出售加拿大出租房：资本收益、折旧收回及损失

出租房收益中，多少需要纳税？

加拿大居民将出租房作为资本财产持有时，资本收益的 50% 计入应税收入。这是计入比例，不是实际缴税的税率；实际税款取决于其他收入及所在省或地区。提高计入比例的提案已经取消，所得税法仍规定比例为一半（CRA 确认）。

建筑可能同时产生资本收益和 CCA 收回。它们衡量不同金额：建筑超过资本成本的升值，以及以前已抵扣 CCA 的加回。CRA 资本收益指南解释了这两种计算。持有时间短的出售可能改为适用短期炒房规定。

如何计算资本收益？

从出售收入中减去房产的调整后成本基础及出售费用。分别计算土地和建筑，以便同时计算建筑的 CCA 结果（CRA：计算资本收益）。

不要从收益减去房贷余额。偿还贷款改变交割时到手现金，不改变房产的调整后成本基础。保留买卖交割单或转让估值记录、改良发票，以及佣金和律师账单。CRA 租金指南解释了购买及出售费用。为出售而做，或作为出售条件的维修，通常属于资本费用；本来就会进行的普通维修，仍可能属于当期费用（CRA：当期或资本费用）。

什么是 CCA 收回，如何纳税？

未折旧资本成本（UCC）是经过以往抵扣及其他调整后，建筑所属 CCA 类别剩余的税务余额。分配给建筑的出售净收入超过该余额时，可能产生收回。即使买家以后才付款，收回也在出售年度全额加到租金收入中（CRA：T4037）。

对于建筑所属 CCA 类别，从 UCC 减去出售净收入与资本成本中的较低者。类别余额为负就是收回；余额为正且类别中已无资产时，可能属于终结损失。建筑超过资本成本的收益另行计算。1971 年后购入的出租建筑，如果不含土地的建筑成本至少为 $50,000，通常拥有自己的 CCA 类别。存在例外，因此将出售视为关闭该类别前，应检查以前的 CCA 明细表（CRA：T4036；所得税法规，第 1101 条）。CCA 类别及以往申领参见资本成本津贴。

如何将售价分配给土地与建筑？

按有依据的方式分配买价、售价及相关费用。土地不能折旧；建筑分配额决定 CCA 收回或终结损失，也影响各部分资本收益。合同未拆分价格时，CRA 用市政评估值作示例。如果评估值合理反映价值，用买价乘以购买时评估中土地的比例，求出土地成本；剩余为建筑成本。按出售时的评估比例，分配出售收入及出售费用。如果翻修使评估值不可靠，可能需要专业估值。

不要仅为减少收回而选择分配方式。如果建筑出售收入低于其成本金额及资本成本，所得税法第 13(21.1) 款可能视同采用不同的建筑与土地分配，尤其是土地已升值时。把合同、市政评估及任何专业估值与 CCA 记录一起保存。

如果出租房亏本出售呢？

土地损失可能属于资本损失；可折旧建筑损失则不是。建筑的 CCA 类别 UCC 余额为正，且该类别已无财产时，可能产生终结损失（CRA：出售出租房；CRA：T4036）。

土地资本损失通常抵减资本收益，不能抵减工资或租金收入。未使用的净资本损失通常可向前三个税务年度回溯，或结转到未来年度（CRA：申报收益与损失）。终结损失通常减少租金收入，并可能产生租赁亏损。如果土地也有收益，申领终结损失前，应适用建筑出售收入特别规则（CRA：T4036）。出售给联属人士时，如果您或联属人士在 30 天后仍持有或可以重新购入建筑，损失可能被延后确认（所得税法第 13(21.2) 款）。

如果买家分期付款，可以把收益分摊到几年吗？

对于年末之后才到期应收的出售款，您可能申领资本收益递延准备。该准备可将普通出租房的资本收益分摊至最多五个税务年度，但不能分摊 CCA 收回（CRA：资本收益递延准备；所得税法，第 40 条）。

准备额同时受未付出售款及年度法定上限限制。买家付清前，您可能已经必须申报部分收益；不能把全部收益延至最终付款。先计算完整收益，在 Form T2017 申领准备，次年加回上一年准备，再计算新的准备。如果在规定时间不再是加拿大居民，或卖给您控制的公司，通常不能申领（CRA：资本收益递延准备）。保留买卖协议及付款时间表。

买另一套出租房，可以递延税款吗？

自愿出售普通出租房后再买另一套，并不会仅因此递延收益或收回。主要用于赚取租金的财产，通常被排除在“原经营财产”规则之外。如果建筑租给关联人士，主要用于非租赁业务，且符合替代财产及税务选择条件，可能符合（CRA：替代财产解释专辑；所得税法，第 248 条）。

非自愿处置，如毁损或征收，可能符合。个人通常必须在出售款成为应收后第二个税务年度结束前取得替代财产；符合条件的自愿出售，则在之后首个税务年度结束前取得。所有人在替代财产年度的报税表作出选择；如果替代发生在另一年度，还须附信。有效选择可以同时递延收益及 CCA 收回（CRA：替代财产解释专辑）。

大额收益会触发替代性最低税吗？

会。大额应税资本收益可能需要单独计算替代性最低税；结果取决于整份报税表，不仅是出租房出售。CRA 将应税资本收益列为应检查的情况，并使用 Form T691。递延准备、其他收益、损失、抵扣及税额抵免都可能改变结果。

魁北克居民可能还需通过 Form TP-776.42-V计算省最低税。同意延后付款或预算出售款前，应检查两项计算。

卖房在报税表上怎么填？

即使产生损失，也要在 Schedule 3 申报资本处置。按建筑 CCA 明细表，在 Form T776 申报 CCA 收回或终结损失；每位共同所有人申报自己的份额（CRA：填写 Schedule 3；CRA：T4036）。

CRA 要求资本处置即使没有应税收益，也须提交报税表。魁北克单独申报使用 Schedule G及 TP-128-V。提交前，将每位共同所有人的份额与出售交割单及以前 CCA 明细表核对。

举例说明

以下加元金额仅为示例。一名个人以 C$400,000 购入出租房，分配 C$100,000 给土地、C$300,000 给建筑。之后 C$40,000 资本改良将建筑成本增至 C$340,000。该个人已申领 C$50,000 CCA，UCC 剩余 C$290,000。假设建筑类别中没有其他购置费用或资产。

房产以 C$600,000 售出：土地 C$180,000，建筑 C$420,000。C$20,000 出售费用分配为土地 C$6,000、建筑 C$14,000。

总资本收益为 C$140,000，其中 C$70,000 计入收入。计算 CCA 时，从 C$290,000 UCC 减去 C$406,000 建筑出售净收入与 C$340,000 建筑资本成本中的较低者。C$50,000 负余额就是收回，全额计入租金收入。因此，在其他抵扣或损失前，个人收入增加 C$120,000。这是计入收入的金额，不是税账单。

您的情况有所不同？

• 房产曾是您的住所，或您搬进去居住：视同出售或税务选择可能改变成本基础；参见把自住房转为出租房及主要住所豁免。
• 您持有房产不足连续 365 天：短期炒房规定可能取代资本收益处理。
• 您是非居民，或房产在加拿大境外：参见非居民出售加拿大房产、加拿大境外财产或加拿大居民出售美国房产。
• 房产是新建或大幅翻修：交割前检查住宅房产的 GST/HST。
• 公司持有出租房：参见控股及投资公司。
• 合伙企业持有出租房：合伙企业将收益分配给合伙人；通过报税准备服务审查其报表。
• 您漏报了以前的出售：参见未申报收入及自愿披露。
• 出售涉及大额收益、可能的终结损失、卖方融资或自用年份：整理买卖双方交割单、以前 CCA 明细表、改良发票、评估，以及律师和佣金账单，进行报税准备。