美國租金收入如何課稅？可扣除哪些費用

租金收入要課稅嗎？要在哪裡申報？

對美國公民或居民外國人而言，美國房產的租金一般須課稅，通常每處房產的租金和費用一併填在 Schedule E 第一部分，即使房客以實物或服務代替現金付租也一樣。Schedule E 上的普通租金，一般不須繳自僱稅（IRS：527 號刊物）。

除下文的短期自住房屋出租例外情況外，沒有盈利動機而收取的租金，要填在 Schedule 1。經營性的租賃費用不能扣除，但符合條件的房貸利息、房地產稅和意外損失，仍可在 Schedule A 上分項扣除（IRS：527 號刊物）。

多數個人在收到租金時申報。預收租金在收到時計入，包括租約最後一個月的租金。可退還的押金在您留下之前不算租金；指定用作最後租金的押金，則屬預收租金。如果房客替您支付帳單，請把這筆款項申報為租金；若該帳單屬於合資格的租賃費用，您可以扣除（IRS：527 號刊物）。

出租房產有哪些費用可以扣除？

房產作出租用途期間，與產生租金有關的費用，一般可以扣除。房貸本金和房產購買價格，不屬於當期費用（IRS：527 號刊物）。

以上分類來自 IRS 527 號刊物。為未來保障期間所付的保險費，要按該保障期間分攤。房貸點數和部分成交費用也要另行處理；請保留貸款和成交結算單。請保留發票，以及出租、空置和自住天數的記錄（IRS：527 號刊物）。

房產一旦可供出租，日常維護費用一般即可扣除，包括房產仍作出租用途期間的空置期。折舊可以繼續計算，但損失的租金不能扣除（IRS：527 號刊物）。

這項工程算維修還是改良？

讓出租房產維持正常運作的維修，一般可在當年扣除。使房產變得更好、恢復原狀或改作新用途的改良，一般須加入計稅基礎並分年折舊（IRS：527 號刊物）。

具體事實很重要：修復您購買房產時已存在的缺陷，可能屬於改良。IRS 有形財產規則還提供例行維護安全港，以及兩項每年的選擇，每項都要在按時提交的原始稅表（含延期）中附上聲明。小額資產選擇，可扣除每張發票或每項物品不超過 $2,500、且您的帳簿也列作費用的項目。小型納稅人選擇，在其他條件之外，適用於未調整計稅基礎為 $100 萬 或以下的建築物，條件是該建築物當年的維修和改良合計不超過該計稅基礎的 2% 或 $10,000，取兩者中較低者。請把維修和改良的發票分開，以便準確計算計稅基礎和日後的出售收益（IRS：527 號刊物）。

出租房產的折舊如何運作？

折舊是把出租建築物的成本，分攤到其稅務回收期內。土地不能折舊；折舊從房產準備好並可供出租時開始，即使第一位房客較晚才入住（IRS：527 號刊物）。

按聯邦的一般方法，住宅出租建築物和結構性改良，採用半月慣例，在 27.5 年內折舊。家電和家具的回收期不同。如果原本自住的房屋改作出租，其折舊基礎一般取改作出租當日的調整後計稅基礎與公平市價中較低者，不含土地（IRS：527 號刊物；IRS：946 號刊物）。

2025 年 1 月 19 日之後取得並投入使用、符合資格且回收期較短的財產，除非您選擇不適用，否則第一年可享有 100% 的聯邦扣除；住宅建築本身不符合資格。是否符合資格，取決於資產和取得日期。選擇不適用，須針對整個財產類別，並在財產投入使用當年，按時提交的稅表（含延期）中附上聲明（IRS：946 號刊物）。您已申請或本可申請的折舊，會在出售時降低您的計稅基礎，因此請保留逐年的折舊明細表（IRS：527 號刊物）。

租金虧損可以抵減我的薪金嗎？

租金虧損通常屬於被動損失，不能直接抵減工資。積極參與的房東可能符合有限的例外；否則，虧損會結轉，留待抵減被動收入或符合條件的出售（IRS：925 號刊物；IRS：8582 表說明）。

積極參與，一般要求您和配偶全年合計擁有按價值計至少 10% 的權益，並作出重大管理決定，例如批准房客或維修。對於這項特別額度，上限會按修正後調整總收入超過起始門檻部分的 50% 遞減（IRS：925 號刊物）。

夫妻分開申報，且年內任何時間與配偶同住的人，不能使用這項特別額度。風險限額規則先於被動損失規則適用，因此借款和所有權的細節，可能進一步限制虧損。非被動的出租業務，也可能受超額營業虧損限額的約束（IRS：527 號刊物；IRS：925 號刊物）。

什麼是房地產專業人士身份？

聯邦的房地產專業人士身份，要求同時符合兩項：您在所有行業或業務中提供的個人服務，超過一半屬於您實質參與的不動產行業或業務；並且年內在這些不動產業務中工作超過 750 小時。僅有這個身份，並不能讓所有租金虧損不受限制：您還必須實質參與該出租活動，或選擇把您的全部出租不動產視為單一活動，並通過該活動的測試。這項選擇，要在原始稅表附上聲明來作出；除非您的情況有重大變化，否則它對之後符合資格的年度具約束力，也可能可申請逾期補救。符合資格的房地產專業人士，還須填寫 Schedule E 第 43 行（IRS：925 號刊物；IRS：Schedule E 說明）。實質參與是另一項工作時間測試；例如在該活動中工作超過 500 小時，或超過 100 小時 且工作量不少於其他任何人。另有其他測試也適用（IRS：925 號刊物）。

夫妻聯合申報時，必須由其中一方單獨符合兩項身份測試，不能與配偶合併工作時數。配偶的工作可計入出租活動的實質參與，但不計入另一方的房地產專業人士工時。在不動產業務中擔任雇員的工作，只有在您擁有或被視為擁有雇主超過 5% 的權益時，才計入身份測試。請保留標明日期、列出工作內容和房產的時間記錄；投資者的時間和合併活動的選擇，也可能改變結果（IRS：925 號刊物）。

短期出租有什麼不同？

房客平均每次入住 7 天或以下，在被動損失規則下不屬於出租活動；平均入住 30 天或以下並提供大量個人服務的，也可能不屬於這些規則。由此產生的虧損能否抵減工資，則取決於上述實質參與測試和其他虧損限額（IRS：925 號刊物）。

被動損失測試本身，並不會把收入移到 Schedule C。如果提供的大量服務主要為房客方便，例如入住期間定期清潔或更換床單，一般須使用 Schedule C 申報，並可能須繳自僱稅。基本水電、垃圾收集和公共區域清潔，本身不算大量服務（IRS：527 號刊物）。請記錄每次入住和提供的服務。當地的入住稅，與這個聯邦所得稅問題無關。

如果我自己也住，或只出租家中一部分呢？

自住使用會改變扣除的計算。共用的費用要在出租和自住之間分攤；僅用於出租房間或單位的費用，一般可全部歸入出租部分（IRS：527 號刊物）。

家人使用或低於市價的租金，可能算作自住使用，除非家人支付公平租金並把該住宅當作主要居所。少於 15 天的規則，只適用於把住宅當作自住房屋的情況，並非適用於所有短期出租。如果出租的是自家的一個房間，可以用合理的樓面面積或房間數量方法，分攤共用費用（IRS：527 號刊物）。

租金需要繳淨投資收入稅嗎？

修正後調整總收入超過申報身份的門檻時，淨租金收入可能須另繳 3.8% 的淨投資收入稅。這項稅按淨投資收入與超過門檻的收入兩者中較低者計算（IRS：淨投資收入稅問答）。

符合房地產專業人士資格，本身並不能使租金免於這項稅：出租還必須是您實質參與的行業或業務。如果您每年在出租活動上還花超過 500 小時，或在過去 10 年中的任何 5 年做到這點，安全港就視其符合。出售出租房產的收益，也可能算作淨投資收入（IRS：8960 表說明）。

租金符合合格營業收入扣除的資格嗎？

出租屬於行業或業務時，租金可能符合合格營業收入扣除的資格。出租給受共同控制的企業，也可能符合。一般的計算，最多使用合格營業收入的 20%，但符合資格的積極經營業務，可能獲得最低扣除額。僅憑 Schedule E 申報或房地產專業人士身份，並不能確定符合資格（IRS：合格營業收入扣除）。

IRS 出租安全港可用來確立這項扣除所需的行業或業務身份。它要求獨立的帳簿、服務記錄，以及您每個依賴安全港的年度，附在按時提交的原始稅表上的聲明。成立不足 4 年 的企業，每年須有至少 250 小時 的出租服務；較早成立的，則須在過去 5 年中的 3 年達到這些時數。所有者或承包人的工作可計入，但投資檢討和差旅不計（IRS：2019-38 號稅務程序公告）。

按上述自住使用規則被視為自住房屋的房產、以三重淨租約（triple-net lease）出租的房產，或出租給受共同控制的行業或業務的房產，都不能使用這個安全港。這類出租仍可能按其他 QBI 規則符合資格（IRS：2019-38 號稅務程序公告）。

出售出租房產要繳什麼稅？

出售收益，一般從出售所得減出售成本和調整後計稅基礎開始計算。改良工程會提高計稅基礎；已申請或可申請的折舊會降低它，即使以前的稅表漏報了這項扣除。如果原本自住的房屋在改作出租時已經貶值，可扣除的出售虧損，可能改用改作出租當日較低的公平市價，再按日後變動調整（IRS：527 號刊物；IRS：544 號刊物）。

長期持有的建築物收益中，因折舊而產生的部分，可能屬於未回收的第 1250 條收益，最高按 25% 課稅；其他收益的處理可能不同。把全部出租活動以完全應稅的方式出售給無關聯的買家，一般可使該活動被暫停的被動損失得以扣除。符合資格的投資或業務不動產同類財產交換，則可能改為遞延收益；延遲交換須在 45 天內指定替換房產，並在 180 天內取得，或在含延期的稅表截止日前取得（以較早者為準）（IRS：409 號稅務主題；IRS：8582 表說明；IRS：同類財產交換；IRS：544 號刊物）。計算出售前，請保留買賣的成交結算單、改良工程收據和折舊明細表。

如果這處出租房產曾是您的主要居所，在出售前 5 年中，您擁有並把它當作主要居所居住至少 24 個月，部分收益仍可能符合出售自住房屋免稅額。1997 年 5 月 6 日 之後已允許或應允許的出租折舊，不能免稅，某些非合資格使用期間，也可能限制免稅額（IRS：523 號刊物）。

我所在的州對租金收入的課稅方式不同嗎？

州的規則可能改變虧損和折舊的計算。例如，加州即使納稅人符合聯邦房地產專業人士資格，仍把租金收入和虧損視為被動，並且不依照聯邦的額外折舊（加州 FTB：租金；加州 FTB：1001 號刊物）。

請查看房產所在州和您居住州的稅表要求和調整事項。聯邦與州的規則不同時，請分別保存聯邦和州的折舊記錄。

範例

僅為說明用的美元金額。一位單身房東收到 $30,000 租金，支付 $20,000 可扣除的營運費用，並有 $30,000 按規定計算的折舊。這處出租房產出現 $20,000 的虧損。假設該房東積極參與、修正後調整總收入為 $120,000，且沒有其他被動收入或限制。

特別虧損額度從 $25,000 開始，並隨超過 $100,000 的 $20,000 收入減少一半，剩下 $15,000。房東可用 $15,000 抵減其他收入，其餘 $5,000 結轉。如果同一房產按上述自住使用規則被視為自住房屋，計算結果會改變（IRS：925 號刊物；IRS：527 號刊物）。

您的情況不同嗎？

所有權、居住國家和虧損的類型，都可能改變申報途徑。準備稅表前，請備齊租約、租金記錄、收據、成交結算單、折舊明細表，以及出租和自住天數的日曆。

• 您可能把房產放進 LLC：請見LLC 持有的出租房產。
• 您和配偶透過 LLC 持有出租房產：請見配偶和家庭 LLC 的申報。
• 您是加拿大居民，在美國有出租房產：請見在美國擁有出租房產的加拿大人。
• 您是非居民外國人，在美國有出租房產：預扣稅、選擇和 1040-NR 表的規則可能不同（IRS：非居民外國人與美國不動產）。
• 房產位於美國以外：請見海外房產。
• 虧損來自業務而不是出租：請見營業虧損。
• 您有大額被暫停的虧損、混合自住使用，或要出售房產：請帶著上述記錄，取得稅務申報協助。