Airbnb 收入报 Schedule C 还是 E：看服务

Airbnb 收入应该填 Schedule E 还是 Schedule C？

来自 Airbnb、其他订房网站或直接预订的短租收入，填在 Schedule E 第一部分，除非您主要为方便房客而提供实质性服务。提供了实质性服务的，改填 Schedule C，利润要缴自雇税。出租收入填 Schedule E 还是 Schedule C，取决于您提供的服务（第 527 号出版物；第 414 号专题）。IRS 的文件没有以平台或入住时长作为判断标准。

如果您在入住期间打扫、更换床单、提供早餐或其他餐食、提供礼宾式协助，经营多套服务水平不同的房源，与他人共同持有，或者在提供这些服务的同时往年报了 Schedule E，案情可能就不简单。对于出租住宅，IRS 给出了例子，但没有为“实质性”规定小时数或金额界线，所以报税人员要结合您的具体事实来适用这项测试。如果以前年度可能用错了表，下面“以前的税表”一节讲了如何更正。

决定之前先准备：

• 房客获得的每一项服务的清单：是什么服务、多久一次、由谁提供、房客是否另外付费。
• 每套房源的订单和收款报告。
• 按房源分开的支出记录。
• 您本人或家人使用房产的日期。

什么算实质性服务？

服务主要是为方便房客，并且超出了单纯出租空间供居住所附带的内容，就属于实质性服务（第 334 号出版物）。第 527 号出版物列出的实质性服务有定期清洁、更换床单和客房服务，并说明暖气和照明、公共区域清洁和垃圾清运不属于实质性服务。不动产租金条例划的也是同一条线：客房服务算；暖气、照明、公共入口、楼梯和大堂的清洁，以及垃圾清运不算。

一般测试来自条例：这项服务是否主要为方便房客，并且超出了单纯出租空间供居住通常或惯常附带的内容？不在清单上的服务，既不自动算实质性服务，也不自动安全。首席法律顾问意见 202151005 汇总了税务法院和 IRS 的裁定，又增加了两个条件：服务必须超出保持空间可供居住所需的范围，并且服务的实质程度要使为服务所付的报酬构成租金的重要部分。该意见不得作为先例使用或引用。

如果只有部分房源附带服务，条例中四套公寓楼的例子只把有服务的那几套公寓的租金和成本计入自雇收益，其余的不计。

平均入住 2 天的短租，报 Schedule E 还是 Schedule C？

都不是由入住时长决定。对这个问题，IRS 的文件看的是您提供的服务，而不是平均入住时长。平均入住 2 天、没有任何房客服务的出租，通常报 Schedule E；入住时间更长，但有定期清洁或更换床单服务的，可能属于 Schedule C 的经营业务（第 527 号出版物）。

平均入住 7 天属于另一项测试。按被动活动规则，如果平均入住不超过 7 天，或者不超过 30 天且提供了重要的个人服务，这项出租就不算“出租活动”。符合其中一项，本身并不会使收入或亏损变成非被动（8582 表填报说明）。两者都不会把收入转到 Schedule C，也不会产生自雇税。入住时长的数据、工时和记录，见使用短租亏损的记录。

短租收入什么时候要缴自雇税？

当收入填在 Schedule C，并且您的自雇净收益达到 $400 或以上时，要缴自雇税（Schedule SE 填报说明）。Schedule E 上的不动产租金不属于自雇收入，除非您是房地产经销商。出租房间或其他空间，同时还提供实质性服务的，所得属于自雇收入（Schedule SE 填报说明；第 334 号出版物）。

自雇税税率为 15.3%，按净利润的 92.35% 计算。社会保障税只对工资和自雇收益合计最高 $184,500 的部分征收；Medicare 税没有这样的上限。自雇收入超过以下金额时，还可能要按 8959 表缴 0.9% 的额外 Medicare 税：已婚联合报税 $250,000，已婚分开报税 $125,000，单身、户主或符合条件的存续配偶 $200,000，每项门槛都要减去已适用该税的工资（Schedule SE 填报说明）。您可以在 1040 表上扣除一半的自雇税（1040-ES 表；第 554 号专题）。租金收入通常不预扣税款，所以见预估税缴款。

Schedule E 上的租金还有别的税吗？

可能要缴 3.8% 的净投资收入税，按 8960 表计算。只有修正后调整总收入超过以下金额时才适用：单身或户主 $200,000，已婚联合报税或符合条件的存续配偶 $250,000，已婚分开报税 $125,000。这项税按您的净投资收入，或者您的收入超过门槛的金额，两者中较小的一个征收（8960 表填报说明）。

租金属于净投资收入，除非它来自并非被动的贸易或经营业务。出租活动即使您实质参与，也属于被动活动，只有少数例外。一种例外是符合填报说明中安全港规定的房地产专业人士。另一种是符合平均入住时长例外（见上一节）、属于贸易或经营业务、并且有您实质参与的出租，它可以继续填在 Schedule E，同时不适用这项税。您的情况是否符合，取决于工时和事实；见使用短租亏损的记录和出租房税务。已经计入自雇税的收入，不会再同时算作净投资收入（8960 表填报说明）。

有限责任公司（LLC）或配偶会改变所填的表或自雇税吗？

只有一个所有人的 LLC 两者都不改变。单一成员的美国本土 LLC，除非选择按公司纳税，否则通常在联邦所得税上不是独立的实体，所以您仍按同样的服务测试填 Schedule E 或 Schedule C（Schedule E 填报说明）。

由夫妻双方共同拥有并共同经营的出租业务，通常属于合伙企业，要报 1065 表。夫妻也可以改为选择成为合格夫妻联合经营（QJV），这样各自在联合税表上申报一份。这项选择要求联合报税，要求是夫妻共同拥有并共同经营的业务（仅共同持有财产不够），要求夫妻双方都实质参与，并且不能是州法律下的实体：通过 LLC 持有的出租房不符合条件（Schedule E 填报说明；IRS 选择说明页）。夫妻共同财产州中，通过 LLC 持有的业务另有规定，见配偶和家庭 LLC。

• 没有实质性服务：夫妻各自在 Schedule E 上申报一份，并勾选 QJV 框，所得通常不属于自雇收入。
• 有实质性服务：夫妻各自单独报 Schedule C，如果另有要求，还要报 Schedule SE（第 527 号出版物；IRS 选择说明页）。

合格夫妻联合经营的选择，不改变自雇税是否适用。共同所有人（包括多成员 LLC）是否需要报合伙企业税表，见共有出租房：Schedule E 还是合伙企业税表。

如果我自己住在这套房子里，或一年中有一部分时间自用呢？

个人使用不改变服务测试。它影响的是哪些支出可以算作出租支出：Schedule E 第 2 行要求填写公平出租天数和个人使用天数，个人使用天数对应的支出不能扣除（Schedule E 填报说明）。这些天数如何计算、出租少于 15 天的房屋适用什么规则，以及如何分摊支出，见公平出租天数与个人使用。

每种报法需要哪些表和记录？

对于短租的房子，折旧类别还没有定论。第 527 号出版物把酒店、汽车旅馆、旅馆或其他半数以上单元用于短期入住的场所中的单元，排除在住宅出租房之外，但该出版物和第 946 号出版物都没有说明，出租给短期房客的房屋是否属于这项排除。开始折旧之前，请先问报税人员适用哪个类别。一般规则见出租房税务。

每次入住都要留一份记录：入住日期、退房日期、晚数和金额，并与收款和银行入账对上（见按总额还是净额记录收款）。再加一份带日期的服务清单，写明由谁提供、成本多少，以及一份个人使用天数的日历。这样平均入住时长、出租天数和服务成本都现成可查，不用事后重建。如果 1099-K 表对不上，见出租收入的 1099-K 表指南。如果您付钱请了保洁员或杂工，见房东的承包商税表。

以前的税表用错了表，怎么办？

每一年都按您当年实际提供的服务来定，IRS 的文件里没有任何地方说这个选择可以自由决定。如果事实要求用另一张表，过去那一年就是错的。不改变服务只改变所填的表，答案不会变。

• 本应报 Schedule C：税表上可能漏了 Schedule SE 和自雇税。如果您当年的服务符合测试，补救办法是每个年度各报一份 1040-X 表（1040-X 表填报说明）。补缴的税款要计利息，也可能有罚款。IRS 通常在您报税后 3 年内可以核定更多的税款，某些情况下期限更长（第 6501 条）。更正税表等于声明之前那份是错的，所以先请报税人员逐年核实事实。要追溯多少年，以及罚款是怎样的，见更正以前年度漏报的收入。
• 本应报 Schedule E：自雇税可能多缴了，但这笔收入随后可能变成净投资收入，而且一半自雇税的扣除也会没有，所以退税可能比已缴的税少。退税申请通常必须在报税后 3 年内，或缴税后 2 年内提出，以较晚者为准（1040-X 表填报说明）。

示例

以下示例仅作说明。金额均为美元。

长期出租的双拼住宅

一栋双拼住宅每年带来 US$30,000 收入。房东只为租客支付维修费，没有其他服务。租金填在 Schedule E，没有自雇税。

平均入住 3 晚的海滨房屋

一栋海滨房屋有 60 次入住，平均每次 3 晚。房东提供 Wi-Fi 和水电，在两批房客之间打扫，但入住期间不打扫，也不更换床单。平均入住 3 晚不决定填哪张表，服务测试才决定。暖气和照明被列为不属于实质性服务。Wi-Fi 和其他水电没有列明，所以适用一般测试。IRS 首席法律顾问意见（不是先例）认为，仅为让空间为下一批房客做好准备的清洁属于维护，因此按这个思路，仅凭这些服务不会把出租转到 Schedule C，但报税人员要看完整的事实。入住期间的定期清洁和更换床单，是第 527 号出版物列为实质性服务的内容，加上这些服务，出租就可能转到 Schedule C。

每天更换床单并提供早餐的房东

一位房东出租三个房间，每年收入 US$48,000，每天更换床单并提供早餐。成本为 US$18,000，所以净利润为 US$30,000。这些服务属于实质性服务：填 Schedule C，自雇税按利润的 92.35% 以 15.3% 的税率计算，每年约 US$4,240。假设三年的数字相同，没有工资或其他自雇收入或亏损，并且全部 US$18,000 成本都是允许扣除的。工资或其他经营亏损会改变自雇税。这些数字不包括扣除一半自雇税对所得税的影响。

• 第 1 年和第 2 年：报了 Schedule E，所以没有缴自雇税。每年都少缴约 US$4,240 的自雇税，外加利息，还可能有罚款，每年都要单独报一份 1040-X 表。
• 第 3 年：出租按 Schedule C 和 Schedule SE 申报。

您的情况不同？

• 您提供每日清洁、早餐或类似服务，经营多套房源，由保洁员或共同房东提供服务，或者提供这些服务的同时多年报了 Schedule E：该填哪张表、自雇税、保洁员或共同房东替您提供的服务如何计算、折旧类别以及要不要更正以前年度，都需要报税人员结合您的事实来判断。获取个人税务服务。
• 您的收款没有记录，或账簿落后：获取记账服务，在报税前让每次入住和每项服务都有记录。
• 您住在美国境外，出租美国的房产：见非居民房东；涉及两个国家时，获取跨境税务服务。
• 您的平均入住时长为 7 天或以内，或者想用亏损抵扣工资收入：见使用短租亏损的记录。
• 您想了解出租收入和扣除的一般规则：见出租房税务。
• 您自己也使用这处房产：见公平出租天数与个人使用。
• 您的 1099-K 表显示的金额超过实际收入：见出租收入的 1099-K 表指南。
• 您与他人共同拥有：见共有出租房；夫妻或家人共同拥有的 LLC，见配偶和家庭 LLC。
• 房客入住要缴住宿税或销售税：见租金的销售税。