向貸款機構證明自僱收入：文件清單

貸款機構想核實什麼？您應該向它索取什麼？

貸款機構想確定，在處理您的申請時，哪些收入可以採信。在付費請人準備報表或信函之前，請先向貸款機構索取書面清單：要求的期間、是否需要個人及企業稅表、報表的截止日期，以及它要求 CPA 簽署的確切措辭。

對於以住宅作擔保的受規管消費貸款，聯邦規定要求貸款方考慮您目前或合理預期的收入或資產，並以合理可靠的第三方記錄，核實其所依據的金額。已提交的稅表、IRS 記錄、工資表格及金融機構記錄，都屬於允許的例子。這項規定並沒有為所有貸款機構訂出單一的文件清單，也不要求提供 CPA 信函，且不適用於所有企業貸款或租屋申請。它不涵蓋房屋淨值信用額度，並且在還款能力審查方面，也豁免某些反向抵押、過渡性、建築及住房計劃貸款。聯邦法律還允許有關機構，對符合資格的簡化再融資豁免收入核實。

各類企業的收入，分別看哪些稅表？

請向貸款機構提供已提交的稅表，以及能把企業業績追溯到您個人的附表。公司整體的利潤，並不自動等同於所有者個人的收入。

由個人持有、被忽略實體的單一成員 LLC，也可能改在 Schedule E 或 Schedule F 上申報其業務；按公司課稅的 LLC 則使用相應的公司稅表（IRS）。K-1 的其他項目，也可能出現在所有者稅表的其他位置（Schedule E 填表說明）。

如果配偶雙方是某項業務的唯一所有者、該業務不是州法律下的實體、雙方都實質參與並合併申報，他們可以在 1040 表上選擇適用合資格聯合經營（qualified joint venture）的處理方式，各自填寫獨立的 Schedule C 或 Schedule F；除提交該稅表外，沒有另外的選擇表格或截止日期。請向貸款機構提供這些附表；該項業務沒有 1065 表或 K-1。由配偶按夫妻共有財產（community property）持有的合資格 LLC，也可以改為在其中一方的 Schedule C 上申報。這些做法取決於所有者實際如何申報（Schedule C 填表說明、IRS Publication 541）。

請附上貸款機構要求的所有頁面及附表。如果稅表曾經更正，請告知貸款機構，並詢問它要的是更正後的稅表，還是反映之後帳戶變動的記錄；IRS 的稅表記錄（return transcript）通常顯示原始稅表，不含之後的更改（IRS 稅務記錄指南）。

貸款機構何時會要求最新的損益表或資產負債表？

當最近一次已提交的稅表，已不能反映近期的經營狀況，或貸款機構想了解您收入背後的企業時，它可能會要求最新報表。請詢問要包含哪幾個月，以及報表要多新；聯邦的核實規定並沒有訂出適用於所有情況的統一日期（12 CFR 1026.43）。

損益表顯示一段期間內的收入與費用。資產負債表顯示某一日期的資產、負債及所有者權益（IRS Publication 583）。您可以根據完整的帳簿自行準備，也可以請記帳員或會計師準備。貸款機構可能為自己的檔案訂出更嚴格的條件。如果受規管的房屋貸款需要獨立核實，您自行編製的報表，可能需要第三方記錄作為佐證；該規定把第三方記錄與消費者自行準備的文件分開定義。

損益表應如何與銀行記錄及已提交的稅表對上？

報表應涵蓋標示清楚的期間，並能從已記錄的交易追溯到證據。請為每個企業帳戶完成對帳，然後解釋存款、銷售、現金提款與應稅利潤之間的差異；這些金額回答的是不同的問題。

IRS 指出，企業帳簿應顯示總收入及扣除，並有發票、存款記錄、帳單及付款證明作為支持。要整理出適合提供給貸款機構的帳簿，請做到：

1. 把銀行及信用卡對帳單核對到報表日期。把銷售及費用與發票、收據及付款記錄配對。
2. 標明帳戶之間的轉帳、所有者投入或提款，以及貸款款項或還款。不要把轉帳當成銷售，也不要把提款當成企業費用。
3. 把最近一個完整年度的帳簿與已提交的稅表比較。對於稅務折舊、結帳分錄或不同會計方法等造成的差異，請保留簡短說明。IRS 說明，現金制與權責發生制確認收入與費用的時間不同。
4. 如果之後發現需要更正，請明確指出，不要為了與稅表一致而悄悄改動報表。若貸款機構先前收到的版本有出入，請把更正後的期間及說明一併寄給它。

如果帳簿落後太多，無法支持報表，請參閱補記拖欠的帳簿。

損益表必須由 CPA 簽名嗎？

聯邦房貸核實規定中，並沒有一般性的 CPA 簽名要求。不過，貸款機構仍可依自己的要求，要求由 CPA 編製的報表、簽署的信函或正式的會計服務。在委託工作之前，請先取得書面要求。

單憑簽名，貸款機構無從得知 CPA 做的是編製（compile）、審閱（review）、審計（audit），還是只是轉交企業提供的數字。如果貸款機構想要意見或其他保證，請詢問它可接受哪一級別的工作。德州委員會的指引提醒 CPA，如果只做過稅務工作、沒有支持保證的程序，就不要使用保證性（attestation）措辭。該指引針對的是德州的 CPA；其他州適用的規定及專業準則可能不同。

CPA 信函可以確認什麼？

經您同意，CPA 也許可以根據實際執行的工作或實際看過的記錄，確認有限的事實。CPA 是否出具信函及其措辭，取決於委託內容、證據、各州規定及貸款機構的要求。

德州委員會的指引指出，只做稅務工作的 CPA 可以選擇：執行正式保證所需的程序，或出具明確表示不提供任何保證的信函。該指引提醒不要作出有償債能力或有能力清償債務的保證。加州委員會也指出客戶同意、第三方責任，以及在沒有保證委託的情況下出具類似保證信函的風險。兩州的委員會都沒有訂出全國通用的信函範本。信函不應保證未來的收入、償債能力、貸款獲批或付款表現。

貸款機構為什麼要求 IRS 稅務記錄或 4506-C 表？

IRS 稅務記錄，讓貸款機構可以把收到的稅務資料與 IRS 的記錄比對。在 IRS 的收入驗證快速服務（IVES）下，貸款機構透過 IRS 帳戶或傳真，送出 4506-C 表申請。只有在您批准申請後，IRS 才會發出記錄。在簽名之前，請核對表上列明的 IVES 參與機構及貸款機構、記錄類型、稅務期間及納稅人資料。企業的申請需要由具有認可職銜的授權簽署人簽名；IRS 必須在簽名後 120 天 內收到 4506-C 表。

您自己的 1040 表記錄，可以使用 IRS 個人線上帳戶、郵寄申請，或提交 4506-T 表。合夥企業或公司的記錄，如符合資格可使用企業稅務帳戶、4506-T 表，或致電 IRS 企業及特殊稅務專線（IRS 企業稅務記錄指南）。企業稅表記錄不顯示附件，因此貸款機構要求的 K-1 請另行提供。個人稅務記錄指南指出，稅表記錄（return transcript）顯示原始 1040 表及附表的大部分項目，而帳戶記錄（account transcript）則顯示之後的更改。工資與收入記錄（wage and income transcript）顯示 IRS 收到的資訊申報表，內容可能不完整。請詢問貸款機構接受哪一種類型；自行提供副本，未必能取代它的核實程序。

貸款機構會計算工資、企業利潤，還是兩者都計算？

只有貸款機構才能說明它會採用哪些已證明的金額。請把各項收入來源分開列出，並詢問其計劃如何處理，尤其是工資與穿透實體利潤來自同一個企業時。

對獨資經營者來說，Schedule C 的利潤與轉入個人帳戶的資金並不相同。合夥企業的分配，並不決定合夥人應得的收入份額；請把 K-1 上的保證付款與該份額分開列出（IRS Publication 541）。S 公司股東可能有 W-2 表上的工資，以及 Schedule K-1 上的收入份額；分配與這兩者都不相同（IRS Publication 525）。如果您從自己的 S 公司領取工資，請詢問貸款機構是否還需要最近的薪資單，以核實目前的工資（12 CFR 1026.43）。C 公司未分配的利潤屬於獨立的公司納稅人；所有者則可改為證明自己的工資或股息（IRS）。請避免把公司利潤、K-1 收入、工資及現金提款加成一個沒有依據的總數。

所有者轉帳應如何記錄，請參閱如何從 LLC 支付自己的報酬。有關 S 公司薪金的問題，請參閱 S 公司所有者薪金。

如果收入下降，或企業剛成立不久，怎麼辦？

請告訴貸款機構，哪些記錄顯示了這項變化，並詢問其貸款計劃接受哪些替代證據。最新的損益表、近期的銀行記錄、合約，以及企業何時開始營運的說明，可能有助於證明事實，但它們不能讓以往的稅表憑空出現，也不保證貸款機構會採用預期收入。

對於以住宅作擔保的受規管貸款，聯邦規定要求貸款方考慮目前或合理預期的收入，並核實其所依據的金額。它並沒有統一要求提供兩年的稅表，也沒有要求貸款機構無視收入下降。聯邦法律允許房貸機構考慮有記錄證明的季節性或不規則的小型企業收入。如果清單要求您無法提供的稅表，請在申請 CPA 信函之前，先詢問貸款機構有沒有書面的例外處理程序。

在截止日期前，該把什麼交給會計師？

請把貸款機構的確切要求及截止日期交給會計師。如果會計師要與貸款機構共享資料，請詢問需要什麼書面同意，並註明接收方及要披露的資料（IRS、德州委員會的指引）。會計師還需要報表或信函背後的記錄，以及足夠的時間，判斷所要求的措辭是否有依據。

• 貸款機構的清單或信函格式、聯絡資料、要求的期間、報表日期及送交截止日期。
• 已提交的個人及企業稅表（含附表）、可取得的稅務記錄，以及任何更正後的稅表。
• 最新的記帳記錄，以及每個企業帳戶已對帳的銀行及信用卡對帳單。
• 銷售記錄、發票、收據、工資記錄、借款對帳單，以及大額轉帳的說明。
• 如果信函必須涉及實體或您的所有權，請提供設立或所有權記錄。
• 一份說明，註明收入有變化之處、缺少的記錄，以及先前已寄給貸款機構的任何報表。

請會計師說明在截止日期前能完成什麼服務。如果您只需要協助維護記錄，請參閱自己記帳或聘請記帳員。

範例

僅以美元金額作說明。一位獨資經營者本年度截至目前的帳簿顯示，銷售額為 US$80,000，企業費用為 US$50,000，利潤為 US$30,000。銀行存款總額為 US$90,000，因為其中 US$10,000 是所有者自己的資金轉入企業帳戶。所有者另外提取了 US$12,000 作個人用途；這筆提款不是企業費用。

貸款機構收到一份損益表，顯示指定期間的利潤為 US$30,000，另有銀行記錄，以及對 US$10,000 轉入和 US$12,000 提款的簡短說明。先前已提交的 Schedule C 支持較早的期間。貸款機構自行決定以多少現有收入作為依據；單憑銀行存款總額，並不能證明這些收入。

您的情況不同？

• 您的記錄不完整：請先重建記錄，再申請可靠的報表。請參閱補記拖欠的帳簿。
• 您不確定該由誰負責記帳：請參閱自己記帳或聘請記帳員。
• 您從 LLC 的提款與利潤不一致：請參閱如何從 LLC 支付自己的報酬。
• 您的 S 公司工資與 K-1 收入不同：請參閱 S 公司所有者薪金。
• 貸款機構要求簽署保證，或您的稅表與帳簿互相矛盾：請帶著確切的要求、已提交的稅表及最新記錄，尋求記帳協助，以便評估工作範圍。