T776 出租房费用：每项支出填在哪一行

每项出租房支出该填在 T776 表的哪一行？

每项出租房支出只填一次，填在第 4 部分中与该支出性质相符的那一行。CRA 的出租房可扣除费用清单和 T776 表共列出十三行。

资本性购置不填在这些行里。表格把它们列在另外的增添区域中（设备、建筑物和土地），其中可折旧的部分可以申请资本成本折旧扣除（CCA）；土地不能申请 CCA。这些是 CRA 已公布的最新表格中的联邦 T776 表行；请以报税年度适用的表格为准。CRA 的页面没有提到除雪、清洁或除虫。凡是属于赚取租金的成本、又不属于上面任何一行的，填在 9270。魁北克的业主还要提交魁北克税务局的 TP-128-V 表，它的版式不同，所以要把每项成本分别对应到两边的行。

出现以下情况时，处理起来比较复杂：您有不止一处房产，房产的一部分是您自己的住所（一个房间、一个套间、短期住宿），房贷做过再融资，某项维修可能属于升级改造，共管公寓收到了特别收费，个人和出租房的资金共用一个账户，或以前年度的税表从未提交。请在报税前理清这些行；参见文末的“您的情况不同？”。在分配各行之前，请准备好银行和房贷对账单、共管公寓对账单、房产税账单、保险账单、发票和租约。

房东可以扣除共管公寓管理费吗？填在哪一行？

共管公寓管理费填在 9270 行“其他费用”，范围是您分摊的公共区域的维护、维修、保养和其他经常性开支（CRA：您可以扣除的出租房费用；T4036）。CRA 还表示，通常从租金收入中扣除的费用适用于共管公寓单元，所以表中的其他行也适用于它。

CRA 的租金页面没有提到储备基金供款或特别摊派。T4036 指引读者参阅 IT-304 解释公告，共管公寓，但 CRA 已将其归档，不再更新。本文对这两项都不给出处理方法。如果共管公寓对账单上有其中一项，请保留说明其用途的通知，并阅读维修还是资本性支出；无法归类的收费，请找个人税务服务处理。

出租房房贷的还款额，哪部分可以扣除？

为购买或改善出租房而借款的利息可以扣除，填在 8710 行。每期还款中的本金部分不可扣除（T4036）。为支付其他出租房费用而借款的利息，也可能符合条件，取决于借款的用途（《所得税法》第 20(1)(c) 段）。请根据贷款机构的对账单或分期还款表拆分每笔还款，本金记为偿还贷款，不记为费用。建筑物在建造、翻修或改建期间的利息、房产税及相关费用，可能要计入其成本，而当期扣除额不得超过该建筑物的租金收入（CRA：建造期间的软性成本；《所得税法》第 18(3.1) 款和第 20(29) 款）。

• 再融资：如果资金用于个人用途，多出来的利息不可扣除。如果您再融资是为了获得用于经营或其他投资的资金，CRA 表示您也许可以在税表的其他地方申请这部分利息，而不是 T776 表。参见出租房借款利息。
• 贷款费用：为安排房贷支付的费用（申请费、评估费、手续费和保险费、担保费、经纪费或介绍费，以及融资的律师费）填在 8710，并在 5 年 内分期扣除，与贷款期限无关。如果您提前还清贷款，剩余的费用可能可以在那时扣除，但该法排除了作为一系列借款或其他交易及还款的一部分而进行的还款，所以在对再融资或替换贷款申请余额扣除前，请先核实（第 20(1)(e) 段）。
• 一次性利息：一次性支付的利息，或为降低房贷利率而付的费用，不能在支付当年全额扣除，而要在贷款原定期限的剩余时间内分摊。
• 付给租客的租金押金利息也填在 8710。

房产税、保险和水电费填在哪里？计入哪几个月？

每项支出填在各自的行，并且只计入与它相关的期间（CRA：您可以扣除的出租房费用）。

物业管理、收租、法律和会计费用填在哪里？

费用填在它所支付的服务对应的那一行（CRA：您可以扣除的出租房费用）。

CRA 把介绍费列在广告费下，把寻找租客的代理人列在管理费下，但没有说明寻找租客的费用适用哪一项。如果一张发票两者都符合，请问您的税表编制人该用哪一行。CRA 在不止一个地方描述了编制税表人员的费用；同一笔费用只申请一次，参见出租房税表的会计师费用。

维修费可以扣除，还是属于资本性支出？

小型维修和保养的人工和材料填在 8960 行。性质属于资本性的维修不能扣除，但您可以申请 CCA（T4036）。CRA 的经常性支出与资本性支出判断标准要问：这项工作是否带来持久的好处，是否使房产恢复原状或得到改善，是否更换了某个部件或一项独立的资产。

CRA 举的例子：修理木台阶或给木结构房屋的外墙刷漆属于经常性支出。给木结构房屋加装乙烯基壁板、用混凝土台阶取代木台阶、给出租房买一台冰箱，则属于资本性支出。为使购入的旧房产达到适用状态而进行的维修，以及为出售做准备或作为出售条件而进行的维修，也属于资本性支出，尽管同样的工作在其他情况下属于经常性支出。因当初该做的日常保养没有做，而产生的一大笔保养账单，仍然是保养费用。

资本性项目列在表格的设备（B 区）、建筑物（C 区）或土地（F 区）区域，不列在第 4 部分。完整的判断标准，参见维修还是资本性支出；关于申请折旧扣除，参见出租房是否要申请 CCA。

哪些出租房支出不能申请扣除？

有几类看起来像出租房支出的费用不可扣除，无论您填在哪一行（T4036）。

汽车和差旅费用。只有一处出租房时，为收租而产生的汽车费用属于个人支出。只有同时满足以下三个条件，9281 行才允许在只有一处房产时扣除汽车费用：这是您唯一的出租房，且位于您居住地的大致范围内；部分或全部维修由您自己动手；车辆载有往返房产的工具和材料。如果您有两处或更多出租房，且位于远离您主要住所的不同地点，为收租、监督维修和管理房产而产生的合理汽车费用，可以凭收据扣除。请记录出租房用车的行驶公里数和全年的总公里数；如果车辆也用于个人用途，只有为赚取收入而支付的那部分费用可以扣除，而且客车利息有限额。CRA 对 9200 行的差旅费适用同样的要求（CRA：您可以扣除的出租房费用）。

部分属于个人的支出该怎么填？

把全部成本填在“总费用”列，把个人承担的部分填在“个人部分”列。个人部分一列的合计填在 9949 行，可扣除的费用等于总费用减去 9949 行，再减去 9366 行（T776 表；T4036）。

• 出租自己住所的一部分：房产税和保险等共同费用，按平方米或出租的房间数分摊。CRA 表示，只与出租房间有关的费用，例如这些房间的维修和保养，可以全额扣除，没有个人部分。
• 一年中只有一部分时间出租的空间：CRA 的共享经济页面是为短租编写的，它给出了计算出租份额的合理依据：可供出租的空间面积除以住所总面积，乘以一年中出租天数的占比，再乘以成本。其余的成本填为个人部分（CRA：共享经济）。
• 没有合理的盈利预期：出租房产一部分的费用不能申请扣除。
• 短期住宿：表格增加了短租列（9365 行）和用于计算不合规费用金额（9366 行）的 Chart A，该金额不能扣除。参见 Airbnb 属于租金收入还是经营收入和短期住宿的 GST/HST。
• 您自己住所内的套间：参见分摊套间费用。
• 共有人：9949 行填所有共有人的个人部分合计。参见共有产权的出租房。

租金和费用应记入哪个期间？

在大多数情况下，租金记入您赚取它的期间，不论何时收到；费用记入您发生它的期间，不论何时支付（T4036）。这就是权责发生制。只有在年末时几乎没有应收款项、也没有未付费用，并且按权责发生制计算的租金净收入或亏损与按此方法几乎相同时，CRA 才允许采用收付实现制，即收到租金时才计入，付款时才计入费用。

为解除租约而付给租客的款项不能一次性全额扣除：CRA 要求在租约剩余的天数内分摊，所以请保留租约和解约协议。还有两个陷阱。按权责发生制，预付的费用在您受益的各年度申请。庭院绿化费只能在支付的那一年扣除，即使采用权责发生制也一样（CRA：您可以扣除的出租房费用）。关于租金，参见租金收入如何征税。

怎样设置电子表格或账簿，让每笔交易都带有它的 T776 表行号？

记录每笔交易时就标上 T776 表的行号，这样年底的合计只需加总，不用重新整理。无论使用电子表格还是会计软件，都按上表为每一行建一行记录或一个科目。

租金也记在同一张表里，填在 8141 行（租金总收入），每处房产、每个租期一行，这样按权责发生制，年末已赚取但未收到的租金也会计入。备注里写上收款日期，并把每张收据与对应的租金行匹配，这样租金不会重复计算，表格也能与银行对上。按房产和 T776 表行号汇总“金额”的合计，就是要抄到表格上的内容。房贷还款记成两行：利息填在 8710，本金记入贷款余额，不记入费用行。出租房账户的银行手续费与 8710 一起，该行名称是“利息和银行手续费”；CRA 的页面没有更多细节。如果可能，用单独的账户支付出租房费用，年末就能少做一些个人或出租的判断。关于更大的问题，参见自己做账还是请记账员。

需要保存哪些资料？保存多久？

保存发票、收据、合同、租约，以及每一行记录背后的证明文件。不要随税表一起寄出。一般来说，从相关纳税年度结束起保存 六年（T4036）。《所得税法》规定了同样的规则。

保存期可能更晚开始或更长：税表逾期提交、异议或上诉尚未了结，以及购买、改善或出售房产的记录，CRA 要求这类记录永久保存（CRA：您的记录要保存多久）。具体日期，参见业务记录要保存多久。

示例

以下示例仅作说明，金额为加元。

一套出租的共管公寓

一套共管公寓每年租金为 C$24,000。贷款机构的年末对账单显示，每月还款 C$2,100，全年还款合计 C$25,200，其中利息 C$16,200，本金 C$9,000。利息填在 8710 行；C$9,000 的本金是偿还贷款，不是费用。共管公寓管理费每月 C$450，全年 C$5,400，作为公共区域的经常性成本填在 9270 行。利息随着余额减少而下降，所以请使用贷款机构的对账单，不要平均分成十二份。

房产税、保险、一次维修和一台新炉灶

房产税 C$3,600 填在 9180，保险 C$900 填在 8690，水管工上门一次 C$1,200 填在 8960：第 4 部分合计 C$5,700。一台 C$4,000 的新炉灶是一项独立资产，与 CRA 的冰箱例子相似。它属于资本性支出，所以填在 CCA 设备区域，不填在第 4 部分的任何一行。

十个房间出租三间

业主把住所的 10 个房间中的 3 个出租。整个住所的房产税和保险共 C$6,000，全额填在“总费用”列，10 间中的 7 间对应的 C$4,200 填在“个人部分”列。9949 行于是为 C$4,200，可扣除的费用为 C$1,800。

您的情况不同？

• 第一次填 T776 表，电子表格里个人和出租房的资金混在一起，或者编制人给的合计与银行对不上：这些情况要在报税前逐行理清。参见个人税务和记账。
• 当年有共管公寓特别摊派、储备基金收费或大额维修：CRA 的页面没有解决所有情形。先看维修还是资本性支出，然后对每一项不清楚的，找个人税务服务。
• 您出租自己住所内的房间或套间，或提供短期住宿：参见分摊套间费用和 Airbnb 属于租金收入还是经营收入。
• 您与他人共有出租房，或由您的公司持有：参见共有产权的出租房或出租房控股公司的账目。
• 您的出租房出现亏损，或者再融资、信用额度为其中一部分提供了资金：参见出租房亏损与 CRA 审查和出租房借款利息。
• 您住在加拿大境外，出租一处加拿大房产：租金一般要预扣税款，且适用不同的报税规则。参见非居民房东和跨境税务服务。
• 以前年度的租金或账目缺失：参见补报未提交的税表和根据银行对账单重建账目，并找记账服务。