租金要交销售税吗？短租、商业空间与设备出租

租金要交销售税吗？

有时要。由各州自己决定，答案取决于您出租什么、出租多久。本文以得克萨斯州、纽约州、佛罗里达州和蒙大拿州为例，因为这几个州的税务部门公布了规则。您所在的州可能不同，您所在的城市也可能另外加税。短期住宿的税有很多名称：住宿税、酒店税、入住税、短期租赁税或床位税。本文统称住宿税，出租房屋的业主或房东称为经营者。

以下情况会让问题变复杂：

• 您在多个州或多个城市出租，每个地方都有各自的税和申报机构
• 住客既通过订房网站预订，也直接向您预订
• 一份租约把空间与停车、仓储、设备或服务捆绑在一起
• 您收到了一份通知，涉及您没有代收税款的月份

决定之前请先准备：一份房产或物品清单，注明州和城市、平均住宿或租期长度、每笔预订的来源、按月列示的租金，以及收到的任何通知。

您的房产不在这四个州？请向您所在州的税务部门问清四件事：这类房产的租金是否征税，有没有单独的住宿税，住客要住多久才不再征税，订房网站是否代收。然后再问您所在的市和县。如果您在几个州出租，每处房产的答案可能都不一样。

短租房或度假屋要收销售税吗？

在得克萨斯州、纽约州、佛罗里达州和蒙大拿州，一般要：在独立屋、公寓、住宅单元或房间里短期入住，按住宿征税，由业主或订房网站代收。也有小额短住的例外，例如纽约州的税率下限，以及对出租自有房产的业主适用的 3 天规则。住宿税分层征收，先是州税，再是县或市的税，各层可能交给不同的机构。

各项费用可能是计税价格的一部分。纽约州说明，清洁费、服务费、房东费和宠物费作为住宿收费的一部分，可能应税。纽约州要求在住客账单上分项列出各项税款和纽约市的单元费用，佛罗里达州要求销售税单独列明。

纽约州对出租自有房产的业主给予豁免：一个日历年度内出租总共不超过 3 天，并且不使用订房服务（TB-ST-331）。

住客住多久之后就不再征税？

各州各自规定分界线：得克萨斯州和蒙大拿州是 30 天，纽约州是 90 天（纽约市地方销售税是 180 天），佛罗里达州是六个月。在纽约州和蒙大拿州，天数是同一位住客连续居住的天数；得克萨斯州计算的是没有中断付款的居住权；佛罗里达州则看书面租赁协议的期限。住满一年，超过了四个州的分界线，但有书面租约，也不一定就能免去最初几天的税：纽约州要征到住客满 90 天为止，得克萨斯州则有下面的书面通知规则。在这些规则里，“长期住客”（permanent resident）是指住过分界线的住客，与移民身份无关。

预付的长期住宿是个陷阱。在纽约州，即使住客有书面长期住宿协议并在到达前全额付款，在住满 90 天之前仍要征税：经营者必须就这笔付款代收税款，等住客住满 90 天后可以抵减或退还；如果没有退还，住客可以向州政府申请（税务局常见问题）。企业为自己的员工或客户租房，如果至少付了 90 天的房费，可以符合条件（TB-ST-331）。得克萨斯州说明，如果住客没有住满连续 30 天，酒店要对税款负责，所以有些经营者先收税、之后再退（审计长常见问题）。

订房网站接受预订时，由谁代收？

这取决于各州，而且订房网站从不覆盖您自己接受的预订。四个州对订房网站的处理各不相同。

• 得克萨斯州：同意代收并汇缴州酒店税的平台，由平台代收；只通过这类平台出租的业主，不用代收州税。通过自己网站出租，或通过没有同意代收的平台出租的业主，要自己代收并汇缴税款。无论哪种情况，审计长都要求业主向市和县问清地方酒店税。
• 纽约州：订房服务必须登记、代收并汇缴其促成的短期出租的税款。只有经营者持有该服务出具的 ST-155 表证明，或有说明该服务代收税款的公开协议，才不用对这些销售负责。经营者不通过订房服务自己做的销售，由经营者代收。
• 蒙大拿州：短租交易平台和线上托管平台必须登记、代收、申报并缴税，范围是它们促成的销售。业主仍要为平台之外的销售缴税。
• 佛罗里达州：税务局的销售税页面没有说订房网站会代收住宿税，所以依赖之前，请向网站或税务局确认，并保存网站的税务报表。物业管理公司可以用 DR-1C 表为业主登记，但该表的业主协议说明，应缴的销售税最终由业主负责。
• 如果物业经理或共同房东管理您的房源，请以书面方式询问对方，是以您的名义还是以它自己的名义登记和申报。得克萨斯州说明，物业管理公司和在线旅游公司也可能负有代收责任。

网站代收全部税款后，您是否还要登记和申报，由各州自己规定：请询问税务机关，零申报请见提交销售税申报表。

请保存网站已代收的证明。得克萨斯州告诉业主，在就平台预订接受审计时，要取得平台的交易记录。纽约州只有在证明或协议存在、经营者与服务方没有关联、并且经营者向服务方提供了正确信息时，才免除经营者的责任。

商业空间的租金要征税吗？

纽约州不征销售税，佛罗里达州对 2025 年 10 月 1 日或之后开始的租期也不征。其他州不同：例如亚利桑那州可能征税，佛罗里达州的废止不适用于这些州。

• 纽约州：税务局把不动产的销售或出租列为不征销售税的交易。另有由纽约市管理的纽约市商业租金税（第 848 号出版物）。
• 佛罗里达州：对不动产租金或许可费征收的州销售税，例如办公室、零售、仓库和自助仓储空间，自 2025 年 10 月 1 日起废止（已通过议案，第 37 条）。自该日期起或之后开始的租期，不征州销售税，也不征县附加税。
• 蒙大拿州：税务局说明，该州没有一般销售税，所以该州的商业租金不征州销售税。蒙大拿州另外对住宿征税，见上文。
• 得克萨斯州：销售税适用于应税项目的销售，即有形个人财产和列明的服务，而不动产租金两者都不是。机动车停车和仓储服务在列明的服务中，所以捆绑收费可能被征税。
• 亚利桑那州：税务局说明，不动产的商业租约要缴县和市的交易特权税，但只有五个县（科科尼诺县、希拉县、马里科帕县、皮马县和皮纳尔县）征收县税，部分城市也不对商业租约征税。请按房产地址查询。

佛罗里达州对截至 2025 年 9 月的租期仍然征税，即使租金是之后才付的，按该期间适用的税率（税务局的示例对 2025 年 8 月的租金使用 2%）加上任何县附加税。该州也仍然对短期租赁、机动车停车或仓储位、船只靠泊或存放，以及飞机系留或存放征税（TIP 25A01-04）。佛罗里达州的租户如果为不应税的租金缴了税，必须向房东而不是税务局要求退款。账户只申报商业租金的房东，在 2025 年 9 月之前仍要提交申报表，即使没有应缴税款，并用 DR-26S 表追回已退给租户的税款。

请阅读租约中的捆绑项目。车辆停放空间，或加入了设备或服务的租约，即使办公室或店铺租金不征税，也可能被征税。例如，纽约州对某些机动车停车、车库或仓储服务征税。

出租设备、工具、仪器或车辆要收销售税吗？

在对货物征税的州，通常要：得克萨斯州、纽约州和佛罗里达州都把货物的出租或租赁视为应税销售。税款按租金计算，出租物品的所有人负责代收。

• 得克萨斯州：对大多数货物的零售、租赁和出租征收 6.25% 的州税，另可加征地方税。出租的机动车另有审计长征收的租赁总收入税：1 至 30 天的合同税率为 10%，31 至 180 天为 6.25%。您的车辆适用哪种税，请询问审计长。
• 纽约州：“销售”一词包括对机械、工具、计算机和机动车等有形个人财产的出租、租赁和使用许可。承租人主张免税的，必须在交货后 90 天内提供填写完整的免税文件，否则所有人要代收税款。所有人必须善意并尽到通常的谨慎义务接受证明，如果明知用途并非免税，则要对税款负责（TB-ST-240）。
• 佛罗里达州：出租或租赁个人财产（例如车辆、机械或设备）的企业，必须登记代收销售税。税务局的年度转售证明，让已登记的企业可以免税购买或租入将再次出租的财产。

车辆租赁可能有自己的税。蒙大拿州对其列明的租赁车辆（例如汽车、轻型卡车和船只），无司机、租期少于 30 天的基本租金征收 4%；房车和高尔夫球车不在其清单上。纽约州对租期少于一年的乘用车另征 6% 的州专项税，对所有乘用车租赁再征 6% 的专项附加税，两者都是销售税之外另加（税率公告）。

您为出租业务免税购入的设备，涉及另一个问题——使用税：请见企业采购的使用税。承租人提供的免税文件，请见向客户收取免税证明。

我在哪里登记、收什么、何时申报？

如果这项税适用于您，您要在第一笔应税预订或出租之前登记，每个州都要登记，往往还要向每个市或县登记。税款在账单上作为单独一行代收，并按州的截止日申报。

在得克萨斯州，出租设备则需要销售及使用税许可证，出租的机动车则适用上面的租赁总收入税。您究竟在哪里必须代收，是另一项测试，见什么时候必须代收销售税。申报频率、零申报和漏报的申报表，请见提交销售税申报表。

租赁税怎么记账？

代收的税款在您持有期间，要记在负债账户里，与租金分开：在汇缴之前，它是欠州或市的钱。佛罗里达州提醒申报人，不要把代收的税款计入总销售额，因为这样做会提高应缴税款，并带来补税账单。

1. 为每种税和每个地方开一个应付账户，例如应付州酒店税和应付市酒店税。
2. 直接预订或出租时，把租金记为收入，把税款记入对应的应付账户，一笔销售分成两行。
3. 通过订房网站的预订，请按平台结算款入账处理，并保存网站的税务报表，作为它已代收的证明。
4. 每次申报时，该期间应付账户的余额应等于申报表上的税额，付款后即清零。按时申报的折扣或补贴（得克萨斯州 1%，佛罗里达州每个地点最高 $30，蒙大拿州为住宿销售税的 5%）单独记一行，不改动应付账户。
5. 罚款和利息记在各自的账户里，不要记入应付账户。
6. 请把免税文件和每月核对资料放在一起保存。

对于联邦所得税，IRS 把向买方征收的税款（不是您的收入）与向您作为卖家征收的税款（计入总收入）区分开来。州或市的住宿税属于哪一种，取决于当地的法律，所以在把所有税款一视同仁之前，请先确认。所得税方面请见出租房的税务。

如果平台或州政府的通知说我过去的出租欠税，怎么办？

先看通知上的回复日期，然后理清三件事：涉及哪处房产或哪件物品、哪几个月，谁负责代收这些预订的税款，以及该州对那个期间是否征税。

• 谁负责：如果平台代收了，请取得它对该账户的记录。得克萨斯州在审计中会看平台的交易记录，纽约州的免责取决于证明或协议，以及经营者提供的信息是否正确。
• 该期间是否征税：纽约州对短租房屋入住征收的销售税，适用于 2025 年 3 月 1 日及之后的付款，所以请核对通知所涉及的租金是不是在这个日期之前付的。佛罗里达州的废止涵盖租期自 2025 年 10 月 1 日或之后开始的商业租金。更早期间的租金仍然应税，税务局说明，废止不会取消逾期申报已产生的罚款和利息（TIP 25A01-04）。
• 等待的代价：在得克萨斯州，逾期提交酒店税报告，罚款 $50；逾期 1 至 30 天缴税，加 5%；逾期超过 30 天缴税，加 10%。利息从到期日后第 61 天开始计算（审计长）。
• 已经向住客收费的：能否向住客补收您没有代收的税款，是另一个问题，见没有收销售税就开出的发票。

关于您出租却没有代收的月份，请见补缴未代收的销售税。遇到州审计或信息请求，请见销售税审计。企业背后的人也可能要负税款责任。在纽约州，某些所有人、高管、董事、员工、合伙人和成员，可能要承担个人责任（第 750 号出版物）；在得克萨斯州，控制代收或缴税、并故意不汇缴的高管、经理、董事、员工或合伙人，同样要承担个人责任（《税法典》第 111.016 条）。如果没有提交申报表，两个州都可以随时核定；请见提交销售税申报表。涉及好几个月、好几处房产，或订房网站的记录与您的账簿对不上的，在回复之前，请先找专业人士。

示例

这些示例使用美元和整数。

奥斯汀的周末出租

一位房主在周末出租她位于奥斯汀的房子，通过自己的网站接待住客：每月合计 US$2,400。这些住宿适用 6% 的得克萨斯州酒店住宿税，每月 US$144，另加任何市或县酒店税，后者交给市或县。她在下个月 20 日前提交州报告。如果当月有 US$900 来自已同意代收得克萨斯州酒店税的订房网站，她自己的报告只涉及另外的 US$1,500，税额是 US$90。在她的账簿中，直接预订记为现金 US$1,590、租金收入 US$1,500 和应付酒店税 US$90。假设那 US$900 是扣除网站费用之前的租金，她按平台结算款入账的方法，把它记为租金收入，网站费用记为支出，并保存网站的税务报表。缴纳 US$90（任何申报折扣之前）后，应付账户清零。

布鲁克林的相机出租

布鲁克林一家企业向摄制组出租摄影器材，每年收入 US$40,000，在纽约州交付。纽约州把货物出租视为销售，所以租金一般按州和地方税率征税。已登记的影片制作人，如果直接并主要将器材用于制作销售用的影片，可以用 ST-121 表免税租用。只有在交货后 90 天内收到填写完整的证明、善意接受，并与租赁记录一并保存的情况下，这家企业才可以不收税。其他客户要缴税。

佛罗里达州的一家店铺和一套公寓

佛罗里达州一位房东以每月 US$3,000 出租一家店铺，并把一套带家具的公寓按两个月一次出租，每次 US$4,000。2025 年 10 月入住期间的店铺租金，不在销售税范围内。2025 年 9 月入住期间的店铺租金仍然应税，按税务局在其 2025 年 8 月示例中使用的 2%（US$60）计算，加上任何县附加税，即使租户到 11 月才付款。公寓的出租属于六个月或以下的短期租赁：销售税和县附加税交给税务局，县的短期租赁税则视县而定，交给县或税务局。

您的情况不同？

• 您在多个州或多个城市出租，或者订房网站或州政府来函，问到您从未代收的税款：每处房产都有自己的税、登记和申报机构，过去的月份需要单独的方案。通知上的回复日期不会因为您在理清事情而推迟，所以请尽早开始。请找记账协助，把每个地方的税分别入账，并使您的账簿与已代收和已申报的金额对得上。
• 您过去几个月出租却没有代收：请按补缴未代收的销售税办理，并请记账协助处理这些月份。
• 您不确定自己在某个州是否必须代收：请用什么时候必须代收销售税。
• 您的房产在蒙大拿州：住宿税的详细内容请阅读蒙大拿州指南。
• 您想了解租金的所得税：请见出租房的税务，以及短租适用 Schedule C 还是 Schedule E。
• 您的房产在加拿大：请见关于商业物业或住宅物业的 GST/HST。