加拿大 Airbnb 和短期出租的 GST/HST

加拿大的短期出租要收 GST/HST 嗎？

入住不滿 1 個月的短期住宿是應稅的，但小供應商在應稅銷售額超過 $30,000 之前，無須登記或收取 GST/HST。把住宅、公寓、度假屋或房間租給房客連續住不滿 1 個月，每天費用超過 $20 時，是應稅的。已登記的房東自己收稅；房東未登記時，訂房平台可能代收（CRA：平台式短期住宿；CRA：備忘錄 19-2-2）。

判斷標準是房客連續居住權的長短，而不是租金多久付一次。租一個月或以上、按週付款的房客，仍然是長期租客。該法把一個月算作一個日曆月（《解釋法》第 35 條），CRA 的備忘錄也沒有給出天數。請以約定的房客居住權起止日為準；如果一筆預訂接近一個月，開發票之前先確定日期和稅務處理（CRA：備忘錄 19-2-2；《消費稅法》Schedule V 第 I 部分第 6 條）。

以下情況就不單純：

• 您的應稅入住接近登記上限，或已經超過，而且登記得晚或從未登記。
• 您把短期入住與長期租客混在一起，或出租自己住宅內的一個房間。
• 幾乎每次入住都少於 60 天，所以該單位可能被視為酒店。
• 您在房產上申請過抵免，打算出售，或購買的是還沒有人住過的新房。
• 該單位是透過公司或合夥企業持有，或由多位所有者持有。

要備齊：每個平台和每筆直接預訂的預訂與撥款報告；每次入住的晚數和每晚房價；撥款上顯示的任何 GST/HST；您的 GST/HST 號碼和生效日（如有）；購買和裝修的發票；以及這些費用上是否申請過抵免。

短期出租的房東要登記 GST/HST 嗎？

短期出租的房東，在應稅銷售額連同關聯人的銷售額超過 $30,000 的小供應商上限之前，無須登記 GST/HST。每個日曆季度以及連續四個日曆季度的合計都在上限或以下的房東，是小供應商，無須登記或收稅（CRA：何時登記；《消費稅法》第 240 條）。

小供應商可以自願登記，這會帶來收稅的責任和申請抵免的權利。它也可能使之後的房產出售變成應稅；見下文出售部分。自願登記的資料，見GST/HST 何時須登記。

哪些計入上限？登記從什麼時候開始？

計算您為應稅入住收取的金額，是在扣除任何平台房東費用或其他費用之前的金額，再加上您自己的其他應稅銷售，以及關聯人的應稅銷售。平台已代收稅的入住，仍然要計入（《消費稅法》第 148 條；《消費稅法》第 211.13 條）。

這項測試使用從 1 月、4 月、7 月和 10 月開始的日曆季度，與您的財政年度無關。預訂在款項到期或已付時計入，這可能早於入住（CRA：備忘錄 2-2）。平台就自己的服務向房客收取的預訂費或管理費，是平台的供應，不是您的租金銷售（《消費稅法》第 211.1 條）。

須在生效日起 29 天 內申請（CRA：何時登記）。

訂房平台會替我代收 GST/HST 嗎？

訂房平台只有在您沒有登記時，才替您代收 GST/HST。符合該法住宿平台營運商定義的平台，必須對未登記房東的應稅入住代收稅款。一旦您登記了，就要自己對每筆應稅入住收稅，包括透過平台的預訂（CRA：平台式短期住宿；《消費稅法》第 211.13 條）。

該法所稱的營運商，是控制或設定預訂基本要素的一方；如果沒有人這麼做，則是收取房客付款並轉交房東的一方。只列出房產，或只處理付款的網站，不是營運商（《消費稅法》第 211.1 條）。平台是否對作為 GST/HST 登記人的房客代收稅款，取決於其適用的制度：在 CRA 的簡化制度下，只對未登記的房客代收；在一般制度下，對任何房客都代收（CRA：平台式短期住宿）。

平台代收，並不會讓這些預訂退出您的上限計算。登記之後，請檢查平台的稅務設定，避免房客被重複課稅。如果房東向平台作出影響平台是否須代收的虛假陳述，房東和平台可能對由此產生的稅款負連帶責任（《消費稅法》第 211.13 條）。

為每筆預訂保留記錄，讓上限計算、平台的帳單和您的申報表三者一致：

如果撥款與這些記錄對不上，請在登記或申報之前，重新整理各季度的資料。

我所在的省，短期出租適用什麼 GST/HST 稅率？

稅率按房產所在的省份，而不是房東或房客居住的地方（CRA：平台式短期住宿）。

在魁北克，GST/HST 一般由魁北克稅務局（Revenue Québec）管理；見最後一部分。省銷售稅、魁北克的 QST 和地方住宿徵費是另外的稅，不在這張表裡。請在省銷售稅中查看您所在的省。

家具、清潔和維修的進項稅抵免可以申請嗎？

一旦登記，房東可以就每項費用中用於應稅入住的部分，申請進項稅抵免。登記人透過進項稅抵免，收回其商業活動費用上的 GST/HST，但個人使用的費用，以及為作出長期租金等免稅供應而發生的費用，不能收回（CRA：進項稅抵免）。

請保留顯示供應商 GST/HST 號碼和稅額的發票。抵免通常必須在 四年 內申請（CRA：進項稅抵免）。

我收取的 GST/HST 怎麼申報和繳納？

已登記的房東，在 GST/HST 申報表上，從入住所收取的 GST/HST 中扣除進項稅抵免；結果就是淨稅額，您要繳給 CRA，抵免較大時則申請退稅。您收取的稅，在匯出之前，是以信託方式持有（CRA：RC4022）。您登記之前平台代收的稅，不是您收取的稅。申報表本身，見提交 GST/HST 申報表和進項稅抵免。

如果我把短期入住、長期租客或自己住宅內的房間混在一起，怎麼辦？

已登記的房東，只對短期入住收稅。1 個月或以上的長期租金是免稅的，不計入上限，只用於長期租金的費用也沒有抵免。

• 出租自己住宅內的房間：房間的短期入住與其他短期入住一樣課稅。每項費用只就出租的那部分申請抵免，並保留劃分比例所依據的面積和日期。
• 酒店式用途：酒店、汽車旅館、旅館或類似場所，如果其入住有 90% 或以上是（或預期是）少於 60 天，就不是住宅綜合體。它的租金通常不論住多久都是應稅的，除非每天 $20 或以下（CRA：備忘錄 19-2-2）。該法不把這項排除適用於個人擁有、主要作為自己或親屬住所使用的單位；公司或合夥企業擁有者則沒有這項例外（《消費稅法》第 123(1) 款）。

CRA 的備忘錄點名了酒店和汽車旅館，其度假房產資訊單也把同樣的 90% 解讀，用於出售主要不是所有者自住的單位，例如出租資金池。（CRA：GI-025）。兩者都沒有說明，一個幾乎只用於短期入住出租的公寓或住宅，其租金是否屬於酒店式。這一點尚無定論，所以不要假設入住 1 至 2 個月的租金是免稅的。

我出售曾用作短期出租的房產，GST/HST 怎麼處理？

不是建築商的所有者出售二手住宅，通常是免稅的；但如果在房產上申請過抵免，或 CRA 把它視為短期出租房產，則是應稅的。下表列出適用哪一種；上市之前請先核對。

第 3 至 5 行是 CRA 的解讀。該法首先問的是，出售時該房產是否仍是住宅綜合體：非建築商出售住宅綜合體是免稅的，除非申請過抵免；該法針對個人出售的業務用途測試，不適用於住宅綜合體（《消費稅法》Schedule V 第 I 部分第 2 和 9 條）。所以僅僅主要用於短期出租，不一定使出售變成應稅，除非該單位是酒店式（見混合用途部分），或申請過抵免。上市之前，請先確認出售的稅務處理。

最後三行出自 CRA 關於度假房產的資訊單。它是為個人編寫的，不涉及其他人（例如公司）取得的房產。它沒有給出第三行「主要」的數字，但在居所和個人使用測試中，它把這個詞解讀為超過 50%，RC4022 也這麼做，所以本頁採用這種解讀（CRA：RC4022）。它的例子看的是出售前一年的使用情況，而該法測試的是移轉之前緊接著的使用情況。如果您購買的是還沒有人住過的新單位，主要是為了轉售，或主要是為了出租給企業而不是出租給房客自己住宿，您可能算建築商，第一行的免稅出售規則就不適用；個人如果不是在業務或具商業性質的冒險活動中購買，就不是建築商（《消費稅法》第 123(1) 款）。搬進去住，或停止出租，也可能引發稅款。開始將房產主要用於個人用途的已登記個人，視為出售了該房產（《消費稅法》第 207 條）。個人將酒店式房產轉為個人使用，即使沒有申請過抵免，也要就其公平市價繳稅（《消費稅法》第 190(2) 款）。把酒店式房產改為一般住宅出租，所有者就成為其建築商，第一份住宅租約可能引發按其公平市價計算的稅款（《消費稅法》第 190(1) 款）。

應稅出售還可能讓您收回購買和改良時從未收回的稅：已登記的，可以申請額外的進項稅抵免（《消費稅法》第 193 條）；未登記的，可以申請退稅，須在價款到期或已付後 兩年 內申請（《消費稅法》第 257 條；CRA：原因代碼 7）。應稅出售中由誰收稅，見住宅不動產的 GST/HST。收益的所得稅是另一回事：見出售出租房產。

要備齊：購買時的結算調整表、裝修發票、每份申報表上申請的抵免、您的登記日期，以及每年出租的晚數與個人使用的晚數。

如果我超過了上限卻從未登記，怎麼辦？

從生效日起，稅款仍然要繳，即使沒有向任何房客收稅。CRA 表示，如果您本來須要收取 GST/HST 卻沒有收，您仍然要對這筆稅負責，並要填在本應收稅的那個期間的申報表上（CRA：RC4022；《消費稅法》第 221 條）。

根據撥款報告和直接預訂，按日曆季度重新整理應稅入住，找出使您超過上限的第一筆預訂，並把直接預訂與平台預訂分開。對於遲登記生效後，平台已經代收的稅如何對帳，CRA 公布的指引沒有說明。

登記、申請較早的生效日和申報的步驟，見 GST/HST 何時須登記。利息和罰款，見罰款、利息和寬免和 GST/HST 逾期提交罰款。如果您想在 CRA 聯絡之前主動說明，見審查、審計和自願披露。

範例

所有金額均以加元計，用於說明上述規則。

安大略省，低於上限

一位沒有 GST/HST 號碼的房東，連續四個日曆季度的應稅入住預訂額分別是 3,000、6,000、10,000 和 3,000，共 22,000。沒有任何一個季度，也沒有任何連續四個季度的合計超過上限，所以她不用登記，直接預訂也不收稅。透過符合營運商規則的平台預訂的入住，平台按 13% 加收 HST 並匯繳。她的 22,000 仍然計入上限。

如果下一個季度增加了 12,000，最近四個季度就是 6,000 + 10,000 + 3,000 + 12,000 = 31,000。沒有任何單一季度超過上限，但四個季度的合計超過了，所以她在該季度之後那個月的月底不再是小供應商，並最遲在其後的第一筆供應時登記。

艾伯塔省，一個季度內超過上限

一位有兩間公寓的房東，7 月之前沒有應稅預訂，到 8 月中旬，7 月至 9 月這個季度已收入 27,000。一筆 8 月 20 日付款的 5,000 直接預訂，使 7 月至 9 月季度達到 32,000。這筆預訂就是使她超過上限的供應，所以她的登記最遲在 8 月 20 日生效，並對它按 5% 收取 GST：250。她在生效日起 29 天內申請，之後對每筆應稅入住自己收取 GST，包括平台預訂。

申請抵免後出售安大略省公寓

一位已登記的所有者，以短期入住出租一間公寓，並就 80,000 的裝修申請了抵免。她以稅前 700,000 出售。因為抵免規則，這項出售是應稅的，原因是在改良上申請過抵免；價格的 13% HST 是 91,000。她可能可以就從未收回的購買稅款申請額外的抵免。如果沒有申請過抵免，只有在出售表中的其他情況都不適用時（例如主要用於短期出租），這項出售才是免稅的。

您的情況不同嗎？

• 您已經超過或接近上限、遲登記，或從未登記：逐季的銷售、生效日、補交的申報表和平台代收的稅，必須一致。請先備齊撥款報告；補做的帳簿見記帳頁面。另見 GST/HST 何時須登記、未提交的 GST/HST 申報表和登記之前收取 GST/HST。
• 您要出售一個申請過抵免的單位，或主要以短期入住出租的單位：出售是否應稅，取決於抵免記錄、該單位是否為住宅綜合體，以及出售時的使用情況，所以上市之前請先備齊上述記錄。見住宅不動產的 GST/HST、出售出租房產，以及記帳頁面中有關記錄的說明。
• 您透過公司或合夥企業持有，或與他人共有該單位，例如兩位家庭成員共同持有一份產權：上限是針對作出供應的人（連同關聯人）測試的，所以這個人是誰，答案就會不同。合夥企業及每位普通合夥人，對其 GST/HST 負連帶責任（《消費稅法》第 272.1 條），公司的董事在離職後 兩年 內，仍可能被評定未匯繳的淨稅額（《消費稅法》第 323 條）。請備齊所有權文件；記帳頁面說明記錄方面的工作。
• 您住在加拿大境外，或由管理人收取房客的付款：誰作出銷售、誰登記，取決於具體安排。請備齊管理協議和撥款報告。
• 您擔心平台會向 CRA 報告您的收入：見 CRA 數位平台申報。
• 您在登記之前就開辦費用付過 GST/HST：見申請登記前已付的 GST/HST。
• 您的房產或業務在魁北克省、卑詩省、薩斯喀徹溫省或曼尼托巴省：這些省份有各自的銷售稅，見省銷售稅。在魁北克，GST/HST 一般由魁北克稅務局（Revenue Québec）管理，實際位於當地的企業向該局登記和申報，而不是向 CRA（CRA：RC4022）。
• 您需要知道租金在所得稅申報表上填在哪裡：見短期出租的 T776 表或 T2125 表和租金收入。
• 您要停止出租：見關閉 GST/HST 帳戶。