayıtlarınızı tutmak mı, muhasebe sorumlusu mu rehberine bakın.

Örnek

Yalnızca örnek ABD doları tutarlarıdır. Bir şahıs işletmesi sahibinin yıl başından bugüne güncel kayıtları US$80.000 satış ve US$50.000 işletme gideri gösteriyor; kâr US$30.000 oluyor. US$10.000 sahibin kendi parasının işletme hesabına aktarılmasından geldiği için banka mevduatları toplam US$90.000. Sahip ayrıca kişisel kullanım için US$12.000 çekti; bu çekim bir işletme gideri değildir.

Kredi veren, belirtilen dönem için US$30.000 kâr gösteren bir kâr ve zarar tablosunu, banka kayıtlarını ve US$10.000 transferi ile US$12.000 çekimi açıklayan kısa bir notu alır. Daha önce verilmiş Schedule C önceki dönemi destekler. Güncel geliri hangi tutarla kullanacağına kredi veren karar verir; banka toplamlarının hiçbiri tek başına bunu kanıtlamaz.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kayıtlarınız eksik: güvenilir bir tablo istemeden önce kayıtları yeniden oluşturun. Bkz. gecikmiş muhasebe kayıtlarını tamamlama.
• Kayıtları kimin tutması gerektiğinden emin değilsiniz: bkz. kendi muhasebe kayıtlarınızı tutmak mı, muhasebe sorumlusu mu.
• LLC çekimleriniz kârla uyuşmuyor: bkz. LLC'den kendinize ödeme yapmak.
• S şirketi ücretiniz ve K-1 geliriniz farklı: bkz. S şirketi sahibi maaşı.
• Kredi veren imzalı güvence istiyor veya beyannameleriniz ile kayıtlarınız çelişiyor: kapsamın değerlendirilebilmesi için tam talebi, verilmiş beyannameleri ve güncel kayıtları göndererek muhasebe kayıt desteği isteyin.