將出租物業轉入公司：第 85 條選擇與土地轉讓稅

我可以把出租物業轉入公司，而不就收益繳稅嗎？

就所得稅而言，通常可以。如果加拿大應稅公司以股份換取物業，您和公司可以根據第 85 條提交聯合選擇，並為每項物業選定一個金額。這個金額就是您的售價，也是公司的成本（《所得稅法》第 85 條）。如果您為每項物業選定法律允許的最低金額，轉讓時就不須申報收益。收益只是遞延，並沒有消失：它仍然留在公司偏低的成本和您持有的股份中。

沒有這項選擇時，轉讓給您控制的公司，會按公平市價出售課稅。您和公司是關聯方，彼此不屬於公平交易關係（arm's length），以低於市價的價格轉讓，會被視為按市價轉讓（第 251 條；第 69 條）。

第 85 條選擇是所得稅選擇。土地轉讓稅、GST/HST、貸款機構的同意，以及公司就租金繳的稅，各自需要單獨的答案。

出現以下情況，就不簡單：

• 轉移的物業不止一項，或物業位於不同的省；
• 產權已經轉移，而您不確定有沒有提交 T2057 表，或有沒有處理轉讓稅。這項選擇有期限，逾期提交會被罰款，所以請先閱讀下文的 T2057 表期限一節；
• 建築物已申報過資本成本免稅額（CCA，即您申請過的稅務折舊），而且價值高於其未折舊資本成本（UCC，即該建築物剩餘的 CCA 基礎），因為選定高於 UCC 的金額，會把這部分 CCA 作為折舊追回加回您的收入；
• 公司承接的抵押貸款總額，超過選定的最低金額總和，即您的土地成本加上各建築物的 UCC；
• 土地的價值低於成本，或建築物的價值低於其 UCC。在您控制的公司持有該物業期間，法律一般不允許扣除這項損失，對建築物來說，還可能使這次轉讓不再適用第 85 條（第 13(21.2) 條；第 40(2)(g) 條，以及第 54 條中表面損失的定義）；
• 物業屬於商業、混合用途或短期出租，或者是您自己建造或大幅翻新的，這時可能須繳納 GST/HST；
• 您或某位股東不是加拿大公民或永久居民。如果非加拿大人擁有公司 10% 或以上，聯邦禁令可能使公司不能取得最多三個單位的建築物的產權，而且在土地轉讓稅之外，還可能加徵外國買家稅；
• 您的配偶或同居伴侶，或 18 歲以下的子女，將持有任何一類股份的 10% 或以上。如果主要目的之一是把收入轉給他們，按指定利率計算的利息，每年可能被視為您的收入。小企業公司例外一般不適用於只持有出租物業的公司（第 74.4 條）；
• 物業曾經是您的住所，或者有其他人共同擁有；
• 物業是為轉售而持有，或者您擁有某個住宅單位（例如出租的房屋或公寓）不足 連續 365 天。第 85 條不適用於作為存貨持有的不動產，而短期內出售獲利，可能使該物業被視為存貨（第 85(1.1)(f) 條；第 12(12) 條）；
• 您欠 CRA 稅款，或您換回的股份價值低於物業。公司可能須就您的所得稅和 GST/HST 債務負責，責任以物業價值超過公司所付對價的金額為限，而且評稅沒有時間限制（《所得稅法》第 160 條；《消費稅法》第 325 條）。

先為每項物業準備好：購買時的交割結算單、顯示 UCC 的 CCA 明細表、把土地和建築物分開估值的書面估價、抵押貸款對帳單和條款、租約，以及您所在省的轉讓稅規定。最後一節列出須核對的項目。

公司必須給我什麼？選定金額又是什麼？

公司必須給您至少一股，或一股的一部分，作為價款的一部分。它還可以加上現金、票據或承接的抵押貸款。選定金額又稱協議金額，是您和公司為每項物業選定的價格，須在法律規定的範圍內（CRA：IC76-19R3）。

• 必須有股份。如果價款中不含任何股份，第 85 條就不適用，這次轉讓按出售課稅。票據或記入股東貸款帳戶的金額都不是股份。
• 非股份對價會佔用選定金額。現金、票據或公司承接的抵押貸款，不能超過該項物業的選定金額。超過時，法律會把金額調高到相同，並按此課稅（第 85(1)(b) 條）。CRA 把公司承接的全部抵押貸款都視為非股份對價；如果多項物業一起轉移，分攤到每項物業的債務不超過其選定金額，CRA 接受這種分攤（IT-291R3，已存檔，第 17 段）。如果出租物業帶有抵押貸款，在同意任何金額之前，請先把貸款總額與選定最低金額的總和（您的土地成本加上各建築物的 UCC）比較，再逐項物業比較。如果抵押貸款更多，可以選擇把選定金額調高並現在申報差額，或者改為轉移其他物業。
• 您的股份成本偏低。股份的稅務成本是選定金額總和減去非股份對價，其實繳資本也同樣被縮減（第 85(1)(g)、(h) 和 (2.1) 條）。兩者通常都低於市價。日後如何取出資金，見股東貸款。
• 給他人的利益須課稅。如果您換回的對價低於物業的價值，而差額使關聯人士受益（例如持有股份的子女），選定金額會按該利益調高（第 85(1)(e.2) 條）。

第 85 條在營運中業務上的作用，見把業務轉入公司。

選定金額如何在土地和建築物之間分配？什麼時候會有折舊追回？

每項物業需要兩個選定金額，一個是土地，一個是建築物，因為土地沒有 CCA，建築物有（CRA：租金收入）。法律允許的最低金額，是您的土地成本和建築物的 UCC。這樣既沒有收益，也沒有折舊追回。建築物選定高於 UCC 的金額，會把折舊追回加進您的收入。如果您從未對某棟建築物申請 CCA，其 UCC 一般就是它的成本，所以最低金額不會出現折舊追回。

這些限額來自第 85(1)(b)、(c)、(c.1) 和 (e) 條。兩個金額都不能超過市價。折舊追回，是指收到的金額高於 UCC 時，您以前申請過的 CCA 會回到收入中（第 13(1) 條；CRA：租金收入）。選定高於最低金額，多出的部分要在轉讓當年申報。

• UCC 按類別計算。1971 年之後購入、成本達到 $50,000 或以上的出租建築物，一般自成一類，所以它的 UCC 就是自己的。同一類別的建築物，按您在提交期限之前指定的順序選定，否則由 CRA 決定順序（第 85(1)(e.1) 條；CRA：T2057 表）。
• 市價在土地和建築物之間的分配需要憑證支持。表格會問有沒有書面協議和估價報告，CRA 也期望您保存每項物業價值是如何得出的記錄。把土地和建築物分開估值的估價報告，可以支持這個分配。
• 公司承接您的位置。公司的土地成本就是選定金額。建築物的資本成本一般是您的資本成本，再加上您選定高於資本成本部分的二分之一。如果您選定的金額低於資本成本，差額視同已申請的 CCA，所以公司出售時同樣可能產生折舊追回（第 85(5) 條；第 13(7)(e) 條）。

是否要申請 CCA，見出租物業應不應該申請 CCA。

T2057 表何時到期？逾期提交會怎樣？

T2057 表上的選擇須在 轉讓年度中，雙方最早的所得稅稅表提交截止日期 前提交（第 85(6) 條）。它與任何稅表分開提交，CRA 的表格也給出同樣的規定（CRA：T2057 表）。

以較早的日期為準。年結日較早的公司，其日期可能比您的更早，所以在確定期限之前，請先確定公司的年結日。

• 每個轉讓日期一份表格。在不同日期轉讓的物業，須分別填表。每份表格列出所有物業，並各有協議金額。
• 填寫完整。不完整的表格可能被視為無效，提交時還須有有效的 CRA 帳號（CRA：T2057 表）。
• 共同擁有人分別提出選擇。CRA 要求由一位指定的共同擁有人，把所有共同擁有人的表格連同共同擁有人名單一起寄出。見共同擁有的出租物業。

逾期或修改選擇的罰款，以下兩項中較低者：市價超過協議金額部分的 1% 的 1/4，按每個月或不足一個月計算；以及每個月或不足一個月的 $100，最高 $8,000（第 85(7) 至 (8) 條；CRA：IC76-19R3）。如果產權已經轉移，但還沒有提交選擇，期限可能還沒有過。已經過期的話，仍可提交逾期選擇。選擇中遺漏的物業，除非逾期選擇涵蓋它，否則視為按市價出售。

把產權轉入我自己的公司，要繳土地轉讓稅嗎？

在安大略省和卑詩省，把產權轉入您自己的公司時，轉讓稅一般按物業的市價徵收，而不是按實際付出的現金。第 85 條是所得稅選擇，兩個省的頁面都沒有把它列為轉讓稅的豁免。其他省有各自的規定，本頁沒有核實。

安大略省。只要價款中有任何部分是股份，應稅對價就視為登記時該物業的公平市價（安大略省：涉及公司的轉讓）。轉讓給家族企業公司的豁免不包括出租不動產，所以出租物業不符合條件（安大略省：家族企業公司豁免）。稅款在登記轉讓時支付（安大略省：土地轉讓稅的計算）。

卑詩省。把物業從您本人轉到您的公司時，即使沒有任何款項易手，財產轉讓稅也按登記時的公平市價徵收（卑詩省：財產轉讓稅常見問題）。豁免頁面列出了具體情況，例如家庭農場轉入家庭農場公司，但沒有為把出租物業轉入自己公司提供一般豁免。請核對列出的豁免是否適用於您的物業（卑詩省：豁免）。

要得到準確的金額，請使用該省自己的計算器，因為還可能有其他稅。位於多倫多市的物業，還可能須繳該市自己的稅（多倫多市：市政土地轉讓稅）。本頁沒有核實其他市政稅。如果是任何其他省，請在簽約前，從該省的稅務或土地登記網站，或負責登記轉讓的律師處，取得該省的規定。

外國買家稅可能在這些稅率之外另外徵收。安大略省的非居民投機稅是 25%，適用於有一至六個單戶住宅的土地，買家是外國實體時徵收：外國實體是指不是加拿大公民或永久居民的人、不是在加拿大註冊成立的公司，或由外國實體控制的加拿大公司（安大略省：NRST）。卑詩省的額外財產轉讓稅，在五個列明的區域地區內，買家是外國國民、外國公司或應稅受託人時，按住宅部分價值的 20% 徵收（卑詩省：額外稅）。如果您或某位股東不是公民或永久居民，簽約前請核對這兩項。

聯邦禁令與這些稅是分開的。禁令預定在 2027 年 1 月終止。在此之前，由非加拿大人（既不是公民也不是永久居民的人，以及外國公司）控制的公司（持有其股權價值或表決權的 10% 或以上，或事實上的控制），不能在人口普查都會區或人口普查聚合區內購買住宅物業。這包括最多三個住宅單位的建築物，以及半獨立式、連排或公寓單位。把產權轉入公司，也算購買。處罰是最高 $10,000 的罰款，並可能由法院命令出售，而不是稅款（《禁止非加拿大人購買住宅物業法》；條例；加拿大住房、基礎設施及社區部）。

轉移物業時，我要收取或繳納 GST/HST 嗎？

長期住宅出租物業通常不用。不是建造商的人出售住宅綜合體，免徵 GST/HST，除非賣方就上一次購置或改善申請過進項稅抵免（ITC）（《消費稅法》Schedule V 第 I 部分第 2 條；CRA：Memorandum 19.1）。短期出租、商業、混合用途，以及自行建造或大幅翻新的物業，可能改變這個結論。

應稅的不動產出售給已登記 GST/HST 的公司時，您不用收稅，由公司在自己的申報表中計算這筆稅（第 221(2)(b) 條；第 228(4) 條）。「建造商」和「住宅綜合體」的定義見第 123(1) 條。每次至少出租一個月的住宅單位的租金同樣免稅，所以公司對一般的長期住宅租金不收 GST/HST（Schedule V 第 I 部分第 6 條）。

如果您已登記，並轉移由公司繼續經營的出租業務，根據第 167 條的聯合選擇，可以免除部分轉讓的稅，但已登記的賣方不能與未登記的買方做這項選擇。只轉移您部分物業是否符合條件，屬於事實問題。住宅和出租物業的規則，見住宅物業的 GST/HST。

轉移之後，公司對租金繳什麼稅？

租金一般屬於財產收入，所以小企業稅率一般不適用。法律把「特定投資業務」定義為主要目的是賺取財產收入（包括租金）的業務，並把它排除在主動經營收入之外（第 125(7) 條）。小企業扣除只適用於主動經營收入。

例外是全年有 超過 5 名全職雇員 的出租業務，或者在關聯公司不向其提供服務的情況下，需要那麼多雇員的業務。某個具體安排是否符合，屬於事實問題，所以請對照工資記錄確認。

稅率、支付股息時退回的那部分稅款，以及對您其他公司的影響，見公司內的出租物業和控股公司和投資公司。

我自己的稅表和公司的第一份稅表要申報什麼？

轉讓日之前賺取的租金屬於您。之後的租金屬於公司，所以轉讓日決定了兩份稅表之間的劃分。

在您轉讓當年的個人稅表上：

• 租金報表，包括轉讓日之前的租金和費用。在 CCA 明細表中，按選定金額列出每棟建築物的處置，負餘額就是折舊追回（CRA：租金收入）。
• 每項土地的處置，無論有沒有收益，都填在 Schedule 3 上（CRA：資本利得）。
• 因選定高於最低金額，或因非股份對價高於您的成本而產生的任何收益或折舊追回。

在公司的第一份稅表上：每個稅務年度都須提交 T2 稅表，即使沒有應繳稅款（CRA：誰須提交），到期日是年度結束後 六個月。它申報租金、費用，以及按上述資本成本和 UCC 計算的建築物 CCA。請從第一天起記錄每項物業的稅務成本，即選定金額。見持有出租物業的公司的帳目。

簽署任何文件之前，我應該準備和核對什麼？

請在轉移產權之前，把這些事項確定好。

1. 產權。每項物業的最新產權查冊，顯示登記的擁有人和任何押記。
2. 成本和 UCC。每次購買的交割結算單（含土地和建築物的分配），以及顯示每棟建築物 UCC 的 CCA 明細表。
3. 估價。每項物業的書面估價，土地和建築物分開估值，日期接近轉讓日。
4. 抵押貸款。每筆抵押貸款的對帳單和條款。核對貸款機構是否必須同意轉讓，或能否要求提前還款，它是否向公司放款，還是要求您提供擔保。這些是貸款機構的條款，不是稅務規則。
5. 租約。每份租約上的房東姓名、持有的押金，以及如何通知租客現在由誰收租。
6. GST/HST 的事實。您有沒有登記、每棟建築物是長期住宅、短期出租還是商業用途、您有沒有建造或翻新過，以及申請過的任何 ITC。
7. 轉讓稅。該省對每項物業的稅額，以及登記時由誰出資。
8. 公司。它的企業號碼、稅務年結日、股東和股份類別，確保您收到的是您想要的股份。
9. 同一個日期。所有物業使用相同的轉讓日期，這樣一份 T2057 表就可以涵蓋全部。
10. 數字。每項物業的土地和建築物選定金額，並把您的抵押貸款（分攤到各項物業）與您的土地成本加上各建築物 UCC 做比較。

舉例

以下舉例僅作說明。所有金額均以加元計。

安大略省的三棟雙拼住宅，按成本選定

安大略省一位房東擁有三棟雙拼住宅，總價值 C$2,400,000，她的購入成本是 C$1,500,000。每項物業的土地和建築物價值都高於成本，她從未申請過 CCA，也沒有抵押貸款轉移。她的新公司向她發行價值 C$2,400,000 的股份，沒有其他對價。在轉讓日期的同一份 T2057 表上，她和公司為每項物業的土地和建築物選定法律允許的最低金額，總共 C$1,500,000。她不須申報收益，公司的成本是 C$1,500,000，她的股份成本也是 C$1,500,000。累積的 C$900,000 增值仍然存在，只是包含在這些偏低的成本中。安大略省的土地轉讓稅仍按每項物業的公平市價計算，總共 C$2,400,000，因為股份是價款的一部分。

四戶住宅，土地和建築物

一棟四戶住宅的土地成本 C$150,000，現在值 C$300,000。建築物成本 C$700,000，價值 C$700,000，經過以前的 CCA 後，UCC 是 C$400,000。

卑詩省兩處帶抵押貸款的出租物業

卑詩省一位所有者把價值 C$1,500,000 的兩處出租物業轉入她控制的公司。她的土地成本和各建築物的 UCC 合計 C$900,000。這些物業帶有 C$1,000,000 的抵押貸款，由公司承接，公司向她發行價值 C$500,000 的股份。沒有現金易手。

按 CRA 的看法，抵押貸款是大於該 C$900,000 的非股份對價，所以選定金額合計至少要提高 C$100,000。這筆增加額要申報為資本利得或折舊追回，視其在土地和建築物之間如何分配而定。財產轉讓稅按完整的 C$1,500,000 市價徵收，即使她只收到股份，公司只是承接了抵押貸款。

您的情況不同？

• 您即將轉移兩處或以上出租物業的產權，或者已經轉移，但沒有提交 T2057 表，也沒有核查轉讓稅：土地和建築物的選定金額、各項申報，以及您所在省的轉讓稅，都應在有人簽署之前確定，或者提交逾期選擇。請尋求公司稅務協助。
• 您還沒有決定公司是否值得：請在公司內的出租物業中比較租金的稅負和取出資金的成本。
• 您的物業位於魁北克省，或安大略省和卑詩省以外的省：轉讓稅和任何省級選擇，不在本頁範圍內。簽約前請尋求公司稅務協助。
• 您或某位股東不是公民或永久居民：除了土地轉讓稅，聯邦購買禁令和外國買家稅也可能適用於公司。簽約前請尋求公司稅務協助。
• 配偶或 18 歲以下的子女將持有股份：歸屬規則可能使您每年就視同利息被課稅。在確定股權結構之前，請尋求公司稅務協助。
• 您在過去一年內購入物業，或者您欠 CRA 稅款：短期內出售獲利，可能使物業被視為存貨，而第 85 條不適用於存貨，公司還可能須為您的稅款債務負責。簽約前請尋求公司稅務協助。
• 物業的價值低於成本，或建築物的價值低於其 UCC：第一節中的損失規則，可能不允許扣除損失，並使建築物不再適用第 85 條。請尋求公司稅務協助。
• 物業屬於商業、混合用途或短期出租，或者是您自己建造或大幅翻新的：請閱讀商業物業的 GST/HST和短期出租的 GST/HST。賣方是否算建造商取決於具體事實，所以簽約前請尋求公司稅務協助。
• 物業曾經是您的住所：用途改變時適用的選擇，見把自住房改為出租。
• 您寧願賣給外部買家：請見出售出租物業。
• 您不是加拿大居民：非居民擁有的不動產，只有在所有者於加拿大經營的業務中使用，並符合附加條件時，才適用第 85 條（第 85(1.1)(a)、(h) 和 (1.2) 條）。請尋求跨境稅務協助。
• 公司只持有出租物業，從第一天起就需要帳目：請見持有出租物業的公司的帳目和記帳協助。
• 您除了出租物業，還要轉移一項業務：請見把業務轉入公司。