加拿大出租收入税：申报、费用及亏损

地下室套间、房间或室友租金要申报吗？

套间或房间租金通常须申报，即使房间在自己家中。室友支付少量家庭维护或食品费用，可能属于成本分摊：不申报该出资，也不扣除出租费用。重要的是安排及目的，而非付款标签（CRA：出租收入）。

收租为了赚取收入时，记录租金及出租空间相关费用。成本分摊不能产生出租亏损（CRA：出租收入）。

如何在FormT776申报出租收入？

净出租收入与其他个人收入一起，按普通联邦及省或地区税率纳税；没有单独统一出租税率（CRA：出租收入；CRA：个人所得税率）。用FormT776计算出租收入或亏损，并转入个人报税表。CRA要求出租收支报表，也接受其他财务报表，但鼓励使用FormT776（CRA：填写FormT776）。

通常在赚取时申报租金、发生时申报费用，即使之后收付现金。CRA仅在现金制产生几乎相同净结果时允许使用。保存租约、租金记录、发票及收据；未经要求不随报税表发送（CRA：出租收入）。

提交魁北克报税表时，独有或共有物业赚租金的个人还须提交FormTP-128-V。魁北克合资格住房在12月31日有已付或应付租金时，房东须在次年二月最后一天前提交RL-31税单并向租客发送副本。

哪些出租费用可扣除？

通常可扣除为赚取租金而发生的合理成本，限于出租使用部分。按揭付款须分开：借款用于购买或改善出租物业的利息可能可扣除，本金偿还则不能（CRA：出租收入）。

建造或重大装修可能改变利息及物业税处理。分别保留这些成本以供审核（CRA：出租收入）。

维修现在扣除，还是属于资本费用？

恢复物业现有状况的维修通常是当期费用。增加持久改善或使物业优于原状的工程通常属资本；成本通常加到资本成本，而非一次扣除（CRA：当期或资本费用）。

物业目的和状况比账单金额更重要。资本成本如何逐期扣除，参阅资本成本折旧。

出租部分自住房时如何分摊费用？

共用住房成本仅扣除合理与赚取租金有关部分。CRA允许按面积或房间分摊；共用厨房或客厅应考虑谁可使用，或租客使用时间（CRA：出租收入）。

仅部分年度供出租时，也须将共同年度成本限于出租使用期间。保存日期及面积或房间计算（CRA：共享经济）。

仅为出租空间发生的成本，例如该房间广告，计入出租。全屋保险、物业税和公用事业等须分摊。FormT776填总费用，并单独显示个人部分；保留测量和方法（CRA：出租收入）。出租部分住房造成税务用途改变时，可签署第45(2)条选择并随当年报税表提交，以递延视同出售；选择适用期间不申请CCA；参阅住房转为出租及主要住所豁免（CRA：资本收益）。

共同所有者或配偶如何一起申报出租？

共同所有者通常按持有份额申报出租收入或亏损；除所有权改变外，比例应一致。共同拥有投资物业，本身不会使所有者成为合伙企业（CRA：所有权；CRA：出租收入）。

各共同所有者填写FormT776适用部分。普通共有情况下，各自在第12599行申报整项物业总租金，在第12600行仅申报自己的净收入或亏损份额。发放T5013税单的合伙企业适用不同FormT776说明（CRA：出租收入；CRA：所有权）。

产权增加配偶或子女时，仅产权未必决定谁对租金纳税。参阅将财产转给家庭成员。

短租收入如何纳税，何时属于经营收入？

短期住宿收入须申报。提供空间及基本服务，通常产生财产出租收入；餐食、清洁或保安等额外服务可能使其成为经营收入，用FormT2125而非T776申报（CRA：出租收入或经营收入）。经营收入也可能产生CPP或QPP缴款，魁北克还有QPIP保费（CRA：开始工作；RevenuQuébec：自雇缴款及保费）。

住宅物业供连续不足90天住宿时，核查省及市级许可、注册、牌照和许可证要求。经营违反这些规则时，原本合资格费用的联邦扣除，按供短租期间不合规天数比例被否决。收入仍须申报。保留牌照记录及日期（所得税法，第67.7条；CRA：短租扣除）。住宿销售税参阅住宅物业的GST/HST。

出租亏损能减少工资税吗？

费用为赚取出租收入发生时，合资格出租亏损通常可抵减工资等其他收入。成本分摊不是赚取收入的出租经营，资本成本折旧不能产生或增加出租亏损（CRA：出租收入）。

空地的利息及物业税不能产生或增加出租亏损，也不能减少其他收入（CRA：出租收入）。

保留所收租金、广告、租约及费用证据。持续差额、个人使用或家庭折扣，可能改变亏损是否允许（CRA：出租收入）。

以低于市场租金租给家人，可以申请亏损吗？

因向亲属或认识的人收取低于无关联租客的租金而亏损时，不允许出租亏损。少量食品或维护家庭出资属于成本分摊：不申报为租金，也不申请出租费用（CRA：出租收入）。

亲属支付与其他租客相同租金，且您预计盈利时，情况可能不同。记录可比租金、协议及实际付款；CRA表示该情况可申请亏损（CRA：出租收入）。

出租收入会使我须分期缴税吗？

其他地方预扣税过少时，出租收入可能导致分期缴款。CRA分期测试，应比较CRA报税表净欠税与适用门槛，而非总租金。当年测试及此前两年任一年的相同测试均须满足（CRA：谁须分期缴税）。

这些是CRA为页面税务年度公布的门槛（CRA：谁须分期缴税）。魁北克居民也可能根据净应付魁北克所得税，另行省级分期缴款；参阅RevenuQuébec：分期缴款。CRA提醒是要求计算，并非当年会超过门槛的证明。

示例

示例金额以加元计：所有者全年以C$18,000出租独立地下室套间。套间占住房面积四分之一。全屋物业税、保险、公用事业及合资格按揭利息共C$12,000，出租份额为C$3,000。C$1,000维修仅涉及套间。T776总费用为C$13,000，个人部分C$9,000，可扣除费用C$4,000。净租金为C$18,000减C$4,000，即C$14,000。所有者保留面积计算及收据。之后改善或个人再融资须另行处理。

您的情况不同？

• 首次出租、混合自用、多单位或短住：收集租约、租金及平台记录、物业税及保险账单、按揭利息单、收据、面积计算及本地牌照，以寻求报税帮助。
• 您购买设备或改善建筑：参阅资本成本折旧。您出售出租房：参阅出售出租物业。
• 您搬出并出租以前住房：参阅住房转为出租。您只出租部分住房：出售前核查主要住所豁免。
• 物业在加拿大境外：参阅加拿大境外物业，美国物业参阅美国出租物业的加拿大所有者。您现在住在加拿大境外：参阅非居民房东。
• 您为产权增加家人或租给他们：参阅将财产转给家庭成员。通过公司持有出租物业：参阅控股及投资公司。
• CRA询问亏损：参阅复核与审计。以往报税漏报租金：参阅未申报收入与自愿披露。您在决定是否寻求帮助：参阅何时需要税务会计师。