自住房屋改出租，或搬進出租房屋的稅務

把自住房屋出租，在稅務上算出售嗎？

算。把整間自住房屋從自用改為出租時，通常被視為按公平市價出售，並立即按該價值買回。公平市價是獨立買家在公開市場上願意支付的價格。過程中不需要有任何款項易手。搬進出租物業時，通常適用相反方向的同一規則（《所得稅法》第 45(1) 條；CRA：公平市價）。

在適用視同出售的情況下，當時的公平市價把改變用途前的收益與日後的增值分開。即使選擇令當時不發生視同出售，也請記錄改變用途時物業的價值。選擇不會重設成本；如果第 45(2) 條選擇日後被撤銷，視同出售發生在該稅務年度的第一天（CRA：主要居所指引；CRA：資本利得記錄）。

這些規則針對整間物業。出租一個房間或地下室，結果可能不同；請參閱主要居所免稅額。

如果房子一直是我的自住房屋，視同出售還要繳稅嗎？

如果物業符合條件，而且您的家庭在這些年度沒有指定另一處房屋，主要居所免稅額往往可以消除到改變用途日為止的收益。視同出售仍須申報，並且須指定該房屋；收益獲得豁免，不代表可以免於申報（CRA：主要居所）。

請就視同出售的年度填寫 Schedule 3 和 T2091(IND) 表。如果您在持有的每一年都指定該房屋，而且收益全部獲得豁免，請填寫 Schedule 3 的主要居所指定部分和 T2091 的第 1 部分；不要在 Schedule 3 填入收益金額。紙本稅表要附上 T2091；電子報稅的話，請自行保留，以備 CRA 查詢（CRA：Schedule 3；CRA：T2091(IND) 表）。如果該房屋並非在您持有的每一年都符合資格，部分收益可能要課稅。前自住房屋的個人使用損失，一般不可扣除（CRA：主要居所）。指定和計算方法，請參閱主要居所免稅額。

自住房屋改為出租時，第 45(2) 條選擇如何延後繳稅？

第 45(2) 條選擇，是在適用視同出售規則時，把您的住宅視為沒有發生改作收益用途的改變。因此，您在改變用途時不用申報該改變所產生的資本利得；收益可能在您實際出售，或選擇被撤銷時才產生（《所得稅法》第 45(2) 條；CRA：主要居所指引）。

這項選擇不會令租金變成免稅收入。從物業出租之時起，請申報租金收入和合資格費用。每年的稅表，請參閱租金收入（CRA：資本利得指南）。

選擇只是延後收益，並不保證最終的收益獲得豁免。您可以為這處物業指定的年度、您的加拿大居民身份，以及您家庭擁有的其他房屋，共同決定處置時的免稅額（CRA：主要居所指引）。

前自住房屋出租期間，可以繼續算作主要居所多久？

在第 45(2) 條選擇有效的情況下，如果沒有合資格的家庭成員居住，前自住房屋最多可以符合四個稅務年度的資格。非居民仍可作出該選擇，並可指定該房屋，但加拿大居民身份會影響免稅額能保護多少收益（CRA：主要居所指引）。

選擇是讓這些出租年度保持符合資格，並不會自動指定它們。您在申報出售或視同出售時選擇年度。您的家庭不能在同一年指定另一處房屋（CRA：主要居所指引；《所得稅法》第 54 條）。

這四年之後，選擇可以繼續有效，但依此規則，一般不能再把沒有合資格居住的額外年度指定為主要居所。四年屆滿並不會自動引發視同出售。最終出售時，部分收益可能要課稅。為前自住房屋指定出租的年度，也會用掉家庭不能再為新房屋指定的年度（CRA：主要居所指引）。

因僱主調職，可以取消四年限制，但必須符合第 54.1 條的條件。搬家必須是因您或您的配偶或同居伴侶的工作調動；僱主必須與您沒有關聯；前自住房屋到新工作地點的距離，按最短公共路線計算，必須比後來的住所至少遠 40 公里；而且您必須在任職期間，或任職結束後下一個稅務年度結束前返回前自住房屋，除非在任職期間死亡（《所得稅法》第 54.1 條；CRA：資本利得指南）。出於個人選擇而搬家，不符合就業條件。

第 45(2) 條選擇有效期間，我可以申請 CCA 嗎？

不可以。就該物業申請資本成本免稅額（CCA），會從申請 CCA 的稅務年度第一天起，撤銷第 45(2) 條選擇。這可能令該年度按公平市價發生視同出售（CRA：主要居所指引）。

在假設選擇仍然有效之前，請先檢查以往的出租稅表。如果您想在結束選擇後計算 CCA，樓宇的資本成本有自己的改變用途規則；它不會自動等於全部的公平市價。申請方法和類別規則，請參閱資本成本免稅額（CRA：主要居所指引）。

搬進自己的出租物業，要繳什麼稅？

搬進整間出租物業，通常引發按公平市價的視同出售和重新取得。出租期間累積的收益，可能要在改變用途的年度課稅。如果您曾申請資本成本免稅額（CCA，即把樓宇成本分年扣除的折舊扣除），搬進去還可能引發回收：部分以往的扣除額要加回租金收入。主要居所免稅額不能保護這部分收入（CRA：主要居所指引；CRA：租金收入）。

如果出租物業在您搬進之前從未是您的主要居所，則不會因為它變成自住房屋，主要居所免稅額就抹除先前的出租收益。視同重新取得，為日後計算資本利得訂定新的成本。如果您之前把同一間房屋改為出租時，已根據第 45(2) 條作出選擇，而且該選擇仍然有效，則搬回去本身不會產生新的視同出售（CRA：資本利得指南）。

搬進去時，第 45(3) 條選擇何時可以遞延收益？

第 45(3) 條可以把出租改為自住所產生的資本利得，遞延到實際出售時。如果在改變用途之前、1984 年之後結束的任何稅務年度，您、您的配偶或同居伴侶，或您們任何一方為受益人的信託，就該物業獲准申請過 CCA，就不能使用此選擇（《所得稅法》第 45(3) 及 45(4) 條）。

如果符合資格，該物業在您搬進去之前出租期間，最多還可以有四年符合主要居所的資格。您的家庭不能在同一年指定另一處房屋，而加拿大居民身份會影響免稅額能保護多少收益。遞延資本利得的選擇，並不會遞延因改變用途而產生的任何 CCA 回收（CRA：主要居所指引）。

我要如何作出選擇？可以逾期提交嗎？

兩種選擇都用簽署的信函作出，信中要列明物業，並說明依據哪一款作出選擇。CRA 沒有單獨的選擇表格。提交的時間不同（CRA：資本利得指南；CRA：納稅人減免條文）。

如果稅表以電子方式提交，請把簽署的選擇信函另以書面寄給 CRA 稅務中心，並保留送達證明。CRA 的 EFILE 說明把選擇文件，與您須保留至被要求時才提供的一般記錄區分開來（CRA：EFILE 選擇文件）。

CRA 可能在其 10 年減免期限內，接受逾期的第 45(2) 或 45(3) 條選擇，但是否接受由其酌情決定，並可能被罰款。如果在逾期選擇所涵蓋的期間內已申請過 CCA，逾期的第 45(2) 條選擇尤其困難。申請需要附上簽署的選擇、說明、證明記錄，以及受影響的稅表附表（CRA：納稅人減免條文；CRA：主要居所指引）。

對魁北克居民而言，聯邦選擇依魁北克法律自動適用，但魁北克稅務局（Revenu Québec）要求另行簽署通知，並附上聯邦選擇的副本。其說明列明：第 45(2) 條的期限為改變用途年度的稅表截止日期，或向 CRA 作出選擇後 30 日；第 45(3) 條的期限為實際出售年度的稅表截止日期，或向 CRA 作出選擇後 30 日。第 45(3) 條選擇還需要提交 TP-274-V 表（魁北克稅務局：TP-274-V 表說明）。

改變用途的當年，我要申報和保留什麼？

稅表如何填寫，取決於是否有視同出售。請在 Schedule 3 申報；如果是符合資格的前自住房屋，還要填寫 T2091(IND) 表。如果選擇令視同出售不發生，請改為在截止日期前提交選擇信函。如果您是加拿大居民，請使用 T776 表或同等報表，申報出租期間的租金和費用；非居民另有預扣稅和第 216 條稅表的規則。相關申報，請參閱租金收入和非居民房東（CRA：租金收入；CRA：第 216 條）。

CRA 現行的主要居所說明規定，主要居所的視同出售須填寫 Schedule 3 和 T2091(IND) 表，即使收益全部獲得豁免也一樣（CRA：主要居所）。在魁北克，視同出售時的主要居所指定，還需要 TP-274-V 表和 Schedule G；請確認各份稅表中的選擇和指定記錄一致（魁北克稅務局：TP-274-V 表）。

請保留購房合約和成本、改善工程收據、每個改變日期的公平市價證明、涉及 CCA 時土地與樓宇的分開估值、搬家和租約日期、出租稅表和 CCA 附表、簽署的選擇信函和送達證明，以及您的家庭為每處物業指定年度的清單。這些記錄可以支持視同出售的價值、選擇的資格，以及日後的免稅額計算（CRA：主要居所指引）。

範例

以下為說明用的加拿大元數字；不假設任何所得稅稅率。

您以 C$400,000 買入一間房屋。您搬出並把整間物業出租時，其公平市價為 C$600,000。您在持有期間一直居住在內，而且您的家庭沒有在這些年度指定另一處房屋。如果沒有第 45(2) 條選擇，這項改變會產生 C$200,000 的視同收益。符合資格的主要居所指定可以消除這筆收益，但您仍須在 Schedule 3 和 T2091(IND) 表申報視同出售。您日後計算資本利得的成本變成 C$600,000。

如果您改為作出有效的第 45(2) 條選擇，就不用在改變時申報該 C$200,000 的視同收益。您每年申報租金，並且不申請 CCA。假設您在出租整整三年後以 C$700,000 出售。選擇並沒有把物業成本重設為 C$600,000，所以扣除銷售費用和任何免稅額之前的收益為 C$300,000。免稅額能否把它消除，取決於您的家庭為這間房屋和任何其他房屋指定了哪些年度。

在相反的情況下，假設您以 C$400,000 買入一間出租物業，並在它價值 C$600,000 時搬進去。如果沒有第 45(3) 條選擇，這項改變在扣除費用之前會產生 C$200,000 的視同收益。如果符合資格，選擇可以把這筆收益延後到出售時；單是搬進去並不會消除它。

您的情況不同嗎？

• 您只出租了一個房間或地下室：部分改變用途的規則不同。請參閱主要居所免稅額。
• 您需要知道日後收益中的免稅部分：請參閱主要居所免稅額。
• 您需要申報租金或選擇 CCA 類別：請參閱租金收入和資本成本免稅額。
• 您現在要出售出租物業：出售和任何 CCA 回收，請參閱出售出租物業。
• 您賣出的是新買入不久的房屋：住宅炒賣規則可能改變收益的性質。請參閱房產炒賣及轉售合約轉讓。
• 您打算移居海外，或已住在加拿大境外：把房屋出租之前，請參閱離開加拿大和非居民房東。
• 您要出租新房或大幅翻新的房屋：GST/HST 可能有單獨的改變用途規則。請參閱住宅物業的 GST/HST。
• 您曾申請 CCA、選擇已逾期，或兩處房屋爭用相同的年度：這些情況可能改變稅款和申報方式。請準備好估值、CCA、居住和選擇的記錄，以便辦理稅務申報。