Como comprovar renda de autônomo para um credor

O que o credor quer verificar e o que você deve pedir?

O credor quer definir qual renda pode considerar no seu pedido. Antes de pagar alguém para preparar uma demonstração ou uma carta, peça a lista de exigências por escrito: os períodos exigidos, se ele quer declarações pessoais e empresariais, a data final da demonstração e as palavras exatas que espera que um CPA assine.

Nos empréstimos ao consumidor cobertos e garantidos por imóvel residencial, as regras federais exigem que o credor considere a renda ou os ativos atuais ou razoavelmente esperados e verifique os valores em que se baseia com registros de terceiros razoavelmente confiáveis. Declarações fiscais entregues, transcrições do IRS, formulários de salários e registros de instituições financeiras estão entre os exemplos permitidos. Essa regra não define uma lista única de documentos para todos os credores, não exige carta de CPA e não se aplica a todo empréstimo empresarial ou pedido de aluguel. Ela exclui as linhas de crédito com garantia imobiliária (home equity lines of credit) e, das suas verificações de pagamento, certos empréstimos reversos, de transição, de construção e de programas habitacionais. A lei federal também permite que agências isentem da verificação de renda os refinanciamentos simplificados elegíveis.

Quais declarações fiscais mostram a renda de cada tipo de empresa?

Dê ao credor a declaração entregue e os schedules que ligam o resultado da empresa a você. O lucro da empresa como um todo não é automaticamente igual à renda do proprietário.

Uma LLC de um único membro desconsiderada, de propriedade de uma pessoa física, pode informar sua atividade no Schedule E ou F; uma LLC tributada como corporação usa a declaração de corporação correspondente (IRS). Outros itens do K-1 podem aparecer em outras partes da declaração do proprietário (instruções do Schedule E).

Se os cônjuges são os únicos proprietários de um negócio que não é uma entidade constituída segundo a lei estadual, ambos participam de forma substancial (materially participate) e entregam declaração conjunta, eles podem optar pelo tratamento de empreendimento conjunto qualificado (qualified joint venture) no Form 1040, com Schedules C ou F separados; não há formulário de opção separado nem prazo além da entrega dessa declaração. Entregue esses schedules ao credor; não há Form 1065 nem K-1 para esse empreendimento. Uma LLC qualificada, de propriedade dos cônjuges como bens comunitários (community property), pode ser informada no Schedule C de um dos cônjuges. Esses caminhos dependem de como os proprietários entregaram a declaração (instruções do Schedule C, IRS Publication 541).

Inclua todas as páginas e schedules que o credor pedir. Se uma declaração foi retificada, avise o credor e pergunte se ele quer a declaração retificadora ou uma transcrição que reflita alterações posteriores na conta; uma transcrição da declaração (return transcript) do IRS normalmente mostra a declaração original, e não alterações feitas depois (guia de transcrições do IRS).

Quando o credor pede uma demonstração do resultado ou um balanço patrimonial atuais?

O credor pode pedir demonstrações atuais quando a última declaração entregue não descreve mais a atividade recente ou quando quer examinar o negócio por trás da sua renda. Pergunte quais meses incluir e quão recentes as demonstrações devem ser; a regra federal de verificação não traz uma data que torne um período universal (12 CFR 1026.43).

Uma demonstração do resultado mostra receitas e despesas ao longo de um período. Um balanço patrimonial mostra ativos, passivos e patrimônio do proprietário em uma única data (IRS Publication 583). Você pode prepará-los a partir de uma escrituração completa, ou pedir a um responsável contábil ou contador que o faça. O credor pode estabelecer uma condição mais rígida para o próprio processo. Se ele precisar de verificação independente para um financiamento imobiliário coberto, uma demonstração que você mesmo preparou pode precisar de registros de terceiros como apoio; o regulamento define separadamente um registro de terceiros e um documento preparado pelo consumidor.

Como a demonstração do resultado deve bater com os registros bancários e as declarações entregues?

A demonstração deve cobrir um período claramente identificado e ligar as transações registradas às suas provas. Concilie cada conta da empresa e explique as diferenças entre depósitos, vendas, saques em dinheiro e lucro tributável; esses valores respondem a perguntas diferentes.

O IRS diz que a escrituração da empresa deve mostrar a renda bruta e as deduções, apoiadas em faturas, registros de depósitos, contas de fornecedores e provas de pagamento. Para uma escrituração pronta para o credor:

1. Concilie os extratos de banco e de cartão até a data da demonstração. Relacione vendas e despesas com faturas, recibos e registros de pagamento.
2. Identifique as transferências entre contas, os aportes ou retiradas do proprietário e os valores ou pagamentos de empréstimos. Não transforme uma transferência em venda nem uma retirada em despesa da empresa.
3. Compare a escrituração do último ano concluído com a declaração entregue. Guarde uma explicação curta para diferenças como depreciação fiscal, lançamentos de encerramento ou um método contábil diferente. O IRS explica que os regimes de caixa e de competência reconhecem receitas e despesas em momentos diferentes.
4. Identifique as correções posteriores em vez de alterar a demonstração sem aviso para que ela bata com uma declaração. Envie ao credor o período corrigido e uma explicação, se a cópia anterior dele era diferente.

Se a escrituração está atrasada demais para sustentar uma demonstração, veja como atualizar a escrituração contábil atrasada.

Um CPA precisa assinar a demonstração do resultado?

Nenhuma exigência geral de assinatura de CPA aparece na regra federal de verificação para financiamento imobiliário. Ainda assim, o credor pode pedir uma demonstração preparada por um CPA, uma carta assinada ou um serviço contábil formal, segundo as suas próprias exigências. Obtenha essa exigência por escrito antes de contratar o trabalho.

Só a assinatura não diz ao credor se o CPA compilou, revisou, auditou ou apenas repassou valores fornecidos pela empresa. Se o credor quer uma opinião ou outra garantia (assurance), pergunte que nível de trabalho ele aceita. A orientação do conselho do Texas alerta os CPAs contra o uso de linguagem de atestação depois de fazer apenas trabalho fiscal, sem os procedimentos que a sustentem. Essa orientação trata de CPAs do Texas; as regras estaduais e as normas profissionais aplicáveis podem ser diferentes em outros lugares.

O que uma carta de CPA pode confirmar?

Um CPA pode confirmar fatos limitados, a partir de trabalho realmente executado ou de registros realmente vistos, com a sua autorização. Se um CPA emite uma carta, e com que redação, depende do contrato de serviço, das provas, das regras estaduais e do pedido do credor.

A orientação do conselho do Texas diz que um CPA que faz apenas trabalho fiscal pode executar os procedimentos necessários para uma atestação formal ou emitir uma carta que deixe claro que não dá nenhuma garantia. Ela alerta contra garantias de solvência ou de capacidade de pagar dívidas. O conselho da Califórnia também aponta o consentimento do cliente, a responsabilidade perante terceiros e o risco de emitir uma carta em formato de atestação sem um trabalho de atestação contratado. Nenhum dos conselhos estaduais cria um modelo nacional de carta. Uma carta não deve garantir renda futura, solvência, aprovação do empréstimo nem cumprimento dos pagamentos.

Por que o credor pede uma transcrição do IRS ou o Form 4506-C?

Uma transcrição do IRS permite que o credor compare as informações fiscais que recebe com os registros do IRS. No Income Verification Express Service do IRS, o credor envia um pedido do Form 4506-C por meio de uma conta no IRS ou por fax. O IRS só envia os registros depois que você aprova o pedido. Antes de assinar, confira o participante do IVES e o credor indicados no formulário, o tipo de transcrição, os períodos fiscais e os dados do contribuinte. Um pedido empresarial precisa de um signatário autorizado com um cargo aceito; o IRS deve receber o Form 4506-C dentro de 120 dias após a assinatura.

Para a transcrição do seu Form 1040, use a sua Individual Online Account do IRS, peça por correio ou envie o Form 4506-T. Para a transcrição de uma sociedade de pessoas ou corporação, use a conta fiscal empresarial, se for elegível, o Form 4506-T ou a linha do IRS para empresas e tributos especiais (guia de transcrições empresariais do IRS). Uma transcrição da declaração empresarial não mostra demonstrações anexas, então envie separadamente qualquer K-1 que o credor pedir. O guia de transcrições individuais diz que a transcrição da declaração mostra a maioria dos itens do Form 1040 original e dos schedules, enquanto a transcrição da conta mostra alterações posteriores. A transcrição de salários e rendimentos mostra as declarações informativas recebidas pelo IRS, que podem estar incompletas. Pergunte ao credor qual tipo ele aceita; enviar a sua própria cópia pode não substituir o processo de verificação dele.

O credor vai considerar salários, lucro da empresa ou os dois?

Só o credor pode dizer quais valores documentados ele usará. Mostre cada fonte de renda separadamente e pergunte como o programa dele as trata, principalmente quando salário e lucro repassado (pass-through) vêm da mesma empresa.

Para um autônomo (sole proprietor), o lucro do Schedule C é diferente do dinheiro transferido para uma conta pessoal. Uma distribuição de uma sociedade de pessoas não define a parte da renda que cabe ao sócio (distributive share); mostre os pagamentos garantidos do K-1 separadamente dessa parte (IRS Publication 541). O acionista de uma corporação S pode ter salário no Form W-2 e uma parte da renda no Schedule K-1; uma distribuição não é igual a nenhum dos dois (IRS Publication 525). Se você recebe salário da sua corporação S, pergunte se o credor também precisa de holerites recentes para verificar o salário atual (12 CFR 1026.43). O lucro não distribuído de uma corporação C pertence ao contribuinte separado, que é a corporação; o proprietário pode, em vez disso, documentar salário ou dividendos (IRS). Evite somar lucro da empresa, renda do K-1, salário e saques em dinheiro em um único total sem comprovação.

Para saber como registrar as transferências do proprietário, veja como pagar a si mesmo em uma LLC. Para a questão do salário em uma corporação S, veja Salário do proprietário de corporação S.

E se a renda caiu ou o negócio começou há pouco tempo?

Diga ao credor quais registros mostram a mudança e pergunte que outras provas o programa de crédito dele aceita. Uma demonstração do resultado atual, registros bancários recentes, contratos e uma explicação de quando o negócio começou podem ajudar a documentar os fatos, mas não fazem declarações anteriores passarem a existir nem garantem que o credor usará renda projetada.

Para empréstimos cobertos garantidos por imóvel residencial, a regra federal pede que o credor considere a renda atual ou razoavelmente esperada e verifique os valores em que se baseia. Ela não impõe uma exigência universal de dois anos de declarações nem manda o credor ignorar uma queda de renda. A lei federal permite que um credor hipotecário considere renda sazonal ou irregular documentada de pequenas empresas. Se a lista de exigências pede declarações que você não pode fornecer, peça o processo de exceção por escrito antes de solicitar uma carta de CPA.

O que enviar ao contador antes do prazo?

Envie ao contador o pedido exato do credor e o prazo. Se o contador for compartilhar informações com o credor, pergunte qual consentimento por escrito é necessário e indique o destinatário e as informações a divulgar (IRS, orientação do conselho do Texas). O contador também precisa dos registros por trás de uma demonstração ou carta, e de tempo para decidir se a redação pedida tem respaldo.

• A lista de exigências ou o modelo de carta do credor, dados de contato, períodos exigidos, data da demonstração e prazo de entrega.
• Declarações pessoais e empresariais entregues, com schedules, transcrições disponíveis e quaisquer declarações retificadoras.
• Registros atuais da escrituração contábil e extratos de banco e de cartão conciliados de todas as contas da empresa.
• Registros de vendas, faturas, recibos, registros da folha de pagamento, extratos de empréstimos e explicações de transferências grandes.
• Registros de constituição ou de propriedade, se a carta precisar tratar da entidade ou da sua participação.
• Uma nota indicando renda alterada, registros que faltam e qualquer demonstração anterior já enviada ao credor.

Peça ao contador que diga qual serviço pode ser concluído até o prazo. Se você só precisa de ajuda para manter os registros, veja fazer a própria escrituração ou contratar um responsável contábil.

Exemplo

Apenas valores ilustrativos em dólares americanos. A escrituração de um autônomo (sole proprietor) no ano até a data atual mostra US$80.000 em vendas e US$50.000 em despesas da empresa, o que dá US$30.000 de lucro. Os depósitos bancários somam US$90.000 porque US$10.000 foram dinheiro do próprio proprietário transferido para a conta da empresa. O proprietário também retirou US$12.000 para uso pessoal; essa retirada não é despesa da empresa.

O credor recebe uma demonstração do resultado que mostra US$30.000 de lucro no período indicado, mais os registros bancários e uma explicação curta da transferência de US$10.000 e da retirada de US$12.000. O Schedule C entregue do período anterior sustenta esse período. O credor decide qual renda atual vai usar; nenhum dos totais bancários, sozinho, a comprova.

E no seu caso é diferente?

• Seus registros estão incompletos: refaça-os antes de pedir uma demonstração confiável. Veja como atualizar a escrituração contábil atrasada.
• Você não sabe quem deve manter a escrituração: veja fazer a própria escrituração ou contratar um responsável contábil.
• As retiradas da sua LLC não batem com o lucro: veja como pagar a si mesmo em uma LLC.
• O salário e a renda do K-1 da sua corporação S são diferentes: veja Salário do proprietário de corporação S.
• O credor exige uma garantia assinada, ou suas declarações e sua escrituração se contradizem: peça ajuda com a escrituração contábil levando o pedido exato, as declarações entregues e os registros atuais, para que o escopo possa ser avaliado.