出租房亏损：CRA 审核或审计与需保留的记录

出租房亏损能减少我的其他收入吗？年年亏损是问题吗？

出租房是收入来源、相关费用又可扣除时，出租房亏损可以减少您的其他收入。租金费用超过租金总收入，就是出租房亏损（CRA T4036 指南）。《所得税法》在计算您当年的收入时，会减去来自财产的亏损（第 3 条）。T776 表的净结果填在税表第 12600 行，亏损用括号表示（CRA：填写 T776 表）。如果亏损超过当年的其他收入，用不完的部分是非资本亏损，可以向前结转 3 个税年，或向后结转 20 个税年（第 111 条）。所以，一个亏损年度的变动可能牵连到其他年度。

连续几年亏损并不被禁止，但仅凭连年亏损，也不能判定出租房是不是收入来源。T4036 指南提醒：如果租金费用长期超过租金收入，亏损可能不被允许，但没有给出年数或比例。CRA 的审计手册会问：这项活动是“为了获利而进行，还是个人活动”；如果带有个人因素（例如出租自己住宅的一部分），还会问这项活动的经营方式是否足够商业化。主要为制造税务亏损而进行的活动，即使看起来很商业化，也通不过（CRA：审计手册第 27 章）。请保留您为此所做努力的证据：期望租金、刊登的广告，以及为找租客所做的事情。

遇到下列任一情况，事情就不简单了：

• 已经收到 CRA 的信函，或信函涉及不止一个年度。
• 亲属、朋友或其他熟人租您的房，租金比陌生人付的少。
• 您出租自己住宅的一部分，或者每年有一段时间自己使用这处出租房。
• 您以出租房作抵押借了款，并把其中一部分钱用在了别处。
• 您按晚出租，而所在市政府要求登记、领取执照或许可。
• 您有多个年度的亏损，而早年的记录不全或已丢失。

请按下表备齐记录，并备好自用部分与出租部分之间的费用分摊方式。如果已经收到信函，回复之前请先读下面关于信函的部分。本文讲的是联邦（CRA）规则；如果您报的是魁北克税表，请看最后一节。

出租房现金流为负，能减少我的所得税吗？

现金流为负，只有一部分是税务上的亏损。只有可扣除的费用才计入，所以出租房可能让银行账户不断出血，而在 T776 表上仍然显示盈利。偿还的房贷本金不能扣除（T4036）。资本性费用，即带来长期收益的支出，一般要通过资本成本折旧扣除（CCA）分几年扣除，而不是在当年一次扣完（T4036；CRA：当期费用与资本性费用）；请看当期费用还是资本性费用。

只有为赚取收入而发生的费用才可以扣除（T4036）。真正的亏损只能按它所抵销的收入对应的税款来减税；花出去的钱无论如何都回不来。每项费用该填在 T776 表的哪一行，请看出租房报表的费用行。

出租房亏损会让 CRA 更可能审核吗？

CRA 公布的原因没有点名出租房亏损，但它的清单以“例如”引出，并不完整，该页面也没有保证亏损就安全。CRA 表示，税表可能因多种原因被选中审核，包括信息与第三方来源不符、申报的扣除或抵免类型、合规记录和随机抽选（CRA：税表如何被选中）。被选中审核，并不等于被税务审计（CRA：税表审核）。

在任何审核中，CRA 都可以要求您提供文件来证明所申报的各项（CRA：审核类型）。出租房亏损这个数字背后有一系列扣除，所以不论是什么引起的，都要备好能应对资料要求的档案。

对于出租房亏损，CRA 会要什么资料？哪些记录能证明亏损是真实的？

CRA 可以要求提供支持每一项扣除的文件。它要的证明不限于正式收据，也可能要求提供已兑现的支票或银行对账单（CRA：税表如何被选中）。T4036 指南说，要详细保存租金收入和费用的记录，但不要随税表一起寄出。

发票说明买了什么，银行对账单说明已经付款，两者都要留。T4036 和 T776 表都要求您把每项费用中用于个人的部分填出来，而 T4036 按面积或房间数来衡量出租的房间。对于只出租了一部分时间的房间，其常见的年度费用，CRA 说要用合理的方法分摊：它的例子是把全年供暖费乘以该房间占总面积的比例，再乘以出租时间占全年的比例（CRA：共享经济）。对于其他部分年度的个人使用（例如度假屋），所读到的页面没有给出公式，所以请保留日历，并能说明您采用的分摊方式；请看加拿大的租金收入。

如果我拿不出某项记录怎么办？

如果您没有收据或其他文件来支持某项费用，CRA 可能不允许全部或部分扣除（T4036）。信函要求的东西您已经没有时，CRA 的回复页面说，要附上书面说明（CRA：回复 CRA）。该页面没有说书面说明可以代替记录被接受。

请在收到信函之前，就向贷款机构、银行和供应商索取副本。如果好几年的租金和费用都没有凭证，一个补救办法是根据银行和信用卡对账单重建账目；请看根据银行对账单重建账簿。重建的账目不是原始凭证，所以请在书面说明里写明哪些记录是重建的。

CRA 不允许哪些出租房亏损？

在下列情况下，CRA 不允许出租房亏损，或可能拒绝（T4036；T776 表填表说明）：

CCA 和不合规的短租，在下面各有专门的章节。关于低于市场租金的情形，T4036 只说不能申报出租房亏损。它没有说您实际收到的租金怎样申报，也没有说哪些费用可以与之对应，所以这项安排的具体事实很重要。

CCA 能让我的小额盈利变成亏损吗？

不能。不能用 CCA 造成或增加出租房亏损（T4036）。CCA 可以把盈利用光，但不能把结果压到零以下。如果您有不止一处出租房，要先计算所有出租房合计的净收入或净亏损（即使类别不同），然后才申请 CCA。

CCA 也是可选的：您不必每年都申请最高金额。终止亏损的处理不同：如果终止亏损超过您的租金收入，就可以形成出租房亏损（T776；T4036）。关于是否要申请 CCA，请看出租房要不要申请 CCA和资本成本折旧扣除。

违反当地执照规定的短租，会失去扣除吗？

会，不合规的那些天就会失去扣除。根据《所得税法》第 67.7 条，凡属不合规金额的部分，都不得扣除。CRA 说，这项规则适用于 2023 年之后的纳税年度（CRA：短租扣除）。该条只否定扣除，不会把租金从收入中剔除。

短期出租，指加拿大境内的住宅物业或其任何部分（例如一个房间），出租或对外招租的期限少于连续 90 天。当省或市政府不允许该地点短租，或者要求登记、领取执照或许可，而该出租没有满足每一项要求时，这项短租就不合规（第 67.7 条）。

被否定的金额是 A × B ÷ C：

• A：该短租原本可以扣除的所有金额之和，包括 CCA（T4036）。
• B：该房产在当年作为不合规短租的天数。
• C：该房产在当年作为短租的天数，指已出租或对外招租的天数，而不只是已预订的晚数。

整个期间都不合规的出租，会失去所有这些扣除。中途变为合规的出租，则按不合规天数所占的比例失去扣除。仅就 2024 纳税年度而言，位于要求登记、领取执照或许可的地方的出租房，只要在 12 月 31 日前满足了每一项要求，就视为全年合规。第 (4) 款允许 CRA 不受通常时限的限制，重新核定任何一年以适用这项规则。短期住宿应在 T776 表上申报，还是作为经营收入申报，是另一个问题；请看短租收入：T776 表还是经营收入。

出租房的记录要保存多久？

出租房的记录，要从其所涉及的纳税年度结束起保存 六年（T4036）。《所得税法》从记录及其凭证所涉及的最后一个纳税年度结束时起算（第 230(4) 款）。

仍然持有的房产，记录要保存更久。CRA 的通函说，保存期间由某份记录最后可能用于所得税计算的纳税年度决定，而不是由它的制作年份决定，并以支持资本财产成本的记录为例（IC78-10R5）。所以，购房和资本性改建的记录，要一直保存到它们最后可能影响 CCA 或出售的那个纳税年度之后 六年。

《所得税法》在某些情况下规定了更长的期间（第 230 条）：

• 没有报税的年度：从报税当天起 六年。
• 异议或申诉：直到申诉期限届满，或申诉结束。

CRA 发出的记录要求和电子记录，各有自己的规定；请看业务记录要保存多久。因为第 67.7(4) 款允许 CRA 对不合规的短租重新核定任何一年，所以该出租的执照、登记和许可记录以及您的日历，要保存得比 六年 更久。

收到 CRA 的信函，我该先做什么？

先看信里要什么、涉及哪些年度和回复日期。CRA 会通过电话或书面方式联系您或您的授权代表（CRA：回复 CRA）。然后：

1. 确认这是审核还是审计。如果是审计，或者信函涉及多个年度，请看该怎么做、该寄什么。
2. 列出信函质疑的每个年度和金额，并按上表为每一项找出对应的记录。
3. 在信函规定的期限内回复，寄到信函上的地址，或通过 CRA 账户在线发送扫描文件。
4. 如果是审核信函，需要更多时间时，请打电话到信函底部的号码。CRA 的回复页面讲的是审核项目，不包括审计。
5. 如果某项记录丢了，请附上书面说明，或打电话到信函底部的号码解释。

您可以通过“个人账户”（My Account）或 AUT-01 表授权一名代表代您办理（CRA：税表审核）。关于 CRA 最多可以往前重新核定多少年，请看CRA 最多能往前重新核定几年。

CRA 不允许某些费用扣除，而我不同意，怎么办？

您可以提交异议通知书，截止日为税表报税截止日之后 1 年 与评税通知日期之后 90 天 这两者中较晚的一个（CRA：P148）。P148 把亏损认定排除在一年期限的选项之外：认定亏损的通知，期限是自通知日起 90 天，所以请看清您手里是哪一种通知。怎样提交异议、对追缴有什么影响，以及向税务法院上诉，请看该怎么做、该寄什么。上表中的记录，就是异议所依据的材料。

示例

以下示例仅作说明，所有金额均为加元。

账面上亏钱的公寓

渥太华的一套公寓，年租金 C$26,400。费用有：房贷利息 C$17,000、房产税 C$4,200、公寓管理费 C$5,400、保险 C$900，以及让公寓恢复原状的维修 C$4,000，合计 C$31,500。扣除 CCA 之前，结果是亏损 C$5,100，在第 12600 行以括号表示，并从业主的其他收入中减去。租约、租金存款记录、房贷对账单和发票支持每一行，所以对资料要求，可以逐行作答。CCA 不能增加亏损。如果业主还偿还了 C$8,000 的房贷本金，现金支出就是 C$39,500，对应 C$26,400 的租金，缺口 C$13,100，但税务上的亏损仍是 C$5,100。

如果租金是 C$32,000，费用相同，结果就是盈利 C$500。CCA 可以把它减到零，但不能减到零以下。

住在地下室套间的外甥

一位房东向外甥每月收取 C$600 的地下室套间租金，而这个套间租给陌生人可以收 C$1,500。套间每月的持有成本是 C$1,300，所以账面上每月亏损 C$700。因为租金低于陌生人会付的租金，T4036 指南说不能申报出租房亏损。它没有说这 C$600 怎样申报，也没有说哪些费用可以与之对应，所以租约、房源广告和可比租金，是说明这项安排实际情况的记录。

没有办理所需登记就挂出的房间

一位房主在平台上出租一个房间 120 晚，每晚 C$150，共 C$18,000，每次入住都少于连续 90 天。所在市政府要求登记，而她没有登记。这个房间的费用是 C$6,000，而该房间只在这 120 天对外招租。每一天都不合规，所以 B 等于 C，整个 C$6,000 都被否定：C$6,000 × 120 ÷ 120。全部 C$18,000 仍然是收入，所以她要申报 C$18,000 的净租金收入。

如果她在这 120 天中的 60 天之后才办了登记，被否定的金额就是 C$6,000 × 60 ÷ 120 = C$3,000，净收入则是 C$15,000。

您的情况不同？

• 已经收到 CRA 的信函，或涉及不止一个年度：您寄出的资料可能影响信函点名的每一个年度；对于不合规的短租，CRA 还可以重新核定任何一年。哪些年度和金额有风险、该寄什么、该向谁要，建议先和税务专业人士确定，再回复；请看该怎么做、该寄什么和个人报税。
• 早年的记录不全或已丢失：请在回复截止日期之前申请延长时间，然后根据银行和信用卡对账单重建出租房账簿；请看根据银行对账单重建账簿和记账服务。
• 亲属或朋友按低于市场的租金租房，或者您做了再融资并把部分款项用于个人用途：具体事实决定哪些可以扣除；请看出租房的利息和个人报税。
• 您与他人共有这处出租房：请看共有出租房的申报。
• 租金或收入没有报：请看未申报收入与自愿披露。
• 您通过网络平台出租：请看平台向 CRA 的申报。
• 出租房由公司持有：规则不同；请看出租房控股公司的账簿和公司报税。
• 您居住在加拿大境外：请看非居民房东。
• 您报的是魁北克税表：以上规则属于联邦规则。魁北克税务局单独核定魁北克税表，有自己的审计和异议程序；请看该怎么做、该寄什么，魁北克的出租房报表请看加拿大的租金收入。
• 租金怎样征税，或 T776 表的基础知识：请看加拿大的租金收入。