把出租房转入公司：第 85 条选择与转让税

我把出租房转入公司，能不用为收益缴税吗？

所得税方面，通常可以。如果一家应税的加拿大公司向您发行股份作为财产的对价，您和公司可以根据第 85 条提交联合选择，并为每处财产选定一个金额。该金额成为您的出售价和公司的成本（《所得税法》第 85 条）。如果为每处财产选定法律允许的最低金额，转让时就不申报收益。收益只是递延，并没有消失：它留在公司的低成本和您持有的股份里。

没有这项选择，转让给您控制的公司，就按公平市价出售征税。您和公司是关联方，不是独立交易方，低于市价的转让会被视为按市价进行（第 251 条；第 69 条）。

第 85 条是所得税方面的选择。土地转让税、GST/HST、贷款方的同意，以及公司对租金缴纳的税，各自都需要单独解决。

出现以下情况，就不算简单：

• 转入的出租房不止一处，或房产分布在不同的省；
• 产权已经转移，而您不确定是否提交了 T2057 表或处理了转让税。这项选择有截止日，逾期提交要罚款，所以请先读下面关于 T2057 表截止日的部分；
• 建筑物已经申请过资本成本折旧扣除（CCA，即您已申请的税务折旧），且价值高于其未折旧资本成本（UCC，即其上剩余的 CCA 基数），因为选定金额高于 UCC 时，这部分 CCA 会作为追回加回您的收入；
• 公司承接的房贷合计高于最低选定金额，即您的土地成本加上各建筑物的 UCC；
• 土地的价值低于其成本，或建筑物的价值低于其 UCC。当您控制的公司持有该财产期间，法律一般不允许确认这项亏损，对建筑物来说，还可能使该转让不适用第 85 条（第 13(21.2) 款；第 40(2)(g) 段，以及第 54 条中对表面亏损的定义）；
• 房产属于商业用途、混合用途或短期出租，或者是您建造或大幅翻新的，所以可能适用 GST/HST；
• 您或某位股东不是加拿大公民或永久居民。如果非加拿大人持有公司 10% 或以上，联邦禁令可能阻止该公司取得最多三个单元的建筑物的产权，而且在土地转让税之外，还可能适用外国买家税；
• 您的配偶或同居伴侣，或 18 岁以下的子女，将持有任何一类股份的 10% 或以上。如果主要目的之一是把收入转给他们，每年可能按规定利率视同由您取得利息。小企业公司的例外一般不适用于只持有出租房的公司（第 74.4 条）；
• 该房产曾是您的自住房，或有其他人共同拥有；
• 该房产是为转售而持有的，或者您拥有某个住房单元（如出租的独立屋或公寓）不足 连续 365 天。第 85 条不适用于作为存货持有的不动产，而快速转售的收益可能使该房产被视为存货（第 85(1.1)(f) 段；第 12(12) 款）；
• 您欠 CRA 税款，或者您换回的股份价值低于该财产。公司可能要为您的所得税和 GST/HST 债务承担责任，评税没有时间限制，责任上限是该财产价值超出公司所付对价的金额（《所得税法》第 160 条；《消费税法》第 325 条）。

请先为每处房产备齐：购买时的成交结算单、显示 UCC 的 CCA 明细表、把土地和建筑物分开的书面估值、房贷对账单和条款、租约，以及您所在省的转让税规定。最后一部分列出了要核对的内容。

公司必须给我什么？选定金额是什么？

公司必须至少给您一股，或一股的一部分，作为价款的一部分。它还可以再加现金、本票或承接的房贷。选定金额，也叫约定金额，是您和公司为每处财产选定的价格，要在法律规定的范围内（CRA：IC76-19R3）。

• 必须有股份。 如果价款中不含任何股份，第 85 条就不适用，转让按出售征税。本票或记入股东贷款账户的贷项都不是股份。
• 非股份对价会占用选定金额。 现金、本票或公司承接的房贷，不能超过该房产的选定金额。如果超过，法律会把金额提高到与之相等，随后相应征税（第 85(1)(b) 段）。CRA 把公司承担的整笔房贷都视为非股份对价；对于一起转入的多处房产，如果分配到每处的债务不超过其选定金额，CRA 接受按各房产分配债务（IT-291R3，已存档，第 17 段）。如果出租房有房贷，在同意任何金额之前，请先把房贷总额与最低选定金额总额（即您的土地成本加各建筑物的 UCC）比较，然后再逐处房产比较。如果房贷更大，可选的做法是提高选定金额并现在就申报差额，或者改为转入其他房产。
• 您的股份成本很低。 股份的税务成本，是选定金额总额减去非股份对价，其实缴资本也按同样方式减少（第 85(1)(g)、(h) 和 (2.1) 段）。两者通常都低于市场价值。以后取出资金，见股东贷款。
• 给他人带来的利益要征税。 如果您换回的价值低于该财产的价值，而差额使关联人士（例如持有股份的子女）受益，选定金额会按这笔利益提高（第 85(1)(e.2) 段）。

第 85 条用于经营中的业务时如何运作，见把业务转入公司。

选定金额怎样在土地和建筑物之间分配？什么时候会有追回？

每处房产需要两个选定金额，一个对应土地，一个对应建筑物，因为土地没有 CCA，建筑物有（CRA：租金收入）。法律允许的最低金额是您的土地成本和建筑物的 UCC，此时没有收益，也没有追回。把建筑物的选定金额定得高于其 UCC，就会把追回加到您的收入中。如果您从未对某栋建筑物申请过 CCA，其 UCC 一般就是其成本，所以最低金额不会出现追回。

这些限制来自第 85(1)(b)、(c)、(c.1) 和 (e) 段。两个金额都不能超过市场价值。追回，是指当收到的金额高于 UCC 时，您以前申请过的 CCA 会重新计入收入（第 13(1) 款；CRA：租金收入）。选定金额高于最低金额，多出的部分要在转让当年申报。

• UCC 按类别计算。 1971 年以后取得、成本为 $50,000 或以上的出租建筑物，一般自成一类，所以其 UCC 就是它自己的。同一类别的多栋建筑物，按您在申报截止日之前指定的顺序选定，否则由 CRA 定顺序（第 85(1)(e.1) 段；CRA：T2057 表）。
• 市场价值在土地和建筑物之间的划分需要有依据。 表格会问是否有书面协议和估值报告，CRA 要求您保存每处房产价值是怎样得出的。把土地和建筑物分别估值的估值报告，能支持这种划分。
• 公司接替您的位置。 公司的土地成本是选定金额。公司的建筑物资本成本，一般是您的资本成本，加上您选定金额超出资本成本部分的一半。如果您的选定金额低于资本成本，差额视为已经申请过的 CCA，所以公司出售时可能出现同样的追回（第 85(5) 款；第 13(7)(e) 段）。

是否要申请 CCA，见出租房该不该申请 CCA。

T2057 表什么时候到期？逾期提交会怎样？

T2057 表上的选择，要在 双方在转让年度适用的最早所得税申报截止日 前提交（第 85(6) 款）。它与任何税表分开提交，CRA 的表格给出的规则相同（CRA：T2057 表）。

以较早的日期为准。年末较早的公司，其日期可能早于您的日期，所以在确定截止日之前，请先确定公司的年末。

• 每个转让日期一份表格。 在不同日期转让的房产，需要分别填表。每份表格列出每处房产及其各自的约定金额。
• 填写完整。 不完整的表格可能被视为无效，提交时还需要有效的 CRA 账号（CRA：T2057 表）。
• 共同所有人分别作选择。 CRA 要求由一位指定的共同所有人，把所有共同所有人的表格连同共同所有人名单一起寄出。见共同拥有的出租房申报。

逾期或修改选择的罚款，是以下两者中较低者：市场价值超出约定金额部分的 1% 的 1/4（每个月或不足一个月计一次），以及每个月或不足一个月 $100，最多 $8,000（第 85(7) 至 (8) 款；CRA：IC76-19R3）。如果产权已经转移但没有提交选择，截止日可能还没过。如果已过，仍可以提交逾期选择。选择中漏掉的房产，除非逾期选择把它包括在内，否则视为按市价出售。

把产权转入我自己的公司，要缴土地转让税吗？

在安大略省和卑诗省，把产权转入您自己的公司时，税款一般按房产的市场价值计算，而不是按实际支付的现金。第 85 条是所得税方面的选择，两个省的页面都没有把它列为转让税的豁免。其他省有各自的规定，本文没有核对。

安大略省。 只要股份是价款的任何一部分，应税对价就被视为登记时该房产的公平市价（安大略省：涉及公司的转让）。转让给家族企业公司的豁免不包括不动产出租，所以出租房不符合条件（安大略省：家族企业公司豁免）。税款在转让登记时缴付（安大略省：计算土地转让税）。

卑诗省。 您把房产从自己名下转到自己的公司名下时，房产转让税按登记时的公平市价征收，即使没有任何资金往来（卑诗省：房产转让税常见问题）。豁免页面列出了一些具体情形，例如家庭农场转入家庭农场公司，但没有把出租房转入自己公司列为一般豁免。请核对列出的豁免是否适用于您的房产（卑诗省：豁免）。

具体金额请用各省自己的计算器，因为可能还要加上其他税。位于多伦多市的房产，还可能要缴该市自己的税（多伦多市：市政土地转让税）。本文没有核对其他市政税。对于其他省，请在签字之前，从该省的税务或土地登记网站，或办理转让登记的律师那里，了解该省的规定。

外国买家税可能叠加在这些税率之上。当买方是外国实体时，安大略省的非居民投机税对含一至六个独立住宅的土地征收 25%：外国实体包括不是加拿大公民或永久居民的人、不在加拿大注册成立的公司，或者由外国实体控制的加拿大公司（安大略省：NRST）。当买方是外国国民、外国公司或应税受托人时，卑诗省的附加房产转让税，按五个列明区域的住宅价值征收 20%（卑诗省：附加税）。如果您或某位股东不是公民或永久居民，请在签字前核对这两项。

联邦禁令与这些税是分开的。该禁令预定于 2027 年 1 月结束。在此之前，非加拿大人（既不是公民也不是永久居民的人，以及外国公司）控制的公司（持有其 10% 或以上的股权价值或表决权，或者事实控制），不能购买人口普查都会区或人口普查聚集区内的住宅物业。这包括最多三个住宅单元的建筑物，以及半独立屋、联排屋或公寓单元。把产权转入该公司，视为购买。处罚是最高 $10,000 的罚金，并可能被法院下令出售，而不是税（法律；条例；加拿大住房、基础设施及社区部）。

转移房产时，要收取或缴纳 GST/HST 吗？

长期住宅出租房，通常不用。不是建造商的人出售住宅物业，免征 GST/HST，除非卖方曾就上一次取得或某项改良申请过进项税抵免（ITC）（《消费税法》附表 V 第 I 部分第 2 条；CRA：备忘录 19.1）。短期出租、商业用途、混合用途，以及自己建造或大幅翻新的房产，可能改变这一结论。

把应税不动产卖给已登记 GST/HST 的公司时，您不收取这笔税；公司在自己的申报表中处理（第 221(2)(b) 段；第 228(4) 款）。“建造商”和“住宅物业”的定义见第 123(1) 款。每次出租至少一个月的住宅单元租金也免税，所以公司对普通的长期住宅租金不收 GST/HST（附表 V 第 I 部分第 6 条）。

如果您已登记，并把公司将继续经营的出租业务转入公司，根据第 167 条提交联合选择，可以免除部分转让的税款，但已登记的卖方不能与未登记的买方作这项选择。只转入一部分房产是否符合条件，属于事实问题。住宅与出租房的规则，见住宅物业的 GST/HST。

转入后，公司对租金要缴什么税？

租金一般属于财产收入，所以小企业税率一般不适用。法律把“特定投资业务”定义为主要目的是取得财产收入（包括租金）的业务，并把它排除在积极经营收入之外（第 125(7) 款）。小企业扣除只适用于积极经营收入。

例外是全年有 超过 5 名全职员工 的出租业务，或者在关联公司不提供服务的情况下就需要雇用这么多员工的出租业务。具体安排是否符合，属于事实问题，所以请对照工资记录确认。

税率、支付股息时退回的那部分税款，以及对您其他公司的影响，见公司持有出租房和控股与投资公司。

我自己的税表和公司的第一份税表要申报什么？

转让日期之前赚取的租金归您。之后的租金归公司，所以转让日期决定两份税表之间如何划分。

您自己转让当年的税表：

• 租金报表，列出转让日期之前的租金和费用。在 CCA 明细表中，把每栋建筑物的处置按选定金额列示，其中的负余额就是追回（CRA：租金收入）。
• 在附表 3 上列出每次土地处置，不论有没有收益（CRA：资本收益）。
• 选定金额高于最低金额，或非股份对价高于您的成本，所产生的任何收益或追回。

公司的第一份税表： 每个纳税年度都要提交 T2 税表，即使没有应缴税款（CRA：哪些人须提交），在年末后 六个月 到期。税表要申报租金、费用，以及按上述资本成本和 UCC 计算的建筑物 CCA。从第一天起就要记录每处房产的税务成本，也就是选定金额。见持有出租房的公司的账簿。

签字之前我要备齐和核对什么？

请在产权转移之前解决这些事项。

1. 产权。 每处房产的最新产权查册，显示登记的所有人和任何押记。
2. 成本和 UCC。 每次购买的成交结算单（含土地与建筑物的划分），以及显示每栋建筑物 UCC 的 CCA 明细表。
3. 估值。 每处房产的书面估值，土地和建筑物分别估值，日期接近转让日。
4. 房贷。 每笔房贷的对账单和条款。核对贷款方是否必须同意转让，或者可以要求提前还款；贷款方是否向公司放贷，或者要求您提供担保。这些是贷款方的条款，不是税务规定。
5. 租约。 每份租约中的房东、所收押金，以及如何通知租客现在由谁收租。
6. GST/HST 事实。 您是否已登记，每栋建筑物是长期住宅、短期出租还是商业用途，是否由您建造或翻新，以及是否申请过任何 ITC。
7. 转让税。 该省对每处房产的税额，以及登记时由谁出资。
8. 公司。 其商业号码、纳税年度末、股东和股份类别，确保您收到的是您打算要的股份。
9. 一个日期。 所有房产使用同一个转让日期，这样一份 T2057 表就能涵盖全部。
10. 数字。 每处房产的土地和建筑物选定金额，以及把您的房贷分配到各处房产后，与您的土地成本加各建筑物 UCC 的对比。

示例

这些示例仅作说明，所有金额均为加元。

安大略省的三栋双拼房，按成本选定

一位安大略省的房东名下有三栋双拼房，总价值 C$2,400,000，她的成本为 C$1,500,000。每处房产的土地和建筑物价值都高于成本，她从未申请过 CCA，也没有房贷转移。她的新公司向她发行价值 C$2,400,000 的股份，没有其他对价。在转让日期的一份 T2057 表上，她和公司为每处的土地和建筑物选定法律允许的最低金额，合计 C$1,500,000。她不申报收益，公司的成本是 C$1,500,000，她的股份成本也是 C$1,500,000。已增值的 C$900,000 仍在，只是体现在这些低成本里。由于股份是价款的一部分，安大略省土地转让税仍按每处房产的公平市价计算，合计 C$2,400,000。

一栋四户住宅，土地加建筑物

一栋四户住宅的土地成本 C$150,000，现价值 C$300,000。建筑物成本 C$700,000，价值 C$700,000，在之前申请 CCA 后，UCC 为 C$400,000。

卑诗省有房贷的两处出租房

一位卑诗省的所有人，把价值 C$1,500,000 的两处出租房转入她控制的公司。她的土地成本和各建筑物 UCC 合计 C$900,000。这两处出租房有 C$1,000,000 的房贷，由公司承接，公司向她发行价值 C$500,000 的股份。没有现金往来。

按 CRA 的看法，这笔房贷是非股份对价，大于该 C$900,000，所以选定金额合计至少要提高 C$100,000。这笔增加按资本收益还是追回申报，取决于它在土地和建筑物之间如何分配。房产转让税按全部 C$1,500,000 的市场价值征收，尽管她只收到了股份，公司承接的是房贷。

您的情况不同？

• 您即将转移两处或更多出租房的产权，或者已经转移但没有提交 T2057 表，也没有核对转让税： 土地和建筑物的选定金额、各项申报以及您所在省的转让税，应在任何人签字之前处理好，或补交逾期选择。请寻求公司税务服务。
• 您还没决定开公司是否值得： 请在公司持有出租房里比较租金税和取出资金的成本。
• 您的房产在魁北克，或在安大略省和卑诗省以外的省： 转让税和任何省级选择，不在本文范围内。请在签字前寻求公司税务服务。
• 您或某位股东不是公民或永久居民： 在土地转让税之外，联邦购买禁令和外国买家税可能适用于该公司。请在签字前寻求公司税务服务。
• 配偶或 18 岁以下的子女将持有股份： 归属规则可能使您每年就视同利息被征税。请在确定股权结构之前寻求公司税务服务。
• 您在最近一年内购买了该房产，或者欠 CRA 税款： 快速转售的收益可能使该房产被视为存货，而第 85 条不适用于存货，公司还可能要为您的税务债务承担责任。请在签字前寻求公司税务服务。
• 房产价值低于成本，或建筑物价值低于其 UCC： 第一部分中的亏损规则可能不允许确认亏损，并使建筑物不适用第 85 条。请寻求公司税务服务。
• 房产属于商业用途、混合用途或短期出租，或者是您建造或大幅翻新的： 请阅读商业物业的 GST/HST和短期出租的 GST/HST。卖方是否算建造商取决于具体事实，所以请在签字前寻求公司税务服务。
• 该房产曾是您的自住房： 用途改变时适用的选择，见把自住房改为出租。
• 您更想卖给外部买家： 见出售出租房。
• 您不是加拿大居民： 非居民拥有的不动产，只有在所有人于加拿大经营的业务中使用时，才适用第 85 条，并有附加条件（第 85(1.1)(a)、(h) 和 (1.2) 段）。请寻求跨境税务服务。
• 公司将只持有出租房，从第一天起就需要账簿： 见持有出租房的公司的账簿和记账服务。
• 您转移的除了出租房，还有一项业务： 见把业务转入公司。