미국 대출 심사용 자영업 소득 증명

대출 기관은 무엇을 확인하려는 것이며, 무엇을 요청해야 하나요?

대출 기관은 대출 신청에서 근거로 삼을 수 있는 소득을 확인하려는 것입니다. 재무 보고서나 확인서 작성을 맡기고 비용을 내기 전에 대출 기관의 서면 제출 서류 목록을 요청하십시오. 요구하는 기간, 개인과 사업체 신고서를 모두 원하는지, 보고서 기준일, CPA가 서명해야 하는 정확한 문구를 확인해야 합니다.

규정이 적용되는 주택담보 소비자 대출에는 연방 규정에 따라 대출 기관이 현재 소득이나 합리적으로 예상되는 소득 또는 자산을 고려하고, 근거로 삼는 금액을 합리적으로 신뢰할 수 있는 제삼자 기록으로 확인해야 합니다. 제출한 세금 신고서, IRS 증명서, 급여 관련 서식, 금융기관 기록이 허용되는 예시에 포함됩니다. 이 규정이 모든 대출 기관에 동일한 서류 목록을 정하는 것은 아니며, CPA 확인서를 요구하거나 모든 사업 대출 또는 임대 신청에 적용되는 것도 아닙니다. 주택담보 한도대출(HELOC)은 제외되며, 일부 역모기지, 브리지론, 건설 대출, 주택 지원 프로그램 대출은 상환 능력 확인에서 제외됩니다. 연방법은 또한 요건을 갖춘 간소화 재융자에 대해 기관이 소득 확인을 면제할 수 있게 허용합니다.

사업체 유형별로 소득은 어느 신고서에 나오나요?

제출한 신고서와, 사업 결과가 본인에게 어떻게 이어지는지 보여 주는 서식을 대출 기관에 제출하십시오. 사업체 전체의 이익이 자동으로 소유주의 소득과 같은 것은 아닙니다.

개인이 소유한 단일 구성원 LLC가 별도 납세자로 취급되지 않는 경우에는 그 사업을 Schedule E 또는 F에 보고할 수도 있습니다. 법인으로 과세되는 LLC는 그에 해당하는 법인 신고서를 사용합니다(IRS). 그 밖의 K-1 항목은 소유주의 신고서 다른 곳에 나올 수 있습니다(Schedule E 작성 안내).

주 법상 사업체가 아닌 형태로 부부만 사업을 소유하고, 두 사람 모두 실질적으로 사업에 참여하며, 부부 합산으로 신고한다면 Form 1040에서 Schedule C 또는 F를 각자 작성하는 적격 공동사업(qualified joint venture) 방식을 선택할 수 있습니다. 이 신고서를 제출하는 것 외에 별도의 선택 서식이나 기한은 없습니다. 이 경우 해당 Schedule을 대출 기관에 제출하십시오. 그런 사업에는 Form 1065나 K-1이 없습니다. 부부가 부부 공동재산으로 소유한 적격 LLC는 한 사람의 Schedule C에 보고할 수도 있습니다. 어느 방식이 적용되는지는 소유주가 어떻게 신고했는지에 따라 다릅니다(Schedule C 작성 안내, IRS Publication 541).

대출 기관이 요청하는 모든 페이지와 서식을 포함하십시오. 신고서를 수정했다면 대출 기관에 알리고, 수정 신고서를 원하는지 아니면 이후의 계정 변경이 반영된 증명서를 원하는지 물어보십시오. IRS 신고서 증명서(tax return transcript)에는 보통 이후 변경 내용이 아니라 원래 제출한 신고서가 나옵니다(IRS 증명서 안내).

대출 기관은 언제 최신 손익계산서나 재무상태표를 요구하나요?

마지막으로 제출한 신고서가 최근의 영업 상황을 더 이상 설명하지 못하거나, 소득의 바탕이 된 사업체를 살펴보려는 경우 대출 기관이 최신 재무 보고서를 요청할 수 있습니다. 어느 달까지 포함해야 하고 보고서가 얼마나 최근이어야 하는지 물어보십시오. 연방 소득 확인 규정에는 모든 경우에 공통되는 특정 기간이 정해져 있지 않습니다(12 CFR 1026.43).

손익계산서는 일정 기간의 수입과 경비를 보여 줍니다. 재무상태표는 특정 날짜의 자산, 부채, 소유주 지분을 보여 줍니다(IRS Publication 583). 장부가 완전하다면 본인이 직접 작성하거나 장부 담당자 또는 회계사에게 맡길 수 있습니다. 대출 기관은 자체 심사 파일에 더 엄격한 조건을 둘 수도 있습니다. 규정이 적용되는 주택담보대출에서 독립적인 확인이 필요하다면, 직접 작성한 재무 보고서에는 뒷받침하는 제삼자 기록이 필요할 수 있습니다. 규정은 제삼자 기록을 소비자가 작성한 서류와 구분해 따로 정의합니다.

손익계산서는 은행 기록과 제출한 신고서와 어떻게 맞아야 하나요?

보고서는 기간이 분명히 표시되어야 하고, 기록된 거래를 증빙까지 거슬러 올라가 확인할 수 있어야 합니다. 사업 계좌별로 대사한 다음, 입금액, 매출, 현금 인출, 과세 이익 사이의 차이를 설명하십시오. 이 금액들은 서로 다른 질문에 답합니다.

IRS 안내에 따르면 사업 장부는 총수입과 소득공제를 보여 주고, 청구서, 입금 기록, 매입 청구서, 지급 증빙으로 뒷받침되어야 합니다. 대출 심사에 쓸 장부는 다음과 같이 준비하십시오.

1. 은행·카드 명세서를 재무 보고서 기준일까지 대사하십시오. 매출과 경비를 청구서, 영수증, 지급 기록과 맞춰 보십시오.
2. 계좌 간 이체, 소유주 출자금 또는 인출금, 대출금 입금이나 상환을 구분해 표시하십시오. 이체를 매출로, 인출금을 사업 경비로 바꾸어 기록하지 마십시오.
3. 마지막으로 마감한 연도의 장부를 제출한 신고서와 비교하십시오. 세무상 감가상각, 결산 분개, 다른 회계 방법처럼 차이가 나는 부분은 짧게 설명을 적어 두십시오. IRS 설명에 따르면 현금주의와 발생주의는 수입과 경비를 서로 다른 시점에 인식합니다.
4. 나중에 정정이 필요한 부분은 보고서를 신고서에 맞추려고 임의로 고치지 말고 정정 사항을 따로 밝혀 두십시오. 이전에 보낸 사본과 다르다면 정정한 기간과 설명을 대출 기관에 보내십시오.

장부가 너무 많이 밀려 보고서를 뒷받침할 수 없다면 밀린 장부 따라잡기를 참고하십시오.

손익계산서에 CPA가 서명해야 하나요?

연방 모기지 소득 확인 규정에는 CPA 서명을 일반적으로 요구하는 내용이 없습니다. 다만 대출 기관은 자체 요건에 따라 CPA가 작성한 보고서, 서명된 확인서, 또는 정식 회계 서비스를 요구할 수 있습니다. 작업을 맡기기 전에 그 요건을 서면으로 받으십시오.

서명만으로는 CPA가 수치를 작성(compile)했는지, 검토(review)했는지, 감사(audit)했는지, 아니면 사업체가 제공한 수치를 그대로 전달했는지 대출 기관이 알 수 없습니다. 대출 기관이 의견이나 다른 보증을 원한다면 어느 수준의 업무를 인정하는지 물어보십시오. 텍사스 주 위원회 안내는 CPA가 세금 업무만 했고 이를 뒷받침할 절차를 수행하지 않았으면서 인증(attestation) 문구를 쓰는 것을 경고합니다. 이 안내는 텍사스 주 CPA를 대상으로 하며, 다른 주에서는 적용되는 주 규정과 전문 기준이 다를 수 있습니다.

CPA 확인서로 무엇을 확인할 수 있나요?

CPA는 본인의 허락을 받아, 실제로 수행한 업무나 실제로 확인한 기록에 근거한 제한된 사실을 확인해 줄 수 있습니다. CPA가 확인서를 발급할지와 그 문구는 업무 계약, 증거, 주 규정, 대출 기관의 요청에 따라 달라집니다.

텍사스 주 위원회 안내에 따르면 세금 업무만 한 CPA는 정식 인증에 필요한 절차를 수행하거나, 보증을 전혀 주지 않는다고 분명히 밝히는 확인서를 발급할 수 있습니다. 이 안내는 지급 능력이나 채무 이행 능력을 보증하는 문구를 쓰지 말라고 경고합니다. 캘리포니아 위원회도 고객 동의, 제삼자 책임, 인증 업무 없이 인증 형식의 확인서를 주는 위험을 지적합니다. 두 주 위원회 모두 전국에서 공통으로 쓰는 확인서 양식을 만들지는 않습니다. 확인서는 미래 소득, 지급 능력, 대출 승인, 상환 이행을 보장해서는 안 됩니다.

대출 기관은 왜 IRS 증명서나 Form 4506-C를 요청하나요?

IRS 증명서를 통해 대출 기관은 받은 세금 정보를 IRS 기록과 비교할 수 있습니다. IRS 소득 확인 신속 서비스(IVES)에서는 대출 기관이 IRS 계정이나 팩스로 Form 4506-C 요청을 보냅니다. IRS는 본인이 요청을 승인한 뒤에야 기록을 보냅니다. 서명하기 전에 서식에 적힌 IVES 참여 업체와 대출 기관, 증명서 종류, 과세 기간, 납세자 정보를 확인하십시오. 사업체 요청에는 인정되는 직함을 가진 권한 있는 서명자가 필요하며, IRS는 서명 후 120일 이내에 Form 4506-C를 받아야 합니다.

Form 1040 증명서는 IRS 개인 온라인 계정을 이용하거나 우편으로 요청하거나 Form 4506-T를 제출해서 받을 수 있습니다. 파트너십이나 법인의 증명서는 자격이 되면 사업체 세금 계정을 이용하거나, Form 4506-T를 쓰거나, IRS 사업체·특수세금 전화(business and specialty tax line)를 이용할 수 있습니다(IRS 사업체 증명서 안내). 사업체 신고서 증명서에는 첨부 명세서가 나오지 않으므로 대출 기관이 요청한 K-1은 따로 보내십시오. 개인 증명서 안내에 따르면 신고서 증명서(return transcript)에는 원래 제출한 Form 1040과 첨부 서식의 대부분 항목이 나오고, 계정 증명서(account transcript)에는 이후의 변경 내용이 나옵니다. 급여 및 소득 증명서(wage and income transcript)에는 IRS가 받은 소득 명세서가 나오며 누락이 있을 수 있습니다. 어느 종류를 인정하는지 대출 기관에 물어보십시오. 본인이 가진 사본을 보내더라도 대출 기관의 확인 절차를 대신하지 못할 수 있습니다.

대출 기관은 급여, 사업 이익, 아니면 둘 다 소득으로 인정하나요?

증빙된 금액 중 무엇을 쓸지는 대출 기관만 말할 수 있습니다. 각 소득원을 따로 보여 주고 해당 대출 상품이 이를 어떻게 취급하는지 물어보십시오. 특히 급여와 소유주에게 넘어가는(pass-through) 이익이 같은 사업체에서 나온다면 더욱 그렇습니다.

개인사업자의 경우 Schedule C의 이익은 개인 계좌로 옮긴 돈과 다릅니다. 파트너십의 분배금은 파트너의 소득 배분 몫을 정하지 않으므로, K-1의 보증 지급액은 그 몫과 따로 보여 주십시오(IRS Publication 541). S corporation 주주는 Form W-2의 급여와 Schedule K-1의 소득 몫을 받을 수 있으며, 분배금은 그 둘 중 어느 것과도 같지 않습니다(IRS Publication 525). S corporation에서 급여를 받는다면 현재 급여를 확인하기 위해 대출 기관이 최근 급여 명세서도 필요한지 물어보십시오(12 CFR 1026.43). C corporation의 미분배 이익은 별도 납세자인 법인에 속하며, 소유주는 대신 급여나 배당금을 증빙할 수 있습니다(IRS). 사업체 이익, K-1 소득, 급여, 현금 인출을 근거 없이 하나의 합계로 더하지 마십시오.

소유주 이체를 어떻게 기록해야 하는지는 LLC에서 본인 급여 지급하기를 참고하십시오. S corporation 급여 문제는 S corporation 소유주 급여를 참고하십시오.

소득이 줄었거나 사업을 시작한 지 얼마 안 되었다면 어떻게 하나요?

변화를 보여 주는 기록이 무엇인지 대출 기관에 알리고, 해당 대출 상품이 어떤 대체 증빙을 인정하는지 물어보십시오. 최신 손익계산서, 최근 은행 기록, 계약서, 사업 시작 시점에 대한 설명은 사실을 입증하는 데 도움이 될 수 있지만, 존재하지 않는 과거 신고서를 대신해 주지는 않으며 대출 기관이 예상 소득을 사용한다고 보장하는 것도 아닙니다.

규정이 적용되는 주택담보 대출에서 연방 규정은 대출 기관이 현재 소득이나 합리적으로 예상되는 소득을 고려하고 근거로 삼는 금액을 확인하라고 요구합니다. 모든 경우에 2년 치 신고서를 요구하는 것은 아니며, 소득 감소를 무시하라는 것도 아닙니다. 연방법은 모기지 대출 기관이 증빙된 계절적 또는 불규칙한 소규모 사업 소득을 고려하도록 허용합니다. 제출 서류 목록이 제출할 수 없는 신고서를 요구한다면, CPA 확인서를 요청하기 전에 대출 기관의 서면 예외 절차를 문의하십시오.

기한 전에 회계사에게 무엇을 보내야 하나요?

대출 기관의 정확한 요청 내용과 기한을 회계사에게 보내십시오. 회계사가 대출 기관과 정보를 공유한다면 어떤 서면 동의가 필요한지 묻고, 수령인과 공개할 정보를 명시하십시오(IRS, 텍사스 주 위원회 안내). 회계사는 재무 보고서나 확인서의 근거가 되는 기록과, 요청받은 문구를 뒷받침할 수 있는지 판단할 시간도 필요합니다.

• 대출 기관의 제출 서류 목록 또는 확인서 양식, 연락처, 요구 기간, 보고서 기준일, 제출 기한.
• 제출한 개인 및 사업체 신고서와 서식, 받을 수 있는 증명서, 수정 신고서.
• 최신 장부 기록과 모든 사업 계좌의 대사된 은행·카드 명세서.
• 매출 기록, 청구서, 영수증, 급여 기록, 대출 명세서, 큰 금액 이체에 대한 설명.
• 확인서에서 사업체나 본인의 지분을 다뤄야 한다면 설립 서류 또는 소유 관계 기록.
• 소득 변동, 빠진 기록, 이미 대출 기관에 보낸 이전 보고서를 알려 주는 메모.

기한까지 어떤 서비스를 끝낼 수 있는지 회계사에게 명시해 달라고 요청하십시오. 기록 관리만 도움이 필요하다면 직접 장부 관리와 장부 담당자 고용 비교를 참고하십시오.

예시

설명용 미국 달러 금액일 뿐입니다. 개인사업자의 올해 누적 장부에 매출 US$80,000과 사업 경비 US$50,000이 있어 이익이 US$30,000입니다. 은행 입금 합계는 US$90,000인데, 그중 US$10,000은 소유주가 사업 계좌로 옮긴 본인 돈이기 때문입니다. 소유주는 개인 용도로 US$12,000도 인출했으며, 이 인출금은 사업 경비가 아닙니다.

대출 기관은 해당 기간의 이익 US$30,000을 보여 주는 손익계산서와 은행 기록, 그리고 이체 US$10,000과 인출금 US$12,000에 대한 짧은 설명을 받습니다. 이전에 제출한 Schedule C가 그 앞 기간을 뒷받침합니다. 어떤 현재 소득을 사용할지는 대출 기관이 결정하며, 은행 합계만으로는 그 소득이 증명되지 않습니다.

상황이 다르다면

• 기록이 불완전한 경우: 믿을 수 있는 재무 보고서를 요청하기 전에 기록을 다시 만드십시오. 밀린 장부 따라잡기를 참고하십시오.
• 누가 장부를 관리해야 할지 모르겠는 경우: 직접 장부 관리와 장부 담당자 고용 비교를 참고하십시오.
• LLC 인출금이 이익과 맞지 않는 경우: LLC에서 본인 급여 지급하기를 참고하십시오.
• S corporation의 급여와 K-1 소득이 서로 다른 경우: S corporation 소유주 급여를 참고하십시오.
• 대출 기관이 서명된 보증을 요구하거나 신고서와 장부가 서로 맞지 않는 경우: 정확한 요청 내용, 제출한 신고서, 최신 기록을 가지고 장부 관리 도움을 요청해 업무 범위를 판단받으십시오.