加拿大新房 GST/HST：購買、出租、轉讓與出售

購買住宅時，我需要繳 GST/HST 嗎？

向建商購買新建住宅，或經大規模翻新的住宅，一般須繳 GST/HST。轉售已有人居住的住宅，一般不用繳。應稅銷售的稅款，取決於物業所在的省份，以及稅款到期時適用的稅率；稅款通常在所有權或佔有權轉移時到期（CRA：房屋建築業指南；CRA：住宅銷售）。

對已使用過的住宅作一般翻新，本身不會令其轉售變成新建住宅銷售。大規模翻新的門檻高得多：CRA 一般要求室內基本上被拆空並重新裝修。買賣合約和成交調整表（statement of adjustments）應載明報價是否含稅，以及成交時是否已抵扣退稅（CRA：新住房退稅）。

已登記 GST/HST 的非個人買方，購買應稅住宅物業時，一般直接向 CRA 繳稅，而不是付給建商。已登記的出租物業買方須提交 GST60 表，並在稅款到期當月的下個月月底前繳款；購買長期出租物業本身不符合進項稅抵免的資格（CRA：出租退稅指南；《消費稅法》第 228 條）。

我符合 GST/HST 新住房退稅的資格嗎？

個人購買或自建新建住宅或經大規模翻新的住宅，如果是供本人或親屬作為主要居所，可能符合資格。這個意圖必須在一開始就存在，而且業主或其親屬通常必須是第一位入住者。所有共有人都必須是個人，並由其中一人提出申請。公司或合夥企業不能就此退稅提出申請，也不能共同持有該住宅（CRA：RC4028）。

向建商購買時，判斷標準一般採用不含稅的購買價，包括應稅合約轉讓的價格。自建住宅則一般採用建築或大規模翻新大致完成時的公平市價。位於租賃土地上的住宅和合作公寓（co-op）股份，適用不同的限額（CRA：RC4028）。

建商可以在成交時抵扣符合資格的退稅並代為提交申請，買方也可以自行申請，一般須在所有權轉移後兩年內提出。自建業主須使用 GST191 表，在以下三者最早者之後的兩年內申請：大致完工、住宅的免稅銷售，以及首次入住滿兩週年。安大略省另有省新住房退稅，聯邦價格上限被超過時仍可能適用；其首次購房和臨時加強計劃另有附加條件（CRA：RC4028）。

我可以申請首次購房者 GST/HST 退稅嗎？

符合資格的首次購房者，購買新建或經大規模翻新的主要居所，如果價值不超過 $1,000,000，可取回全部聯邦 GST，或 HST 中的聯邦部分，最高 $50,000。超過該價值後，退稅逐步減少，到 $1,500,000 時結束。這項退稅是對已申請的標準新住房退稅作補足，而不是重複計算（CRA：首次購房者退稅；CRA：RC4028）。

您一般須年滿 18 歲，是加拿大公民或永久居民，而且在相關日曆年度及之前四年內，沒有住在由您或您的配偶或同居伴侶擁有、位於加拿大或海外的住宅作為主要居所。您和您的配偶或伴侶，都不能曾經領取過這項退稅。普通的向建商購買，合約須在 2025 年 3 月 20 日或之後、2031 年之前簽訂；建築須在 2031 年之前動工，並在 2036 年之前大致完工且所有權已轉移。自建住宅則須在 2025 年 3 月 20 日或之後、2031 年之前動工；大致完工和首次入住都須在 2036 年之前發生。合約轉讓或修訂，不會令較早簽訂的原建商合約符合資格。申請人必須是合資格的首次購房者，並且是第一位入住者；公司、出租用途購買或轉售都不符合資格（CRA：誰可以申請；CRA：RC4028）。

安大略省另設首次購房者的省 HST 退稅，最高 $80,000。該省臨時加強的新住房退稅，也可能幫到建商合約日期在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之間的合資格自住業主；各項省退稅合計不能超過已繳的省稅款。依賴任何一項計劃之前，請先核對合約和建築的日期（CRA：RC4028）。

符合安大略省加強退稅資格的人，可能還符合該省的新房負擔能力補助（new home affordability payment），在扣除聯邦住房退稅後，用於聯邦 HST 部分，最高 $50,000。這是省級補助，須透過住房退稅表的同意部分提出申請（CRA：RC4028）。

我買了新公寓準備出租，可以退回部分 HST 嗎？

為長期租客購買的新公寓，一般適用新建住宅出租物業退稅，而不是自住業主退稅。個人和公司都可能符合資格，條件是購買時已繳稅，該單位是獨立住宅，而且首次使用合理預期是在一份或多份租約下，作為個人的主要居所，期間至少連續一年。在有限的情況下，較短的期間也可能符合，例如出售給將作為主要居所使用的人。其後由關聯人士使用，還有額外的主要居所測試（CRA：出租退稅指南）。

就出租退稅而言，公平市價是指在購買稅款首次到期時，物業在無關聯買方之間可以成交的價格。它可能與預售價格不同；請保留可比較的銷售記錄或估價報告。雙拼住宅（duplex）按一個單位估值。安大略省的普通省出租退稅，在聯邦限額之上仍可適用。其臨時加強退稅，一般要求在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日期間動工；較早動工的單棟住宅或公寓，如果買賣合約在該期間內，也可能符合資格。如果是合約轉讓，兩份合約都必須在該期間內。還有其他時間條件。專為出租而建的大樓，另有規模和用途測試（CRA：RC4231）。

符合該加強退稅資格的安大略省房東，可能還符合該省的新房負擔能力補助，在扣除聯邦出租退稅後，用於聯邦 HST 部分，最高 $50,000。GST524 表的同意部分即可申請，無須另外提交申請（CRA：RC4231）。

請使用 GST524 表申請；如果申請安大略省的減免，須加上安大略省退稅附表 RC7524-ON，並附上已簽署的買賣合約、成交調整表和租約。購買的單位，申請期限一般是稅款首次到期之月月底起計的兩年內。長期住宅租金屬免稅，因此其房東一般不能改為就購買稅款申請進項稅抵免（CRA：RC4231；《消費稅法》第 256.2 條）。

建商已抵扣自住退稅，但我把單位租出去了，怎麼辦？

如果第一位入住者是租客，而且購買是為了出租，成交時抵扣的自住業主退稅就不屬於您。請核對成交調整表和退稅申請，與建商及 CRA 一起更正不符合資格的抵扣，並在期限前另行評估出租退稅申請。出租退稅不能直接替換到建商提交的自住退稅表上（CRA：RC4028；CRA：RC4231）。

簽約時和首次入住時的事實很重要。如果個人確實是為了自住而買房，並以主要居所身份首次入住，之後才出租，這本身並不足以證明原來的退稅不符合資格。如果 CRA 認定買方無權獲得已抵扣的退稅，買方可能須退還，而知道或應該知道的建商，也可能須承擔連帶責任（CRA：RC4028；CRA：房屋建築業指南）。

預售合約轉讓要收 GST/HST 嗎？由誰繳？

在 2022 年 5 月 7 日或之後訂立、涉及新建或經大規模翻新的單戶住宅或公寓的合約轉讓協議屬於應稅交易，即使轉讓人原本打算自住也一樣。個人在該日期之前簽訂的協議，可能免稅，取決於原購買的目的。受讓人也可能須就建商另一筆銷售繳納 GST/HST。轉讓稅款一般由轉讓人收取；如果轉讓人是非居民，或受讓人是已登記 GST/HST 的非個人，則由受讓人直接向 CRA 繳納（《消費稅法》第 192.1 條；《消費稅法》第 221 條；CRA：房屋建築業指南）。

稅款一般按轉讓代價計算。已付給建商的訂金，只有在轉讓協議以書面列明，而且該金額純粹是補償時，才不計入。請保留兩份合約、訂金記錄和轉讓協議中關於稅款的措辭；含稅價格會改變計算方式（《消費稅法》第 192.1 條）。

我蓋了房子、巷屋（laneway suite）或加建部分用來出租，需要繳稅嗎？

為長期出租而建造或大規模翻新住宅物業的人，即使未登記 GST/HST，在 GST/HST 上也可能屬於建商。在首次住宅佔有和大致完工兩者中較晚的日期，自行供應（self-supply）規則可能視同建商按公平市價出售並買入該物業，從而產生須申報的 GST/HST。符合資格的建商房東，可在同一份申報表上申請出租退稅，以減少應繳稅款；剩餘的淨稅款必須繳付。登記人使用一般申報表。未登記人使用 GST62 表，一般須在下個月月底前提交並繳款（CRA：房屋建築業指南；CRA：RC4231）。

新建的獨立巷屋可以是新的住宅綜合體。多單位出租大樓的加建部分，可能觸發自己的自行供應。對現有住宅加建一個普通房間或作小規模翻新，不會自動產生新的綜合體；工程屬於大規模翻新、獨立單位還是合資格的加建，取決於實體布局和法定用途。請記錄建築發票、完工日期、首次入住日期、租約，以及有依據的公平市價（CRA：RC4052；CRA：RC4231）。

租金需要收 GST/HST 嗎？短期住宿呢？

同一人連續居住，或有權連續居住至少一個月，作為居所或住宿，這類普通住宅租金屬免稅。短期住宿如果每天收費高於 $20，一般屬於應稅，因此已登記的房東須收取 GST/HST。透過已登記平台預訂時，如果房東未登記，可能由平台代為收取（CRA：住宅出租；CRA：平台住宿）。

同一位客人反覆預訂每週住宿，不會僅因他再次入住而變成一份長期租約。實際的連續居住權才是決定因素（CRA：住宅出租）。

出售住宅或出租物業時，需要收 GST/HST 嗎？

出售有人居住的自住住宅或普通長期出租物業，通常免稅。不過，在以下情況，銷售可能屬於應稅：賣方是出售新建或經大規模翻新住宅的建商、物業曾用於應稅短期住宿，或者已就購入或改善該物業申請過進項稅抵免。其後用途改變，可能改變銷售結果，或引起另一項稅務事項。在說明不需要繳 GST/HST 之前，請先核對物業的用途和稅務歷史（CRA：住宅銷售；CRA：度假物業；CRA：視同供應）。

如果已就某個符合資格的單戶單位申請出租退稅，而該單位在首次住宅入住後一年內，售予不會把它作為本人或親屬主要居所的買方，這筆退稅可能須連同利息一併歸還。即使銷售本身免稅，這種情況也可能出現（CRA：RC4231）。

應稅不動產銷售，通常由賣方收取 GST/HST。如果買方已登記 GST/HST（購買住房的個人除外），或賣方是非居民，則改由買方向 CRA 申報並直接繳納（CRA：RC4052）。

魁北克的住房退稅如何運作？

魁北克省的住宅，聯邦 GST 和省 QST 的住房退稅申請，一般都由魁北克稅務局（Revenu Québec）負責。兩種稅各有測試和價值限額。普通自住業主的 QST 退稅，在普通住宅連土地的購買價超過 $200,000 後逐步遞減，到 $300,000 時結束；聯邦標準退稅則使用自己較高的限額（Revenu Québec：新建住房）。

對符合資格的長期出租物業，單位的公平市價達到 $225,000 時，普通 QST 退稅即結束，而聯邦出租退稅的限額則不同。魁北克稅務局對出租物業使用分開的 GST 和 QST 申請表，共有人各自提交自己的 QST 申請（Revenu Québec：出租退稅）。

聯邦首次購房者 GST 退稅可以適用於魁北克，但魁北克沒有針對這項臨時措施推出新的 QST 首次購房者退稅。請核對聯邦條件，並使用魁北克稅務局的首次購房者退稅表申請魁北克的住宅（Revenu Québec：首次購房者 GST 退稅）。

示例

以下為加元示例金額，僅作說明。安大略省一間新公寓，不含 HST 的價格為 C$400,000。按 13% 計算，HST 為 C$52,000，其中聯邦部分 C$20,000，省部分 C$32,000。建商在成交時抵扣標準自住業主退稅：

1. 聯邦：C$20,000 的 36% 是 C$7,200，上限為 C$6,300，再按遞減規則計算：C$6,300 × (C$450,000 − C$400,000) ÷ C$100,000 = C$3,150。
2. 安大略省：C$32,000 的 75% 是 C$24,000，這也是其上限。
3. 抵扣額為 C$3,150 + C$24,000 = C$27,150，因此成交結算單上顯示的 HST 為 C$52,000 − C$27,150 = C$24,850。

如果買方購買這間公寓是為了長期出租，而且第一位入住者是租客，C$27,150 的抵扣就必須更正。如果該公寓在 HST 到期時的公平市價同樣是 C$400,000，並且符合其他出租條件，聯邦和安大略省的出租退稅採用相同的公式，合計同樣是 C$27,150，須使用 GST524 表連同 RC7524-ON 分別申請（CRA：安大略省 HST 稅率；《消費稅法》第 254 條；《消費稅法》第 256.2 條；HST 條例第 2 號第 41 和 47 條；CRA：RC4231）。

您的情況不同嗎？

• 您轉讓了預售合約，或很快就把房子賣了：本頁說明轉讓的 GST/HST；利潤的所得稅處理，請參閱炒房與合約轉讓銷售。
• 您把單位出租，包括短期出租：所得稅請參閱租金收入，登記的判斷請參閱何時需要登記 GST/HST。
• 您需要申報應稅的合約轉讓、自行供應或出租活動：請參閱申報 GST/HST 與進項稅抵免，並就合約、發票、租約和入住日期尋求記帳協助。
• 您要出售自己的住宅：另一個所得稅問題，請參閱主要居所免稅。
• 您是非居民，出售加拿大物業：所得稅預扣請參閱非居民出售加拿大物業；應稅銷售的 GST/HST 收取，仍須另行核對。