每處出租房產一間 LLC：帳簿、銀行帳戶與稅表

每間出租 LLC 都要自己提交稅表嗎？

沒有選擇按公司課稅的單一擁有人 LLC，不必自行提交聯邦所得稅稅表。IRS 視其為被忽略實體，也就是在所得稅上不予理會，所以它的租金和費用要填在擁有人的 1040 表上（IRS：單一成員 LLC）。擁有兩位或以上擁有人的 LLC，除非另做選擇，否則視為合夥企業，須提交 1065 表（IRS：LLC 按公司或合夥企業申報；26 CFR 301.7701-3）。

聯邦所得稅並不要求每處出租房產設一間 LLC：一間被忽略的 LLC 可以持有數處出租房產，每處房產各佔 Schedule E 的一欄。要不要設 LLC，是州法、貸款機構和成本的問題，請見以 LLC 持有出租房產。

如果丈夫和妻子是僅有的擁有人，並以共有財產方式持有該 LLC，可以選擇視為被忽略實體或合夥企業，IRS 兩種都接受；日後改變則視為轉換。在其他州，兩位配偶共有的 LLC 按合夥企業申報（IRS：單一成員 LLC）。請見配偶與家人 LLC。

出現下列情況時，個案就不單純：

• 帳簿或帳戶已經混在一起。一個帳戶付了好幾間 LLC 的帳單，或款項在 LLC 之間或轉給您，卻沒有記錄。必須先把這些轉帳整理清楚，稅表才會正確。
• 報稅員為每間 LLC 都報價一份稅表。哪些 LLC 要提交稅表，取決於擁有人和選擇，而不是房產的數量。
• 加入了第二位擁有人。單一擁有人的 LLC 自第二位成員加入的那天起就是合夥企業（26 CFR 301.7701-3(f)）：它的出租收入要填在 1065 表的 8825 表上，而不是第一位擁有人 Schedule E 第 I 部分的一欄。如果沒有提交 1065 表，請見範例之前的最後一節。
• 一位擁有人離開，只剩一位擁有人。一旦只剩一位成員，LLC 就再次被忽略（26 CFR 301.7701-3(f)）。合夥企業一般須提交最後一份 1065 表，到期日為 合夥企業結束當月之後第 3 個月的第 15 天（IRS：1065 表填表說明；26 CFR 1.708-1），從那時起，擁有人把出租收入填在 Schedule E。請見如何登記合夥人買斷。
• 由控股 LLC 持有各出租 LLC。如果控股 LLC 按合夥企業課稅，單獨持有每一間出租 LLC，而且它們都沒有選擇按公司課稅，那麼這些出租 LLC 都是控股 LLC 的一部分，一份 1065 表就可以涵蓋所有房產（IRS：單一成員 LLC）。有其他擁有人或做了公司選擇的出租 LLC，則適用它自己的規則。
• LLC 提交了 8832 表或 2553 表。這時它要提交公司稅表，預設規則不再適用（IRS：2553 表填表說明）。8832 表的選擇在其註明的日期生效，可早於提交日 75 天，也可晚於提交日 12 個月。每位擁有人，或獲授權的高級職員、經理或成員，都要簽署，而 LLC 的財產在那一天視為轉入新的公司，所以帳簿需要在那一天截帳（26 CFR 301.7701-3(c) 和 (g)）。2553 表須在其首次適用的年度開始後 2 個月又 15 天 內提交。
• 州政府要求更多。即使 IRS 不理會某間 LLC，它仍可能欠州政府費用或須提交州稅表（見下文）。

請先備齊：註明擁有人加入或離開日期的營運協議、EIN 確認函、任何 8832 表或 2553 表、每間 LLC 的銀行和房貸對帳單，以及最近一份稅表。完整清單見下文的年底一節。

單一成員的出租 LLC 要怎麼填在 Schedule E？

三間 LLC 各持有一處出租房產，與一間 LLC 持有三處出租房產，在 Schedule E 上看起來一樣：每處出租房產在第 I 部分各佔一欄，即 A、B 或 C。Schedule E 列的是房產，不是 LLC（IRS：Schedule E 填表說明）。一頁可列三處房產；房產更多時，請附上更多頁。

房產地址填在第 1a 行，租金填在第 3 行，每項費用填在該房產的那一欄。

如果 LLC 向租客提供大量服務，例如定期清潔或更換床單，收入可能應改填在 Schedule C（IRS：Publication 527）。請見出租房產稅務。

消極活動損失限制適用於擁有人的稅表，而不是 LLC 的稅表。某年度不得扣除的出租損失，會結轉到之後使用，直到用完，或將該活動的全部權益以完全應稅的方式出售給無關聯方為止（IRS：8582 表填表說明），所以按房產或按您合併歸類的出租活動分別保存記錄，才能看出哪項結轉屬於哪裡。

出租 LLC 有兩位或以上擁有人時有什麼不同？

即使只持有一棟房子，LLC 也要提交 1065 表，並給每位擁有人一份 Schedule K-1（顯示該擁有人所佔收入和扣除額份額的表格），除非該年度沒有收入，也沒有視為扣除額或抵免額的支出（IRS：1065 表填表說明；IRS：Publication 527）。

一般的出租不動產填在 8825 表（合夥企業的出租不動產表格），不填在 1065 表第 1 頁。8825 表每處房產一欄，即使 LLC 在消極活動損失方面把數棟建築當作一項活動也一樣（IRS：8825 表填表說明）。淨結果填入 Schedule K 第 2 行和每份 K-1 的第 2 欄。填表說明不視為出租活動的活動，例如平均停留天數不超過七天，或提供大量個人服務的短期停留，屬於營業活動，改填在第 1 頁和每份 K-1 的第 1 欄（IRS：1065 表填表說明）；請見出租房產稅務。每位擁有人再把 K-1 填在自己稅表的 Schedule E 第 II 部分（IRS：Schedule E 填表說明）。

罰款按該年度內任何時間曾是擁有人的所有人計算。計稅基礎、風險金額和消極活動損失的限制，是由擁有人而不是 LLC 對各自的份額適用的（IRS：1065 表填表說明；IRS：Schedule E 填表說明）。

關於稅表本身，請見合夥企業如何課稅。若是沒有 LLC、共同持有出租房產的擁有人，請見共有出租房產：Schedule E 還是合夥企業稅表。

每間 LLC 都要有自己的帳簿，還是一份帳簿、每處房產設一個類別就好？

自己提交稅表的 LLC，需要能獨立成立的記錄。對 IRS 不予理會的單一擁有人 LLC，每間 LLC 各用一套帳簿，是讓每一欄保持清楚的較簡單做法；這是做法上的建議，不是稅法規定。

Publication 583 指出，擁有多項事業的擁有人，必須為每項事業各保存一套完整且獨立的帳簿和記錄，並接受任何能清楚顯示收入和費用的系統。出租房產在稅務上並不一定是營業活動（IRS：Schedule E 填表說明），但無論如何都需要按房產分開：Schedule E 和 8825 表都是每處房產一欄。

檢驗的標準是：每間 LLC 能否不靠其他 LLC，自己產出損益表、資產負債表和銀行對帳表。只要每一行都註明 LLC 和房產，試算表也可以做同樣的區分；請見出租房產記帳：試算表還是軟體。至於帳簿本身，請見各家公司各用各的帳簿和出租房產的會計科目表。

每間 LLC 都要有自己的銀行帳戶嗎？

稅法要求的是能清楚顯示收入和費用的記錄，並不規定特定的帳戶設定。Publication 583 建議把企業資金放在與個人資金分開的企業帳戶中，並註明每筆存款是企業收入、個人資金還是貸款。

合夥企業 LLC 的記錄，必須能支持稅表上的每一項（IRS：1065 表填表說明），當收款和帳單都只對應到該 LLC 時，最容易做到。會讓帳簿亂掉的，是一個帳戶付了好幾間 LLC 的帳單：每一筆這樣的付款，通常都要歸類為貸款、出資或分配。責任保護是州法問題，本頁不涵蓋。什麼時候值得分開帳戶，以及如何把租金與個人資金分開，請見每處出租房產各用一個銀行帳戶。

每間出租 LLC 都需要自己的 EIN 嗎？

不一定。在聯邦層面，被 IRS 忽略的單一擁有人 LLC，只有在有雇員或須繳納某些消費稅時才需要 EIN。否則，所得稅方面就使用擁有人的社會安全號碼或 EIN（IRS：單一成員 LLC）。銀行或州政府仍可能要求，這時 LLC 可以申請。在被忽略 LLC 的 W-9 表上，要填擁有人的號碼，不是 LLC 的。

按合夥企業課稅的 LLC，以自己的 EIN 提交 1065 表，EIN 須使用 SS-4 表申請，並勾選合夥企業（IRS：SS-4 表填表說明）。已有自己 EIN 的被忽略 LLC，在增加擁有人而成為合夥企業時，沿用原有的 EIN；若原本沒有，就必須取得一個（26 CFR 301.6109-1(h)）。擁有人變動但合夥企業並未終止時，不需要新的 EIN（IRS：何時需要新的 EIN）。

如何把每處房產的租金、房貸、維修和折舊分開？

每一筆交易都記在它所屬的那一處房產上，這樣 Schedule E 或 8825 表的每一欄，都能由自己的合計數填入（IRS：Schedule E 填表說明）。

第 12 行用於付給銀行或其他金融機構的利息；收款人不是金融機構，或沒有收到 1098 表時，請用第 13 行（IRS：Schedule E 填表說明）。貸款機構收到公司支付的利息時，不必提交 1098 表（IRS：1098 表填表說明），所以 LLC 的貸款可能沒有這張表。利息依借款用途歸屬，而不是看貸款以哪處房產作抵押（26 CFR 1.163-8T）。

涵蓋數處房產的帳單，例如一份保單，通常按合理的基準在各處房產間分攤，分攤方式要與帳單一併保存。

如果貸款以您個人名義借入，而房產由 LLC 持有，請把貸款文件和貸款機構對帳單與該房產一併保存，並註明實際是誰付的款。用您自己資金付款，是您投入 LLC 或借給 LLC 的錢；從 LLC 帳戶付款，並不會因為貸款登記在您名下就變成出資。LLC 有其他擁有人時，誰能扣除利息，是要請報稅員判斷的問題。

一間 LLC 付了另一間 LLC 的帳單，或我個人付了帳單，帳簿要怎麼記？

帳單記在持有該房產的 LLC，而誰付的款，則記為兩套帳簿之間的資金往來：貸款，或出資與分配。

• 一間 LLC 付了另一間 LLC 的帳單。持有該房產的 LLC 記錄費用，並記一筆應付給付款方的款項。付款方則記錄別人欠它的錢。如果兩間 LLC 由同一位擁有人持有，且不打算還款，帳簿上就顯示為付款方的一筆分配，以及對另一間 LLC 的一筆出資。
• 您個人付了 LLC 的帳單。LLC 的帳簿顯示為您投入的資金，或您的貸款。單一擁有人 LLC 的費用，只在該房產那一欄扣除一次。對合夥企業 LLC 而言，擁有人能否扣除為 LLC 個人支付的費用，要看合夥協議，以及出租是否屬於營業活動（IRS：Schedule E 填表說明）；請記為擁有人投入或借出的款項，並在擁有人稅表上扣除之前先問報稅員。
• LLC 付了您的個人帳單。記為提取的款項，不是出租費用（IRS：Publication 583）。

當一位擁有人持有兩間 LLC，而且兩者都沒有選擇按公司課稅時，兩者都填在擁有人的稅表上，所以維修費仍然落在被維修房產的 Schedule E 那一欄。當這些 LLC 的擁有人不同時，這筆付款就是在這些擁有人之間轉移資金。請以書面貸款文件記錄；若不打算還款，稅務處理要請報稅員判斷。做法請見各家公司各用各的帳簿、LLC 權益科目和合夥人資本帳戶。

每間 LLC 都要重複繳納哪些州費用和提交哪些報告？

收取 LLC 費用或要求年度報告的州，是按每間 LLC 計算，不是按其擁有人計算。例如，加州對在該州組織或經營的每間 LLC 每年徵收 $800 的年度稅，即使 LLC 沒有經營業務，在註銷之前也一樣。三間 LLC 就是三筆費用（加州特許經營稅局）。

對於 IRS 不予理會的 LLC，州政府也可能要求提交年度報告或自己的稅表，這要看 LLC 在哪裡組織、在哪裡經營。請見各州 LLC 年度費用與報告和加州最低稅與 LLC 費用。

每間 LLC 年底要交給報稅員什麼？

每間 LLC 一個資料夾，內含以下項目：

• 營運協議及所有修訂，顯示誰持有什麼，以及擁有人何時加入或離開。
• EIN 確認函，以及任何 8832 表或 2553 表和 IRS 退回的文件。
• 每個銀行帳戶和貸款的年底對帳單，貸款機構若有開立 1098 表也一併附上。
• 按房產列出的租金記錄，以及任何物業管理人的對帳單。
• 房產稅帳單、保險帳單，以及標明是維修還是改良的維修發票。
• 年度內任何購買、出售或再融資的交割結算書，以及上一份稅表的折舊明細表。
• 一份註明日期的清單，列出 LLC 之間或與擁有人之間的每一筆轉帳，並註明金額和原因。
• 上一份稅表：擁有人的 Schedule E，或 LLC 的 1065 表連同 K-1 和資本帳戶。
• 州年度報告與費用通知。

如果帳簿一團亂，或從未提交 1065 表怎麼辦？

先判斷哪些 LLC 是獨立的納稅人，再根據每間 LLC 自己的對帳單重建它的帳簿。重建後的帳簿會顯示缺少哪些稅表。

1. 對每間 LLC，根據營運協議、修訂文件和任何 K-1，按日期列出其擁有人，並註明任何 8832 表或 2553 表。這些決定了每個年度的分類，也就決定了哪些 LLC 應該提交過 1065 表。
2. 收集所有銀行和貸款對帳單，並把每筆交易歸屬到其房產或貸款所屬的 LLC。
3. 把在 LLC 之間、或在 LLC 與擁有人之間流動的資金，重新歸類為貸款、出資和分配。
4. 在準備任何稅表之前，先把每個帳戶與對帳單核對。

應該提交卻從未提交的 1065 表，可能適用上述按每位擁有人每月計算的罰款，金額為該稅表到期那一年的標準。IRS 可以因合理原因免除，而合夥人不超過 10 名合夥人 的小型合夥企業，可能依 Revenue Procedure 84-35 取得免除（IRS：CP162C 通知）。部分行政減免，要看同一種稅表在 前三年 內是否都按時提交（IRS：行政罰款減免）。如果加入了第二位擁有人而申報方式從未改變，之後各年度的 Schedule E 申報可能有誤。當年有第二位擁有人加入或離開、找不到 8832 表或 2553 表，或數字對不上時，報稅員的審閱可能改變需要提交哪些稅表。請見逾期合夥企業稅表的罰款減免、逾期提交罰款、處理企業與個人資金混用和補做出租房產的帳目。

舉例

以美元為例，數字取整，僅供說明。

三間單一擁有人 LLC，各有一處出租房產

一位擁有人持有三間 LLC，每間各有一處長期出租房產，每年租金 $24,000。三間都沒有選擇按公司課稅，所以沒有任何一間 LLC 要提交聯邦所得稅稅表。擁有人的 Schedule E 有 A、B、C 三欄，每欄顯示 $24,000 的租金。擁有人保存三套記錄，讓每處房產的房貸利息和折舊都留在自己的那一欄。銀行、貸款機構或州政府仍可能要求這三間 LLC 各有一個 EIN 或年度報告。

兩位兄弟姐妹，一處出租房產，60/40 分成

兩位兄弟姐妹以一間沒有選擇按公司課稅的 LLC 持有一處長期出租房產，利潤按 60/40 分配。租金 $30,000，費用 $12,000，所以淨租金收入為 $18,000。該 LLC 以曆年為稅務年度，須在 3 月 15 日之前提交 1065 表，連同 8825 表和兩份 K-1。第 2 欄顯示一位 $10,800，另一位 $7,200，各自把該金額填在個人稅表的 Schedule E 第 II 部分。

一間 LLC 付了另一間的屋頂維修費

LLC A 用 A 的帳戶付了 LLC B 房產 $3,000 的屋頂維修費。B 記 $3,000 的維修費，並欠 A $3,000；A 則記 $3,000 為別人欠它的款項。如果兩間 LLC 由同一位擁有人持有，且都沒有選擇按公司課稅，這筆維修費仍落在 Schedule E 上 B 的那一欄。如果 A 一直沒有收到還款，帳簿就顯示 A 向擁有人分配了 $3,000，擁有人再向 B 出資 $3,000。把維修費記在 A 名下，會填到錯誤的那一欄。

您的情況不同嗎？

• 各間 LLC 的帳簿或帳戶已經混在一起，或一個帳戶付了好幾間 LLC 的帳單：以往的轉帳通常要先整理成貸款、出資和分配，才能準備稅表。請尋求記帳協助，並請見處理企業與個人資金混用。
• LLC 有了第二位擁有人，卻從未提交 1065 表：資本帳戶可能需要重建。請尋求記帳協助，並請見重建合夥企業資本帳戶。
• 報稅員為每間 LLC 都報價一份稅表，您不確定哪些是必需的：由擁有權日期和各項選擇決定，要逐間 LLC 判斷。請見您的企業要提交哪些稅表，並在年底之前尋求記帳協助，把帳簿分開。
• 您和配偶共同擁有 LLC：請見配偶與家人 LLC。
• 您與他人共同持有出租房產，但還沒有 LLC：請見共有出租房產：Schedule E 還是合夥企業稅表。
• 出租房產的帳目已落後好幾年：請見補做出租房產的帳目。
• LLC 選擇了 S 公司身份：請見S 公司選擇後的帳簿。
• 有擁有人居住在美國境外：請見非居民房東。