加拿大出租物業放進公司：值得嗎？稅率與取款成本

在加拿大，我應該用公司持有出租物業嗎？

公司改變的是誰來繳租金的稅和什麼時候繳，不是哪些費用可以計入。加拿大公司賺取的租金，一般屬於投資收入（常稱為被動收入）。這筆收入在公司內課稅，不能享受小企業稅率；公司支付應稅股息時，會退回其中一部分稅款，而您要就這些股息繳個人所得稅。以您個人名義持有時，租金則加進您的收入中（CRA：租金收入）。

本頁假設公司是加拿大控股私營公司（CCPC），即不受非居民或公開公司控制的加拿大私營公司，並且物業在加拿大。

出現以下情況，就不簡單：您已經擁有營運公司、物業已經在您名下、您需要靠租金生活、貸款機構設定了條件，或者計劃出售。請準備好：附購買日期和成本的物業清單、抵押貸款對帳單和貸款機構條款、租金和費用記錄、您已擁有的公司的 T2 稅表，以及您每年需要取出多少。遇到其中任何一種情況，請在購買、轉入物業或簽署貸款機構條款之前，先比較個人持有和公司持有的數字。

當大部分收入將繼續用於投資、您的營運公司將支付租金，或者貸款機構只願意貸款給公司時，公司持有值得比較。請先與以個人名義申報租金比較。

用公司持有出租物業，扣除額會更多嗎？

就出租本身而言不會。個人和公司適用同一條規則：除非費用是為賺取收入而發生，否則不能扣除；資本支出除非法律允許，也不能扣除，對建築物來說就是 CCA（《所得稅法》第 18 條）。CRA 對出租物業的經常性成本和資本成本也劃出同樣的界線（CRA：租金收入）。

如果有人建議用公司的理由是「為了扣除費用」，請問是哪一項費用、依據哪一條規則。真正的差別在於租金的稅率、退稅、下文的 CCA 虧損規則、融資和成本。

公司也不能扣除您的個人開支。公司支付這些開支時，金額可能作為股東福利加進您的收入（第 15 條）。見公司支付的個人開支。

公司內的租金如何課稅？

租金一般屬於財產收入（常稱為被動收入或投資收入），不是主動經營收入，所以公司對租金不能享受小企業稅率。法律把「特定投資業務」，即主要目的是賺取包括租金在內的財產收入的業務，排除在「主動經營」之外，而小企業扣除只適用於主動經營收入（第 125 條）。

能把其他收入的聯邦稅率降到 15% 的一般稅款減免，不適用於 CCPC 的投資收入（第 123.4 條），而聯邦小企業稅率 9%，除非符合下文的某項例外，租金也享受不到。把聯邦和省的部分相加，就是公司的稅款；可退還的部分在「取出資金」一節說明。

如果公司有超過五名全職雇員呢？

那麼這筆租金收入就不屬於特定投資業務（主要目的是賺取租金和其他財產收入的業務）的收入，而可能是符合小企業扣除條件的主動經營收入。這項例外適用於公司全年在該業務中雇有 超過 5 名全職雇員 的情況。如果關聯公司在自己的主動經營業務中提供管理、行政、財務、維修或類似服務，而沒有這些服務，出租公司可以合理預期需要那麼多全職雇員，這項例外同樣適用（第 125 條；CRA T2 指南，第 4 章）。

這項測試看的是出租業務的人手，而不是物業的數量。某項安排是否符合，屬於事實問題，所以在依賴它之前，請對照工資記錄確認。如果適用，租金收入會併入公司的主動經營收入，並與關聯公司共用營業限額。有雇員就有工資：公司沒有預扣或匯繳的款項，董事要共同負責，而對董事提出的訴訟，必須在此人最後一次不再擔任董事之後兩年內開始（第 227.1 條）。

如果是我自己的營運公司支付租金呢？

關聯公司從其加拿大主動經營收入中扣除的租金，在擁有該建築物的公司手中，一般視為主動經營收入，而不是投資收入（第 129(6) 條）。這樣就不必繳投資收入稅，不涉及下文的退稅步驟，也不會因被動收入而削減營業限額（下文另有說明）。它只能就營運公司分配給它的那部分營業限額享受小企業扣除，分配須使用規定表格，與兩家公司的 T2 稅表一起提交，因為出租公司的所有者也持有權益的公司所付的租金，屬於「特定公司收入」，除非出租公司幾乎所有業務收入都來自非關聯的客戶（第 125(3.2) 條和第 125(7) 條）。如果付款方不是 CCPC，或已根據第 256(2) 條作出選擇，則完全不符合資格（第 125(1) 條）。營業限額由兩家公司共用。這筆租金的 GST/HST 需要另外研究，見關聯公司之間的選擇。

我把錢取出來時會怎樣？什麼可以退還？

公司先繳稅，您收取應稅股息時，只退回其中一部分稅款。對 CCPC 來說，其投資收入的最高 30 2/3% 會加進非合資格可退還股息稅餘額（non-eligible refundable dividend tax on hand），這是 T2 稅表追蹤的可退還餘額（第 129 條）。公司稅款的其餘部分不退還。

1. 公司賺取租金並繳稅。
2. 可退還的部分加進 T2 稅表追蹤的餘額中（CRA T2 指南，第 6 章）。
3. 公司向您支付合資格股息以外的應稅股息。CRA 退還這些股息的 38 1/3%，上限為該餘額（CRA T2 指南，第 7 章）。
4. 公司在支付股息的那一年的 T2 稅表上申請退稅，該稅表須在該年度結束後 3 年 內提交。否則退稅會因超過時限而失效。
5. 您在自己的稅表上申報股息，並就股息繳個人所得稅。見公司股息的稅。

薪金是給自己付款的另一種方式，但只有薪金確實對應實際工作且合理時才可扣除（第 67 條），而只有租金收入的公司可能不具備這個條件；見薪金還是股息。合計稅款取決於您所在的省、股息的類型和您的其他收入，所以決定之前，請與同一筆租金由個人申報的稅額做比較。

一家公司的租金，會減少我另一家公司的小企業扣除嗎？

會，只要兩家公司是關聯公司。聯邦營業限額，即按小企業稅率課稅的收入上限，是 $500,000，關聯公司按與 T2 稅表一起提交的協議共用（Schedule 23）。當它們合計的調整後總投資收入（AAII，衡量被動收入的指標，主要是淨租金和利息，加上合資格的應稅資本利得）超過 $50,000 時限額就開始縮減，到 $150,000 時降為零（CRA T2 指南，第 4 章）。

• 對於全額限額，縮減的金額是 AAII 超出 $50,000 部分的五倍（第 125(5.1) 條）。
• 某個稅務年度的縮減，使用的是上一個曆年內結束的稅務年度的 AAII，所以今年的租金會削減以後某一年的限額。
• 當同一個人或同一組人控制公司，或有關係的所有者持有足夠的股份時，這些公司就是關聯公司（第 256 條）。有關係但不屬於關聯公司的公司，如果它們之間貸款或轉讓的原因之一是減少 AAII，在這項測試中也可能被視為關聯公司（第 125(5.2) 條）。設立控股公司並不能避開這項測試；見控股公司和投資公司。

公司出租物業時，資本成本免稅額（CCA）如何運作？

主要業務是出租自己擁有的不動產的公司，即使會製造或擴大租金虧損，也可以對出租建築物申請 CCA。個人和大多數其他公司則不能。條例第 1100(11) 條把出租建築物的 CCA 限制在淨租金收入之內，而第 1100(12) 款只對全年的主要業務是出租、租賃、開發或出售自己擁有的不動產的公司解除這項限制。CRA 清楚說明個人的規則：您不能用 CCA 製造或擴大租金虧損（CRA：租金收入）。

• 主要業務屬於事實問題。經營另一項業務、只擁有一處出租物業的公司，可能不符合。
• 虧損留在公司內。它是公司的非資本虧損，可以結轉到公司自己的其他年度，不能用來抵扣您的薪金或其他收入（第 111 條）。
• CCA 可能被追回。已申請的 CCA，在以後出售時會作為折舊追回加進收入（第 13 條）。是否申請，見出租物業應不應該申請 CCA。

抵押貸款、個人擔保和利息有什麼變化？

為賺取租金收入而借款的利息，借款並用於賺取收入的一方可以扣除，無論是您還是公司（第 20(1)(c) 條；CRA：租金收入）。用公司持有時，借款人和風險都會改變。

• 貸款機構的條款。請問每家貸款機構是否願意貸款給公司、要求什麼利率和首期、是否要求您個人擔保，以及帶有您個人抵押貸款的物業能否轉入。這些是貸款機構的條款，不是稅務規則，各家不同。購買或轉入之前，請取得書面條款。見向貸款機構證明收入。
• 您個人借款再投入公司的錢。這筆利息是否可以扣除，取決於資金的用途。見把借來的錢借給您的公司和為出租物業借款的利息。
• 責任。公司能否保護您免受與物業有關的索賠，是法律和保險問題，不是稅務規則，而且貸款機構仍可能要求您個人擔保。請諮詢律師和您的保險公司。
• 公司代您償還的債務。公司償還您個人的抵押貸款或其他債務時，這筆金額可能作為股東福利或貸款向您課稅，是否有例外取決於具體事實（第 15 條）。見股東貸款和股東貸款帳戶。

設立、轉入和經營出租物業公司要花多少錢？

出租物業公司有設立成本；如果您已經擁有物業，還有轉入成本；此外還有個人稅表沒有的每年成本。

公司出售出租物業時有什麼變化？

申報收益的是公司，不是您，而且公司的應稅資本利得與租金一樣算作投資收入，所以上述退稅和股息步驟同樣適用於資本利得（第 129 條）。以前的 CCA 可能作為折舊追回加回。如果公司在股息應付日或首次支付日（以較早者為準）之前，用 T2054 表作出選擇，資本利得中不課稅的部分可以作為資本股息免稅支付（第 83 條）；見控股公司和投資公司。

以個人名義出售的情況，見出售出租物業。改為出售公司股份的情況，見出售您的業務。

各省對出租物業公司的課稅不同嗎？

不同。每個省或地區在聯邦稅之外，另加自己的公司稅。較低稅率適用於符合聯邦小企業扣除的收入，較高稅率適用於所有其他收入，所以租金一般適用較高稅率（CRA：公司稅率）。包括安大略省和新不倫瑞克省在內的部分省，對自己的營業限額不適用聯邦的被動收入削減，所以在那裡它只改變聯邦稅率（CRA：安大略省小企業扣除；CRA：新不倫瑞克省公司稅）。

除魁北克省和艾伯塔省外，CRA 負責管理各省和地區的公司稅（CRA：省和地區公司稅）。艾伯塔省的公司還要向艾伯塔省稅務與收入管理局（Alberta Tax and Revenue Administration）提交艾伯塔省稅表 AT1（艾伯塔省：公司所得稅）。魁北克省自行管理公司稅，本頁不提供其稅率。土地轉讓稅（卑詩省稱為財產轉讓稅）也因省而異；見把出租物業轉入公司。

什麼時候個人持有出租物業更簡單？

如果大部分租金是給您自己用的、沒有需要保護的營運公司，也沒有什麼物業等著轉入，個人持有往往更簡單。

• 如果您需要大部分租金來生活：公司先繳稅，您領取股息時只退回可退還的部分，所以留在公司內累積的錢可能很少。
• 如果您只有幾處物業，沒有其他公司：就沒有小企業限額面臨風險，一份稅表就涵蓋租金（個人申報租金）。
• 如果您已經擁有這些物業：轉入公司有自己的稅和成本；見把出租物業轉入公司。
• 如果貸款機構給您個人的條款更好：請以書面索取兩種條款。
• 如果您與配偶或家人共同擁有：共同擁有人各自申報自己的份額（共同擁有的出租物業）。公司會把共同擁有人變成股東，而付給家人股東的股息，可能適用分拆收入稅的規則（第 120.4 條）；見向家人付款。

舉例

以下舉例僅作說明，使用整數。所有金額均以加元計。

卡加利的房東，有三個出租單位

卡加利一位房東的公司，每年從三處出租物業淨賺 C$40,000，她需要其中大部分來生活。公司的稅率約為 46 2/3%：聯邦 28%、額外的聯邦投資稅 10 2/3%、艾伯塔省 8%。大約是 C$18,700。

這些稅款中，約有 C$12,300（租金的 30 2/3%）可以退還。她每收到一元非合資格股息，可以退回 38 1/3 分，所以她需要約 C$32,000 的股息才能全部收回。退稅在支付股息那一年的 T2 稅表上申請，並減少該年度的稅款。如果她在同一年收到這 C$32,000，公司的淨稅款約為 C$6,400，這是永遠不會退還的部分，而公司留存約 C$1,600。然後她要就股息繳個人所得稅。公司未必能降低她的總稅負，而且每年還增加一份 T2 稅表和財務報表。應該做的比較是：在任何東西轉移之前，把同樣的 C$40,000 放在她自己的稅表上申報。

兩家公司和 C$60,000 的新租金

安大略省一位所有者控制著一家營運公司和一家控股公司，兩者是關聯公司。上一個曆年，它們合計有 C$100,000 的 AAII。假設為全額 C$500,000 的聯邦限額，沒有應稅資本削減，也沒有其他削減。超出起點的 C$50,000 的五倍是 C$250,000，所以限額是 C$250,000。

之後所有者通過控股公司購買出租物業，租給外部租客，增加 C$60,000 的淨租金，集團的 AAII 變成 C$160,000。超出部分 C$110,000 的五倍是 C$550,000，大於 C$500,000，所以以後某年度的聯邦限額為零。在聯邦層面，原來按小企業稅率課稅的營運收入，就改按一般稅率課稅。安大略省自己的營業限額不包括這項削減，所以這筆收入在安大略省的部分，稅率可以維持在較低的水平。

購買第五處物業

溫哥華一位投資者個人擁有四處出租物業，有人建議她用公司購買第五處，「為了扣除費用」。兩種名義下的費用規則相同，所以這不是理由。真正決定的問題是：貸款機構是否願意貸款給公司並要求她擔保；租金的預先繳稅和她取款時的第二次課稅，與她自己的稅表相比如何；以及如果之後要把現有的四處轉入公司，這一步的所得稅和財產轉讓稅，還有適用時的 GST/HST。只用新公司購買第五處，可以避免轉移其他物業，但要多一套帳目和一份稅表。

您的情況不同？

• 您擁有幾處出租物業，或者即將購買另一處，並被告知要用公司：您選擇哪個所有者，會影響貸款機構的條款、租金的稅，以及對於已經擁有的物業，轉入的成本（所得稅、土地轉讓稅，適用時還有 GST/HST）。見把出租物業轉入公司，並在簽署之前，尋求公司稅務協助，比較個人持有和公司持有。
• 您擁有營運公司：租金可能削減它的小企業限額，而控股公司不能避開這一點。見控股公司和投資公司，並請公司稅務協助檢查租金安排和集團的關聯公司。
• 您已經有出租物業公司，或即將成立一家，需要建立帳目：請見持有出租物業的公司的帳目，並尋求記帳協助，在第一筆租金到來之前建好帳目。
• 出租物業公司的帳目落後，或 T2 稅表從未提交：請先看補做逾期的帳目和補交未提交的公司稅表，並尋求記帳協助。
• 公司將擁有您居住的房屋：請見公司擁有的住宅。
• 外國所有者或美國物業：有非居民所有者的公司可能不是 CCPC；見加拿大公司的非居民所有者。美國的出租物業，見加拿大公司擁有美國不動產。
• 計劃出售：請見出售出租物業和出售您的業務。
• 您的公司在魁北克省或艾伯塔省，或在那裡有常設機構：除 T2 稅表外，還要提交自己的省稅表（艾伯塔省是 AT1）；請就兩者向公司稅務協助諮詢。