加拿大商業地產 GST/HST：買賣與租賃

購買新建或二手商業地產，需要繳納 GST/HST 嗎？

需要。加拿大商業不動產的銷售，無論大樓是新是舊，一般都屬於應稅交易。小供應商規則本身不會讓應稅的地產銷售變成免稅。請先弄清楚賣的是什麼：倉庫、辦公室或商鋪，與住宅綜合體（residential complex）不同；土地或混合用途大樓可能需要另行分析。個人房東出售物業並非自動免稅：如果商鋪主要用於一項有合理盈利預期的出租業務，出售一般屬於應稅。其他由個人或個人信託進行的銷售，須另行檢查是否適用免稅（CRA：商業不動產）。

應稅不動產銷售的 GST/HST，一般在所有權轉移或依買賣合約佔有權轉移時到期繳納，以兩者較早者為準。較早支付的訂金通常不會讓這個日期提前（《消費稅法》第 168(5) 款；CRA：不動產）。適用的 GST/HST 稅率由物業所在地決定（CRA：供應地）。成交結算單應寫明是由賣方收取稅款，還是買方須直接向 CRA 繳納。

已登記的買方何時自行申報稅款，而不是在成交時付給賣方？

在應稅的商業地產銷售中，只要買方在稅款到期時已登記，賣方一般就不收取 GST/HST。買方須在 GST/HST 申報表或（視情況而定）GST60 表上申報稅款，並繳付應付的正數金額。自行申報稅款不等於免稅（《消費稅法》第 221(2) 款；CRA：誰負責繳付不動產稅款）。

如果賣方是非居民，即使買方未登記，賣方一般也不收取稅款（《消費稅法》第 221(2) 款）。個人購買住宅綜合體適用另一套收稅規則，因此不要把商業單位的成交處理方式套用到住宅上。雙方都應保留買方的 GST/HST 登記確認文件，以及載明由誰申報稅款的合約或成交結算單。如果法律規定由買方自行申報稅款，即使誤付給賣方，買方的申報責任也不會消失（CRA：不動產）。

買方應在成交前先登記嗎？

如果買方希望直接申報稅款，而不是在成交時付給居民賣方，實際買方的登記一般必須在購買稅款到期時已經生效。計劃出租應稅商業物業的小供應商，可以自願登記。登記生效日通常是申請日，不過 CRA 可能接受在收到申請前 30 天 內的日期。登記必須屬於實際買方，無論買方是個人、合夥企業或公司（CRA：登記日期）。

如果稅款到期時登記尚未生效，居民賣方一般須對這筆應稅銷售收取稅款。非居民賣方是例外：未登記但須直接繳稅的買方，一般要提交 GST60 表。買方不能以日後才完成的登記，證明成交時已經登記（CRA：誰負責繳付不動產稅款）。如果買方原本是小供應商，之後登記，且仍持有該物業用於商業活動，CRA 的新登記人規則可能允許按該物業在較後日期的基本稅款含量申請進項稅抵免（ITC），但須符合不動產規則。這不一定等於購買時繳付的全部稅款（CRA：新登記人）。

買方在哪裡申報自行計算的 GST/HST？進項稅抵免（ITC）能抵銷嗎？

須直接向 CRA 繳稅的買方，視登記狀況和預計的商業用途，在一般 GST/HST 申報表或 GST60 表上申報稅款。符合資格的進項稅抵免（ITC）可以抵銷這筆稅款，但買方必須分別計算稅款和 ITC（CRA：誰負責繳付不動產稅款）。

如果物業位於魁北克，直接繳稅的買方須向魁北克稅務局（Revenu Québec）申報 GST 和 QST。未登記的買方，或已登記但並非預計主要作商業用途的買方，須使用 FP-505-V 表和 FP-505.D.A-V 表，並在下個月月底前繳款。已登記且預計主要作商業用途的買方，則在一般申報表上申報，並在該申報表的提交期限前繳款（Revenu Québec：不動產）。

第 205 行的判斷，只決定稅款在哪裡申報。ITC 的判斷，則看物業將如何使用；兩者不是同一個測試。買方如果把部分空間用於免稅的住宅出租，可能要繳一筆 ITC 無法完全抵銷的稅款（CRA：資本不動產 ITC）。有關日常申報和 ITC 記錄，請參閱申報 GST/HST 與進項稅抵免。

商業租金和額外租金需要收取 GST/HST 嗎？

商業租金一般屬於應稅供應。已登記的房東，一般須對基本租金，以及屬於租賃價格一部分的款項收取 GST/HST，包括百分比租金、公共區域費用和物業稅回收款（CRA：商業租賃與額外租金）。每個租賃期間，應採用租賃物業所在省份的稅率，即使房東或租客在其他地方（CRA：供應地）。

把一筆款項稱為「額外租金」，並不能決定它的稅務處理。例如，付給房東，或代房東付給市政府的物業稅回收款，一般屬於應稅租金的一部分；租客直接對市政府負有繳納責任的稅款則不同。逾期租金另行列明的利息，稅務處理也可能不同。開發票前，請先閱讀租約，並查明每項收費背後的法律義務（CRA：額外租金）。

租金低於小供應商限額，而且房東未登記，怎麼辦？

仍屬小供應商的未登記房東，一般不對商業租金收取 GST/HST，也不能就相關成本申請 ITC。房東可以選擇為應稅出租登記，登記後即須收取稅款，並可申請符合資格的 ITC（CRA：商業租賃；CRA：登記）。

一般的小供應商限額是 $30,000 的應稅供應額，依 CRA 的日曆季度測試計算。計算時應合併房東全球範圍的應稅供應，包括零稅率供應和關聯人士的供應；不要只憑這一份租約判斷是否符合資格。資本財產的銷售不計入該限額的計算，不過應稅的地產銷售仍可能須收取稅款。超過限額的時間點，會決定開始收稅的日期。完整的測試請參閱何時需要登記 GST/HST（CRA：登記門檻）。

如果租客要求開立 GST/HST 發票，而房東仍是未登記的小供應商，請開立不含 GST/HST 的發票。在日後的租金加收稅款之前，應先確定登記事宜。

如果我本應對過往的商業租金收取 GST/HST，怎麼辦？

先確定房東是何時不再是小供應商，或何時完成登記。按申報期重新整理應稅租金和額外租金，然後更正已經到期應收的 GST/HST，即使租客從未支付也一樣。登記人的申報表須包括其依法應收取的稅款，不論發票是否已付款；逾期餘額可能產生利息（CRA：第 103 行與利息；《消費稅法》第 225 條）。逾期提交且有欠稅的申報表，還可能被處以聯邦罰款：未繳稅款的 1%，另加該基數的 25%，每逾期一個整月計一次，最多 12 個月（《消費稅法》第 280.1 條）。

請收集租約、租金明細帳、已開立的發票、過往的申報表和登記通知。確認登記日期。對已提交的期間，請使用 CRA 的「更改申報表」（Adjust a return）服務，或寄出已簽署的調整函；不要再提交第二份申報表。請先提交遺漏的申報表並核對租約，再考慮向租客追討稅款（CRA：更改申報表）。租客能否申請 ITC，與房東申報稅款的義務是兩回事。

房東背後的人也可能要為未繳稅款負責。獨資經營者須自行負責自己的 GST/HST。依《消費稅法》第 272.1(5) 款，普通合夥人和前普通合夥人，可能要為其擔任合夥人期間產生的合夥企業 GST/HST 負責；合夥企業解散時的成員，也可能要負責日後的解散義務。依第 323 條，公司董事在符合其追討條件時，可能要為未匯繳的淨稅款、利息和罰款負責；盡職審慎（due diligence）可作為抗辯理由，而評定必須在該人最後一次不再擔任董事後的兩年內作出。

出售商業地產時，我需要收取 GST/HST 嗎？由誰負責匯繳？

商業地產的銷售即使賣方未登記，或賣方唯一的應稅活動就是一次性的地產銷售，也可能屬於應稅交易。請先確認是否適用免稅，個人或個人信託尤其要留意。在應稅銷售中，如果買方已登記，或賣方是非居民，買方一般直接申報稅款；否則通常由賣方收取並匯繳（CRA：銷售與登記；《消費稅法》第 221(2) 款）。

個人或個人信託，可以選擇對原本免稅、屬於「具商業性質的投機或事業」（adventure or concern in the nature of trade）的銷售徵稅。在魁北克以外，賣方須簽署 GST22 表第 1 類，並在簽訂買賣合約之前提交（CRA：GST22 表）。在魁北克，賣方使用 FP-2022-V 表第 1 類，並在佔有權或所有權較早轉移之前提交（Revenu Québec：FP-2022-V）。

如果原買賣合約載有回購權或回購義務，而原賣方已登記，個人或個人信託將原本免稅的物業售回原賣方時，只要符合其他條件，可在首次取得所有權或佔有權後的 一年 內使用第 3 類。雙方都須簽署；原賣方須隨申報購買稅款的申報表一併提交 GST22 表，或在電子申報後立即提交。在魁北克，則在原賣方轉售期間的申報表上附上 FP-2022-V 表，或在電子申報後郵寄（CRA：GST22 表；Revenu Québec：FP-2022-V）。

如果營運業務所需的絕大部分資產隨物業一併轉讓，賣方和買方可以在 GST44 表（魁北克為 FP-2044-V 表）上共同選擇。已登記的買方須在稅款原本到期的第一個期間的 GST/HST 申報期限前提交；向未登記的買方出售應稅地產，仍然屬於應稅。請參閱購買現有企業（《消費稅法》第 167 條；Revenu Québec：出售企業）。在魁北克以外，須對應稅地產銷售收取稅款的未登記賣方，使用 GST62 表，並在稅款可收取之月的下個月月底前提交（CRA：誰負責繳付）。在魁北克，未登記的賣方使用 FP-505-V 表和 FP-505.D.F-V 表，並在稅款可收取之月的下個月月底前提交（Revenu Québec：非登記人申報表；FP-505-V 填表說明）。

買方或其他受讓人如果以低於公平市價的價格，從非獨立交易關係的賣方取得物業，也可能要為該賣方未繳的 GST/HST 負責。《消費稅法》第 325 條把責任限制在稅款債務和價值差額之內，並設有若干抵銷，但允許隨時作出評定。

對於有商鋪和住宅單位的大樓，如何劃分 GST/HST 和 ITC？

就 GST/HST 而言，商業部分和住宅部分應視為不同的供應。如果一個價格同時涵蓋商鋪和住宅單位，請在兩部分之間合理分攤，並把估值依據與合約一併保存。每個部分按各自的身份計稅；應稅的商鋪不會令住宅單位變成應稅（《消費稅法》第 136(2) 款；CRA：混合用途物業）。住宅單位和退稅請參閱住宅地產的 GST/HST。

對於已有住戶的現有大樓，請盡量把購買稅款和成本對應到商業部分或住宅部分。共用的營運成本，請用公平合理的方法分攤，例如按相關樓面面積，並前後一致地採用。樓面面積不會自動決定各部分的銷售價值。請保留平面圖、估值、發票和計算過程。就此而言，各部分屬於獨立的物業：不要把商業用途門檻套用到整棟大樓。新建並用於出租的物業，處理方式可能不同：住宅建築成本起初可能支持 ITC，之後再產生應稅的住宅自行供應（self-supply）。該步驟請參閱住宅地產的 GST/HST（CRA：混合用途不動產 ITC）。如果某個資本財產部分本身同時有商業用途和免稅用途，CRA 對登記人公司和合夥企業適用的一般購買 ITC 規則如下（CRA：資本不動產 ITC）：

個人適用大致相同的模式，但如果物業主要供該個人或其關聯個人自用，個人不能申請購買 ITC。金融機構和公共服務機構適用不同的規則。日後由應稅商業用途改為免稅用途，也可能觸發 GST/HST 調整（CRA：資本不動產 ITC 與用途改變）。

示例

以下為加元示例金額，僅作說明。一家已登記 GST/HST 的公司，以 C$1,000,000 購入曼尼托巴省（Manitoba）的一座倉庫。假設應稅銷售的 GST 為 C$50,000，賣方是加拿大居民，而這家公司會把倉庫完全用於應稅商業出租。賣方在成交時不收取 GST。買方在第 205 行申報 C$50,000，並在符合全部 ITC 條件時申請 C$50,000 的 ITC。這樣，該申報表上這筆購買不產生淨 GST 付款，但兩項記錄都必須申報（CRA：誰負責繳付及申請 ITC）。若是有商鋪和住宅單位的大樓，則需要分開處理各項供應，並採用不同的 ITC 計算。

您的情況不同嗎？

• 您還在考慮是否登記：成交前請計算全部應稅供應額及生效日期。請參閱何時需要登記 GST/HST。
• 物業包括住宅或公寓單位：住宅的銷售、出租和退稅適用另一套規則。請參閱住宅地產的 GST/HST。
• 您需要支持某項 ITC 或更正申報表：請參閱申報 GST/HST 與進項稅抵免和 GST/HST 的審查與稽核。
• 物業位於魁北克：GST 和 QST 的申報，請查閱 Revenu Québec 的不動產規則。如果您的企業設在魁北克以外，請參閱從其他省份在魁北克經營業務。
• 成交涉及非居民賣方、混合用途大樓或業務出售選擇：成交前請確認合約、登記生效日期、分攤方式，以及由誰負責匯繳。請參閱記帳支援。