Airbnb 撥款怎麼記帳：記總租金還是淨撥款？

Airbnb 的收入應該記成淨撥款，還是記成預訂總額？

一般來說，房客為住宿支付給您的全部款項都記為租金，平台收取的費用則記為費用。租金收入是您因提供財產供人使用或居住而收到的任何款項，所以不論平台有沒有寄給您 1099-K 表，都是收入（Publication 527）。撥款是平台扣除自己的費用和退款後剩下的租金，只記撥款，收入和費用就會一起漏掉。

如果這處房產同時是您的住家，而您一年只出租 少於 15 天，那麼租金一般完全不必申報，本頁也不適用；請見公平租金天數與自用。

不論怎麼記，一筆預訂的利潤都一樣。改變的是收入行、費用行，以及您的收入能否與平台報告和 1099-K 表核對。IRS 表示，該表 1a 欄是總額，不會因費用或退款而減少，您可以從中扣除這些金額（收到 1099-K 表後怎麼做；表格填表說明）。租客用租金中的錢代付您的帳單時，也是同樣的道理：租金和帳單都要計入收入，再把帳單扣除（出租收入與費用）。下列 IRS 資料都沒有提到訂房平台費用，所以按總額處理是依據上述兩項規則。

下列情形就不單純了：

• 已經有一年或更久把撥款按淨額記帳。
• 一筆存款涵蓋多個房源或多位業主。
• 平台報告、1099-K 表和銀行存款與帳目對不上。
• 出租房產在 LLC 名下，或共同房東或共同業主分享這筆款項。
• 您在不只一個州出租，或從未申報過住宿稅。
• 您住在美國境外。

這些情況下，問題已不是下個月的撥款怎麼記，而是要重述什麼、之前的稅表是否需要更改，以及如何建立每月核對，也就是檢查平台報告、帳目和銀行三者是否一致。

請準備以下資料：平台按房源列出的交易記錄、接收撥款的銀行帳戶對帳單、所有 1099-K 表，以及任何住宿稅申報記錄。

房客付的總額包含什麼？哪些屬於我？

房客為住宿付給您的全部款項都是租金。平台的費用是另外記帳的費用。您必須轉交的稅款和必須退還的押金不算收入。

Schedule E 沒有專門列出平台費用的行，填表說明也沒有說明該填在哪一行。說明列出管理費和代理人佣金可以扣除，所以可選的行有佣金（Commissions，第 8 行）、管理費（Management fees，第 11 行）和其他（Other，第 19 行，已列於說明）。請與報稅員選定其中一行，並且前後一致（Schedule E；填表說明）。完整的科目表，請見出租物業的會計科目表。

一筆預訂怎麼記，才能讓收入、費用和押金都對得上？

每筆撥款記一筆分錄，把住宿晚數、清潔費和平台費用各列一行，讓合計等於存款金額。平台費用要有自己的費用科目；不要讓它留在淨額存款裡。

使用不同的科目：住宿晚數、清潔費和其他房客費用記為收入；平台費用記為費用；退款和抵扣記為收入的減項；待轉交的住宿稅和代管的房客押金記為負債（您在轉交前欠他人的款項）。

每一筆預訂的分錄，形式每次都一樣：

借方和貸方是同一筆分錄的兩邊，必須相等。銀行那一行應等於對帳單上的存款金額。如果不相等，就是平台報告裡有您尚未入帳的項目：退款、稅款、被扣留的金額，或另一個房源。如果報告在存款之後才到，先把存款放進過渡帳戶（暫時存放款項的科目），等報告到了再處理。

如果平台預扣了聯邦所得稅（備用預扣稅，表上第 4 欄），要另外入帳：這是為表上所列的人預繳的稅款，不是平台費用，也不是租金的減項。IRS 表示，應在收到該筆收入的那一年的稅表上申報（備用預扣稅）。這適用於您沒有向平台提供正確稅務識別號碼的情形（表格填表說明）。

如果一筆存款涵蓋多筆預訂，就為每筆預訂各記一組分錄，並標上各自的房源。Schedule E 為每處出租物業各設一欄（填表說明），因此有房源標記，就可以單獨查看每處物業。每一行都要註明訂單編號和入住日期。

房客支付的清潔費，和我付給清潔人員的費用，各記在哪裡？

房客支付的費用是收入，清潔人員的帳單是費用。兩者都要按全額入帳；互相抵銷會隱藏收入，也會讓帳目對不上平台報告。

清潔人員的帳單記入清潔與維護（Schedule E 第 7 行）。付給清潔人員或雜工的款項可能需要開具 1099-NEC 表；請見清潔人員和雜工的稅表。

住宿稅和銷售稅在一次入住中怎麼處理？

向房客徵收、由您代收並繳給州或市的稅款，不是您的收入。要記為負債，繳出後再沖銷。向您作為賣方徵收、而您再向買方收取的稅款，則屬於您的總收入。這兩條規則都出自 IRS 的小企業指南（Publication 334）。某項稅款屬於哪一種，取決於州和市的法律，請與報稅員確認。如果您把向您徵收的稅款記為收入，您繳出的金額一般屬於稅費支出（Schedule E 第 16 行；填表說明）。

由誰代收和申報，還取決於所在地以及房客如何預訂。如果訂房管道自行代收並繳交某項稅款，這筆稅款一般不會進入您的銀行帳戶。該管道是否代收所有適用的稅款，因州和市而異，所以請把平台報告與您所在州或市稅務機關說明您必須代收的內容比對。IRS 提醒，1099-K 表可能包含不在您收入中的項目，例如銷售稅（Publication 334）。下文把總額與該表核對時，只扣掉向房客徵收、由您轉交的稅款；向您徵收的稅款仍留在總收入中。

如果您必須自行代收並申報，請見租金的銷售稅與入住稅，其中也說明清潔費等費用是否屬於課稅價格。如果您收了稅款卻沒有繳交，州法律可能讓您個人承擔責任，並規定州政府有多長時間可以評稅；銷售與撥款對帳舉了兩個州的例子。如果您本應代收卻沒有代收，請見補繳未代收的銷售稅。

退款、取消、解決爭議的抵扣和損壞賠償款，要怎麼入帳？

給房客的退款或抵扣，會減少該筆預訂的租金。請記在該筆預訂上，單獨一行，日期為平台扣款的那天。即使平台把它抵銷在之後的撥款中，也要這樣做。1099-K 表的總額不會因退款而減少（表格填表說明），所以退款是該表與您收入之間的調節項目。

• 取消後的部分退款：該筆預訂的收入是房客所付金額減去退款。不要記全額再另記一筆損失。
• 您保留的取消費：一般在收到的那一年算租金。IRS 把租客為解除租約所付的款項視為收到當年的租金，不論會計方法為何（Publication 527）。房客被保留的取消費也類似，不過下列 IRS 資料沒有明確提到。
• 房客投訴後的抵扣：如果從您的撥款中扣除，視為退款處理。如果平台因索賠付款給您，在確定這筆款項賠償的是什麼之前，先記入單獨的科目。
• 損壞賠償款：房客沒有遵守條款，您從押金中扣留的金額，在您扣留的那一年算收入（Publication 527）。下列 IRS 資料沒有談到平台支付的損壞賠償款。請把這筆款項記入單獨的科目，把維修另記為費用，讓報稅員兩者都看得到。押金的一般處理，請見出租帳目中的押金。
• 退款發生的年度晚於付款的年度：下列 IRS 資料沒有明確說這筆退款減少哪一年的收入。請標記出來，交給報稅員處理。

撥款在年底之後才到，這次入住屬於哪一年？

大多數個人採用現金收付制，租金在您實際收到或視同已收到的那一年計入，不論入住是哪一年。款項一旦可供您支配，例如已記入您的銀行帳戶，就視同已收到（Publication 527），所以採現金收付制的房東，一般按銀行入帳日記錄撥款。採權責發生制的納稅人，一般在租金賺取時申報，因此以入住日期為準。例外是預收租金，即在所涵蓋期間之前收到的任何款項：不論會計方法為何，IRS 要求在收到的那一年計入收入。

兩個陷阱：

1. 表上的日期和銀行日期。1099-K 表涵蓋平台在曆年內向您結算的付款，而付款在平台提交轉帳指令時就算結算（表格填表說明）。您的銀行顯示的是款項實際到帳的那天。12 月底發出的撥款可能 1 月才到，所以該表和您的帳目可能把它放在不同年度。請在核對表中把它列為時間差項目。
2. 款項扣留到入住時。如果您授權某人作為代理人收取收入，該代理人收到時，您就視同收到。如果您對款項的控制受到重大限制，則不算視同已收到（Publication 538）。扣留房客付款的平台是否是您的代理人，以及它的扣留是否構成重大限制，取決於平台的條款。下列 IRS 資料沒有定論。請與報稅員確定處理方式，並且每年都用同一種方式。

如果撥款在到達銀行之前已可供您支配，請問報稅員哪個日期算數。如果是較早的日期，就在那一天對平台過渡帳戶記入租金，存款到帳時再沖銷，並把未結清的餘額帶過年底。每一行都保留入住日期，這樣您也可以按入住日期申報。

怎麼把我的總額與平台年底報告、銀行存款和 1099-K 表核對？

每個月都要從三個方向核對：平台報告對帳目，帳目對銀行對帳單，全年合計對該表。IRS 要求帳簿顯示總收入，並有存款單等憑證支持（記錄指引），還要求保存支持 Schedule E 的記錄（填表說明）。

1. 下載平台當月按房源列出的交易記錄。
2. 把其中的總額、費用、退款和稅款，與您的收入、費用和退款科目比對。
3. 把每筆撥款與一筆銀行存款配對。每筆存款都應等於您記的分錄。
4. 每一項差異都要有解釋：時間差、之後才抵銷的退款、已轉交的稅款、平台預扣的所得稅、已退還的押金、房客另付給平台的費用（如果報告或該表包含這筆費用），或另一個房源或帳戶。
5. 年底時，從每份表的 1a 欄開始。扣掉退款、向房客徵收並已轉交的稅款、已退還的押金、該表所含房客另付的平台費用，以及不屬於您的款項，再調整時間差。剩下的金額，應與您帳目中扣除退款後的租金相符。

換句話說，全年存款等於退款前租金，減去已抵銷的退款和平台費用，其餘部分由時間差、代收轉交的稅款、預扣的所得稅和房客另付的費用來解釋。如果從已扣除退款的租金開始算，就會把退款扣兩次。完成這些步驟後，該表如果仍高於您的租金，請見1099-K 表顯示的金額高於您賺到的收入。沒有該表時，租金仍然是收入；該表只是用來核對您的帳目。任何銷售平台的撥款，請見銷售與撥款對帳。

付款給共同房東或 LLC 帳戶，分錄會有變化嗎？

只有一位業主時，不會變：不論有沒有單一成員 LLC，分錄都一樣。在聯邦所得稅上，單一成員的美國境內 LLC 一般不是獨立實體，所以您申報時就像自己持有這處出租房產，除非它選擇按公司課稅（填表說明）。出租房產的帳目和銀行帳戶要與個人資金分開，存款才對得上。

兩位或更多業主可能使出租房產成為須提交 1065 表的合夥企業。聯合申報的夫妻，如果雙方都實質參與，且直接（而不是透過 LLC）擁有這處出租房產，可以改為選擇成為合格聯合經營（qualified joint venture，QJV），方法是勾選 Schedule E 第 2 行的 QJV 方框，這樣就不必提交 1065 表（Publication 527；填表說明）。此時帳目要追蹤每位業主的份額；適用哪一種，請見共同擁有的出租房產。該表會寄給平台帳戶上登記的姓名和稅務識別號碼。如果該人或實體不是申報這筆收入的人，請向平台要求更正表（收到 1099-K 表後怎麼做）。

您付費請共同房東管理出租房產，這筆費用對您一般屬於管理成本。如果平台直接付款給共同房東，您的表和您的租金可能不同。共同房東指南說明誰該申報什麼：共同房東與物業經理。

房東該用 Schedule E 還是 Schedule C？

不動產租金一般填在 Schedule E，該表設有度假或短租房產的物業類型代碼（Schedule E）。如果您主要為方便房客而提供大量服務，例如定期清潔、更換床單或客房服務，則適用 Schedule C。暖氣和照明、公共區域的清潔和垃圾收集，不算大量服務（Publication 527；填表說明）。這些出版物沒有說明房客入住之間的清潔是否算在內，因此這是要由報稅員判斷的事實問題。住宿以外的款項，例如餐飲或導覽，要記入單獨的收入科目，才能申報在正確的位置。表格的選擇和自僱稅，請見短租該用 Schedule C 還是 Schedule E。

舉例

以下舉例僅作說明。所有金額均以美元計。

入住四晚

房客付了 $1,720：4 晚，每晚 $400，加上 $120 清潔費。假設沒有稅款、退款，也沒有房客另付的平台費用。平台的房東服務費為該金額的 3%，即 $51.60，所以撥款為 $1,668.40。

帳目顯示租金 $1,720、房東服務費 $51.60，以及銀行存款 $1,668.40：

整年按淨額入帳

一位房東只記了撥款，顯示收入 $41,000。平台年底報告顯示住宿 $43,000、費用 $2,000，沒有退款、稅款或房客另付的費用。帳目重述後，收入為 $43,000，費用為 $2,000。其他成本前的利潤仍是 $41,000，但收入現在從報告的總額開始，這正是與該表比對的基準。如果之前的年度也按淨額入帳，每個年度都需要同樣的重述。舊稅表是否需要更正，要由報稅員判斷。

取消預訂

房客預訂了 $1,500 後取消，平台退款 $500。房東這筆預訂的收入是 $1,000。帳目顯示租金 $1,500 和一行 $500 的退款，而不是收入 $1,500 另記一筆損失。該表可能仍顯示 $1,500，因為它的總額不會因退款而減少，所以這 $500 是調節項目。

您的情況不同嗎？

• 撥款已按淨額入帳一年或更久、該表與存款對不上、您在多個州刊登房源或透過 LLC 出租，或從未申報住宿稅：重述帳目、決定之前的稅表是否需要更正，以及建立每月核對，都取決於您的記錄。請見記帳協助和補做出租物業帳目。
• 1099-K 表顯示的金額高於您賺到的收入，或 IRS 通知說您的收入不符：請見租金收入的 1099-K 表。
• 您代收或可能須繳住宿稅或銷售稅：請見租金的銷售稅與入住稅和補繳未代收的銷售稅。
• 您為其他業主管理或擔任共同房東，或平台款項包含他們的錢：請見共同房東與物業經理。
• 您與配偶或其他人共同擁有出租房產：是提交合夥企業稅表，還是各自填一份 Schedule E，取決於誰擁有以及如何經營；請見共同擁有的出租房產。
• 每個房源各在自己的 LLC 名下：請見每處出租物業一個 LLC。
• 您想知道試算表、軟體或記帳員哪一種適合您的房源：請見出租物業該用試算表、軟體還是記帳員。
• 您自己使用這處房產，或提供酒店式服務：請見公平租金天數與自用和Schedule C 還是 Schedule E。
• 您住在美國境外，並擁有美國的房產單位：預扣的稅款和需要提交的申報不同；請見非居民房東，如果您住在加拿大，請見加拿大人的美國出租房產。