出租房維修還是改良：熱水器、屋頂、地板怎麼報稅

更換出租房的熱水器、屋頂或地板，是可扣除的維修，還是要資本化的改良？

Publication 527 把熱水器、新屋頂、地板和滿鋪地毯列為改良。改良須資本化：計入房產的成本，再以折舊方式分多年扣除。只是讓房產維持一般有效運作狀態的工作屬於維修，在支付時扣除（Schedule E 填表說明）。安全港選擇仍可能讓改良費用在當年就扣除。

依序要問的問題。 這是維修嗎，例如更換磨損的零件或修補？如果看起來像改良，發票是否在 $2,500 以內、該建築當年的工程是否在小型納稅人限額內，或是否屬於例行維護？如果都不符合，就要折舊。

什麼情況不單純。 一年內同一棟建築有好幾項工程；一項工程拆成多張發票；維修混在翻新工程裡；風暴、火災或水災後的工程；多棟建築或合夥企業；或以往年度沒有資產清單，也沒有選擇記錄。de minimis 安全港和小型納稅人安全港是在稅表上作的選擇，因此要在申報前決定，包括延期申報的情況。

要準備的資料。 逐項列明的發票（零件、人工、安裝）；每個項目可使用的日期；更換內容和金額的照片與說明；建築的購買或其他計稅基礎記錄（不含土地），以及以往資本化的改良；以往的折舊表。

IRS 如何區分維修與改良？

如果支出屬於改善、修復或改用，就是改良（法規）；其他讓房產保持正常運作的工作則是維修。對建築來說，這項測試要分別套用在建築結構和每個建築系統：水管、電力、暖氣和冷氣、電梯、電扶梯、消防和警報、燃氣配送，以及保全（IRS 有形財產規則）。

法規沒有定義「重大」；IRS 表示，應依您的事實作出合理判斷（IRS 有形財產規則）。

更換熱水器是維修還是改良？

Publication 527 把熱水器列為改良，所以更換整台機器，起點是資本化。用同等的零件替換磨損的零件，一般屬於維修性質。法規以管線、排水管、閥門、水槽、浴缸和馬桶作為水管系統的例子，沒有提到熱水器，所以 Publication 527 的清單是 IRS 公布的起點。

這筆費用是否仍可扣除，取決於下文的安全港，或法規中更換建築系統主要部件的測試。這項測試沒有熱水器的例子：三台暖氣爐中更換一台，不算修復；但更換整棟建築唯一的製冷機組，則算修復（法規）。

新屋頂或屋頂修補是維修還是改良？

修補屋頂的一小部分是維修。Publication 946 說明，整個屋頂完全更換時，新屋頂是改良，也就是建築的修復，須折舊。法規把整個屋頂同時視為建築的主要部件和結構的重要部分；其中的例子更換了屋面板、隔熱層和塗層。

法規中的例子都是商業建築。只把磨損的防水膜換成同等的防水膜，不算修復；另一個例子假設，為止住漏水而更換磨損的屋瓦，也不算修復。斜屋頂的住宅屋頂可能落在任何一邊，取決於更換多少以及為什麼更換。

新地板是改良嗎？如果只更換損壞的一段呢？

Publication 527 把地板和滿鋪地毯列為改良。依法規，建築的所有地板合在一起是一個主要部件，只更換其中一小部分不算修復。在法規的酒店例子中，新的大廳地板（不到建築面積的十分之一）不算修復，而所有公共區域的新地板（約五分之二）則算。法規沒有訂出百分比。在出租房中，地毯是五年期項目，不是結構部件（Publication 527），所以這項地板測試最適合硬木、地磚和其他永久性地板。

改善是與磨損或損壞之前的狀況相比來測試的，因此換成與舊地板相同的等級，比升級材質更不容易構成改善。材質會改變折舊類別，詳見下文。

哪一種安全港適用：按發票、按建築，還是按重複性？

有三種安全港，可讓原本須資本化的工程獲准扣除。它們可以在同一年一起使用；在 de minimis 安全港和例行維護安全港下的金額，仍會計入小型納稅人安全港的建築總額（法規）。

我可以依 de minimis 安全港扣除嗎？

如果房東作了當年的選擇，並在帳簿中把金額列為費用，發票或項目金額在 $2,500 以內，就可以扣除，而不必資本化。這個限額適用於沒有適用財務報表的房東，例如經查核的財務報表（法規；提高限額的 IRS 通知）。

• 按發票或項目。 同一張發票上的運費和安裝費，計入成本。
• 選擇與帳簿。 在按時提交的原始稅表（包括延期申報）上附一份年度聲明，涵蓋當年所有符合條件的金額，而且不能撤銷；合夥企業為自己作選擇。該金額還必須依照年初就已存在的一貫政策，在帳簿中列為費用（IRS 常見問題）。聲明的措辭，以及漏作選擇時怎麼辦，請見小額購買：列為費用還是資本化。
• 超過限額。 這張發票要依維修或改良的測試處理，並不會自動資本化。
• 拆分發票。 反濫用規則適用於這種情況：為了壓在限額以下，把通常作為一個整體購買的財產拆開開立發票。

什麼是小型納稅人安全港？工程費用大的年度什麼時候會失去它？

如果一年內同一棟建築的總支出，不超過建築未調整計稅基礎的 2% 與 $10,000 兩者中較低者，這項安全港讓房東可以扣除該建築當年所有的維修、維護和改良費用。如果總額超過限額，該建築當年整年都失去這項安全港，不只是超過的部分（法規）。

• 收入。 前三個年度的平均年度總收入為 $1,000 萬 以下。租金計入總收入。
• 建築規模。 未調整計稅基礎為 $100 萬 以下：這是不考慮折舊的建築計稅基礎，不含土地。通常是成本加上以往資本化的改良，但贈與或繼承取得的房產，起始計稅基礎不同（法規）。土地與建築的分攤，請見帳簿中的過戶結算單。
• 全部都計入。 維修、維護和改良都算，包括適用 de minimis 或例行維護規則的金額。每棟建築單獨測試。
• 選擇。 在按時提交的原始稅表上，附一份標題為「Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers」的聲明，載明姓名、地址、納稅人識別號碼，以及每棟建築的說明。不能撤銷。合夥企業為自己作選擇。漏作選擇，只有很窄的事後補救辦法，法規將其交由 IRS 的延期規則處理，所以請隨稅表一起作選擇。

什麼是例行維護？哪些算例行？

例行維護是指使建築或其中某個系統保持一般有效運作狀態的重複性工作，而且所有者在建築或系統投入使用時，就合理預期在 10 年 內會做不止一次。它不需要作選擇，也不涵蓋改善（法規；IRS 有形財產規則）。

檢查、清潔、測試，以及用同等零件替換磨損零件，都可能符合。在法規的例子中，預期每四年要更換一次的扶手符合；預期可用 18 至 20 年的台階則不符合。一次性更換整個屋頂或熱水器，很少通過這項測試。因前任所有者的使用方式而必須進行的工作，或為使被忽略的房產恢復使用而做的工作，不屬於例行維護。

如果維修是在較大的翻新工程中進行，也要一併資本化嗎？

如果這項維修直接使改良受益，或因改良而進行，就要；如果維修與改良無關，即使同時進行，也不必（法規）。修補即將更換的那一段屋頂，屬於屋頂工程。同一週在另一個房間修好漏水的水龍頭，則不屬於。逐項列明的發票，能讓每筆費用在工程無關時各歸其位。

如果資本化，怎麼折舊？從什麼時候開始？

資本化的改良，以其所改良的財產的回收期，作為一項獨立資產計提折舊（Publication 527）。下表列出一般折舊制度（General Depreciation System）的常見期間。替代折舊制度（Alternative Depreciation System）的期間較長，而且已選擇退出利息費用限制的不動產行業或業務所持有的住宅不動產，必須使用該制度（Publication 946）；這時折舊表須依該選擇編製。

地板和磁磚等永久性覆蓋物，是建築的結構部件（Publication 946）。Publication 527 把熱水器列在水管項下，並把暖氣爐和水管歸入建築，但它也把爐灶和冰箱列為五年期家電，沒有說明熱水器屬於哪一類。類別決定回收期，因此應在提交第一年稅表之前確定。

• 開始時間。 折舊從改良投入使用的日期和建築投入使用的日期兩者中較晚者開始。財產只要準備就緒、可供使用，就算投入使用，即使尚未使用。對建築的改良，第一年只計算實際使用的月份。
• 特別免稅額。 地毯和家電等五年期項目，如果符合 4562 表填表說明中的購置日期和投入使用日期，第一年可以適用 100% 的額外折舊，4562 表稱之為特別折舊免稅額，除非所有者針對該類別選擇退出。合格財產的回收期為 20 年或以下，所以對住宅出租建築的改良不符合。規則請見設備在第一年一次性列支。
• 舊部件。 建築計稅基礎中的原有屋頂或地板，在更換後仍會繼續折舊，除非所有者作部分處置選擇：在處置舊部件那一年按時提交的原始稅表（包括延期申報）上申報損失，即使新部件較晚才安裝。這項選擇只有經 IRS 同意才能撤銷。列報損失也會使更換成為資本化的修復。如果以往單獨資本化的改良已完全報廢，則無須選擇即停止折舊；意外損失的處置另有規則（法規）。

維修和折舊在稅表的哪裡填？要保留什麼？

在 Schedule E 上，維修填在第 14 行，折舊填在第 18 行。如果對當年投入使用的財產申報折舊，要附上 4562 表（Schedule E 填表說明）。de minimis 項目填在第 19 行（Publication 527）。合夥企業在 8825 表上申報出租不動產，折舊填在第 14 行（8825 表填表說明）。安全港選擇是附在稅表上的聲明，不是表格上的勾選框。

Publication 527 說明，要把維修與改良分開，並保持準確的記錄，因為改良費用是計算折舊和出售時所需要的。請保留本節開頭列出的資料、一份資產清單（成本、日期、類別），以及每份選擇聲明的副本。如果現金支付的維修沒有發票，請見出租房的記錄與收據。

舉例

這些例子採用聯邦規則，並以美元計。數字僅作說明。所有房東都沒有適用財務報表。每筆 de minimis 扣除都假設已按時作選擇，並且在年初就有政策，將 US$2,500 以下的購買列為費用，且在帳簿中照此處理。平均總收入遠低於小型納稅人限額。

俄亥俄州出租房的熱水器

一位房東支付 US$1,150 更換熱水器。當年已作 de minimis 選擇，且該金額在帳簿中列為費用，所以依這些事實，這筆費用可以扣除。另一位房東為同樣的工作支付 US$3,400，沒有作選擇，也沒有其他安全港。依 Publication 527 的清單，這筆費用是改良，要折舊。

雙拼住宅的屋頂

一棟雙拼住宅的建築計稅基礎為 US$220,000。小型納稅人限額是 2%（US$4,400）與 US$10,000 兩者中較低者，也就是 US$4,400。US$800 的門廊台階維修本身在限額內。同一年更換整個屋頂花了 US$14,000，使工程總額約為 US$14,800，超過限額，所以這棟建築失去安全港。依這些事實，屋頂是修復：須資本化，並在 27.5 年內折舊，第一年之後每年約 US$509。與屋頂無關的 US$800 台階修理，仍是維修。

換租客的年度

兩套獨棟出租房在同一年換租客。第一套為一間臥室鋪複合地板，一張發票 US$2,300。它在每張發票的限額內，所以有 de minimis 選擇的話，可以扣除。第二套花 US$6,800 在全屋更換硬木地板。它超過限額，也涵蓋建築大部分地板，所以很可能要資本化，並與建築一起折舊，除非該建築當年的工程符合小型納稅人限額。只為了壓在限額以下而把它拆成小額發票，可能會被質疑。

您的情況不一樣嗎？

• 有多套出租房，或翻新大年，但沒有資產清單，也沒有選擇記錄： 當年的工程要逐棟建築、逐張發票分類，而且選擇只能在稅表上作。以往年度可能也要更正。稅表請見個人報稅協助；逐項記錄每項已付工程，請見記帳。
• 以往年度全部當作維修扣除，或全部資本化： 如何補救，取決於有多少份稅表採用了這種處理。一份已提交的稅表，通常還不構成會計方法（26 CFR 1.446-1），所以更正稅表也許就能補救。如果在多份稅表上重複，就可能成為會計方法，這時要改變須取得 IRS 同意，通常是透過 3115 表，而不是更正稅表（IRS 有形財產規則）。關於折舊，Publication 946 把界線訂在連續兩份或更多稅表。請見漏報的出租房折舊、重建折舊表、補齊出租房帳簿和個人報稅協助。
• 工程是在風暴、火災、水災或保險理賠之後進行的： 如果已針對損失調整計稅基礎，修復損壞須作為修復而資本化。與財產調整後計稅基礎相關的特別限額，只限制依該意外損失規則資本化的成本；整個屋頂的更換超過限額時，仍須資本化（法規）。請見個人報稅協助。
• 出租房還沒有租客： 請見第一位租客入住前的出租費用。
• 您自己住在建築的一部分，或自己也使用出租房： 整棟建築的費用，只有出租的部分才計入（Publication 527）。請見公平租金天數與個人使用。
• 出租房由合夥企業持有，或由按合夥企業課稅的 LLC 持有： 由合夥企業作選擇，並在 8825 表上申報；請見LLC 按每套出租房分別記帳。
• 您是非居民所有者，例如擁有美國出租房的加拿大人： 稅表及其申報規則有所不同。請見非居民房東和擁有美國出租房的加拿大人。
• 您要出售出租房： 請見折舊追回和帳簿中的過戶結算單。
• 購買的是商業設備，不是出租房： 請見設備在第一年一次性列支。
• 您想了解出租房的整體稅務： 請見出租房稅務。