加拿大共有出租房產：T776 表怎麼申報

加拿大共有的出租房產，我們各自申報自己的份額嗎？

是，但有一個要點：每位共有人申報的是整處房產的總租金，只有自己應占的淨收入份額。CRA 按所有權計算這個份額，除非所有權有變，否則每年的百分比應保持一致（CRA：租金收入）。與一人或多人（包括配偶或同居伴侶）共同擁有出租房產，通常就是共有人（CRA：所有權）。

所有者都是個人、契據與實際所有權相符、貸款在所有者名下，而且沒有人把房產當作共同生意來經營時，情況就單純。出現下列情況，就不再單純：

• 份額不均，或契據與資金對不上；
• 一位所有者為另一位的部分或全部份額出了錢；
• 只掛名在產權登記上，例如為了幫親屬取得房貸資格；
• 房貸或租金帳戶只在一人名下；
• 租金多年來都對半分，卻沒有依據；
• 當年所有權有變動；
• 有所有者住在加拿大境外；
• 所有者把房產當作生意共同經營，或涉及公司或信託。

請備齊契據、顯示誰借款的房貸對帳單、任何共有或信託協議、每位所有者的所有權百分比、租金銀行對帳單，以及誰支付了每項費用的記錄。如果這些文件無法顯示份額，請先把這一點弄清楚。

我們每人申報的是全部租金還是一半，在 T776 表上怎麼填？

是全部租金和全部費用，不是一半。只有淨收入按所有權分攤。每位共有人各自提交自己的 T776 表，都從同一套整處房產的數據開始，再取自己的份額（CRA：租金收入；CRA：填寫 T776 表；CRA：T776 表）：

每位所有者的稅表都從同樣的租金、費用和淨額開始，第 2 部分顯示其他所有者的份額。表格的其餘部分，見加拿大的租金收入；每項費用歸入哪一行，見出租報表費用行。

我們共有的出租房產算合夥嗎？要提交 T5013 嗎？

通常不算。CRA 說，以投資為目的共有出租房產並不構成合夥；合夥需要多人為了賺取利潤而共同經營（CRA：所有權）。普通法省份和地區的合夥法規，一般規定聯權共有、按份共有或部分所有權本身並不構成合夥。是否存在合夥，是事實與法律兼有的問題，正式登記也不一定表示存在合夥。魁北克省的《民法典》對合夥有自己的定義，所以魁北克省的共有人應視這個問題為尚無定論（手冊 S4-F16-C1）。

T776 表要求共有人在填寫第 1 部分之前，先判斷是否存在合夥，並說明清潔、保安和餐食等額外服務可能意味著是經營（CRA：T776 表）。短期住宿和服務，見短期出租：財產收入還是經營收入。

如果確實存在合夥，也只在某些情況下才須提交 T5013：收入加費用超過 $2,000,000，或按成本計算的資產超過 $5,000,000；它是另一家合夥企業的合夥人，或有合夥企業作為合夥人；它有公司或信託作為合夥人；它投資了流通股；或 CRA 以書面要求。除此之外，可以直接把財務報表交給合夥人（CRA：T4068）。見合夥企業還是公司和普通合夥的第一年稅表。

產權登記為共同持有，就決定我應占的淨租金份額嗎？

您的份額就是您的所有權份額（CRA：租金收入）。CRA 的頁面沒有說明如何衡量這個份額，也沒有說產權登記的形式（聯權共有還是按份共有）決定份額。只有每位所有者的份額各占一半時，對半分才正確。請把契據和任何協議，與每位所有者付出和收到的款項對照，並在提交前處理好任何差距。

我們可以不按所有權比例分租金，或為了適用較低的稅率級距而另行分攤嗎？

CRA 的說明把份額與所有權掛鉤，沒有說明可以通過協議或按稅率級距另選分法（CRA：租金收入）。

要把日後的租金轉給某個人，就得改變所有權，也就是贈與或出售一個份額；見把財產轉讓給家人。歸屬規則也可以讓收入仍然歸於出錢或出借財產的人，無論份額是日後加上去的，還是購買時就付了款：

• 配偶或同居伴侶：轉讓或借給配偶或伴侶的財產所產生的收入或損失，在轉讓人屬於加拿大居民、而對方是其配偶或伴侶的那段年度內，歸轉讓人所有（《所得稅法》第 74.1 條）。所以，當一方為另一方的一半出了錢，產權平分未必意味著稅務上也平分。因關係破裂而分居的期間，租金收入的歸屬停止（第 74.5 條）。
• 未滿 18 歲的親屬：轉讓或借給未滿 18 歲、與轉讓人不是公平交易關係的人，或轉讓給姪子、姪女的財產，同樣適用，只要該人在年底仍未滿 18 歲的任何一年（第 74.1 條）。
• 親屬的貸款：來自非公平交易關係人士的貸款或債務，如果減少稅款是主要原因之一，可以把收入轉移給出借人（第 56 條）。

有例外，每項都有嚴格的條件（第 74.5 條；第 56 條）。按公平市價轉讓，必須是所付的價款至少等於該財產的價值，而且任何相關債務至少按法定利率與公平交易利率中較低者計息才行。轉讓給配偶或同居伴侶時，轉讓人還必須在轉讓當年的稅表中選擇不適用自動延遲納稅轉移。貸款要成立，也必須至少按同一較低利率計息。利息必須在每個年度結束後 30 天內支付，漏付一次就可能失去豁免。依賴其中任何一項之前，請先看把財產轉讓給家人。

房貸在誰名下：誰可以扣除利息？

CRA 把利息扣除與貸款所屬的所有者掛鉤。它說，只有該所有者可以使用相關的利息費用，即使貸款有別人擔保。為購買或改善出租房產而借的錢，其利息一般可以扣除；房貸本金則不可扣除（CRA：租金收入）。

當兩人共有房產、但貸款只有一人名下時會怎樣，或貸款在雙方名下時如何分攤，CRA 的頁面都沒有說明。對於共有人中只有一人持有的貸款，其利息如何放進一份由每位所有者以整處房產數據編製的報表中，頁面也沒有說明。第 9945 行涵蓋共有人在表格其他地方沒有扣除的可扣除費用，但頁面沒有說明一位所有者的貸款利息，應該放在這一行，還是放在共同費用中。不要假定放哪一處；在任何一位所有者提交之前，請先檢查，因為同一筆利息不能扣除兩次。利息規則見投資和出租借款的利息扣除。

如果我只是掛名在產權登記上呢？

擁有出租房產的人申報收入，所以只掛名在產權登記上，未必會轉移稅務（CRA：租金收入）。作為他人的代理人持有法定產權的人，可能是空白受託人（bare trustee），而 CRA 說，空白信託財產的收入、資本利得和資本損失，要在實益擁有人的稅表上申報。是否存在空白信託，是私法下的事實與法律問題，由相關的人自行判斷（CRA：空白信託申報問題）。

對於在 2026 年 12 月 31 日或之後結束的稅務年度，須申報的空白信託可能需要提交附有 Schedule 15 的 T3 稅表，在年度結束後 90 天內提交（《所得稅法》第 150 條）；CRA 一般不要求空白信託提交更早年度的稅表。法律排除某些安排：每一位法定所有者都是受益人、每一位受益人也都是法定所有者的情況，例如配偶雙方都是所有者並登記產權；有親屬關係的個人持有的不動產，如果為該年度指定，會是某位法定所有者的主要居所；以及個人為配偶或同居伴侶的使用而持有這類住房。一整年都租給租客、而且全年任何時候都沒有所有者、配偶或子女居住的出租房產，不大可能符合這項測試；家人在其中住過一部分時間的，則可能符合（CRA：空白信託申報問題；CRA：租金收入）。父母為子女的出租房產只掛名在產權登記上，需要先回答空白信託的問題。見把財產轉讓給家人。

年度中所有權有變動，百分比怎麼辦？

除非所有權有變動，否則每年申報的百分比應保持一致（CRA：租金收入）。CRA 的頁面沒有說明如何分攤中途有變動的那一年，所以請在提交前，請人檢查日期和方法；兩人的稅表必須顯示相同的日期和百分比。

百分比有變，通常是有人贈與或出售了部分房產。這是另一件事，可能有自己的稅款或 CCA 追回，取決於另一位所有者是誰，以及轉讓怎麼做。見把財產轉讓給家人和出售出租房產。

共有人之間，CCA、追回和個人使用怎麼處理？

每位共有人只填自己的資本成本免稅額（CCA）、追回和終結損失，按自己所占成本份額計算。費用中的個人使用部分不同：它是所有共有人合計的數字（CRA：T776 表；CRA：填寫 T776 表）。

CCA 是每位納稅人自己的申請：《條例》規定「納稅人可以申請的金額」，上限為該類別的限額（《所得稅條例》第 1100 條），所以在一般的共有關係中，各所有者的申請額和剩餘餘額可以不同。不要按百分比分攤另一位所有者的申請額或日後的追回。合夥企業則先對其自有財產計算 CCA，再分攤收入。見資本成本免稅額和出租房產該不該申請 CCA。因為個人使用部分涵蓋所有共有人，一位所有者的個人使用（例如親屬住在其中一個單位）必須在每份稅表上顯示一致；見出租地下室套房的費用。

共有人該保存什麼，各自的稅表才能對得上？

租金和費用的詳細記錄，一般要從稅務年度結束起保存六年，不隨稅表寄出（CRA：租金收入）。整處房產只保存一份記錄，不要每位所有者各一份；每份稅表都從同樣的合計數開始。共有人需要保存：

CRA 的頁面沒有說明各所有者支付不均的費用如何處理。不要根據誰付了錢來推斷規則；提交前請人檢查。出租虧損見出租虧損與 CRA 審查。

舉例

以下例子僅作說明。金額以加元計，並略去 CCA。

配偶平分一套公寓

租金為 C$24,000，費用為 C$16,000，所以淨租金為 C$8,000。每位配偶在各自的 T776 表上填入租金 C$24,000 和費用 C$16,000。兩人的第 9369 行都是 C$8,000，每人申報一半，即 C$4,000。這假定每位配偶為自己的那一半出了錢。如果一位配偶為另一位的那一半出資，那一半的收入可能要歸屬回出錢的配偶（第 74.1 條）。

父母與成年子女不均等地共有一棟雙拼住宅

父母擁有 70%，子女擁有 30%。扣除 CCA 之前的淨租金為 C$10,000，所以父母申報 C$7,000，子女申報 C$3,000。兩人都從同一套整處房產的租金和費用開始。份額跟著所有權走；CRA 的頁面沒有把份額與誰付房貸掛鉤。這假定每位所有者為自己的份額付了款；如果父母借錢給子女，可能適用上述的貸款規則。父母的貸款利息放在哪裡，在任何一方提交之前需要檢查。

子女只掛名在產權登記上

父母為了幫助申請房貸，把成年子女加進產權登記，但子女並沒有真正的份額。淨租金為 C$8,000。如果父母是唯一有真正份額的人，父母要申報這 C$8,000，子女掛名在產權登記上，未必會轉移這筆收入。子女是否持有份額，是事實問題。如果這樣的安排屬於須申報的空白信託，2026 稅務年度可能須提交附有 Schedule 15 的 T3 稅表。

情況不同？

• 份額不均、一位所有者為另一位的份額出了錢、只掛名在產權登記上、房貸或租金帳戶只在一人名下，或您多年來一直對半分租金卻沒有依據：每位所有者的真實份額、已提交的年度應該怎麼寫，以及是否牽涉合夥、信託或歸屬問題，都需要判斷。請帶著契據、貸款文件和銀行記錄，取得個人稅務服務。
• 年度中所有權有變動、一位所有者付了更多費用，或一位所有者的貸款利息需要在報表上找位置：CRA 的頁面對這些情況沒有訂出規則，所以每位所有者的稅表應該怎麼寫，需要判斷。請帶著契據、貸款文件和付款記錄，取得個人稅務服務。
• 您以前年度用了不同的分攤方式提交：收到評稅通知書之後，CRA 允許您申請更改已評稅的稅表以更正金額；對於在稅務年度結束後超過 10 個曆年才提出的申請，不能發放退稅（CRA：更改稅表）。兩位所有者的稅表都可能受影響，所以請見個人稅務服務。稅表上漏報的收入，見未申報收入與自願披露。
• 您把家人加進了產權登記、贈與了一個份額，或打算這麼做：見把財產轉讓給家人。
• 所有者把房產當作生意經營，或房產由公司持有：擁有房產的公司，是申報租金的一方。見合夥企業還是公司和公司持有的出租房產。
• 租金和費用都經過一個人的帳戶，幾乎沒有誰付了錢的記錄：見出租報表費用行和記帳服務。
• 您已出售或將出售一個份額或整處房產：見出售出租房產。
• 有所有者住在加拿大境外，或您提交的是魁北克省稅表：付給非居民所有者的租金，一般須對總租金預扣 25%，而應該預扣卻沒有預扣的付款人要承擔責任（第 215(1) 款和第 215(6) 款）。見非居民房東和加拿大的租金收入，後者涵蓋魁北克省的表格。