非居民房东：加拿大租金、NR6及第216条

非居民对加拿大物业租金缴加拿大税吗？

是。支付给非居民个人的加拿大不动产租金，通常按总租金的25%缴PartXIII税，在扣除按揭利息、维修或其他成本之前计算。正确金额已缴纳时，通常就是该租金的最终加拿大税。第216条选择允许改按净出租收入计算加拿大税。

规则取决于税务居民身份，而非国籍或租金存入地点。加拿大居民身份不确定时，从加拿大税务居民身份开始。协定条款适用时可以降低税率，但不要假定租金符合条件；CRA规定只有适用时才使用较低协定税率。

谁预扣税，CRA何时收到？

征收路径取决于谁收租。加拿大代理人代您收租时，由其预扣并缴税；个人直接向您支付有人居住的住房租金且无代理人时，您必须自行缴税。该个人租客无须预扣（所得税法，第215条；CRA：T4061）。

参阅CRA申报规则及第215条。未缴款可能产生利息及罚款。保留租约、每月租金账、缴款记录及代理协议，以核对支付给CRA的金额。

住宅租客直接向您付款且无加拿大代理人时，通过CRA账户开立单独非居民税务账户，或联系CRA获取账户号码。收到租金时通过该账户缴PartXIII税。CRA列有在线付款选项；没有加拿大银行账户的所有者可电汇（CRA：T4061）。

FormNR6可以将预扣基础减为净租金吗？

可以，但必须有加拿大代理人并取得CRA书面批准。您和代理人签署并提交FormNR6，估计当年租金及费用。获批后，代理人可按支付出租费用后剩余租金的25%预扣，而非按总租金。净额预扣计算不包括CCA；您可在第216条报税表申请CCA（FormNR6说明）。

每年1月1日前或首笔租金应付前，提交新的NR6。CRA书面批准前，代理人必须按总租金预扣。CRA可接受较晚NR6，但净额预扣最早生效日期为收到表格月份首日；之前总额预扣仍有效（CRA：出租预扣）。

获批NR6还要求您提交第216条报税表，即使出租亏损或预计无退款。错过申报期限，或未在付款期限前缴税时，代理人可能须承担总租金预扣与已缴金额之间的差额，另加利息（所得税法，第216条）。

使用NR6需要加拿大物业经理吗？

您需要加拿大居民代理人，但不一定是物业经理。代理人须代表您收取加拿大租金，并与您共同签署NR6承诺。直接收住宅租金且无加拿大代理人时，仍可提交第216条报税表，但无法使用NR6净额预扣路径；您须自行缴总租金税（CRA：T4144；CRA：T4061）。

什么是第216条报税表，何时到期？

第216条报税表是针对加拿大出租收入的单独加拿大报税表，即FormT1159。它以净出租收入税款代替最终总租金税计算。选择涵盖当年全部加拿大出租物业，而不仅是费用最多的物业（CRA：T4144）。

FormT1159涵盖非居民期间收到的租金。雇佣或经营等其他加拿大收入可能需要另一份报税表（CRA：T4144）。

这些期限依据第216条及CRA指南T4144。使用出租年度FormT1159。不符合SIN资格且无加拿大税号时，随报税表提交FormT1261申请ITN。已申请SIN但尚未收到时，及时申报并附说明；CRA会分配TTN。按居住国邮寄（CRA：第216条邮寄地址）：

即使缺少NR4或收据，也应及时申报并附缺失项目说明（CRA：T4144）。

可以申请哪些费用及CCA？

第216条报税表可扣除符合一般出租规则，且与赚取加拿大租金有关的出租成本。FormT776有助计算净收入；随FormT1159附出租收入及费用报表。

CRA出租指南区分当期及资本成本，并规定CCA不能产生或增加出租亏损。现在申请的CCA在出售物业时可能被追回，因此保留土地和建筑物购价分配、改善成本及以往CCA记录。有关选择及类别，参阅资本成本折旧。第216条报税表亏损不能抵减另一份加拿大报税表，也不能结转到其他年度（CRA：T4144）。

第216条税如何计算，何时有退款？

FormT1159从加拿大总租金开始，减去允许费用及任何CCA，再对所得应税收入计算联邦税。联邦计算包括非居民附加税，代替一般省或地区税。报税表抵扣NR4第17栏所示PartXIII税；该抵扣超过最终税款时，CRA可能退还超额（CRA：填写报税表）。

NR6仅改变年内预扣。最终第216条税款可能高于或低于已缴额，取决于允许费用及CCA。第216条报税表不能使用基本个人免税额（所得税法，第216条）。不要将净租金预扣视为最终税。

与配偶或家庭成员共有出租物业时怎么办？

各非居民共同所有者申报自己的租金及费用份额。仅与配偶共有不会自动产生合伙关系。所有权比例、谁收租，以及是否存在实际合伙关系，会影响NR4申报及任何NR6承诺（CRA：T4036）。

合伙企业各非居民成员均须参与NR6承诺，且按第216条申报的各人分别提交自己的报税表（CRA：T4144）。产权及所有权记录与租金账一同保存。共同所有者如何分配收入和费用，参阅出租收入。

什么是NR4税单，在境外如何使用？

NR4记录支付或计入的加拿大总租金及预扣PartXIII税。加拿大付款人或代理人向您提供，并在出租年度之后三月最后一天前提交NR4信息申报。直接缴纳住宅租金税且无加拿大代理人时，不要给自己开NR4。通过CRA账户非居民预扣税部分的“提交文件”，书面申请形式NR4，或将请求邮寄至萨德伯里税务中心的CRA非居民预扣部门（CRA：T4061）。

在FormT1159申请预扣税抵扣时附NR4副本。保存该税单及CRA评税，供居住国报税使用。该国决定加拿大税是否可抵免或扣除，以及适用何种货币换算；仅凭NR4不能决定结果。美国报税参阅境外物业。

在魁北克出租合资格住房，且12月31日已支付或应付租金时，还须在次年二月最后一天前，向RevenuQuébec提交RL-31税单，并向租客提供RL-31.CS（RevenuQuébec：RL-31义务）。

未预扣税或以往第216条报税表未提交怎么办？

提交逾期报税表前，重建租金、费用、缴款、NR6批准及申报历史。未缴PartXIII税可导致评税、利息及罚款；NR6获批后逾期申报尤其严重，因为CRA可能按总租金向代理人评税（CRA：T4144）。

CRA对部分第216条申报有一次性逾期申报政策。CRA已经告知PartXIII义务、开始合规行动或批准NR6时，不适用该政策。申报前须审核资格，以及补缴预扣和补报的顺序。更广泛的披露流程参阅复核、审计与自愿披露。

仍须缴住房使用不足税吗？

联邦住房使用不足税对2025年及以后不要求申报或付款。2022–2024年中属于受影响所有者时，联邦义务仍适用（CRA：UHT更新）；即使豁免使税额为零，漏报仍可能罚款（CRA：UHT申报）。省级及地方空置税是另外的税种。

示例

示例以加元计。非居民拥有一套加拿大公寓。年度租金为C$24,000。年内支付的可扣除运营费用为C$9,000，因此CCA前净租金为C$15,000。

没有获批NR6时，总租金预扣为C$24,000的25%，即C$6,000。有获批NR6和加拿大代理人时，净租金预扣为C$15,000的25%，即C$3,750。使用NR6后，所有者须在次年6月30日前提交第216条报税表。该表计算实际税款；只有已缴款超过实际税才有退款。

您的情况不同？

• 您最近离开加拿大并保留住房：离境年度有单独规则。参阅离开加拿大。
• 您正在或已经出售出租物业：出售申报、预扣及可能的CCA追回须单独审核。参阅非居民出售加拿大物业。
• 您正在考虑CCA：建筑物成本、土地分配及以前申请会改变计算。参阅资本成本折旧。
• 您经营短期住宿：服务可能使收入成为经营收入而非租金，也可能适用GST/HST或费用限制。参阅住宅物业的GST/HST，并获取报税帮助。
• 您有多名所有者、未预扣、新NR6或漏报年度：所有权、代理人责任及期限须综合审核。收集租约、租金及费用记录、NR4税单、NR6批准、含土地分配的购买成本及以前CCA附表，以寻求报税帮助。