自雇人士如何向贷款机构证明收入

贷款机构要核实什么，您应该先问清哪些要求？

贷款机构需要确定哪些收入可以作为审批您申请的依据。在付费请人编制报表或出具证明信之前，先索取书面清单：需要涵盖哪些期间，是否需要个人及企业报税表，报表截止日期，以及希望 CPA 签署的确切措辞。

对于规定范围内、以住宅作抵押的消费贷款，联邦规定要求贷款方考虑当前或合理预期的收入或资产，并用合理可靠的第三方记录核实其所依赖的金额。已提交的报税表、IRS 税务记录摘要、工资税表及金融机构记录都是允许使用的材料。这项规定并没有为所有贷款机构设定统一材料清单，也没有要求 CPA 证明信，更不适用于所有商业贷款或租房申请。它不涵盖房屋净值信用额度贷款，也将某些反向抵押贷款、过桥贷款、建筑贷款及住房项目贷款排除在还款能力审核之外。联邦法律还允许有关机构免除符合条件的简化再融资贷款的收入核验要求。

不同企业类型的收入体现在哪些报税表上？

向贷款机构提供已提交的报税表，以及能将企业经营结果对应到您个人的附表。整个公司的利润并不自动等于老板的个人收入。

由个人持有、税务上不单独视为实体的单成员 LLC，也可能通过 Schedule E 或 F 申报经营活动；按公司纳税的 LLC 则使用相应的公司报税表（IRS）。K-1 上的其他项目可能体现在老板报税表的其他位置（Schedule E 填表说明）。

如果夫妻是企业的唯一所有者，企业并非按州法律设立的实体，双方都实质参与经营并联合报税，就可以选择合资格夫妻合营企业待遇，在 Form 1040 中分别使用各自的 Schedule C 或 F 申报；除提交该报税表外，没有单独的选择表格或截止日期。向贷款机构提供这些附表；这类合营企业没有 Form 1065 或 K-1。夫妻以共同财产形式持有且符合条件的 LLC，也可能在一方的 Schedule C 上申报。具体途径取决于所有者实际采用的申报方式（Schedule C 填表说明、IRS Publication 541）。

提供贷款机构要求的所有页面和附表。如果报税表曾经修改，请告知贷款机构，并询问其需要修正后的报税表，还是能反映后续账户变更的税务记录摘要。IRS 的报税表记录摘要通常显示原始报税表，不显示之后的改动（IRS 税务记录摘要指南）。

贷款机构什么时候会要求近期损益表或资产负债表？

如果上一次提交的报税表已无法反映近期经营状况，或者贷款机构想了解支撑您收入的企业，它可能会要求近期报表。请问清应涵盖哪些月份，以及报表需要更新到什么日期；联邦核验规定没有设定适用于所有情况的统一期间（12 CFR 1026.43）。

损益表显示一段期间的收入和费用。资产负债表显示某一天的资产、负债和所有者权益（IRS Publication 583）。您可以根据完整账目自行编制，也可以请记账员或会计师编制。贷款机构可以针对自己的审批材料设定更严格的要求。如果规定范围内的抵押贷款需要独立核验，您自行编制的报表可能还要有第三方记录支持；规定将第三方记录与消费者自行编制的文件分别定义。

损益表应如何与银行记录和已提交的报税表相互核对？

报表应清楚标明涵盖期间，并能从入账交易追溯到凭证。先核对每个企业账户，再解释存款、销售额、现金提取及应税利润之间的差异；这些金额各自说明不同的事情。

IRS 说明，企业账目应显示总收入和可抵扣项目，并有发票、存款记录、账单及付款凭证支持。准备给贷款机构看的账目时：

1. 将银行和信用卡对账单核对至报表截止日。将销售额和费用与发票、收据及付款记录逐一对应。
2. 标明账户间转账、老板注资或提款，以及贷款到账或还款。不要把转账记成销售收入，也不要把老板提款记成营业费用。
3. 将最近一个完整年度的账目与已提交的报税表比较。对税务折旧、结账分录或会计方法不同等差异，保留简短说明。IRS 解释，收付实现制与权责发生制确认收入和费用的时间不同。
4. 标明后续更正，不要为了与报税表一致而悄悄更改报表。如果贷款机构收到的旧版本不同，请提供更正后的期间报表和说明。

如果账目拖欠太久，无法支持报表，请参阅补齐拖欠的账目。

损益表必须由 CPA 签字吗？

联邦抵押贷款核验规定没有普遍要求 CPA 签字。不过，贷款机构仍可按自身要求索取 CPA 编制的报表、签署的证明信或正式会计服务。在委托工作前，请先取得书面要求。

仅凭签名，贷款机构无法知道 CPA 是做了汇编、审阅、审计，还是仅仅转交企业提供的数据。如果贷款机构需要意见或其他形式的鉴证，请询问它接受哪种工作程度。得克萨斯州会计委员会指引提醒 CPA：如果只做过报税工作，没有执行相应程序作为依据，就不应使用鉴证措辞。该指引针对得克萨斯州的 CPA；其他地区适用的州规定和专业准则可能不同。

CPA 证明信可以确认什么？

在您许可的情况下，CPA 可能可以根据实际完成的工作或实际查阅的记录，确认有限范围内的事实。CPA 是否愿意出具证明信，以及如何措辞，取决于委托范围、证据、州规定和贷款机构的要求。

得克萨斯州会计委员会指引指出，只提供报税服务的 CPA 可以执行正式鉴证所需的程序，也可以出具明确不提供任何鉴证保证的信函。该指引提醒 CPA 避免对偿付能力或履行债务的能力作出保证。加利福尼亚州会计委员会也提醒注意客户同意、对第三方的责任，以及未承接鉴证业务却出具类似鉴证信函的风险。这两个州的委员会都没有制定全国通用的信函模板。证明信不应保证未来收入、偿付能力、贷款获批或按时还款。

贷款机构为什么要求 IRS 税务记录摘要或 Form 4506-C？

IRS 税务记录摘要让贷款机构可以将收到的税务信息与 IRS 记录核对。通过 IRS 的收入快速核验服务，贷款机构经 IRS 账户或传真提交 Form 4506-C 申请。只有您批准该申请后，IRS 才会发送记录。签字前，请核对表上列明的 IVES 参与机构和贷款机构、摘要类型、纳税期间及纳税人资料。企业申请须由具有认可职务的获授权人员签署；IRS 必须在签字后的 120 天 内收到 Form 4506-C。

如需您的 Form 1040 记录摘要，可以使用 IRS 个人在线账户、通过邮寄申请，或提交 Form 4506-T。如需合伙企业或公司记录摘要，可在符合条件时使用企业税务账户，也可提交 Form 4506-T，或拨打 IRS 企业及专项税务电话（IRS 企业税务记录摘要指南）。企业报税表记录摘要不显示附加报表，因此贷款机构要求的 K-1 应另行提供。个人税务记录摘要指南说明，报税表记录摘要显示原始 Form 1040 及附表中的大多数项目，账户记录摘要则显示后续变更。工资和收入记录摘要显示 IRS 收到的信息申报表，但可能并不完整。请询问贷款机构接受哪一种；提供您自行取得的副本，可能仍不能替代其核验流程。

贷款机构会计入工资、营业利润，还是两者都计入？

只有贷款机构能确定它会采用哪些有证明的金额。请分别列出每项收入，并询问该贷款项目如何处理，尤其是工资和穿透计税利润来自同一家企业时。

对独资经营者而言，Schedule C 利润不同于转入个人账户的钱。合伙企业分配的款项不决定合伙人应占的收入份额；请将 K-1 上的保证付款与该份额分开列示（IRS Publication 541）。S 型公司股东可能同时有 Form W-2 上的工资及 Schedule K-1 上的收入份额；公司分配的款项不等于其中任何一项（IRS Publication 525）。如果您从自己的 S 型公司领取工资，请询问贷款机构是否还需要近期工资单，以核实当前工资（12 CFR 1026.43）。C 型公司的未分配利润属于独立纳税的公司；老板则可能需要证明工资或股息（IRS）。不要在没有依据的情况下，把公司利润、K-1 收入、工资和现金提款加成一个总数。

关于老板转账应如何记账，请参阅从 LLC 给自己付钱。关于 S 型公司工资问题，请参阅S 型公司老板的工资。

如果收入下降，或者企业刚开业，怎么办？

告诉贷款机构哪些记录反映了变化，并询问该贷款项目接受哪些替代证明。近期损益表、银行记录、合同及企业开业时间说明，可以帮助证明实际情况，但它们无法补出不存在的往年报税表，也不能保证贷款机构会采用预计收入。

对于规定范围内的住宅抵押贷款，联邦规定要求贷款方考虑当前或合理预期的收入，并核实其所依赖的金额。它没有普遍要求提供两年的报税表，也没有要求贷款机构忽略收入下降。联邦法律允许抵押贷款机构考虑有记录支持的小企业季节性或不定期收入。如果材料清单要求的报税表您无法提供，请先索取其书面例外处理流程，再请 CPA 出具证明信。

截止日期前应向会计师提供什么？

将贷款机构的确切要求和截止日期发给会计师。如果会计师需要与贷款机构分享信息，请问清需要哪些书面同意，并指定收件人及允许披露的信息（IRS、得克萨斯州会计委员会指引）。会计师还需要支持报表或证明信的记录，并需要时间判断所要求的措辞是否有足够依据。

• 贷款机构的清单或证明信模板、联系信息、所需期间、报表日期及提交截止日期。
• 已提交的个人及企业报税表和附表、现有税务记录摘要，以及任何修正后的报税表。
• 当前记账记录，以及每个企业账户已经核对的银行和信用卡对账单。
• 销售记录、发票、收据、工资记录、贷款账单及大额转账说明。
• 如果证明信需要说明实体或您的所有权，请提供设立文件或所有权记录。
• 一份说明，列明收入变化、缺失记录，以及已经提供给贷款机构的任何旧报表。

请会计师明确说明在截止日期前可以完成哪些服务。如果您只需要维护账目方面的帮助，请参阅自己记账还是请记账员。

例子

以下美元金额仅作说明。一位独资经营者当前年初至今的账目显示销售额 US$80,000、营业费用 US$50,000，因此利润为 US$30,000。银行存款合计 US$90,000，因为其中 US$10,000 是老板将自己的钱转入了企业账户。老板还提取了 US$12,000 供个人使用；这笔提款不属于营业费用。

贷款机构收到的损益表显示指定期间的利润为 US$30,000，并附有银行记录，以及 US$10,000 转账和 US$12,000 提款的简短说明。此前已提交的 Schedule C 用于证明较早期间的情况。贷款机构决定采用多少当前收入；任何单一银行合计金额都不能独自证明这一点。

您的情况不同？

• 您的记录不完整：先补齐记录，再要求编制可靠的报表。请参阅补齐拖欠的账目。
• 您不确定该由谁维护账目：请参阅自己记账还是请记账员。
• 您从 LLC 的提款与利润不一致：请参阅从 LLC 给自己付钱。
• 您的 S 型公司工资与 K-1 收入不同：请参阅S 型公司老板的工资。
• 贷款机构要求签署鉴证保证，或者报税表与账目有冲突：请携带确切要求、已提交的报税表和当前记录，寻求记账协助，以便评估工作范围。