出租物業控股公司的帳冊：T2、GIFI 8141 與 CCA

只持有出租物業的公司，每年要提交什麼？何時提交？

每家加拿大居民公司，每個稅務年度都要提交 T2 稅表，沒有營業的公司和無稅可繳的公司也一樣（CRA：誰要提交）。稅表須在稅務年度結束後 六個月 內提交（CRA：提交時間）。

應繳稅款在年結後 兩個月 到期。三個月 的到期日，只適用於全年都是加拿大控股私營公司（CCPC）、在當年或上一年申報過小企業扣除，並且應稅收入符合與營業限額相比的測試的公司（CRA：應繳餘額到期日）。主要目的是取得租金等財產收入的業務，屬於「特定投資業務」，不是主動經營的業務（《所得稅法》第 125 條）。因此，只持有出租物業的公司通常沒有小企業扣除可申報，適用較早的到期日。公司內的租金如何課稅、有哪些例外、哪些可以退還，見公司持有出租物業。

公司在年度內還要按月預繳分期稅款，除非當年的稅款，或第一期預繳基數（一般是去年的稅款）不超過 $3,000。按季度預繳需要有小企業扣除，所以只持有出租物業的公司通常按月預繳（《所得稅法》第 157 條）。

稅表要附上公司以 GIFI 代碼（一般財務資訊索引，是 CRA 為財務報表各行制定的標準代碼清單）列示的財務報表：Schedule 100（資產負債表）、Schedule 125（損益表）和 Schedule 141（補充資料）。公司成立後的第一份稅表，還要附上 Schedule 101（期初資產負債表）和 Schedule 24（CRA：GIFI 指南；CRA T2 指南，第 1 章）。另有兩點：

• 除魁北克省和艾伯塔省外，各省的公司稅都由 CRA 管理（CRA）。在艾伯塔省設有常設機構的公司，還要另交艾伯塔省稅表，須在年結後 六個月 內提交（艾伯塔省）。魁北克省的公司稅同樣不由 CRA 管理；在魁北克設有常設機構的公司，應向報稅員詢問魁北克稅務局（Revenu Québec）的稅表，本頁不涵蓋這部分。
• 適用時的其他申報。公司若已登記 GST/HST，要提交 GST/HST 申報表（見下文）；派發股息時還有隨之而來的憑證和申報：見宣布並派發股息。

如果有下列任何一種情況，就不簡單：

• 這是公司的第一份 T2 稅表，或物業已經買入，但土地和建築物從未入帳。
• 多年的 T2 稅表沒有提交，或 CRA 已要求提交稅表。逾期提交的罰款，是截止日未繳稅款的 5%，再加上每逾期一個整月 1%，最多 12 個月。如果 CRA 已要求提交稅表，並且在前 三 個稅務年度中的任何一年已評定未提交罰款，罰款則是 10%，再加上每月 2%，最多 20 個月（CRA T2 指南）。私營公司如果在年結後超過 3 年 才提交，還會失去該年度的股息退稅，也就是公司派發應稅股息時，退還部分稅款的安排（《所得稅法》第 129(1) 款）。
• 公司和個人的資金走同一個帳戶。
• 您預計 CCA 會使公司出現虧損。這取決於出租是否是公司的主要業務，這是一個事實問題。
• 所有者或親屬住在其中一個單位，或者同一棟樓既有住宅又有商鋪。
• 公司把物業出租給您也擁有或經營的另一家公司。
• 有股東住在加拿大以外。

在任何人動帳冊之前，請先備齊購買和交割文件、抵押貸款對帳單、租約、租客押金記錄、物業稅帳單，以及一整年的銀行對帳單。

只持有出租物業的公司，需要什麼帳冊？

公司必須保存能夠確定其稅款的記錄和帳簿（《所得稅法》第 230 條）。實際做法是：以公司名義開立的銀行帳戶、複式記帳的帳冊，以及能單獨查看每處物業的方法，因為每棟建築物都要單獨追蹤 CCA，通常也各有自己的抵押貸款。每份 T2 稅表背後的帳戶清單，見 GIFI 會計科目表。

代碼取自 CRA 的 GIFI 指南。公司持有租客押金期間，要把它記為負債（GIFI 2961）。押金用來抵付租金，或租客喪失押金時，才轉為收入。所有者的資金要設獨立的帳戶：見股東貸款帳戶。租金是在賺取時入帳，還是在收到時入帳，見現金收付制與權責發生制。

租金在 T2 稅表上和 T776 表上，分別填在哪裡？

公司把租金作為收入，申報在 Schedule 125 的 GIFI 8141「不動產租賃收入」下，涵蓋出租公寓、商業建築物、土地和辦公室所收到的款項（CRA GIFI 指南）。公司沒有 T776 表。

Schedule 1 把財務報表的淨收入，調整為用於稅務的淨收入（CRA：Schedule 1）。這就是為什麼帳冊必須是完整的財務報表，而不只是一份租金和帳單的清單。以個人名義持有的出租物業，見出租報表的費用行。

購入物業要怎麼記：土地、建築物、交割費用和抵押貸款？

按公平市價把價格分攤到土地和建築物，再把交割費用分別加到兩者上，抵押貸款則記為債務。土地不是可折舊財產（CRA Folio S3-F4-C1），所以這個分攤，決定了有多少成本將來能夠申報 CCA。

1. 分攤總價。分攤必須根據事實合理，並考慮土地和建築物各自的公平市價。CRA 可以重新分攤它認為不合理的比例（同一 Folio 第 1.81 和 1.82 段）。請保留依據，例如估價報告或市政評估通知。
2. 加入交割費用。購買物業的法律費用和土地轉讓稅，不能抵扣租金收入，而是加到物業的成本上，法律費用按比例分攤到土地和建築物（CRA 出租收入指南；《所得稅法》第 18(1)(b) 段）。該指南是為 T776 表的申報人撰寫的；同樣的資本支出規則也適用於公司。
3. 記錄抵押貸款。償還本金不能扣除。利息可以扣除，記入 GIFI 8713。安排貸款的費用，例如經紀、估價、手續和抵押貸款法律費用，要按每年 20% 的比例分幾年扣除，不能一次扣完（《所得稅法》第 20(1)(e) 段）。
4. 記錄所有者的資金。如果所有者出資支付部分價款，請記為股本或股東貸款，並在資金轉入之前決定是哪一種。不要讓帳戶出現反向的餘額：所有者欠公司的餘額，有自己的稅務規則（《所得稅法》第 15(2) 款）。

購買時所付的 GST/HST，見下面兩份銷售稅指南。把所有者個人已持有的物業轉入公司，是另一項交易：見把出租物業轉入公司。

資本成本免稅額在 Schedule 8 上怎麼運作？

資本成本免稅額（CCA）是稅務上的折舊。Schedule 8 計算 CCA、CCA 追回和終止損失（CRA：Schedule 8）。公司只能就建築物等可折舊財產申報，永遠不能就土地申報。稅率是未折舊資本成本（UCC）的百分比，UCC 是該類的累計餘額，即新增額減去已申報額。多數建築物屬於第 1 類；有些可以得到較高的合計稅率：

• 每棟建築物一個類別。成本達到 $50,000 或以上的出租物業，自成一個類別，所以每棟建築物各有自己的 UCC（《條例》第 1101 條）。
• 可選擇。公司可以扣除不超過最高額的任何金額。沒有申報的 CCA 不會結轉，但會留在 UCC 裡（CRA Folio S3-F4-C1）。
• 時間。物業可供使用之前，不能開始申報 CCA。購買當年，通常按半年規則減少申報額（同一 Folio）。對於2024 年後取得，2030 年前可供使用的大多數財產，重啟加速投資激勵取代這項減少，首年可申報 該類別稅率的 1.5 倍。如果物業已經申報過 CCA，而且買方或關聯人士以前擁有過，或者是經遞延納稅轉讓取得的，就不適用這項激勵；常見的例子，是從已就該物業申報過 CCA 的所有者轉入的出租物業（《條例》第 1100(2) 款；第 1104(4.01) 款）。

CCA 不等於財務報表上的折舊攤銷。財務報表在 GIFI 8670 顯示折舊攤銷。《所得稅法》禁止扣除折舊，除非有明文允許（《所得稅法》第 18(1)(b) 段），所以 Schedule 1 先剔除帳面金額，再以 CCA 取代。對帳方法見公司帳冊中的折舊攤銷與 CCA。申報的 CCA 會降低 UCC，之後如果以高於 UCC 的價格出售，可能產生 CCA 追回，這同樣由 Schedule 8 計算。

CCA 會讓公司的出租業務出現虧損嗎？

這取決於出租是否是公司的主要業務。《條例》把出租物業的 CCA 上限，定為 CCA 前的出租淨收入，所以 CCA 不能製造或擴大虧損。如果公司全年的主要業務是出租、租賃、開發或出售自己擁有的不動產，則不受這個上限限制（《條例》第 1100(11) 和 (12) 款）。

這個上限是按公司全部出租物業合併計算的。《條例》對「主要業務」沒有給出百分比測試，所以這是事實問題。同時經營另一項業務，或所持資產大多是其他資產的公司，可能不符合。請保存能顯示公司實際業務的記錄。

規則允許的虧損，屬於非資本損失，在 Schedule 4 追蹤，可向前結轉 3 個稅務年度，或向後結轉 20 個稅務年度（《所得稅法》第 111 條）。如果別人取得了公司的控制權，例如購買了公司的股份，以前的損失如何使用就會受到限制（第 111(5) 款）。公司若在不符合主要業務測試的情況下，申報由 CCA 造成的虧損，就超出了《條例》所允許的範圍。

維修費記在哪裡，哪些屬於資本性支出？

使物業恢復到原有狀況的維修，通常是經常性費用。使物業超出原有狀況的改善，或更換一項獨立的資產，則是資本性支出（CRA：經常性費用還是資本性費用）。為了讓剛買入的二手物業達到適用的狀況而進行的維修，屬於資本性支出。

經常性維修記入 GIFI 8961。建築物的改善記入「建築物」1680，並隨建築物一起申報 CCA。電器等獨立資產，記入機器、設備、傢俱和固定裝置（GIFI 1740），並自成其 CCA 類別：第 8 類包括傢俱和電器，稅率為 20%（CRA：類別）。完整的判斷方法見出租物業維修：經常性還是資本性。

住宅或商業租金，我要收取或繳納 GST/HST 嗎？

這取決於單位的類型。商業不動產的租金是應稅供應（CRA 備忘錄 19.4.1）。住宅的租金，在同一個人連續居住至少一個月時，可以免稅（《消費稅法》Schedule V 第 I 部分第 6 條；CRA 備忘錄 19.2.2）。

• 商業租金。房東必須登記並收取 GST/HST，除非屬於小供應商，即其應稅供應連同任何聯屬人士的應稅供應，都在 $30,000 的限額之內（備忘錄 19.4.1）。已登記的公司如果沒有匯繳應繳的淨稅款，董事可能須承擔個人責任，除非他們盡到了合理的注意；評定時限為董事離任後 兩年（《消費稅法》第 323 條）。
• 長期住宅租金。不收取 GST/HST。進項稅抵免跟隨商業活動而定，而商業活動不包括免稅供應（《消費稅法》第 123(1) 條和第 169(1) 條），所以免稅部分的成本所付的稅款，一般無法收回。
• 短於一個月的出租。房東是登記人時，短期住宿一般須課稅（備忘錄 19.2.2）。
• 同時有住宅和商鋪的建築物。商業部分和住宅部分的處理不同，所以記錄必須顯示哪些成本屬於哪一部分。

詳細內容見 住宅物業的 GST/HST 和 商業物業的 GST/HST。稅務帳戶的設定見在帳冊中記錄 GST/HST。

所有者或家人使用某個單位，或個人墊付費用，怎麼辦？

股東居住的單位，可能被視為公司給予的利益。公司給予股東利益時，該利益的價值要計入股東的收入（《所得稅法》第 15(1) 款）。親屬住在其中一個單位，也在規定之內：公司給予與股東有非獨立交易關係的人的利益，視為給予股東，除非這項利益已經計入某人的收入（第 15(1.4)(c) 段）。有血緣、婚姻、同居伴侶或領養關係的親屬，視為具有非獨立交易關係（第 251 條）。有沒有利益，取決於事實，例如住戶是否按市價付租金，所以在親屬搬入之前先諮詢。公司只能扣除為了賺取出租收入而發生的費用（第 18(1)(a) 段），所以所有者本人的生活開銷，不是出租費用。請把那個單位的費用與出租單位的費用分開，並見公司墊付的個人開支。

所有者個人墊付公司的費用時，公司把這筆費用入帳，並貸記目前欠所有者的金額。這筆費用不是公司的收入，公司向所有者還款時，所欠餘額就減少。見個人墊付的費用。相反的情況，即租金進了所有者的個人帳戶，見進入個人帳戶的公司收入。

出租收入還涉及 T2 稅表的哪些其他附表？

GST/HST 是單獨的申報表，不是 T2 稅表的附表。出租收入在公司內如何課稅，以及它如何影響營運公司的小企業限額，見控股公司和投資公司。聯屬的營運公司所付的租金，在付款方於計算其在加拿大經營的主動業務收入時予以扣除的範圍內，可以視為主動經營收入（《所得稅法》第 129(6) 款）。這會改變稅務結果，所以在確定關聯公司之間的租金之前，先諮詢專業人士。

我可以用軟體自己提交 T2 稅表嗎？會計師需要拿到什麼？

公司只有使用經 CRA 認證的軟體，才能自己編製 T2 稅表，並透過公司網上申報（Corporation Internet Filing）、「企業我的帳戶」或獲授權的代表以電子方式提交（CRA：使用報稅軟體）。必須以電子方式提交，卻以紙本提交的公司，會被處以 $1,000 的罰款（CRA：填寫 T2）。軟體負責輸入數字，但不會決定土地和建築物的分攤、CCA 類別、主要業務測試，或 GST/HST 的處理。提交稅表的步驟見提交公司稅表，自己記帳與請人協助之間的選擇，見自己記帳或請記帳員。

請交給報稅員：

• 購買合約和交割結算表，連同調整結算表
• 用於分攤土地和建築物的評估通知書或估價報告
• 抵押貸款對帳單，附上當年的利息
• 租約、租客和租金清單，以及押金記錄
• 物業稅帳單、保險單，以及維修和改善的發票
• 全年的銀行對帳單，以及所有者的貸款記錄
• 以前的 T2 稅表及其 Schedule 8（如果有）
• 年終財務報表：見公司的年終財務報表

舉例

所有金額均為加元，僅作說明。

購買四戶住宅

一家公司向無關賣方購買了一棟建於幾十年前的現成四戶住宅，價格為 $1,200,000，另有 $900,000 的抵押貸款。這是普通的第 1 類建築物，不是新建的專門用途出租物業。評估通知書把 30% 劃給土地，70% 劃給建築物，公司保留它作為分攤的依據：土地 $360,000，建築物 $840,000。購買的法律費用和土地轉讓稅共 $10,000，加入成本，為了說明起見按同樣比例分攤：建築物 $7,000，土地 $3,000。因此土地（GIFI 1600，不申報 CCA）是 $363,000。建築物（GIFI 1680）是 $847,000，這就是它的 UCC 基數，因為成本超過 $50,000，所以自成一個第 1 類。所有者投入其餘的 $310,000（成本 $1,210,000 減去 $900,000 的抵押貸款），記為股本或股東貸款，並在資金轉入之前決定是哪一種。

一年的租金，和 CCA 上限

這棟四戶住宅是公司唯一的出租物業，所以 CCA 上限只用它自己的數字。它收取 $96,000 的租金，記入 GIFI 8141，並支付了 $70,000 的抵押貸款利息、物業稅和維修費。CCA 前的出租淨收入是 $26,000。假設在以後的某一年，建築物的 UCC 是 $800,000，按第 1 類 4% 的稅率，最多可以申報 $32,000。

• 如果出租是公司全年的主要業務，公司可以申報 $32,000，並報告 $6,000 的虧損。
• 如果不是，CCA 的上限是 $26,000，所以應稅出租收入為零，其餘 $6,000 的 CCA 留在 UCC 裡。

在這個例子中，無論哪種情況都無稅可繳，但 T2 稅表仍須在年結後 六個月 內提交。

所有者支付屋頂的費用

所有者用個人信用卡支付了 $3,000 的屋頂費用。如果工程只是修補屋頂，使其恢復原狀，公司借記「建築物維修保養」（8961）$3,000，並貸記「應付股東款」（2780 或 3260）$3,000。如果是用更好的材料換新屋頂，借方則記入「建築物」（1680），這筆成本改為申報 CCA。公司向所有者還款時，借記「應付股東款」，貸記銀行。還款不是費用。

您的情況不一樣？

• 第一份 T2 稅表，或土地和建築物從未入帳。期初資產負債表、分攤比例和 CCA 類別，決定了以後每一年，而錯誤的分攤會帶入以後各年，所以第一份稅表之前，需要專業人士判斷。見記帳服務、公司稅務和新成立 CCPC 的帳冊。
• 公司和個人的資金混在一個帳戶裡。必須先在帳冊上把它們分開，T2 稅表才能正確：見根據銀行對帳單重建帳冊和補做逾期未記的帳。理清多年混在一起的資金，是記帳服務的工作。
• 您想申報會造成虧損的 CCA。出租是否是主要業務，是事實問題，沒有通過測試的申報，會超出《條例》所允許的範圍。設定和支持記錄，是記帳服務和公司稅務的工作；另見公司帳冊中的折舊攤銷與 CCA。
• 有好幾份 T2 稅表尚未提交。逾期提交的罰款每個月都在增加，而且通常必須先建立缺漏年度的帳冊：見補交逾期未提交的公司稅表，以及記帳服務和公司稅務。
• 所有者或親屬住在其中一個單位，或者同一棟樓既有住宅又有商鋪。利益規則和 GST/HST 分攤都適用，記錄需要專業人士來設定：記帳服務。
• 公司把物業出租給您自己的營運公司。租金可能改變出租收入的課稅方式；商業租金一般須課 GST/HST，除非兩家關係密切的登記人提交選擇（一家公司必須擁有另一家的幾乎全部股份，所以您擁有的兩家平行公司不符合），租約也需要經得起檢驗的記錄。請先看控股公司和投資公司和關聯公司之間的 GST/HST 選擇；設定工作屬於記帳服務。
• 有股東住在加拿大以外，或是美國公民。所有者住在哪裡、誰控制公司，可能改變公司的身份。公司還必須對付給非居民的股息和部分利息預扣稅款，沒有預扣的話，公司要自己承擔這筆稅款（《所得稅法》第 215 條）：見加拿大公司的非居民所有者和加拿大公司的美國所有者。
• 公司收取費用，替別人管理建築物。這是服務業務，不是只持有出租物業的公司，所以本頁不適用：記帳服務。
• 您正在決定是否用公司持有出租物業。見公司持有出租物業。
• 物業仍然登記在您個人名下。見把出租物業轉入公司。
• 出租物業在美國。見加拿大公司持有美國不動產。