共有出租房：填 Schedule E 还是 1065 表？

出租房共有人什么时候各自填 Schedule E？

只是共同拥有、维护并出租房产的共有人，一般不构成合伙企业，所以每位所有人为自己的份额填各自的 Schedule E（1040 表）。条例规定，仅仅共同拥有被维护、修缮并出租的财产，不会形成独立实体（26 CFR 301.7701-1）。第 541 号出版物补充说，除非共有人向租客提供服务，否则不是合伙企业。以不等份额作为按份共有人（tenants in common）持有，本身并不改变这一点。

每位所有人只在 Schedule E 上申报自己应占的租金和费用（Schedule E 填报说明；第 527 号出版物）。

只要下列任一情况属实，情况就不简单：

• 出租房由有两名以上所有人的 LLC 或其他实体持有。
• 所有人还向租客提供服务。
• 所有人分配利润或亏损的比例与持股比例不同。
• 某一位所有人支付大部分费用、持有贷款或收取租金，所以资金并不按份额流动。
• 以前某一年用了另一种方式报税，例如多成员 LLC 从未提交 1065 表，而是填了 Schedule E。
• 有所有人加入、退出或出售，或者有所有人住在美国境外。

如果其中任何一条属实，答案取决于具体事实；请看末尾的“您的情况不同？”。

决定之前请备齐：房产契约、LLC 文件和 EIN 通知、所有人之间的书面或口头协议、房贷对账单和 1098 表，以及一份谁付了什么、谁收了租金的清单。

共有的出租房什么时候变成合伙企业？

共有出租房在两种情况下变成合伙企业：所有人共同经营一项业务并分享其利润；或者出租房由有两名以上成员、且不按公司征税的美国国内 LLC 持有（第 541 号出版物）。

服务。 条例举的例子是公寓楼的共有人，他们出租空间，同时直接或通过代理人向住户提供服务（26 CFR 301.7701-1）。条例和第 541 号出版物都没有说明哪些服务算数。聘请管理人本身不会形成合伙企业：税务程序 2002-22介绍了税务裁决 75-374，其中共有人的代理人收取租金、支付费用，并向租客提供惯常的服务（供暖、空调、清运垃圾、无人看管的停车位、公共区域维护）。这些服务被视为所有人自己提供的，但还不够广泛，不足以使共有关系变成合伙企业。裁决是 IRS 的指导意见，不是条例，而且所有人或代理人提供更广泛的服务，可能改变结果。第 527 号出版物另外把定期清洁、更换床单和客房服务列为 Schedule C 的大量服务；那是另一套测试，在这里不是安全港（第 527 号出版物）。

LLC。 有至少两名成员的美国国内 LLC，被归类为合伙企业，除非它提交 8832 表选择按公司征税，或选择 S 公司身份（IRS；26 CFR 301.7701-3）。把所有人称为“共有人”并不改变这一点；以夫妻共同财产方式拥有 LLC 的配偶另有规则，见下文。单一成员 LLC 在所得税上被忽略，所以其所有人一般填 Schedule E；有第二名成员加入时，就变成合伙企业（税务裁决 99-5）。至于是否要使用 LLC，参见用 LLC 持有出租房。

选择排除。 属于合伙企业但没有积极经营业务的共有人，可以根据第 761(a) 款选择不按合伙企业处理。所有成员都必须同意。该选择是附在第一年按时提交（含延期）的 1065 表上的一份声明，此后不再需要提交 1065 表（1065 表填报说明，问题 32；第 541 号出版物）。提供租客服务的出租房是否符合条件，取决于具体事实。

份额不等的按份共有人，如何分摊租金和费用？

每位所有人在自己的 Schedule E 上，按持有份额申报租金，并按持有份额扣除每项费用。持有一半份额的所有人申报一半的租金（第 527 号出版物；Schedule E 填报说明）。

亏损限额随后按所有人逐一适用，使用各人自己税表上的数字。出租亏损的特别额度要求积极参与：全年按价值持有至少 10%（计入配偶的份额），并在重要且真实的意义上参与管理决策（第 527 号出版物；第 925 号出版物）。持股较小的所有人可能不符合条件。限额见出租房税务。

一位所有人支付账单或持有贷款：份额会因此改变吗？

根据第 527 号出版物，多付的部分不能让您扣除超过持有比例的金额。所有人按持有比例扣除自己支付的费用，其余部分有权向其他共有人追偿。它举的例子是：持有二分之一权益的所有人付了一笔维修账单，该所有人扣除一半，另一半有权向共有人要求偿还（第 527 号出版物）。

第 527 号出版物没有说明：其他所有人在偿还别人垫付的份额之前，能否扣除这一份额；也没有说明所有人始终不结算时，未付份额如何处理。这取决于他们的约定。

三个相关的陷阱：

• 房贷登记在一个人名下。 如果您和至少另一个人（联合报税的配偶不算）对利息负有责任并支付了利息，而对方收到了 1098 表，请在 Schedule E 第 13 行申报您的份额，并附上一份说明，写明收到该表的人（Schedule E 填报说明）。不在贷款上，本身并不妨碍扣除：对该房产的房贷支付利息的法律所有人或衡平法所有人，即使对借据不承担个人责任，也可以扣除（26 CFR 1.163-1(b)），但要符合出租的一般限额和上文第 527 号出版物的持有比例规则。账簿应显示谁拥有该房产、谁付了利息。
• 1099 表开给了一位所有人。 收到 1099 表的所有人，如果其中的款项部分属于他人，就是名义收款人。通用填报说明指出，由名义收款人而不是原付款方，为其他每位所有人填一份 1099 表，显示其份额；配偶不必为另一方这样做（某些信息申报表通用填报说明）。支付平台表格见1099-K 表指南。
• 合伙企业费用。 合伙人只有在合伙协议要求其支付、且属于贸易或经营费用时，才能扣除自己未获报销而支付的合伙企业费用（Schedule E 填报说明）。

Schedule E、8825 表和 K-1：LLC 要提交什么，截止日是什么时候？

按合伙企业征税的 LLC 要提交 1065 表，并为出租房附 8825 表，向每位所有人提供一份 Schedule K-1，每位所有人再把 K-1 填在 Schedule E 第二部分。每个美国国内合伙企业都必须提交 1065 表，除非它没有收入，也没有扣除或抵免；被归类为合伙企业的 LLC 有同样的申报要求（1065 表填报说明）。

8825 表只涵盖出租不动产活动。短租，以及有大量个人服务的出租，可能不在其范围内（1065 表填报说明）；参见短租房填 Schedule C 还是 Schedule E。

按日历年度的合伙企业，1065 表的截止日是 3 月 15 日。按时提出的 7004 表延期申请，可将申报期限延长 6 个月。每份 K-1 的截止日是该税表须提交之日，含延期（26 CFR 1.6031(b)-1T）。

2027 年到期的 1065 表如果逾期或不完整，在年内任何时候是合伙人的每个人，从截止日（含延期）后的每个月或不足一个月，罚款 $260，最多 12 个月，除非未报是因为合理理由。IRS 每年调整该金额，所以在其他年度到期的税表金额不同。第 6698 条对合伙企业核定该罚款（1065 表填报说明；税务程序 2025-32）。

所有人可以按与持股不同的比例分享利润吗？

不是合伙人的共有人，按持有份额申报租金和费用（第 527 号出版物）。合伙企业的各项目遵从合伙协议，协议可以是书面或口头的，也可以与持股比例不同（第 541 号出版物）。如果协议没有规定，或某项分配缺乏实质经济效果，每位合伙人的份额则按其在合伙企业中的权益确定（1065 表填报说明）。份额如何确定，见合伙企业如何征税。

共有人如果按与契约不同的比例分租金，是仍然只是共有人，还是已变成合伙企业，取决于具体事实；第 541 号出版物和条例都没有给出安全港。这样的分配说明，在报税之前最好先把协议和实体类型理清。

已婚夫妻或家庭 LLC 呢？

夫妻联合报税，共有的出租房如果不是合伙企业，就在联合税表上申报，不填 1065 表。如果是合伙企业，例如因为夫妻还向租客提供服务，他们可能可以选择合格联合企业（qualified joint venture，QJV），而不提交 1065 表。该选择要求夫妻双方都实质参与，不适用于由 LLC 或其他州法实体持有的出租房。他们在联合税表上勾选 Schedule E 第 2 行的 QJV 方框即可作出选择，撤销则需要 IRS 许可（Schedule E 填报说明；第 527 号出版物）。夫妻共同财产州对夫妻拥有的 LLC 另有规则（IRS）。参见夫妻和家庭 LLC。

由非夫妻的亲属拥有的 LLC，与其他多成员 LLC 一样处理。

账簿应记录哪些内容，才能证明每位所有人的份额？

账簿应显示每位所有人的份额、每位所有人投入和取出的金额，以及所有人之间的每笔付款。IRS 接受任何能清楚显示收入和支出的记录保存系统，并期望有记录支持税表上申报的内容（IRS 记录保存）。

• 房产的一本总账：收到的租金和每笔费用，按日期和付款人记录。
• 一份各所有人份额的明细表，以及任何份额变动的日期。
• 所有人为房产亲自垫付的款项，以及所有人之间的每次偿还。
• 支付给每位所有人的租金。
• 所有人协议，或 LLC 经营协议。
• 房贷对账单、1098 表和任何 1099 表，注明每笔金额属于谁。

设置方法参见出租房记录和收据和每处出租房单独开银行账户。

如果所有人一直报错了方式怎么办？

有两名以上成员的 LLC 如果从未提交 1065 表，那么在有收入或扣除的每一年都可能漏报了一份税表，除非它按公司征税。逾期罚款按每位合伙人每个月计算，直到上限（1065 表填报说明）。如果所有人这些年都填了 Schedule E，补交缺失的税表后，每位所有人直接申报的份额要换成 K-1 上的金额，数字不同的所有人可能需要更正税表。某些情况下可以减免；参见逾期合伙企业税表罚款减免和补报未报的企业税表。

反过来，为从未构成合伙企业的共有人提交了 1065 表，1065 表填报说明和第 541 号出版物都没有涉及。是否停止、如何停止，取决于具体事实和已提交的年度。

如果已提交的 1065 表或 K-1 显示的分配比例有误，参见更正已提交的企业税表。

一位所有人退出或出售时会怎样？

出售的共有人申报自己的出售；在按合伙企业征税的 LLC 中，退出的所有人出售的是合伙企业权益，并在退出当年收到一份 K-1。

共有，不是合伙企业。 卖方在自己的税表上申报出售；参见出售出租房与折旧追回。其他人继续按持有份额申报，所以账簿需要记录份额变动的日期。

按合伙企业征税的 LLC。 出售全部权益的所有人，申报的是出售合伙企业权益（第 541 号出版物）。合伙企业必须向年内任何时候是合伙人的每个人提供 K-1（1065 表填报说明）。

如果在两名成员的 LLC 中，一位所有人买断另一位，合伙企业即告终止，须在 合伙企业终止当月之后第 3 个月的第 15 天 提交最终的 1065 表，按时提交 7004 表可以延期；该 LLC 的收入此后填在剩下那位所有人自己的税表上（第 541 号出版物；税务裁决 99-6）。参见买断合伙人。

住在美国境外的所有人或买家，会增加本文未涉及的预扣和申报规则；参见非居民房东。

示例

所有金额均为美元，仅作说明。

三位朋友，按份共有

三位朋友以按份共有人的方式拥有一栋双拼住宅，份额分别为 25%、25% 和 50%。它收到 $48,000 租金，支出 $30,000 费用。他们以个人名义持有，也不向租客提供服务，所以在这些事实下不需要报合伙企业税表。净收入为 $18,000。每人在自己的 Schedule E 上申报一份：$4,500、$4,500 和 $9,000。

同样三个人，改用 LLC

三人把双拼住宅放进一家 LLC，租金和费用不变。有三名成员、且没有选择按公司征税的美国国内 LLC，默认就是合伙企业。按日历年度，它要在次年 3 月 15 日前提交 1065 表并附 8825 表，并提供三份 K-1，每位所有人把自己的 K-1 填在 Schedule E 第二部分。如果协议保持 25%、25% 和 50% 的分配，金额与第一种情形相同，但现在来自协议。如果税表逾期，罚款按三位合伙人每个月计算。

一位所有人支付维修费

一位姐姐拥有 60%，她的弟弟拥有 40%，一处出租房以两人个人名义持有，没有 LLC。她支付了 $10,000 的维修费。她扣除 $6,000，即她应占的份额。另外 $4,000 是弟弟的份额。第 527 号出版物认为她有权要求弟弟偿还，所以账簿上显示弟弟欠她 $4,000，直到他还清。他在此之前能否扣除，该出版物没有涉及。

您的情况不同？

• 您的 LLC 从未提交 1065 表，或者过去某一年用了另一种方式： 罚款按每位合伙人每月计算，所以先要确定实体类型和未报年度。参见逾期合伙企业税表罚款减免，并获取企业税务协助。
• 份额不等，现金或费用也不按份额走： 分配方式决定每位所有人的税表和账簿。请带着协议获取企业税务协助，并获取能显示每位所有人份额的记账服务。
• 您和其他人正在合买，尚未交割： 产权如何登记、是否使用 LLC，决定了申报哪种税表。参见用 LLC 持有出租房，并在交割前获取企业税务协助。
• 有所有人加入、退出、出售，或住在境外： 参见买断合伙人和非居民房东，并在变动之前获取企业税务协助。
• 您已婚，或这是一家家庭 LLC： 参见夫妻和家庭 LLC。
• 您向住客提供酒店式服务： 参见短租房填 Schedule C 还是 Schedule E。
• 每处出租房各有一家 LLC： 参见每处出租房一家 LLC 的账簿。
• 房产是一项运营业务的一部分： 参见在 LLC 合伙人之间分配所有权和合伙企业如何征税。