加拿大出租房 CCA：要不要申报（T776 表）

我的出租房要不要申报 CCA？

资本成本折旧扣除（CCA）是自愿的：您每年可以申报零到当年上限之间的任何金额（CRA T4036 指南）。这是一个取舍。申报会降低您现在的租金收入，同时降低楼宇的税务余额，即未折旧资本成本（UCC）。如果日后楼宇的售价高于这个余额，超出部分会作为追回加回到您的收入中；售价最高只按楼宇的资本成本计算（《所得税法》第 13 条）。

在以下情况下，出租房就不是这个选择的简单情形：

• 您可能在几年内出售，或搬进去住；
• 您以前年度申报过 CCA，却没有显示楼宇余额的明细表；
• 出租的是您自住房的一部分；
• 您把自住房改为出租，或是通过赠与、继承、配偶转让取得这处房产，因为您的 CCA 起始成本可能不是买价，配偶或已故业主以前申报的 CCA 也可能转到您身上；
• 您今年的收入，与预计出售那一年的收入相比，异常低或异常高。

搬进去自住是最棘手的情形。1984 年之后、搬入之前的任何一年，如果您、您的配偶或同居伴侣，或为你们任一方设立的信托，曾被允许对该楼宇申报 CCA，那么出租房变为自住房时，用来推迟申报用途改变的那项选择就不能作出（《所得税法》第 45 条第 (3) 款和第 (4) 款）。搬入就会被视为按公平市价出售：楼宇价值（最高按资本成本计）超过其余额的部分产生追回，楼宇和土地上的任何收益也要申报（第 13(7)(a) 段）。见把自住房改为出租。

决定之前请先备齐：取得房产的方式和时间（购买、赠与、继承或用途改变）；列明土地和楼宇分摊的购房结算单；每份已提交的 T776 表上的 CCA 明细表；资本性改良的发票；以及您对这处房产的打算。

出租楼宇最多能申报多少 CCA？

上限，是按折旧率乘以楼宇的 UCC（第一年通常按成本的一半计算，适用下文的激励政策时则按更高的比例），而且永远不超过 CCA 之前的净租金收入。土地从来不能申报。

购入的出租房，楼宇的资本成本包括它应分摊的购房费用，土地和楼宇按价格比例拆分（CRA 示例）。如果您当初是为自住而买、后来才开始出租，用于 CCA 的资本成本一般是出租开始时的公平市价，与成本加上增值一半这两者中的较低者（《所得税法》第 13(7)(b) 段）。各类别以及土地拆分，见资本成本折旧扣除。魁北克居民还要向魁北克税务局另行计算出租房 CCA，使用 TP-128-V 表。

CCA 会在 T776 表上造成或加大租金亏损吗？

不会。CCA 不能造成或加大租金亏损（CRA）。上限是您所有出租房合计、CCA 之前的收入，减去这些出租房的亏损（《所得税条例》第 1100(11) 款）。

所以 CCA 最多把盈利降到零，不能再往下。如果某处房产在 CCA 之前就已亏损，除非另一处出租房的盈利可以吸收，否则不能申报 CCA；CRA 自己的示例中，三处房产合计净亏损，所以不能申报 CCA。房贷利息、房产税和其他租金费用先冲减净租金，所以也会减少 CCA 的可用空间。不能申报的 CCA 留在楼宇的 UCC 里。如果您的出租每次不到连续 90 天，在当地禁止出租、或缺少必需的登记、执照或许可的那些天，CCA 同样不予允许；请在 T776 表的图表 B 中计算（《所得税法》第 67.7 条）。反复亏损的情况，见出租房亏损与 CRA 审查；各项费用填在哪一行，见租金明细表费用行。

什么是 CCA 追回？它和资本收益有什么不同？

追回，是出售款项中收回您以前所扣 CCA 的那一部分。它要在出售当年全额计入收入，而资本收益只有 50% 计入（《所得税法》第 13 条；T4037）。

检验一笔出售时，楼宇的 UCC 要减去“净售价（扣除出售费用后）”与“原始资本成本”两者中较低者。类别余额若变成负数，这个负数就是追回（T4037）。所以，单独一个类别的楼宇，如果售价不低于资本成本，会同时产生两项：金额等于已申报 CCA 的追回（政府补助或投资税收抵免可能使它更大，见 T4036），以及超出调整成本基础部分的资本收益。

收益从调整成本基础起算，而不是从降低后的余额起算，所以这两项金额不会重叠（T4037 示例）。自住房改为出租后，调整成本基础（用途改变当天的公平市价，除非您作出第 45(2) 款选择）可能与 CCA 所用的资本成本不同，所以两个数字都要保留。身故时，楼宇被视为在死亡前一刻按公平市价出售，所以追回落在最终税表上，除非房产传给配偶或同居伴侣，由其按楼宇的余额接手（《所得税法》第 70 条第 (5) 款和第 (6) 款）。完整的出售计算，见出售出租房。

如果我从来不申报 CCA，出售时就能避免追回吗？

一般可以，因为追回来自降低了余额的 CCA。没有申报的 CCA 留在 UCC 里（CRA 专论 S3-F4-C1）。如果从来没有扣除过，余额就等于楼宇成本，所以不超过成本的净售价不可能使它变负。高于成本的收益仍是资本收益。例外是从配偶或同居伴侣处取得，或因身故而取得的楼宇：此前业主的 CCA 会视同已允许给您，即使您自己一分没申报，也可能回过头成为追回（《所得税法》第 73(2) 款；第 70(5)(c) 段和 (6)(e) 段）。

不申报的话，有三点要注意：

• 扣除被推迟。 没有被 CCA 抵减的租金收入，在当年就要计税。没申报的金额，只能通过以后受折旧率限制的申报，或终止损失才能回来。
• 任何一年申报过都算数。 以前任何年度扣除过的 CCA 都会降低余额，并可能成为追回。在认定从未申报之前，请核查每份已提交的 T776 表（A 区，以及申报额所在的第 9936 行）和任何转让记录。
• 终止损失。 如果楼宇的售价低于其余额，且类别里没有其他资产，差额是终止损失，从租金收入中扣除，不是资本亏损（T4036；CRA：出售您的出租房）。如果楼宇下面的土地由您或与您有非独立交易关系的人拥有，另有一条规则会提高楼宇的视同售价，所以终止损失可能小于差额（《所得税法》第 13(21.1) 款）；见出售出租房。

出租楼宇单独归入一个 CCA 类别，会有什么不同？

单独一个类别的楼宇，出售时单独检验，所以会产生追回或终止损失，不会和其他楼宇混在一起。1971 年后取得、资本成本达到 $50,000 或以上的出租楼宇，如果您在该类别里持有不止一处房产，就要归入单独的类别（《所得税条例》第 1101(1ac) 款；T4036）。也有例外（第 1101(1ad) 款）。

出售时：

我对自住房的一部分申报 CCA，会失去主要住宅免税吗？

可能会，针对出租的那一部分。CRA 把您主要住宅一部分的出租用途视为那一部分的用途改变，除非以下三点全部成立：出租用途附属于该房产作为住宅的主要用途；房产没有结构性改变；并且没有对它申报 CCA（T4036；T4037；CRA 专论 S1-F3-C2）。申报 CCA 就通不过第三项。

如果您以后才开始申报 CCA，出租的那部分会被视为在开始出租时按公平市价卖出再买回。主要住宅免税通常可消除或减少这笔视同出售的收益。以后出售时，售价要分摊到自住部分和出租部分：免税可以覆盖自住部分，出租部分的收益要申报，其上已申报的 CCA 作为收入追回（T4037）。

在开始出租当年的税表中，按第 45(2) 款作出选择，则可以避免部分用途改变引起的视同出售（《所得税法》第 45 条）；如何提交，包括逾期提交，见把自住房改为出租。选择有效期间不能申报 CCA；申报 CCA 会使这项选择从该年第一天起作废（T4036；专论 S1-F3-C2）。见出租地下室套间和主要住宅免税。

现在不申报 CCA，以后还能申报吗？

可以，但很慢。没申报的 CCA 留在 UCC 里，以后年度可以申报（CRA 专论 S3-F4-C1）。但每年的上限只是折旧率乘以余额，所以没申报的 CCA 不能在以后某一年一次补齐。下面的第一个示例展示了影响有多大。

要对已提交的年度补加 CCA，CRA 关于修改 CCA 申报的通告（1984 年发布）说，只有在该年度评税的异议期限尚未届满时才接受修改，并列有例外情形（IC84-1）。按现行《所得税法》，个人的这一期限是：申报截止日期后 一年，与评税通知发出后 90 天 两者中较晚者（《所得税法》第 165 条）。修改后的申报仍须遵守该年度净租金收入的上限。对于更早的年度，如果您在该年度结束后 10 个日历年内提出申请，CRA 也可以应您的要求重新核定，但是否同意由 CRA 自己决定（《所得税法》第 152(4.2) 款）；更早的年度可能需要个别咨询。

我该怎样决定是申报最高额、少报，还是不报？

把现在扣除的税务价值，与日后追回要缴的税相比。如果楼宇的售价不低于原始成本，申报的每一块钱都会在出售当年作为收入回来，所以申报主要是把收入从现在挪到出售年度。省多少或多缴多少，取决于这两个年度的税率。

没有哪一行能单独决定这个问题，而且净租金收入的上限可能本来就没剩多少可申报。CRA 不要求任何年度申报最高额。

新建的专用出租楼宇，CCA 能更快扣完吗？

可能，但只限于一小类新楼宇。《所得税条例》增加了一项扣除，使单独归入一个类别的新建专用住宅出租楼宇的总折旧率达到 10%。2026 年 3 月 26 日获御准的《2025 年预算执行法（第 1 号）》列明了这项扣除，不过 CRA 的 T4036 指南仍称该税率为拟议（《条例》第 1100(1)(a.4) 段；第 1101(1ac.1) 款；T4036）。第 1104 条中的定义要求同时满足以下所有条件：

• 位于加拿大的楼宇或其一部分，设有四个或以上的住宅出租单位（至少四个单位有私人厨房、浴室和起居区），或十个或以上单位。提供给旅游或度假人士的单位不是住宅出租单位，即使入住期为 28 天或以上。
• 全部或绝大部分单位，以连续至少 28 天为期出租或招租。
• 建造工程在 2024 年 4 月 15 日之后至 2031 年之前 开始；或是大幅改建后用于出租的商业楼宇，改建工程也在同一期间开始。
• 楼宇在 2036 年之前 可供使用。

单独一栋房屋、一个套间或一个公寓单位的出租，达不到单位数量要求。CRA 说，这个税率不适用于现有住宅楼宇的翻新（CRA 类别说明）。

示例

这些示例使用取整的、仅作示意的加元金额。

新出租房的第一年

在卡尔加里购入一处出租房，价格 C$400,000，其中 C$100,000 分摊给土地。楼宇成本为 C$300,000，属于第 1 类，折旧率 4%。适用半年规则时，第一年的上限是 C$300,000 × 一半 × 4% = C$6,000。如果适用首年激励，则是 C$300,000 × 1.5 × 4% = C$18,000。

CCA 之前的净租金是 C$5,000，所以无论哪种情况，申报额都限于 C$5,000，不能造成亏损。年末余额为 C$295,000。

如果业主什么都没申报，余额仍为 C$300,000。下一年按折旧率算的上限是 C$12,000，而不是 C$11,800，所以没申报的 C$5,000 只让上限多了 C$200。

五年后出售

假设该楼宇单独归入一个类别，没有新增资产，净租金足以支持每年的申报。第一至第五年的申报额分别是 C$5,000、C$11,800、C$11,200、C$10,000 和 C$10,000，每年都不超过当年的上限（年初余额的 4%）。余额从 C$300,000 降到 C$295,000、C$283,200、C$272,000、C$262,000 和 C$252,000。CCA 合计 C$48,000。第六年，楼宇以扣除出售费用后的 C$380,000 售出。

• 追回：余额减去 C$380,000 与 C$300,000 成本中较低者，剩下负的 C$48,000。这 C$48,000 要全额计入收入。
• 资本收益：C$380,000 减去 C$300,000 的调整成本基础，是 C$80,000，其中一半，即 C$40,000，计入收入。
• 第六年增加的收入：C$88,000。

如果从未申报 CCA，余额将是 C$300,000，追回为零，只有 C$40,000 要加入收入。但业主这五年的扣除也会少 C$48,000。

业主自住房中的一个套间

一间地下室套间占住宅建筑面积的 30%，业主对套间所占的楼宇份额申报 CCA。申报 CCA 通不过“没有申报 CCA”这个条件，所以套间视为用途改变。以后出售时，套间所占的售价份额要单独计算收益和追回，免税可以覆盖业主自住的部分。见出租地下室套间。

您的情况不同？

• 您打算出售、搬进出租房自住，或预计收入很快会大不相同： 这个选择取决于您自己档案里的数字：楼宇余额、可能的追回，以及对自住房免税的影响。请备齐上面列出的资料，并在提交作出这一选择的税表之前，找个人报税协助。
• 您申报了多年 CCA 却没有明细表，或有税表缺失： 余额决定追回。请根据每份已提交的 T776 表和评税通知重建；如果它们背后的年度记录也缺失，见记账协助；税表缺失见补报未报税年度，并请个人报税协助。
• 出租的是您自住房里的套间或房间，或您要搬出去并把自住房出租： 见出租地下室套间、把自住房改为出租和主要住宅免税。
• 有修缮或改良的问题： 资本性支出要加到类别里；见修缮费用：当期扣除还是资本化。
• 您做短期出租，每次不到 90 天： 当地的许可规定可能使不合规的那些天不能申报 CCA；见短期出租收入。
• 公司持有出租房： 只有人寿保险公司，或全年主要业务是出租、开发或出售自有不动产的公司，才不受出租亏损限制；其他公司仍受限制（《所得税条例》第 1100(12) 款）；见公司持有出租房。
• 您与他人共有出租房，或已经或将要出售： 见共有出租房的申报和出售出租房。
• 您住在加拿大境外，或正在迁入、迁出： 居民身份会改变租金的计税方式；见非居民房东，并请跨境税务协助。