Airbnb 收入報 Schedule C 還是 Schedule E：看服務，不看住幾天

Airbnb 收入該報 Schedule E 還是 Schedule C？

來自 Airbnb、其他訂房網站或直接訂房的短租收入，報在 Schedule E 第 I 部分，除非您主要為了方便房客而提供實質性服務。有實質性服務時，就改報 Schedule C，利潤要繳自僱稅。租金收入該用 Schedule E 還是 Schedule C，取決於您提供的服務（Publication 527；Topic 414）。IRS 的文件沒有訂出以平台或入住天數為依據的判斷標準。

如果您在房客入住期間打掃或更換床單、供應早餐或其他餐食、提供管家式協助、經營多個服務水準不同的房源、與他人共同持有，或過去幾年做了這些事卻仍報 Schedule E，您的情況可能就不單純。對住宅出租，IRS 只舉了例子，沒有訂出「實質性」的時數或金額標準，所以要由報稅員根據您的事實來套用這個測試。如果以前年度可能報錯了表，下文關於以往稅表的部分會說明如何更正。

決定之前先備齊：

• 房客得到的每項服務清單：服務內容、頻率、由誰提供，以及房客是否另外付費。
• 每個房源的訂房報告和收款報告。
• 按房源分開的支出記錄。
• 您或家人使用該房產的日期。

什麼算實質性服務？

服務主要是為了方便房客，並超出單純出租空間供居住時隨附的內容，就屬於實質性服務（Publication 334）。Publication 527 列舉了定期清潔、更換床單和客房打掃，並說明暖氣和照明、公共區域的清潔以及垃圾清運不算實質性服務。不動產租金的法規也劃了同樣的界線：客房打掃算；暖氣、照明、公共入口、樓梯和大堂的清潔以及垃圾清運不算。

一般測試，出自法規：這項服務是否主要為了方便房客，並且超出出租空間供居住時通常或慣常隨附的內容？清單上沒有列出的服務，既不一定屬於實質性服務，也不一定安全。首席法律顧問意見 202151005 總結了稅務法院和 IRS 的裁決，並補充兩個條件：服務必須超出維持空間可供居住所需的範圍，而且重要到使得這些服務的收費佔租金的相當大一部分。該意見不得用作先例或被引用為先例。

如果只有部分房源附帶服務，法規中四戶公寓樓的例子是：只有提供服務的公寓的租金和成本，才計入自僱收益，其他公寓不計入。

平均入住 2 天的短租，該報 Schedule E 還是 Schedule C？

不是。IRS 對這個問題的文件，測試的是您提供的服務，不是平均入住天數。平均入住 2 天、沒有任何房客服務的出租，通常是 Schedule E 的租賃；入住較久、但有定期清潔或換床單服務的，則可能是 Schedule C 的業務（Publication 527）。

7 天平均入住天數屬於另一項測試。依消極活動規則，如果平均入住天數為 7 天或以下，或為 30 天或以下且提供了重要的個人服務，這項出租就不屬於「出租活動」。符合其中任何一項，本身並不會使收入或虧損變成非消極的（8582 表填表說明）。兩者都不會把收入移到 Schedule C，也不會產生自僱稅。關於入住天數的計算、時數和記錄，請見短租虧損的使用記錄。

短租收入什麼時候要繳自僱稅？

收入報在 Schedule C，且您的自僱淨收益達到 $400 或以上時，就要繳自僱稅（Schedule SE 填表說明）。Schedule E 上的不動產租金不屬於自僱收入，除非您是以不動產交易商的身份收取。出租房間或其他空間、同時另有提供實質性服務的款項，屬於自僱收入（Schedule SE 填表說明；Publication 334）。

自僱稅稅率是 15.3%，按淨利潤的 92.35% 計算。社會安全稅只適用於工資和自僱收益合計不超過 $184,500 的部分；醫療保險稅沒有這項上限。自僱收入超過 $250,000（已婚聯合申報）、$125,000（已婚分開申報）或 $200,000（單身、戶主或符合資格的存活配偶）時，還可能要在 8959 表上繳納 0.9% 的額外醫療保險稅，各門檻要先減去已適用該稅的工資（Schedule SE 填表說明）。您可以在 1040 表上扣除一半的自僱稅（1040-ES 表；Topic 554）。租金收入通常不預扣稅款，所以請見預估稅款繳納。

Schedule E 的租金還有其他稅嗎？

可能有 3.8% 的淨投資收入稅，在 8960 表上計算。只有在修改後調整總收入超過 $200,000（單身或戶主）、$250,000（已婚聯合申報或符合資格的存活配偶）或 $125,000（已婚分開申報）時才適用。這項稅按淨投資收入，或您的收入超過門檻的金額，兩者中較小者計算（8960 表填表說明）。

租金屬於淨投資收入，除非它來自非消極的貿易或業務。出租一般屬於消極活動，即使您實質參與也是如此，只有少數例外。其中一個例外是符合填表說明中安全港的不動產專業人士。另一個例外是符合平均入住天數例外（見上一節）、屬於貿易或業務並且有您實質參與的出租；這種出租仍可報在 Schedule E，卻不在這項稅的範圍內。您的情況是否符合，取決於時數和事實；請見短租虧損的使用記錄和出租房產稅務。已計入自僱稅的收入，不會再計為淨投資收入（8960 表填表說明）。

LLC 或配偶會改變報稅表格或自僱稅嗎？

只有一位所有者的 LLC，兩者都不改變。美國境內的單一成員 LLC，除非選擇了按公司課稅，否則一般在聯邦所得稅上不是獨立實體，所以您仍依同一個服務測試來報 Schedule E 或 Schedule C（Schedule E 填表說明）。

由夫妻兩人共同擁有並經營的出租業務，一般視為合夥企業，須提交 1065 表。夫妻也可以改選為合格聯合經營（qualified joint venture），由兩人各自在聯合稅表上申報自己的份額。這項選擇需要提交聯合申報稅表、需要有夫妻共同擁有和經營的業務（僅共同持有財產並不夠）、夫妻雙方都實質參與，並且沒有州法律下的實體：透過 LLC 持有的出租不符合資格（Schedule E 填表說明；IRS 選擇說明頁面）。夫妻居住在夫妻共有財產州時，透過 LLC 持有的業務另有規則，見配偶與家庭 LLC。

• 沒有實質性服務：夫妻各自在 Schedule E 報自己的份額，並勾選 QJV 方框，這筆收入一般不屬於自僱收入。
• 有實質性服務：夫妻各自提交單獨的 Schedule C，如果另有規定，還要提交 Schedule SE（Publication 527；IRS 選擇說明頁面）。

合格聯合經營的選擇並不改變是否適用自僱稅。共同所有人（包括多成員 LLC）是否須提交合夥稅表，見共同持有的出租：Schedule E 還是合夥稅表。

如果我自己住在房子裡，或一年中只有部分時間出租，怎麼辦？

個人使用不會改變服務測試。它影響的是哪些支出可以算作租賃支出：Schedule E 第 2 行要求填寫公平租金天數和個人使用天數，個人使用天數的支出不符合扣除資格（Schedule E 填表說明）。這些天數怎麼算、出租不到 15 天的房屋適用什麼規則，以及如何分攤支出，請見公平租金天數與個人使用。

每條報稅途徑需要哪些表格和記錄？

對於短租房屋，折舊類別尚無定論。Publication 527 把飯店、汽車旅館、旅館或其他場所中，有一半以上單位是供短期住客使用的單位，排除在住宅出租財產之外；該出版物和 Publication 946 都沒有說明，出租給短期房客的房屋是否屬於這項排除。開始折舊之前，請報稅員確認適用哪一個類別。一般規則見出租房產稅務。

為每次入住建立一份記錄：入住日期、退房日期、晚數和金額，並與平台付款和銀行存款對上（見如何按總額或淨額記錄平台收款）。再加上一份標有日期的服務清單，記下由誰提供和費用多少，以及一份個人使用天數的日曆。這樣平均入住天數、出租天數和服務成本，都不必事後重建。如果 1099-K 表與實際不符，請見出租收入的 1099-K 表指南。如果您付費請清潔人員或維修工，請見房東的承包人稅表。

如果以前年度的稅表用錯了表格，怎麼辦？

每一年都依您當年實際提供的服務來定，IRS 的文件沒有把選哪一種表格當作可以自行決定的事。如果事實需要用另一種表格，過去那一年就是報錯了。只改變報稅表格而不改變服務，答案不會改變。

• 本應報 Schedule C：稅表可能漏了 Schedule SE 和自僱稅。如果您的服務在那幾年符合測試，補救辦法是每一年各提交一份 1040-X 表（1040-X 表填表說明）。補繳的稅款會產生利息，也可能有罰款。IRS 一般在您提交稅表後 3 年內可以追評更多稅款，某些情況下期限更長（第 6501 條）。更正稅表等於聲明之前的稅表有誤，所以請先請報稅員逐年確認事實。要追溯到哪些年度以及罰款，請見為以往稅表漏報的收入提交更正稅表。
• 本應報 Schedule E：自僱稅可能多繳了，但這筆收入此時可能改為淨投資收入，而且一半自僱稅的扣除額也會取消，所以退稅金額可能比多繳的稅款小。退稅申請一般須在您提交稅表後 3 年內，或繳稅後 2 年內提出，以較晚者為準（1040-X 表填表說明）。

舉例

以下例子僅供說明，金額以美元計。

長期出租的雙拼住宅

一幢雙拼住宅每年收入 US$30,000。房東只負責維修，不為租客提供其他服務。租金報在 Schedule E，沒有自僱稅。

平均入住 3 晚的海灘小屋

一棟海灘小屋有 60 次入住，平均每次 3 晚。房東提供 Wi-Fi 和水電，並在房客退房後清潔，但不在入住期間打掃，也不更換床單。平均 3 晚不能決定報稅表格；服務測試才可以。暖氣和照明已明確列為不屬於實質性服務。Wi-Fi 和其他水電沒有明確列出，所以適用一般測試。IRS 首席法律顧問意見（不是先例）認為，只是為下一位房客整理空間的清潔屬於日常維護，因此依這個理由，單憑這些服務不會把出租移到 Schedule C，但報稅員會根據全部事實判斷。入住期間的定期清潔和更換床單，是 Publication 527 明確列為實質性的服務，加上這些服務，可能使出租改報 Schedule C。

每天換床單並供應早餐的房東

一位房東每年出租三個房間，收入 US$48,000，每天更換床單並供應早餐。成本是 US$18,000，所以淨利潤是 US$30,000。這些服務屬於實質性服務：報 Schedule C，自僱稅稅率為 15.3%，按利潤的 92.35% 計算，每年約 US$4,240。假設三年的數字都相同，沒有工資或其他自僱收入或虧損，且全部 US$18,000 的成本都是可扣除的支出。工資或其他業務虧損會改變自僱稅。這些數字沒有計入扣除一半自僱稅對所得稅的影響。

• 第 1 年和第 2 年：報在 Schedule E，所以沒有繳自僱稅。每一年少繳約 US$4,240 的自僱稅，另加利息，還可能有罰款，每一年都要各自提交 1040-X 表。
• 第 3 年：出租改報在 Schedule C，並附上 Schedule SE。

您的情況不同嗎？

• 您提供每日清潔、早餐或類似服務、經營多個房源、由清潔人員或共同房東為您提供服務，或做了這些事卻多年報 Schedule E：應報哪種表格、自僱稅、清潔人員或共同房東替您提供的服務如何計算、折舊類別，以及是否要更正過去年度，都需要報稅員根據您的事實判斷。請洽個人稅務服務。
• 您的平台收款沒有記錄，或帳簿落後：申報之前，請用記帳服務把每次入住和每項服務都記錄下來。
• 您住在美國境外，並出租美國的房產：請見非居民房東；涉及兩個國家時，請尋求跨境稅務服務。
• 您的平均入住天數為 7 天或以下，或您想用虧損抵減工資收入：請見短租虧損的使用記錄。
• 您想了解租金收入和扣除額的一般規則：請見出租房產稅務。
• 您自己也使用這處房產：請見公平租金天數與個人使用。
• 您的 1099-K 表顯示的金額比您實際賺的多：請見出租收入的 1099-K 表指南。
• 您與他人共同持有：請見共同持有的出租；夫妻或家人共同持有的 LLC，請見配偶與家庭 LLC。
• 房客入住需繳住宿稅或銷售稅：請見房租的銷售稅。